臺灣桃園地方法院行政訴訟判決 105年度簡字第32號
107年6月26日辯論終結原 告 陳中權輔 佐 人 陳文鑾被 告 財政部北區國稅局代 表 人 王綉忠訴訟代理人 林婉婷
趙桓健上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部民國104 年12月
9 日台財訴字第10413961620 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件原告於起訴時，被告機關之代表人原為李慶華，之後於
105 年6 月4 日變更為吳英世，再於105 年8 月31日又變更為王綉忠，並由被告新任代表人具狀聲明承受訴訟( 見本院卷第215頁)，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、爭訟概要：原告就102 年度綜合所得稅結算，申報其所有位於花蓮縣○○市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋，共7 層，為68年9月18日建，鋼筋混凝土造），有出租供溫暖晶鑽國際有限公司中正店（由原告擔任公司之負責人，其女兒陳文鑾則為該公司之唯一股東，下稱溫暖公司）為營業使用之場所，全年租賃收入為新臺幣（下同）239,400 元，嗣經被告認原告申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照被告自行調查製作之當地一般租金標準，於104 年3 月4 日以檔案編號為000000Z0000000000 號之綜合所得稅核定通知書（下稱原處分），核定調增租賃所得為1,594,732 元，並歸課核定綜合所得總額為1,982,504 元，補徵應納稅額196,437 元。原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願，亦經財政部以104 年12月
9 日台財訴字第10413961620 號訴願決定駁回，原告猶表不服，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
（一）主張要旨：⒈系爭房屋興建於68年，屋齡已近35年，屋況已差，水管破
損及壁面有裂痕及壁癌，不堪使用且價值低，修繕費高達幾百萬元，原告無力修繕，但若未加以修繕整頓則無法使用，有修繕前後相可稽，故經原告與溫暖公司雙方合意於房屋租賃契約書第14條約定：「其他約定事項：本標的承租人自行修繕房屋，原本房屋年久未修，不堪使用，裝修、裝潢一概由承租方自行負擔。出租人不負擔費用，但租金逐年增加」明定系爭房屋100 年度租金每月20,000元，逐年增加至租金每月45,000元，而102 年租金則為35,000元。故本租貨建物縱由原告自行修繕後，再以較高租金出租，申報租金所得反應扣除大筆修繕費，而使原告租金所得為負數，不必因租賃所得而須繳納所得稅。又原告實地訪查系爭房屋附近建物租金行情，系爭房屋隔壁（門牌地址：花蓮市○○路○○○ 號）建物以每月租金25,000元出租予Modo造型剪髮，是原告將系爭房屋以每月35,000元出租，實屬合理。
⒉系爭房屋出租範圍僅限1 至4 樓及7 樓，5 樓及6 樓確實未予出租：
⑴原告係於100 年1 月1 日出租系爭房屋予溫暖晶鑽國際有
限公司，而原房屋租賃契約雖約定全棟出租，惟系爭房屋
5 樓及6 樓係留供原告、原告家人及朋友等來訪時使用，未曾供溫暖公司營業使用，故於101 年1 月1 日原告即與溫暖公司修訂房屋租賃契約，租賃範圍不包含系爭房屋5樓及6 樓，顯見原告於102 年間，實際上並未將5 、6 樓及6 樓出租予溫暖公司使用。
⑵又101 年1 月1 日承租雙方已經訂定房屋租賃契約修改書
，約明溯及自100 年1 月1 日起租賃範圍不包括五樓及六樓，因上述未營業使用五樓及六樓（主商段170 建號建物）之事實，應修訂房屋租賃契約使其與事實相符，並於復查申請書內敘明並檢附證明文件，而盡司法院釋字第537號解釋所明釋「租稅稽徵程序，稅捐稽徵機關雖依職權調查原則而進行，惟有關課稅要件事實，多發生於納稅義務人所得支配之範圍，稅捐稽徵機關掌握困難，為貫徹公平合法課稅之目的，因而課納稅義務人申報協力義務」之協力義務。而查無任何法律規定，人民不能修訂契約，使契約與事實相符；被告對雙方訂定房屋租賃契約修訂書視而不見，自屬違反行政程序法第9 條所定，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。再者，營業人溫暖公司係設於主商段168 建號房屋一層之花蓮市○○路○○○ 號，亦係主商段168 建號房屋一層之花蓮市○○路○○○ 號，不是全棟之花蓮市○○路○○○ 號，更非租賃範圍登記為主商段170建號五、六層房屋之花蓮市○○路○○○ 號，被告以營業稅籍資料、尚有花蓮市○○路○○○ 號，而無視花蓮市○○路○○○ 號為一層及地下層登記為主商段168 建號房屋、二、
三、四、七層登記為主商段169 建號房屋及五、六層登記為主商段170 建號房屋共三登記房屋共同建物門牌之事實，誤認該三登記房屋均營業使用，進而無視101 年1 月1日承租雙方已經訂定房屋租賃契約修訂書之事實，其所為之處分與事實不符，自屬違法。
⑶而被告亦表示（略以）「不論承租人事實上有無使用，原
