臺灣臺東地方法院民事判決114年度訴字第29號原 告 楊琇婷訴訟代理人 黃建銘律師被 告 黃癸源上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼臺東縣○○市○○路00巷0號房屋（即臺東市○○段000○號建物，坐落臺東市○○段000000地號土地）遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣20萬1,960元，及自114年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自113年12月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣3,366元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣13萬5,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣40萬3,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項前段於原告以新臺幣6萬7,000元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣20萬1,960元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項後段已到期部分，於原告按月以新臺幣1,100元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣3,366元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時之訴之聲明第1項原為：被告應自門牌號碼臺東縣○○市○○路00巷0號房地（臺東市○○段000000地號土地及同段195建號建物）遷出，並將上開房地騰空返還予原告。嗣於114年4月1日言詞辯論期日變更訴之聲明如下（卷第79至80頁），核屬縮減應受判決事項之聲明，與上開規定核無不合，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造於民國102年3月22日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以新臺幣（下同）338萬向原告購入門牌號碼臺東縣○市○○路00巷0號房屋（即臺東市○○段000○號建物，下稱系爭房屋）及坐落之臺東市○○段 000000地號土地。原告已於102年間被告給付第2期價金時，將上開房地交付被告占有使用，惟被告迄未依約定給付尾款278萬元，經原告於113年9月12日以台東博愛路郵局存證號碼000072號存證信函（下稱72號存證信函），通知被告給付尾款及協同辦理不動產移轉登記，均未獲回應；原告復於113年10月18日以台東博愛路郵局存證號碼000086號存證信函（下稱86號存證信函），通知被告應於該存證信函送達後30日內給付尾款及協同辦理不動產移轉登記，若逾30日期間未為之，則以該存證信函作為解除系爭買賣契約之通知，被告於113年10月21日收受，迄至113年11月20日仍未給付尾款及協同辦理不動產移轉登記，故系爭買賣契約業已解除，被告應依民法第259條第1款規定，自系爭房屋遷出並將其騰空返還予原告。又系爭房屋為訴外人丁氏一建設股份有限公司（下稱丁氏一公司）所有，系爭買賣契約經解除後溯及既往失其效力，故被告於108年12月1日至113年11月30日間占有使用系爭房屋即無法律上原因受有相當於租金之利益，致丁氏一公司受有損害，以每月6,000元計算，合計為36萬元，應依民法第179條規定返還之，並應自113年12月1日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付6,000元；前開不當得利債權業經丁氏一公司讓與原告，並授權原告處理系爭房屋之相關事宜。爰依民法第259條第1款、第179條規定及債權讓與之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應自門牌號碼臺東縣○○市○○路00巷0號房屋（即臺東市○○段000○號建物，坐落臺東市○○段000000地號土地）遷出，並將上開房屋騰空返還予原告；㈡被告應給付原告36萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自113年12月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第229條第2項、第254條、第259條第1款分別定有明文。經查，原告主張上開事實，業據其提出系爭買賣契約書、72號存證信函暨回證、86號存證信函存證信函暨回證、授權書及債權讓與同意書等件為證（卷第13至27頁、第123頁、第133頁），復有上開土地及系爭房屋之公務用謄本及異動索引在卷可稽（卷第61至67頁）；且被告已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項本文準用同條第1項本文規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真實。則被告未依系爭買賣契約之約定給付價金尾款278萬元，經原告以72號存證信函催告其為給付，復以86號存證信函定相當期限催告其履行，仍迄未履行，故原告主張依上開規定解除系爭買賣契約，並取得系爭房屋所有人丁氏一公司授權處理系爭房屋，而依民法第259條第1款規定請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。經查，系爭買賣契約業經原告依法解除而溯及既往失其效力，業如前述，故被告於108年12月1日至113年11月30日間占有使用系爭房屋，即無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致權益歸屬主體丁氏一公司受有損害，揆諸上開規定及說明，自應返還上開占有期間所受相當於租金之不當得利。又前開不當得利債權業經丁氏一公司讓與原告，亦如前述，故原告請求被告返還前開不當得利，自屬有據。
㈢惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。前開所謂土地價額及建築物價額，依土地法施行法第25條之規定，各指法定地價及該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言；前開所謂以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌房屋位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。準此，本院審酌系爭房屋為94年7月27日所建之3層樓建物，總面積146.67平方公尺，構造別為鋼鐵造及鋼筋混凝土造（卷第57頁、第63頁），且位於臺東知本火車站附近，四周均為住宅（卷第99頁），交通便利等情；佐以系爭房屋附近之不動產交易價格（卷第109至119頁），及被告以之為住家之使用方式，並考量系爭房屋坐落之土地非屬原告或丁氏一公司所有，故坐落土地之申報地價不應列入計算乙節，是認本件被告每月占有使用系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，以其課稅現值40萬3,900元（卷第57頁）之年息10％除以12月份計算即3,366元（計算式：
403,900×10％÷12＝3,366，四捨五入至整數位），應屬可採。
原告雖主張以每月6,000元計算之，並提出租金實價登錄截圖及臺東知本地區位置圖為證（卷第71至75頁），然原告本件僅請求被告占有使用系爭房屋之不當得利，與租金實價登錄所載房地出租之情形相異，且無證據可徵房屋興建年份、使用建材、房屋現狀、使用面積等事項均與系爭房屋相近，自難逕為比附援引。從而，本件被告於108年12月1日至113年11月30日間，合計60個月占有使用系爭房屋，其應返還之不當得利總額即為20萬1,960元（計算式：3,366×60＝201,960），並應自113年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,366元。原告逾此範圍之請求，則尚難認可採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還其占有使用系爭房屋之不當得利，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，故原告就上揭所得請求之金額，請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即114年1月4日（卷第35頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，被告依民法第259條第1款、第179條及債權讓與之法律關係，請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還予原告，並應給付原告20萬1,960元，及自114年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自113年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,366元，為有理由，應予准許。惟逾前開範圍之請求尚非可採，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分，於法核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權諭知被告經提出相當金額供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
民事第一庭 法 官 葉佳怡以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
書記官 謝欣吟