臺灣臺東地方法院民事判決114年度重訴字第10號原 告 朱螢螢訴訟代理人 林鈺維律師被 告 蔡林良月
蔡昇坤蔡昇杰蔡昇憲共 同訴訟代理人 傅爾洵律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺東縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為訴外
人朱憲治（下稱其名）所有，其與訴外人蔡杉培（下稱其名）於民國88年9月1日簽立土地租賃契約書（下稱原租約），由蔡杉培承租系爭土地，並於系爭土地陸續興建如附圖編號
A、B所示，其中一部為已辦理，另一部為未辦理第一次所有權登記之建物（下合稱系爭地上物）。嗣於蔡杉培與朱憲治過世後，系爭土地先由訴外人徐育眉（下稱其名）所繼承，再贈與原告，系爭地上物則由被告共同繼承。
㈡茲原租約雖未定期，惟蔡杉培於99年10月22日，曾就系爭土
地擬定續約草案（下稱系爭草案），並以存證信函送達當時系爭土地所有人徐育眉，後均按前述草案給付租金，徐育眉亦未退回，可見其等業依系爭草案成立續約（下稱系爭續約）。惟蔡杉培於承租系爭土地後，除於其上興建臺東縣○○市○○段0000○0000○0000○號建物（下稱建號）外，另增建如本院卷第95頁之鋼鐵建物（下稱系爭增建物），而經臺東縣臺東市公所（下稱臺東市公所）認違反建築法第25條等規定予以拍照列管。經徐育眉函請改善無果，原告遂於112年12月29日依土地法第103條第2款規定終止系爭續約。況依系爭續約所定租賃期間亦早於112年12月31日屆至，原告自得依民法第455條、第179條、系爭續約第三條，請求被告交付系爭土地及地上物或讓與事實上處分權與原告，並給付依系爭續約短付之租金差額，及自113年1月1日起算之不當得利。
㈢縱認系爭續約未成立，惟原租約雖未定有租期，但朱憲治係
因系爭土地將遭徵收，始以遠低於客觀市價之租金出租予蔡杉培。然依系爭土地所在「變更台東市都市計畫（第三次通盤檢討（第三階段）」計畫書（下稱系爭都市計畫書）記載，系爭土地因蔡杉培於其上興建系爭地上物，徵收機關已因徵收補償過鉅而停止辦理徵收，足見原租約締約基礎發生無法預見之情事變更，應依民法第227條之2規定，變更以112年12月31日為原租約之終期。再者，蔡杉培除有前述違反土地法第103條第2款之情事外，復將系爭地上物登記予被告，亦與租賃契約精神不符，原告自得依土地法第103條第2款、第5款規定，終止原租約。原告即得依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，並返還占用土地，及給付自113年1月1日起算相當於租金之不當得利等語。
㈣爰先位聲明：
⒈被告應將系爭地上物，其中屬5584、5585、5586建號建物部
分移轉登記予原告所有，其餘未經辦理第一次所有權登記部分，則將事實上處分權讓與原告，並將系爭地上物及土地全部交付原告。
⒉被告應連帶給付原告新臺幣（下同）71萬5,848元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈤備位聲明：
⒈被告應將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告。
⒉被告應連帶給付原告35萬5,848元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：蔡杉培雖依99年10月22日存證信函所附系爭草案陸續支付租金，亦未遭徐育眉退還，惟徐育眉此舉僅可視為單純沉默，不足認系爭續約已經成立。又依系爭都市計畫書所載，系爭土地仍繼續依徵收方式開發，核與原租約締約基礎相符，要無原告主張之變更情事等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第263至264、314至315頁，並依判決格式調整增刪）：