查自得就此部分設算租金…」等語，可見被告亦不否認非租賃範圍登記的主商段170 建號五、六層房屋之花蓮市○○路○○○ 號有「無使用」之事實，既然無使用，當修訂契約使與事實相符，查無任何法律規定人民不能修訂契約，使契約與事實相符。按「行政行為應受法律及一般法律原則之拘束」，為行政程序法第4 條所明訂，私法自治、契約自由等為基本普世法律原則原理，被告貴為稅務行政機關應當遵守；次按「行政機關行使裁量權，不得逾越法定之裁量範圍，並應符合法規授權之目的」，亦為行政程序法第10條所明訂，被告冤枉百姓而硬拗「無使用」事實且修約為非租賃範圍的主商段170 建號之花蓮市○○路○○○號五、六層房屋為有租賃，已逾越法定之裁量範圍，是為濫用權力之行政處分。被告又謂「原告自承系爭房屋5 樓亦供承租人（溫暖晶鑽公司）之員工短暫休息使用，是該面積自屬原告出租之範圍」，惟原告既是出租人亦為承租營業人之負責人，一個有情有義的人，當視員工如親友，居所偶讓員工短暫休息使用，豈能收費而視為營業？被告再謂「原告主張系爭房屋5 樓及6 樓係留供原告本人、家人或朋友等來訪使用，惟原告戶籍及通訊地址均非設於系爭房屋」等語，惟中華民國憲法第10條規定「人民有居住及遷徙之自由」，原告身為溫暖公司負責人及中華民國人民，設籍新北市，前往花蓮視察業務，居住花蓮自己所有房屋，於理於情是為當然，且溫暖公司係供旅客居住為業，重要客源均來自雙北地區旅行業者，原告為負責人，除處理花蓮事務外，當要在台北接洽旅行業者，豈能以原告未設籍系爭房屋地址，即謂原告無使用之事實。被告又謂「依花蓮地方稅務局104 年5 月22日花稅財字第1040108942號函附房屋稅課稅明細表所載，系爭房屋5 樓及6 樓之使用別均為營業用…原查將5 至6 樓列入核算租賃所得，並無不合」等語，惟「本部66年5 月10日台財稅第33052號函示，原供營業用房屋，已停業但未依法申請歇業註銷登記，亦未依房屋稅條例第7 條規定申報房屋變更使用前，按營業用稅率課徵房屋稅。本案甲所有原供營業使用之房屋，於停業登記後，納稅義務人未依上揭房屋稅條例規定申報房屋變更使用，稽徵機關無法查明其使用情形，依本部上揭66年函釋，按營業用稅率課徵房屋稅，尚無不合。惟為顧及當事人權益，倘納稅義務人能提供確切證明或經查得事實，其使用情形業以變更者，應准按實際使用情形，追溯依同條例第5 條規定稅率核課房屋稅」，亦為財政部88年8 月10日台財稅第000000000 號函所明示，可見房屋稅係依事實使用情形課徵，而本件未營業使用主商段
170 建號建物之事實如上，故被告依花蓮地方稅務局104年5 月22日花稅財字第1040108942號函附房屋稅課稅明細表所載「系爭房屋5 樓及6 樓之使用別均為營業用…原查將5 至6 樓列入核算租賃所得…」等語，係違反財政部88年8 月10日台財稅第000000000 號函之明示，且與事實不符。又查花蓮縣地方稅務局102 年度房屋稅繳款書記載5、6 樓課稅現值：營業1,328,400 元，非住非營17,900元，顯然可證明花蓮地方稅務局104 年5 月22日花稅財字第1040108942號函附101 年度房屋課稅明細表所載系爭房屋
5 至6 樓之使用別均為營業用之說，是為錯誤。何況，5、6 樓均未營業使用，事實是不可能改變，當以事實5 、
6 樓均未營業使用為是。⒊被告估算標準不明，且金額過高：
⑴被告於本件計算租金之公式，其標準租金為每坪1,000 元
，惟此標準從何而來，被告並未說明。次經原告實地訪查租賃建物附近出租行情，系爭房屋隔壁（門牌地址：花蓮市○○路○○○ 號）建物以每月租金25,000元出租予MODO造型剪髮，其租用面積為48坪，每坪租金約為520 元（計算式：25,000元/48 坪），則本件被告以1,000 元為計算標準，實屬過多。再就此租賃物於97、98、99年其所有權人唯聯公司與溫暖公司所訂之租金即為月租金20,000元，後經買賣過戶予陳中權，豈有租金大幅調漲約十倍之道理。況就被告所計算之租金總額3,217,778 元而言，該年度平均月租竟高達268,148 元（3,217,778 元/12 個月），在花蓮地區豈可能有一棟建築物每月租金高達近27萬元之可能，顯見被告所算金額過高，至為灼然。
⑵再者，按最高行政法院92年度判字第783 號判決意旨：「
『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限』，乃土地法第97條第1 項就房屋租金最高額所設之強制規定，約定租金超過此項限制者，房屋出租人對超過部分無請求權，而所得稅法對此復未設有排除適用之規定，不得排除其適用。從而，主管稽徵機關依前揭所得稅法規定核定當地一般租金標準計算租賃收入，苟其計算之結果超過土地法第97條規定之最高金額時，尚難對納稅義務人若實際出租，依法無請求權之部分，僅以稅捐稽徵機關推測之收入，遽加課稅。再者，『稽徵機關依所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款參照當地一般租金調整計算租賃收入時，如其調整結果超過土地法第97條第1 項之限制時，就其超過部分之課稅，應以能證明出租人有此項現實收入者為限』亦經本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議在案，同理，稽徵機關依所得稅法第14條第1 項第5 類第4 款參照當地一般租金計算租賃收入時，自不得超過土地法第97條第1 項規定所限制之金額。
內政部71年5 月22日台內地字第87103 號函釋所述：土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言；及財政部81年9 月29日台財稅第000000000 號函釋所述：稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類規定設算租金時，可參照上開內政部函釋意旨辦理等語，揆之前開說明，均有未合，本院自得不予援用」等語，被告顯然違反此最高行政法院明白確定之論述，被告援用法院不予援用之內政部71年5 月22日台內字第87103 號函釋對本案所做之復查決定書，當然違法。再則，房屋稅條例第11條規定「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格」，可知營業用房屋之地段率高於住家用房屋地段率，致營業用房屋之價格高於住家用房屋之價格；地政機關對營業用土地之公告地價或公告現值亦高於住家用公告地價或公告現值甚多；故房屋供住家或營業使用均適用土地法第97條之判斷標準。本件原告102 年出租土地申報總地償為（6725×122+6725×16+6942 ×97+6942 ×12) ×6/8 等於1,263,546 元，101 年出租建物（B1、1 、2 、3 、4 、7 樓) 總現值為770,800+4,500+567,700+2,656,800+45,700等於4,045,500 元，房地總價額為5,309,046 元。依被告自行增加核課租賃所得額347,720+862,098+384,912+239,400+ 42,000 等於1,876,132 元+ 原告實質所得租金42,000
