臺灣臺東地方法院民事判決114年度訴字第73號原 告 許敏宗訴訟代理人 林秉嶔律師（法扶律師）被 告 許偉宗訴訟代理人 傅爾洵律師（法扶律師）上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有如附圖所示編號A、B、C、D之地上物，占用原告所有臺東縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示編號A、B、C、D部分之租金，自民國109年6月17日起至民國114年6月17日止，每年新臺幣4,386元。
被告應給付原告新臺幣2萬1,930元，及自民國114年6月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第2項原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣2萬1,930元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第2項為請求核定民國109年起至114年為止之租金；訴之聲明第3項後段為請求被告按年給付原告新臺幣（下同）4,800元。嗣於114年7月8日言詞辯論期日更正訴之聲明如下（訴字卷第95至96頁），核屬補充及更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、原告主張：㈠臺東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，
其上坐落如附圖編號A（面積120.23㎡）、B（面積156.07㎡）、C（面積22.46㎡）、D（面積14.52㎡）所示地上物（以下合稱系爭地上物）之事實上處分權則為被告所有。兩造間前因請求拆屋還地等事件，經本院以110年度簡上字第23號民事判決認定系爭土地與系爭地上物於89年11月30日依民法第425條之1第1項規定，於系爭地上物得使用期限內，成立法定租賃關係（下稱系爭租賃契約），並駁回原告之訴。
㈡惟系爭土地為訴外人即兩造父親許再得（以下逕稱姓名）分
配之家族財產，其使用方法應僅限於家族成員居住使用，然被告不僅曾將系爭地上物出租予他人使用，甚至用以經營檳榔攤及卡拉OK店，未依租賃物之性質而定之方法使用收益，違反系爭租賃契約，原告得依民法第483條第2項、土地法第103條第5款規定終止系爭租賃契約；且系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，該土地容許使用之項目及許可使用細項，並不包括設置卡拉OK店營業處所或娛樂場所等項目，故被告所為違反區域計畫法及非都市土地使用管制規則等相關法令，又製造大量噪音妨害原告安寧，核屬以系爭土地供違反法令使用之情形，原告得依土地法第103條第2款規定終止系爭租賃契約，遂於114年6月17日以本件起訴狀繕本之送達，對被告為終止系爭租賃契約之意思表示。而系爭租賃契約既已終止，系爭地上物已無合法之占有權源，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分占有之土地返還原告。
㈢又兩造間有系爭租賃契約，然被告於占有系爭土地期間從未
支付租金，兩造就租金數額亦未能協議，爰依民法第425條之1第2項之規定，請求核定109年6月17日至114年6月17日，每年租金數額為4,800元。並依兩造間系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付上開期間之租金合計2萬4,000元。
㈣另被告於系爭租賃契約終止後無權占有系爭土地，受有相當
於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第179條之規定，請求被告自系爭租賃契約終止後即起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利400元。
㈤爰依上開法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將坐落系
爭土地上，如附圖所示編號A、B、C、D部分之系爭地上物拆除，並將該部分占用之土地返還原告；⒉核定被告所有如附圖所示編號A、B、C、D部分之系爭地上物，占用原告所有系爭土地編號A、B、C、D部分之租金，自109年6月17日起至114年6月17日為止，每年4,800元；⒊被告應給付原告2萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告400元；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造對於系爭土地之利用方式並無約定，且被告向原告承租者乃系爭地上物坐落系爭土地範圍之土地，並非系爭地上物，系爭土地在法定租賃關係成立時，即作為系爭地上物之建築基地使用，被告並未拆重建或作其他利用，而系爭地上物之事實上處分權為被告所有，被告要如何利用，顯非兩造於系爭租賃契約所得約定之事項及範圍；又土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，諸如開設娼寮、賭場等行為，及其他有害於公共安全或違反公序良俗之情形而言，被告以系爭地上物經營卡拉OK，顯然並無上開情形，而土地利用是否違反區域計畫法等相關規範，均僅係行政法上取締之規定，並非規範民事上法律行為之效力。