臺灣臺東地方法院民事判決115年度訴字第72號原 告 張瑞廷被 告 阮美慈上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣30萬7,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣92萬0,167元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4萬元，並自民國115年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於115年5月27日言詞辯論期日當庭表示不再向被告為金錢給付之請求（見本院卷第96頁），並減縮訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。原告前開減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於113年9月1日簽訂系爭房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將所有之系爭房屋出租予被告使用，租期自113年9月1日起至116年8月31日止，每月租金2萬元，水、電、瓦斯及網路等費用，均由被告自行負擔，且被告已依系爭租約支付押金4萬元予伊。詎被告自114年9月起即陸續積欠各期房租未為支付，伊於114年11月17日寄發臺東博愛路郵局存證號碼111號存證信函催告被告給付3個月租金6萬元未果後，伊再於114年12月9日以通訊軟體LINE催請被告應於114年12月20日前給付4個月租金8萬元，逾期未清償即終止系爭租約，該訊息業經被告讀取，然被告屆期仍未清償，經伊以被告交付之押金4萬元抵充後，被告積欠之租金已達2個月租額，故系爭租約已於114年12月20日發生終止效力，惟被告仍持續無權占用系爭房屋迄今，伊自得依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予伊等語。並聲明：除擔保金額外，如主文所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項亦規定甚明。又系爭租約第4條約定「押金由租賃雙方約定為2個月租金，金額為40000元整...。前項押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」（見本院卷第15頁）；系爭租約第13條第1項約定「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。」（見本院卷第17頁）；系爭租約第14條第4項約定「前項金額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。」（見本院卷第17頁）；系爭租約第16條第1項第2款約定「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：...㈡承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」（見本院卷第17頁）。
㈡查原告主張之事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約
書、臺東博愛路郵局存證號碼111號存證信函、郵件招領之信封、中華郵政掛號郵件收件回執、兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄、系爭房屋之房屋稅籍證明書、系爭房屋之建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷第13至27頁、第37至40頁）。依系爭租約第3條、第4條約款，兩造已明文約定系爭房屋之每月租金為2萬元，押金為4萬元，被告自114年9月起即未再支付租金，尚積欠原告共計8萬元之租金（114年9月、10月、11月、12月），原告於114年11月17日以臺東博愛路郵局存證號碼111號存證信函向被告催繳未果後，原告再於114年12月9日以通訊軟體LINE發送催告被告應於114年12月20日前給付前開積欠租金，否則將終止系爭租約之文字訊息，上開訊息業經被告讀取（訊息顯示已讀，見本院卷第25頁），足見原告上開所為之定期催告以及逾期仍未履行系爭租約即為終止之意思表示，已於114年12月9日置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態並於114年12月9日送達被告而發生效力。
而被告遲付之租金總額，依系爭租約第4條、第14條第4項約定及上開規定，經以被告交付之押金4萬元抵充後，已達2個月租額，且已遲延給付逾2個月，被告於催告期限屆滿即114年12月20日仍未給付租金，應認系爭租約已於114年12月20日終止，兩造間之租賃關係自斯時起歸於消滅。兩造間之租賃關係既經終止而消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務，則被告仍持續占有系爭房屋，即屬無權占有。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據，自應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，諭知被告供擔保後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻防方法及所提證據，經本院勘酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
民事庭 法 官 黃若美正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
書記官 江佳蓉