0 元等於2,296,132 元，被告率斷高估之核課租賃所得額與本案土地及其建築物申報稅總價額年息為2,296,132/5309,046等於百分之43 ,比法定最高年息百分之10高百分之33，被告率斷高估之核課租賃所得額顯然太誇張，明顯與法有違。
⑶況且，房屋係隨時間經過而耗損年年折舊，價值年年降低
，租金當應比例調降，惟查，被告100 年度1 樓核課租賃所得額136,800 元、102 年度1 樓核課租賃所得額大大調高為347,720 元，100 年度2 、3 、4 、7 樓核課租賃所得額809,943 元、102 年度2 、3 、4 、7 樓核課租賃所得額大大調高為862,098 元，被告調高核課租賃所得額違反自然常理。
⒋又被告就系爭房屋約定租金有過低之要件事實未舉證以實其說：
⑴按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計
算之…第5 類：租賃所得及權利金所得…5.財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入」，為所得稅法第14條第1項第5 類第5 款所明定。次按「本法第14條第1 項第5 類第4 款及第5 款所稱當地一般粗金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查」，同法施行細則第16條第3 項亦定有明文。復按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定」，復為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000 號函釋在案。上揭所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款係規定約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。又所得稅法施行細則係依所得稅法第121 條規定，授權由財政部擬訂，呈請行政院核定發布，該施行細則第16條第3 項規定：「本法第14條第1 項第5 類第4 款、第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查」及當地一般租金標準，係經各地區國稅局研商，獲致結論，以街路地段為依據，再以街路地段榮景等情形訂定一般租金標準，故該一般租金標準適用於一般性而非特定性；惟若當事人有爭議，則依上揭財政部賦稅署77年函釋，予以【實地調查】鄰近租金並比較，高時改課，低時維持原核定。
⑵再按課稅處分係課予人民負擔之處分，稅捐稽徵機關對課
稅要件事實，負有舉證證明之貴；就稅基之計算方式，亦負有說明其理由及依據之義務。又所得稅法笫14條第1 項第5 類第5 款規範內容，乃是在「稅捐法定原則」之基礎下，而本諸「量能課稅原則」與「稽徵經濟原則」之利益權衡所為之具體規定。依該條款之規定，乃是基於「稽徵經濟原則」之考量，允許稅捐稽徵機關在納稅義務人申報之租金顯然偏低時，得以法律擬制之手段，直接將某一地域之「一般租金」擬制為該個案中之「實有租金所得」，而不須再去調查納稅義務人有無虛報或短報租金之情事。然而，稅捐稽徵機關上開規定，認定約定之粗金顯較當地一般租金為低應先證明納稅義務人申報之租金數額確實低於「當地一般租金」之構成要件事實。
⑶再者，稽徵機關雖得參照當地一般租金調整計算租賃收入
，然必須當地出租之其他財產，其建造結構、設備、使用年限及其周邊環境，與本件出租之財產均屬相同或相近者，始得以其租金做為本件出租財產調整計算租賃收入之依據。若二者相去甚遠，即無用以比較之餘地。即稽徵機關在調查所謂當地之一般租金時，其參考之樣本，應與標的房屋之相關條件相同或相近，始得為參考。是被告原用以重行核算系爭房屋之標準租金，並核定原告短報租賃所得而為原核定處分之資料，係包括「財政部臺灣省北區國稅局花蓮縣分局102 年度非住家用房屋（含土地）當地一般租金標準表」、及「財政部臺灣省北區國稅局102 年度租金標準折減辦法」，被告係依上開當地一般租金標準表核定為每坪每月租金為1,000 元，然該標準表並無說明該每月每坪之標準租金1,000 元是如何計算出來。是僅有該等標準表，並無從看出其參考之樣本為何，實無從審查該等樣本之相關條件是否與系爭房屋之狀況相同或相近，若以該樣本不明之標準表來評價系爭房屋之租金是否合於當地一般租金，實有失公平。縱被告另有補以系爭折減辦法，欲降低標準租金帶來之不準確性，然該折減辦法之計算基礎，仍為該標準租金。是若無法合理說明該標準表所載之標準租金採樣基礎，仍無法以有折減辦法完全防堵計算標準之樣本與系爭房屋客觀情狀差距甚大時所導致之不公平。被告以此為據，認定系爭房屋之每月每坪租金，並據以計算原告短報之，租金收入，實有所誤。
⒌而原告所有系爭房屋係有地下1 樓及地上7 層之建築物，
，倘被告欲認定系爭房屋租金為每坪1,000 元為適當，則被告必須以當地出租之其他財產，其建造結構、設備、使用年限及其周邊環境，與本件出租之財產均屬相同或相近者，始得以其租金為本件出租財產調整計算租賃收入之依據。若二者相去甚遠，即無用以比較之餘地，此有臺北高等行政院法97年度訴更一字第34號行政訴訟判決意旨可資參照。而被告以鄰近租金每月每坪約1,274 元，其依據何來，採樣標準、密度有無充分，即非無疑，若被告認定系爭房屋租金每坪1,000 元，亦失所據。況本案經原告申請，被告固依財政部賦稅稅一發第000000000 號函釋意旨，為實地調查花蓮市○○路○○○ 號、395 號、409 號、413號、415 號做為取樣標準，惟被告以上開建物做為取樣基準，原告認為被告就系爭房屋以鄰近租金每月每坪約1,27
4 元，核定系爭房屋租金每坪每月為1,000 元顯有摻雜與本件無關因素納入考量造成判斷瑕疵之情形，茲說明如下：
⑴本件被告採樣密度竟僅以系爭房屋附近四家租金平均後，
再稍微打折即得出每坪每月1,000 元，足見被告核定系爭房屋租金所據之採樣密度明顯不足。而且為何是打折後每坪每月1,000 元，亦未見被告提出其依據為何，則被告之判斷明顯有瑕疵。再者，被告核定系爭房屋租金每坪每月為1,000 元採樣標準，顯然未參酌系爭405 號房屋與採樣標準之建造結構、設備、使用年限及其周邊環境，其所得出之依據即有違誤。因被告核定系爭房屋租金以每月1,00