㈠系爭土地原為朱憲治所有，朱憲治過世後由其配偶徐育眉繼承，再於112年9月18日以贈與為原因，移轉登記予原告。
㈡朱憲治與蔡杉培於88年9月1日就系爭土地簽定原租約，約定以每月租金1萬元，將該土地全部範圍出租予蔡杉培。
㈢經蔡杉培與原告代理徐育眉協調後，蔡杉培將系爭草案，於9
9年10月22日寄予原告，依該草案所示，蔡杉培與徐育眉重新約定系爭土地租賃期間自100年1月1日至112年12月31日，共12年；租金自110年1月至106年12月為每月2萬元，自107年1月至112年12月為每月2萬5,000元；租賃期間屆滿，蔡杉培於系爭土地上出資興建之地上物無條件移轉予徐育眉。
㈣蔡杉培自100年1月1日至113年12月31日止，均按月給付徐育眉或原告2萬元，半年支付一次。
㈤蔡杉培於系爭土地上違規增建系爭增建物，經臺東市公所認
定違反建築法第25條及實施區域計畫地區建築管理辦法第3條等規定，於109年3月10日拍照列管。
㈥原告於112年12月29日以存證信函向蔡杉培為終止「系爭續約」之意思表示。
㈦蔡杉培於113年10月31日死亡，其繼承人為被告。
四、本院之判斷㈠原告未能舉證系爭續約已成立，原告先位請求均無理由：
⒈按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾到達時期內，相
對人不為承諾時，其要約失其效力，民法第157條定有明文。又所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。而主張契約成立者，應依民事訴訟法第277條前段規定，就此利己事實，先負舉證責任。
⒉經查，蔡杉培於99年10月22日以存證信函將系爭草案寄給徐
育眉，且於100年1月1日至113年12月31日止，均按系爭草案支付租金予徐育眉，徐育眉亦未退還等事實，固如前述（不爭執事項㈢、㈣）。惟徐育眉收受前述租金原因多端，茲依系爭草案所載，自107年1月至112年12月止，系爭土地租金調整為每月2萬5,000元，惟截至113年12月31日止，蔡杉培或被告均僅按月支付2萬元，亦未見原告或徐育眉要求蔡杉培或被告應按前揭草案履行；參以蔡杉培於寄發系爭草案之99年10月22日存證信函中，另表明除前述調整租金外，雙方均同意改由蔡杉培承擔系爭土地地價稅，作為續約條件（本院卷第71頁）。然系爭土地地價稅迄仍由原告繳納此情，為兩造所是認（本院卷第317頁），可見無論是徐育眉、蔡杉培或兩造，於蔡杉培寄發系爭草案後，均無遵其內容之意。此觀徐育眉以蔡杉培於系爭土地上搭建系爭增建物，另於109年8月3日以存證信函終止契約之對象，仍為原租約，更見雙方均未認為系爭續約已然成立（本院卷第87頁）。而系爭土地原租約租金是否過低一節，復經雙方迭有爭執，則徐育眉收受前述租金此舉，究係因認原租約租金過低，而有意調整原租約？抑或係默示同意系爭草案內容？尚屬未明，即難僅因此沉默之事實，遽認徐育眉與蔡杉培間已就系爭草案達成合致。
⒊至原告固另於112年12月29日以存證信函重申系爭草案內容，
並為終止系爭續約之意思表示（本院卷第97至105頁）。惟蔡杉培於99年10月22日即已將系爭草案之要約寄予徐育眉，原告迨至10餘年後始再以前述存證信函為上開意思表示，依民法第158條規定，應認蔡杉培原要約已失其效力，是縱原告對此要約再為承諾，仍不足認兩造間已有締結系爭續約之合意。原告既未能舉證系爭續約已成立，則其主張按土地法第103條第2款規定終止系爭續約，或該續約租期屆至，依系爭續約第三條約定，請求被告移轉登記系爭地上物所有權，或讓與事實上處分，並依民法第455條規定，返還系爭土地，另給付租金差額等先位請求，即乏所據。另原租約迄今尚未終止（詳見下述），則被告占用系爭土地自有法律上原因，原告先位請求被告給付相當於租金之不當得利，亦非有據。
㈡原租約迄今仍屬有效，原告備位請求亦無理由：
⒈按當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之