至租金部分，原告主張以系爭土地全部面積作為計算標準，於法無據，應以系爭地上物之占用面積為準，且系爭土地坐落於南橫公路初來深山中，生活機能及交通均不方便，原告主張之租金過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（卷第200至201頁）㈠系爭土地為原告所有。
㈡被告有附圖編號A、B、C、D所示之系爭地上物之事實上處分
權。被告之前曾以系爭地上物經營「馬吉檳榔冷飲」並作為卡拉OK店之商業使用。
㈢系爭地上物占有系爭土地之範圍及面積分別如附圖編號A、B、C、D所示。
㈣兩造間請求拆屋還地等事件，前經本院以110年度簡上字第 2
3號民事判決認定系爭土地與系爭地上物於89年11月30日，依民法第425條之1第1項規定，於系爭地上物得使用期限內成立系爭租賃關係，並駁回原告之訴。
㈤原告以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租賃關係之意思表示，經被告於114年6月17日收受。
㈥兩造就系爭土地與系爭地上物並未約定使用、收益之方法。
五、得心證之理由㈠原告主張已依法終止系爭租賃契約，為無理由。故其依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，即屬無據。
⒈民法第483條第2項、土地法第103條第5款之部分：
⑴按租用建築房屋之基地，非因承租人違反租賃契約等情形，
出租人不得收回，此觀土地法第103條第5款規定自明。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條第1項、第2項亦分別定有明文。
⑵惟查，兩造就系爭土地與系爭地上物並未約定使用、收益之
方法一事，為兩造所不爭執（不爭執事項㈥），原告亦未就兩造間之系爭租賃契約有何其他約定內容為具體陳述並舉證以實其說，故被告縱有將系爭地上物出租予他人使用，以及經營檳榔攤、卡拉OK店之情事，亦難認有何違反兩造間系爭租賃契約之情形可言。是以原告主張依土地法第103條第5款規定終止系爭租賃契約，自難認可採。
⑶又原告雖主張系爭土地及地上物為兩造父親許再得分配之家
族財產，而以系爭地上物過去之實際居住及使用情形以觀，應僅限於許再得家族成員使用，故本件雖無約定使用方法，然依系爭土地之性質，應僅供家族使用，而被告出租予他人及用以經營檳榔攤、卡拉OK店之行為，違反前開系爭土地之使用方法，經原告阻止後仍繼續為之，得依民法第438條第1項後段、第2項規定終止系爭租賃契約等語。惟民法第438條第1項後段所謂「依租賃物之性質而定之方法為之」，應係依租賃物本身之特性、當事人租賃目的及交易習慣等節，來判定其適當之使用收益方法，故以本件租賃物即系爭土地之性質以觀，無從得出該土地適當之使用收益方法為限制於僅供兩造之家族使用，從而原告此部分主張，亦非可採。
⒉土地法第103條第2款之部分：
⑴按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使
用，出租人不得收回。土地法第103條第2款定有明文。所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最高法院89年度台上字第1018號民事判決意旨參照）。
⑵查原告主張被告以系爭地上物經營檳榔攤、卡拉OK店，違反
區域計畫法、非都市土地使用管制規則等相關規定，核屬以系爭土地供違反法令之使用等語。惟前開規定均僅為行政上取締規定，被告對於系爭土地，縱有違背前開規定所定法定用途之使用，亦難據以逕認有何危害公共安全或違反公序良俗之情事可言。至原告雖主張被告經營檳榔攤、卡拉OK店，有製造噪音妨害安寧之情形等語，惟經本院函詢系爭地上物之公害陳情檢舉及稽查紀錄，臺東縣環境保護局函覆之稽查狀況略以：現場該店家營業中，周界未聽聞有卡拉OK視聽及擴音設備歌唱致產生噪音或其他妨礙安寧之情事等語（卷第109頁）；就報案紀錄部分，臺東縣警察局關山分局函覆之報案內容及處理情形略以：報案人稱隔壁檳榔攤卡拉OK聲音過大、妨害安寧；本所員警到場了解，因該時段非社會秩序維護法規定之深夜，故勸導店家降低音量，並應安裝隔音設備，於勸導後該店家已立即停止唱歌等語（卷第115頁），可見被告並未有受主管機關稽查或有違反社會秩序維護法之情事，其所為顯未達危害公共安全或違反公序良俗之程度，揆諸上開說明，核與土地法第103條第2款之構成要件不符。