0 元，無非係以花蓮市○○路○○○ 號、388 號、395 號、
409 號、413 號、415 號之每月每坪租金平均，再稍微打折即得出每坪每月1,000 元，並認系爭405 號租金應以56
0 元計算為妥云云，惟系爭房屋係於68年9 月18日建造完成之店舖及茶室用之鋼筋混凝土造之地上7 層及地下1 層建物。其等之狀況均有不同，職是，被告採樣標準與系爭
405 號房屋間之建造結構、設備、使用年限迥不相同，則被告將之納入核定租金之標準，顯然有誤。更未考慮該5棟房屋究係整棟出租、分層出租，抑或係只出租1 樓。更遑論以粗略之方式平均該5 處房屋之租金折扣後得出之1,
000 元、560 元租金，是否可謂符合當地一般租金標準，亦有疑問。
⑵此外，原告就100 年度綜合所得稅結算申報提起之行政訴
訟，業經鈞院以104 年度簡字第36號判決在案，於該案被告所提「鄰近租金情形表」亦係參考花蓮市○○路○○○ 號、395 號、388 號、377 號之每月每坪租金，而該案判決以建物第二類謄本對照被告所製作之「鄰近租金情形表」，發現「除388 號之租用坪數較大，應為全棟承租以外，其餘3 間標的物，應均僅租用1 層，而非全棟，無法用以與系爭房屋相較。而該388 號雖為全棟出租，然其樓層僅為2 層，且建築時間為94年間，屋齡尚輕，確毋需多為整修，租金亦較高，且係出租作屈臣氏賣場使用，與系爭房屋是全棟6 樓出租，建築時間係在68年間，出租為旅宿使用，其等房屋之客觀狀態、出租條件顯然不同，該等4 間房屋租金之樣本，其本身客觀條件即與系爭房屋不同，自不宜以之認定為當地一般租金或用以認定原處分所認定系爭房屋之每月每坪租金數額，並無超過當地一般租金數額之參考」，可茲參考。
⑶綜上，被告用以核定系爭405 號房屋租金之採樣標準，不
論是建造結構、設備、使用年限及其周邊環境，均有明顯差異，則被告據此認定系爭405 號租金有過低情事，進而核定系爭房屋粗金應以每月每坪560 元為適當云云，顯然有誤。
（二）聲明：原處分及訴願決定撤銷。
三、被告答辯及聲明：
（一）答辯要旨：⒈引用行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款
、財政部103 年3 月20日台財稅字第10304005400 號函文核備之102 年度房屋及土地之當地一般租金標準、財政部賦稅署77年11月9 日台稅一發第000000000 號函釋等相關法規之條文與函釋（詳卷附答辯狀）。
⒉按所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款規定，係對納稅義
務人出租財產，約定之租金顯較當地一般租金為低時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入，其立法意旨，係鑒於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每以約定較低之租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成納稅義務人不便或苛擾情事，為簡化稽徵作業，遂增訂該條款規定，明定約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入，是屬於法定推計課稅，符合租稅法律主義。（二）依首揭所得稅法及同法施行細則規定，房屋及土地當地一般租金標準乃法律授權行政機關，就執行法律有關之細節性、技術性之事項所為之規定，以供稽徵機關得參照調整計算租賃收入，並未逾越授權之目的及範圍，被告自得予以援用當地一般租金標準之訂定，係以當地繁榮之程度，可為房屋帶來之經濟效益為參酌之要件，該租金標準標準係經各地區國稅局研商，獲致之結論，以街路地段訂定一般租金標準為依據，再以該街路段榮景情形訂定一般租金標準，所訂定之一般租金標準，係適用於一般性，非為特定性（參照臺中高等行政法院99年度訴字325 號判決）。被告訂定之102 年度當地一般租金標準表，其中非住家用房屋部分係依當地街路地段繁榮之程度，為房屋帶來之經濟效益，經實地調查租金情況予以核定，本件原處分機關實地調查101 年度花蓮市○○路○○○○○○○ ○號、208-466 雙號租金，核定非住家房屋102 年度當地一般租金標準每坪每月實收租金為1,000 元，業報經財政部以103 年3 月20日台財稅字第10304005400 號函核備在案，並有當地一般租金標準表附卷可稽。另參照該路段營業人申報之營業地址房屋所有權人之租賃所得扣繳憑單金額，與地方稅務局罾徵所提供營業人設籍地址之房屋稅營業用及非住非營面積計一般算每坪租金，並將該路段蒐集之數據，予以加權平均，核算每月每坪租金1,477 元，惟因考量其中偏高及偏低3 間租金較無參考價值，予以剔除，核算每月每坪租金1,116 元，參以該路段近年經濟發展及地段榮衰等因素，核定每月每坪租金標準為1,000 元，自屬客觀可採。
⒊又原告即為溫暖公司之負責人，於102 年度將系爭房屋全
棟出租供溫暖公司營業使用，列報租賃所得239,400 元，有房屋租賃契約書及各類所得扣繳暨免扣繳憑單可稽，依原告申報之租賃收入420,000 元換算，系爭房屋每坪每月租金竟僅有73元( 420,000/12/ 478.54 )，原告之申報顯然有違常理。是被告所屬花蓮分局以其申報租金顯較當地一般租金為低，參照當地一般租金設算調增租賃所得347,
720 元、862,098 元及384,914 元，合計1,594,732 元。原告不服申請復查，並提供系爭房屋鄰近房屋自行訪查紀錄作為依據，以證實系爭房屋已高於正常租金，被告遂依據前揭財政部賦稅署77年11月9 日臺稅一發第000000000號函釋意旨，實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，同時以原告所提示之鄰近房屋作為調查標的，僅有中正路