約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。
⒉原告雖主張系爭土地因被告搭建系爭地上物，致徵收費用過
高而停止徵收，是屬原租約訂定時無法預料之情事。惟細繹卷附系爭都市計畫書附表五「變更台東市都市計畫（第三次通盤檢討）經內政部都市計畫委員會審議通過准予變更但未修正書圖案件綜理表」，其中「變更理由」、「未修正書圖原因」欄，關於系爭土地即「公五用地」部分所謂：「公五用地為私有土地且現況已有建物，徵收開闢不易，故宜配合前述運動公園用地案以跨區市地重劃方式辦理，以解決公共設施用地取得困難問題。」、「依地政處評估結果顯示，本案因地上建物過多，其所有權人平均負擔已逾市地重劃法定上限，建請暫緩以市地重劃方式辦理或變更都市計畫開發方式，不納入本次修改計畫書圖。」等內容（本院卷第109頁），可知依原都市計畫所定，系爭土地原採徵收方式開發，嗣都市計畫擬定機關本欲改依市地重劃方式為之，惟評估結果不符重劃負擔上限，故經內政部審議結果，將之排除在市地重劃範圍外，而維持變更前都市計畫所採徵收方式。上述內容亦經臺東縣政府104年6月2日府建都字第1040102602B號函發布實施在案（本院卷第107頁），足見系爭土地迄今仍屬已實施都市計畫之徵收範圍，核無原告所指停止徵收之情。況稽諸原租約第十一條記載：「如果政府不征收該筆土地為公園預定地而改編為一般住宅用地，而甲方（即出租人）要使用土地時，甲方需以書面通知乙方（即承租人），並自乙方收到通知日起繼續承租乙方二年，甲方得終止本契約，乙方無條件將土地歸還甲方。」（本院卷第31頁），故如政府確因徵收費用過鉅，而無法將系爭土地開闢為公園，原租約亦已約明待系爭土地變更為住宅用地時，出租人即得在承租人經通知後繼續承租二年後終止原租約，堪認原租約已就系爭土地無法徵收之風險預作分配。循此以言，原告以前詞主張發生原租約成立時所未預料之情事，並無可取。
⒊至原告雖又主張原租約得依土地法第103條第2款、第5款等規
定終止云云。惟按土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言（最高法院92年度台上字第1372號判決要旨參照）。查系爭增建物雖屬蔡杉培擅自興建，惟該增建物僅由主管機關拍照列管，而未依違章建築處理辦法第11條之1擬定拆除計畫限期拆除，業如不爭執事項㈤所述，堪認系爭增建物尚未危及公共安全；又含系爭增建物在內之系爭地上物，現僅作為被告住家及肥料行營業處所，亦經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄、照片附卷為憑（本院卷第280、283至285頁），是其使用亦無違反公序良俗之情。另房屋與基地各為獨立不動產，其所有權人各得行使彼此權利，則縱認蔡杉培有如原告所稱於興建系爭地上物後，將之部分登記予被告此情，亦屬其財產權之正當行使，難認有何土地法第103條第5款所稱違反租約之處。故原告此部分主張，仍無可取。
⒋從而，原租約迄今仍有效存續，被告自得本於此法律上依據
繼續使用系爭土地，則原告備位依民法第767條第1項前段，請求被告拆除系爭地上物，並返還占用土地，及依民法第179條規定，請求給付因無權占用土地所生相當於租金之不當得利，均無理由。
五、綜上所述，原告先位依民法第455條、第179條及系爭續約第三條，請求被告移轉系爭地上物所有權或讓與事實上處分權、返還系爭土地、給付差額租金、不當得利；及備位依民法第767條第1項前段、第179條，請求被告拆除系爭地上物，並返還土地、給付不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
民事庭 法 官 蔡易廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 王品涵附圖：臺東地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期114年9月25日）