從而，原告據以主張終止系爭租賃契約，亦難認可採。
⒊綜上，原告主張依民法第483條第2項、土地法第103條第2款
及第5款規定，終止兩造間系爭租賃契約，均為無理由。而系爭租賃契約既仍有效存在，被告對於原告所有之系爭土地即有合法占有權源，故原告依民法第767條第1項規定為拆屋還地之請求，即屬無據。
㈡系爭租賃契約自109年6月17日起至114年6月17日止之租金，核定為每年4,386元。
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。
⒉查系爭土地及地上物間，於系爭地上物得使用之期限內，依
民法第425條之1第1項規定成立系爭租賃契約乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。且兩造就系爭租賃契約之租金數額亦無法達成協議（卷第99頁），故原告依同條第2項之規定，請求本院核定自109年6月17日起至114年6月17日止之租金數額，自屬有據。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條固分別定有明文。惟前開關於基地租金上限之規定，僅適用於城巿地方供住宅用之房屋，如係供營業用之房屋，承租人得以享受商業上之特殊利益，其租金自不受該規定之限制（最高法院112年度台上字第2852號民事判決意旨參照）。準此，本件被告以系爭土地上所建之系爭地上物為營業使用（不爭執事項㈡），且至114年12月 8日言詞辯論期日始稱已無經營檳榔店及卡拉OK店等語（卷第199頁），揆諸上開說明，原告請求核定租金數額之期間（即109年6月17日起至114年6月17日止），系爭地上物既供作營業使用，系爭土地之租金即不受土地法第97條第1項、第105條規定限制，合先敘明。
⒋準此，本院審酌系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用
地類別為農牧用地（卷第25頁），且位置鄰近省道、花東縱谷公路及火車站，交通尚屬便利（卷第147頁、第149頁），及現場照片所示之土地使用現狀及生活機能（卷第140至146頁），佐以被告以系爭土地上之系爭地上物為經營檳榔店及卡拉OK店等營業使用，占有面積合計313.28平方公尺等情，認本件兩造間系爭租賃契約，於109年6月17日起至114年6月17日止之每年租金，以系爭土地之公告土地現值140元（卷第25頁）之年息10％，乘以占有面積313.28平方公尺計算，核定為4,386元計算（計算式：140×10％×313.28＝4,386，四捨五入至整數位）。
㈢原告請求被告給付2萬1,930元暨遲延利息，為有理由。然逾前開範圍之請求，則非可採。
⒈查兩造間系爭租賃契約之租金數額，業經本院核定如前，故
原告依系爭租賃契約約定，請求被告給付自109年6月17日起至114年6月17日止之已到期租金，合計2萬1,930元，自屬有據。惟逾此範圍之請求，則非可採。
⒉另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。查原告依前開規定，主張被告應自系爭租賃契約終止後至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利400元等語。惟兩造間之系爭租賃契約仍有效存在一事，業經本院認定如前，故被告占有使用系爭土地而受利益，即屬有法律上之原因，核與不當得利之構成要件有所未合。故原告此部分主張，要屬無據。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付租金，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，是以原告就上揭所得請求之金額，請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即114年6月17日（卷第91頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定及兩造間系爭租賃契約之法律關係，請求本院核定系爭租賃契約自109年 6月17日起至114年6月17日止之租金數額，並請求被告給付 2萬1,930元，及自114年6月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為有理由，應予准許。逾前開部分所為之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分如主文第2項所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，於法核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 葉佳怡以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 謝欣吟