385 號、中正路388 號、中正路395 號及中正路409 號有申報租金資料可供參考，每月每坪分別為1,026 元、727元、1,846 元、750 元，另查中正路413 號、415 號房屋租金之每月每坪為1,771 元，系爭房屋鄰近租金（388 號、395 號、409 號、413 、415 號）每月每坪約1,274 元。本件系爭房屋標準租金經核算為3,217,778 元{437,716元〔B1樓，1,000 元x( 55.87坪x70% +13) xl2 月x70%〕+577,620元〔1 樓，1,000 元x( 50.15坪x90% + 3) xl2月〕+ 452,122 元〔2 樓，1,000 元x( 58.32坪x70%＋13) xl2 月x70%〕+322,944元〔3 樓，1,000 元x( 58.32坪x70% + 13 ) xl2 月x5 0 %〕+322,944元〔4 樓，1,000元x( 58.32坪x70% +13) xl2 月x50%〕+322,9 44 元〔5樓，1,000 元x( 58.32坪x70% +13) xl2 月x50%〕+322,944元〔6 樓，1,000 元x( 58.32坪x70% +13) xl2 月x50%〕+ 322,944 元〔7 樓，1,000 元x( 58.32坪父70 % +13) x12 月x50%〕+135,600元〔屋突，( 1,000 元x2 .45坪xl2 月x50% ) +( 1,000 元xl5 .25 坪xl2 月x50% ) + (1,000 元x4 .9 坪xl2 月x50% )〕｝，調整後系爭房屋每月每坪租金約560 元（3,217,778 ÷478.54÷12 )，與鄰近租金（每月每坪約1,274 元）比較仍屬偏低，此有非自住房屋使用及租賃情形核定表及鄰近租金情形表等資料可稽，原核定調增租賃所得347,720 元〔Bl、1 樓及2.45坪屋突，1,030,036 元x( l-43% ) -自行申報數239,400 元〕、862,098 元〔2 、3 、4 、7 樓及15.25 坪屋突，1,512,454 元x( l-43%) 〕及384,914 元〔5 、6 樓及4.9坪屋突，675,288 元x( l-43%) 〕，合計1,594,732 元並無不合。
⒋又本件被告所屬花蓮分局於設算系爭租金收入時，已考量
系爭房屋其個案特殊情況（是否為巷內房屋、樓層、構造及大面積），依102 年度租金標準折減辦法予以計算，依其樓層及大面積等情形酌予折減，且核定之租金顯較鄰近租金為低（每月每坪約1,274 元），參諸前揭財政部賦稅署77年11月9 日臺稅一發第000000000 號函釋意旨，該租金收入業已考量系爭房屋客觀坐落位置之相關情形，並無不合，況中正路395 號房屋，屋齡亦與系爭房屋相當，每月每坪租金為1,846 元，顯見房屋坐落位置為租金高低的重要因素，系爭鄰近租金資料並無所謂客觀條件不同之情形。
⒌再依據雙方所訂立之租賃契約觀之，本件係以花蓮市○○
路○○○ 號房屋全棟建築作為租賃標的，期限自100 年1 月
1 日起至104 年12月31日止，則不論承租人溫暖公司事實上有無使用，被告自得就此部分設算租金，況原告亦稱系爭房屋5 樓係供承租人溫暖公司員工做短暫休息使用，是該面積自屬原告出租之範圍。至原告雖主張系爭房屋5 樓及6 樓係留供原告本人、家人、朋友等來訪時使用等語，惟原告戶籍及通訊地址均非設於系爭房屋地址，且原告僅提示其與承租人於101 年1 月1 日修訂之房屋租賃契約修訂書，至於系爭房屋5 、6 樓仍歸屬原告使用之具體事證，迄未提示。另依花蓮縣地方稅務局104 年5 月22日花稅財字第1040108942號函附房屋課稅明細表所載，系爭房屋
5 、6 樓之使用別均為營業用。況且查詢相關網站及部落格資料均介紹：「花蓮溫暖摩洛哥精致商旅( MoroccoHotel) …雙床2-7 樓」、「602 幸運彩～是我們要住的房間啦…因為房間在六樓」、「旅店中備有33間多樣風格的房間，像樂活套房中就有三張大床，中央還有一個活動空間擺放著舒適的沙發，提供親朋好友一起在這裡有個歡樂的時光（拍攝之房間照片為『601 熱情沙漠』），還有晶鑽套房，以兩張舒適的大床給姊妹淘們或是和樂一家人共同在此留下溫馨的片刻（拍攝之房間照片為『708 神秘紫韻』、『603 青橙淡彩』）」、「溫暖摩洛哥精致商旅是公司去年度招待旅遊補助的選擇之一……於是後面兩晚就直接入住了（拍攝之房間照片為『702 芳草青青』）」及「我們住宿的雙人房並不大，一進門走沒幾步就是床了（拍攝之房間照片為『607 溫香暖玉』）、相簿列表〉〉溫暖摩洛哥精緻商旅（拍攝之房間照片為『607 溫香暖玉』」等字句，可見系爭房屋5 、6 樓核屬原告出租之範圍，且承租人溫暖公司亦為事實上使用，是原告主張系爭房屋5、6 樓仍歸屬原告使用，核不足採，原核定並無不合。
（二）聲明：駁回原告之訴。
四、爭點：
（一）系爭房屋實際出租予溫暖公司之範圍是否及於該棟建物之
5 、6 樓？
（二）本件被告認定系爭房屋之租金金額為每月每坪560 元，是否合理有據？
(三) 被告以原處分核定原告102 年度綜合所得稅，應補徵稅額
為196,437元，有無違誤？
五、本院的判斷：
（一）前提事實：原告就100 年度綜合所得稅結算，申報系爭房屋有出租予溫暖公司中正店為營業使用之場所，全年租賃所得收入為239,400 元，嗣經被告認原告申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照被告自行調查製作之當地一般租金標準，於
104 年3 月4 日以檔案編號為102161Z0000000000 號之綜合所得稅核定通知書，核定調增租賃所得為1,594,732 元，並歸課核定綜合所得總額為1,982,504 元，補徵應納稅額196,437 元，此有附表證據編號對照表所示之證3 、證
7 、證12、證13等資料各1 份在卷可憑，亦為兩造所不爭執。
（二）系爭房屋實際出租予溫暖公司之範圍應是及於該棟建物之
5 、6 樓？⒈原告雖一再指陳系爭房屋出租範圍僅限1 至4 樓及7 樓，
5 樓及6 樓確實未予出租等情，並提出房屋租賃契約修訂書為證（詳證8 ）。惟參以房屋原始租賃契約書（詳證10），其上第1 條即已載明：「甲方（指原告）所有房屋坐落於花蓮市○○路○○○ 號（全棟），使用範圍全部出租予乙方（指溫暖公司）」等字句，並無特別限制使用範圍不含5 樓及6 樓。再者，雖101 年1 月1 日重訂之「房屋租賃契約修訂書」（詳證8 ）中特別加註：「一、事實及修訂：原租約第1 條約訂『甲方所有房屋坐落於花蓮市○○路○○○ 號（全棟），使用範圍全部租予乙方。』但自民國
100 年1 月1 日訂約以來，租賃房屋六樓係出租人陳中權及其子女、孫兒女等使用，今雙方修訂房屋租賃範圍不包含6 樓。承租人租用本棟房屋目的係供旅館營業使用，但
5 樓均係供出租人及其親屬之朋友來訪時使用，偶供員工休息而未營業使用，今雙方修訂房屋租賃範圍亦不包含5樓。……三、本修訂書溯及於民國100 年1 月1 日雙方訂定房屋租賃契約書當時生效」等語。惟一般而言，若租賃雙方確有縮減租賃物之使用範圍，通常均於原租賃契約上加以更改契約內容即可，此種特別訂立之「修訂書」，用以修正原租賃契約之內容，並約定溯及於訂約之初當時生效，甚為特別少見。況原告本身既為溫暖公司之負責人，且系爭房屋之所有權人又為原告本身自己，其代表溫暖公司與自己修正原契約上所載之租賃範圍，理應毫無困難，但卻遲至出租1 年後始加以訂定上開修訂書，況既已縮減承租人租賃之使用範圍，卻又未縮減每月租金數額，此點已實有可疑。
⒉再者，唯聯國際顧問有限公司（下稱唯聯公司）為系爭房
屋之前所有權人，並出租予溫暖公司使用，此有原告所提出該部分房屋租賃契約書及建物所有權等資料（詳證17）在卷可參，且由唯聯公司與溫暖公司之租賃契約書觀之，其租賃範圍亦係載明「花蓮市○○路○○○ 號」，並無特別限制使用之範圍，應可認為是全棟使用，而當時約定之租金為45,000元，與之後原告與溫暖公司所簽立之系爭租賃契約中約明並逐年調漲租金之最高額相同，是若該等契約均為真實簽立，且該租金金額之約定亦為真實，由此可見原告係以全棟系爭房屋加以出租，並無限制使用範圍，始符真實。況由溫暖公司之相關網站及網路部落格等資料之介紹內容（略以）：「『花蓮溫暖摩洛哥精致商旅(Moroc
co Hotel) …幸福客房大床2-7 樓、甜蜜客房雙床2-7 樓、溫暖客房2-7 樓』、『602 幸運彩～是我們要住的房間啦…因為房間在六樓』、『旅店中備有33間多樣風格的房間，像樂活套房中就有三張大床，中央還有一個活動空間擺放著舒適的沙發，提供親朋好友一起在這裡有個歡樂的時光（拍攝之房間照片為601 熱情沙漠），還有晶鑽套房，以兩張舒適的大床給姊妹淘們或是和樂一家人共同在此留下溫馨的片刻（拍攝之房間照片為708 神秘紫韻、603青橙淡彩）』、『溫暖摩洛哥精致商旅是公司去年度招待旅遊補助的選擇之一……於是後面兩晚就直接入住了（拍攝之房間照片為702 芳草青青）』及『我們住宿的雙人房並不大，一進門走沒幾步就是床了（拍攝之房間照片為60
7 溫香暖玉）』、『溫暖摩洛哥精緻商旅（拍攝之房間照片為607 溫香暖玉』」等字句（詳證1 ）觀之，溫暖公司確有將系爭房屋之2 樓至7 樓均作為飯店出租房間予旅客使用，並作為廣告內容招攬顧客。再者，溫暖公司承租房屋後，就每一層樓究應如何使用，縱偶有閒置，或偶爾提供給原告及其家人使用，亦為溫暖公司之自由權限範圍內，但不應因此即認租賃範圍不包含5 、6 樓。甚者，原告亦自承系爭房屋之5 樓偶有供員工休息，則系爭房屋5 、
6 樓部分亦係供溫暖公司使用，堪予確認。
（三）本件被告認定系爭房屋之租金金額為每月每坪560 元，應是合理有據：
⒈應適用的法令：行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第1
款、第5 款、所得稅法施行細則第16條第3 項（詳附錄法條）。
⒉按「一、房屋（含土地）之當地一般租金標準…（四）：
臺中市、臺南市、準用直轄市之縣（即桃園縣）及其他縣（市）部分…2.非住家用（含營業用）：參酌『營業人查定營業費用標準等級評定表』及『營業稅特種稅額查定費用標準等級表』規定，並經實地調查租金情況予以核定」，為財政部101 年3 月1 日台財稅字第10100520480 號函核備之100 年度房屋及土地之當地一般租金標準所規定。
又「一、固定資產：必要損耗及費用減除43％」，為102年度財產租賃必要損耗及費用標準所規定。復按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定」，亦為財政部賦稅署77年11月9 日台稅一發第000000000號函文所明釋在案。
⒊次按行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款規定，納
稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低時，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。復按現行法制就個人綜合所得稅固採收付實現制，然上開規定乃屬收付實現制之例外，因此只要符合上開條文規定之要件，稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，如當事人約定之租金，顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關即得將出租人之租金收入調整至一般租金標準，而無須證明租金收入數額是否確如調整數額。又最高行政法院92年度10月份庭長法官聯席會議決議（略以）：「房屋僅供住宅用者，始受土地法第97條第1 項規定之限制」，該決議內容並說明該院79年9 月份庭長評事聯席會議決議未明示適用對象，應予補充「所謂出租房屋係指供住宅用之房屋而言」。是稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第97條第1 項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。
⒋復按所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款規定之立法意旨
，係鑒於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每以約定較低之租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成納稅義務人不便或苛擾情事，為簡化稽徵作業，遂增訂該條款規定，明定約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入，是屬於「法定推計課稅」，符合租稅法律主義。又當地一般租金標準之訂定，係以當地繁榮之程度，可為房屋帶來之經濟效益為參酌之要件，該租金標準係經各地區國稅局研商，獲致之結論，以街路地段訂定一般租金標準為依據，再以該街路地段榮景情形訂定一般租金標準，所訂定之一般租金標準，係適用於一般性，非為特定性。查，系爭房屋所處地段之一般租金標準，被告已依規定訂定非住家房屋
102 年度當地一般租金標準每坪每月租金為1,000 元，並報請財政部以103 年3 月20日台財稅字第10304005400 號函文（詳證15）核備在案。另被告參照該路段營業人申報之營業地址房屋所有權人之租賃所得扣繳憑單金額，與地方稅務局所提供營業人設籍地址之房屋稅營業用及非住非營面積計算每坪租金，並將該路段蒐集之數據，予以加權平均，核算平均每月每坪租金1,477 元( 詳證14) ，惟因考量其中偏高及偏低3 間租金較無參考價值，予以剔除，核算平均每月每坪租金為1,116 元（詳證14），參以該路段近年經濟發展及地段榮衰等因素，核定每月每坪租金標準為1,000 元，自屬客觀可採。而房屋當地一般租金標準，為法律授權行政機關，就執行法律有關之細節性、技術性之事項所為之規定，係由財政部各地區國稅局依當地繁榮之程度，為房屋帶來之經濟效益，實地調查租金情況予以核定，報請財政部備查，並無違反法律授權明確性，亦無違反法律保留原則。
⒌再者，做為營業使用之房屋或建物，承租人所支付之租金
，不僅為使用房屋或建物之對價，尚且包含營業利益對價及此一地段繁華之利益在內，同時旅館坐落地點之選擇，亦係影響將來旅客投宿意願高低之重要因素，若其又位處交通便利之處，或接近鬧區、市中心及觀光景點等，則更係欲從事旅館經營者承租之首選，相較於此，房屋之構造別、耐用年數、建造年數等，其重要性反屬其次，從而出租此類房屋之所有人，依一般社會通念及經驗法則判斷，在議價方面理應具有絕對之優勢，非一般普通住宅或營業用房屋可比。雖原告對被告設算系爭房屋租賃所得之核定有異議，惟被告乃依財政部賦稅署77年11月9 日台稅一發第000000000 號函釋，並實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，同時以原告所提示之鄰近房屋作為調查標的，重行核算系爭房屋標準租金應為3,217,778 元，核定調增其租賃所得應為1,594,732 元，揆諸前揭規定及函釋意旨，尚無不合。
⒍ 復查，本件鄰近房屋「中正路395 號」為69年建造，與系
爭房屋68年建造屋齡相當，每月租金33,500元，使用面積
9.08坪，換算每月每坪租金為3,689 元，可見房屋坐落位置之重要性遠大於系爭房屋之屋齡；而系爭房屋依原告所申報之租賃收入420,000 元，即每月租金35,000元，承租人得使用面積為478.54坪，換算後每月每坪租金僅為73元，如此差異懸殊之租金（使用面積高達53倍，每月租金卻僅要35,000元，其中系爭房屋1 樓坪數50.15 坪，業已大於中正路395 號出租1 樓之9.08坪) 已非是全棟出租或租用1 層所導致。再者，附近建物除中正路388 號之租用坪數較大，應為全棟承租以外，其餘3 間建物，應均僅租用
1 層，與本案系爭房屋係全棟出租之情形不同，本難以之與系爭房屋相較，是原告主張被告未考量系爭房屋與其他房屋之諸多差異性，已違背證據法則及經驗法則，而執此指摘原處分違法等語，即非有據。
⒎ 又原告雖表示系爭房屋屋齡近35年，屋況已差、水管破損
、壁面有裂痕及壁癌，不堪使用且價值低，修繕費高達幾百萬元，原告無力修繕，未加以修繕、整頓，則無法繼續使用，況系爭房屋若未經整修絕不可能成為目前整齊、美觀之狀態，而系爭房屋縱由原告自行修繕，再以較高租金出租，其申報租金所得必然反應扣除大筆修繕費，而使原告租金所得為負數，不必因租賃所得而需繳納所得稅等語。惟按基於促使商業會計制度步入正軌，商業財務公開，以取信於大眾，促進企業資本形成之立法目的，避免阻滯商業及社會經濟之發展，若商業負責人等為美化財務報表，故意遺漏會計事項不為記錄，或利用不正當方法致使會計事項或財務報表發生不實之結果等行為，依商業會計法第71條所定，即負有刑事責任，此有最高法院103 年度台上字第3357號判決可資參照。申言之，溫暖公司果若因修繕、整頓重建系爭房屋而支付款項，則溫暖公司負責人應依商業會計法規定處理會計事務並保存憑證及帳冊等文據。查，溫暖公司股東即原告輔佐人陳文鑾於本院另案105年度簡更（一）字第13號案件審理時即表示（略以）：「系爭房屋重建大約是於97、98年間完成，當初因為公司的負債已經比例過高，如果再申報修繕費用，銀行會不願意貸款給公司，所以溫暖公司沒有將修繕費用列報，本件就是因為屋主沒有錢，溫暖公司為了修繕房屋還必須自己去貸款」等語（詳見105 年度簡更㈠字第13號卷第44頁反面、第46頁、第47頁反面），另原告雖表示溫暖公司修繕系爭房屋花了很多錢等語，但卻未提出任何保存憑證文件，核與商業常情不符，已有可議之處。再者，系爭房屋於97、98年間完成修繕重建，則溫暖公司於98年度或以後年度，即須支付貸款利息予銀行，惟溫暖公司於98、99年度營利事業所得稅結算申報書所載之利息支出卻為「0 元」，而原告（即出租人）所有之銀行帳戶，卻有對銀行繳納放款利息之紀錄（詳見本院另案104 年度簡字第36號卷第45至46頁），從而，輔佐人陳文鑾及原告所稱本件係由承租人溫暖公司向銀行貸款以負擔修繕重建支出，原告未負擔任何費用，故系爭房屋租金較低云云，實無可採。
⒏至原告主張被告以花蓮市○○路○○○ 號、395 號、409 號
、413 號、415 號等建物做為取樣標準，而認為鄰近租金每月每坪約1274元，並核定系爭房屋租金每月每坪為1000元，顯有採樣密度不足，且參雜與本件無關因素納入考量，造成判斷瑕疵等語。惟查，按所得稅法第14條第1 項第
5 類第5 款係規定約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。又所得稅法施行細則係依所得稅法第121 條規定，授權由財政部擬訂，呈請行政院核定發布，該施行細則第16條第3 項規定：「本法第14條第1 項第5 類第4 款、第5 款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查」，及當地一般租金標準，係經各地區國稅局研商，獲致結論，以街路地段為依據，再以街路地段榮景等情形訂定一般租金標準，故該一般租金標準適用於一般性而非特定性，若當事人有爭議，則依財政部賦稅署77年函釋，予以實地調查鄰近租金並比較，高時改課，低時維持原核定。而本件稽徵作業，即是依上開規定之程序進行，核實認定，並無不合理情事。再者，原告雖又表示中正路388 號為全棟出租，然其樓層僅為2 層，屋齡尚輕，無須多為整修，租金亦較高，且係出租作屈臣氏使用，與系爭房屋是全棟
6 樓出租，建築時間係在68年間，出租為旅宿使用，其等房屋之客觀狀態、出租條件顯然不同，自不宜以之認定為當地一般租金等語。惟查，系爭房屋鄰近之便利商店房屋，其屋齡分別為「46年」、「48年」及「59年」，構造別亦分別為加強磚造及雜木以外之建築材料，其耐用程度及老舊程度更甚於本件房屋，然其102 年度之每月每坪租金已高達1,026 元（計算式：租金33,332元÷32.49 坪＝1,
026 元），此有102 年度中正路189-493 單號及208-466雙號每月每坪租金計算調查表及花蓮縣地0000000
000 000000000路000 號鄰近租金調查表等資料在卷可佐（詳證4 、證5 、證14），其租金亦高於本件調整後每月每坪之標準租金約560 元（計算式：3,21 7,778÷478.54÷12），可見就租金而言，房屋坐落位置、地點之重要性遠大於房屋之構造別、耐用年數、建造年數等因素，並不會如同原告所述房屋會隨時間經過而耗損年年折舊、價值年年降低、租金應比例調降等語，否則為何原告與溫暖公司於租賃契約內（詳證10）約定系爭房屋之租金，自100 年起由20,000元開始逐年調整至104 年之45,000元，其主張與租賃契約之約定，豈不自相矛盾。故原告上開主張被告用以核定系爭房租金之採樣標準，不論是建造結構、設備、使用年限及週邊環境均與本件系爭房屋不同，不能作為採樣之基準云云，並不足採。
⒐綜上所述，本件被告已實地調查鄰近房屋之租金作為核課
之依據，並按標準租金連同參酌大面積折扣數及非屬一樓折扣數等因素（詳證5 、證6 、證14），以系爭房屋所處地段，依被告所訂定之非住家房屋102 年度當地一般租金標準每坪每月租金為1,000 元( 詳證15) 作為核算之基準，並參據被告102 年度租金標準折減辦法( 詳證16 )，就系爭房屋之各樓層之面積、折扣數予以計算( 詳細計算式見本院卷一第31頁) ，核定系爭房屋於102 年度之租金全年所得額為3,217,778 元，換算每月每坪租金約為560 元（3,217,778 元÷總面積478.54坪÷12月），應是合理有據。
(三) 被告以原處分核定原告102 年度綜合所得稅，應補徵稅額為196,437元，並無違誤：
⒈應適用的法令：行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第1
款、第5 款、所得稅法施行細則第16條第3 項（詳附錄法條）。
⒉本件被告核定原告所有系爭房屋於102 年度之租金全年所
得額為3,217,778 元，係屬合理有據，已詳如前述。惟原告就102 年度綜合所得稅結算，申報其所有系爭房屋全年租賃收入僅為239,400 元，堪認原告申報租金顯較當地一般租金為低。是被告以原處分核定調增原告租賃所得為1,594,732 元( 詳細計算式見本院卷一第31頁) ，並歸課核定原告102 年度綜合所得總額為1,982,504 元，應補徵稅額為196,437 元，即屬有據，並無違誤。
六、本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，一併說明。
七、結論：原處分合法，復查決定及訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷均無理由，應予駁回。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
臺灣桃園地方法院行政訴訟庭
法 官 黃 漢 權上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），並應繳納上訴費新臺幣3,000元。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日
書記官 程 省 翰附錄本判決引用的相關條文：
【行為時所得稅法】⒈第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：
第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，
財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：
一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。
五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。
【所得稅法施行細則】⒈第16條第3 項
本法第14條第1 項第5 類第4 款及第5 款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。
附表：證據編號對照表┌────┬────────────┬────┬──────┐│證據編號│ 證據名稱或內容 │所附卷宗│ 頁碼 │├────┼────────────┼────┼──────┤│證1 │花蓮溫暖摩洛哥精緻商旅網│本院卷一│第52至94頁 ││ │路上資料及照片 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證2 │溫暖晶鑽有限公司變更登記│原處分卷│第106頁 ││ │表 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證3 │原告102 年度綜合所得稅應│原處分卷│第98頁 ││ │補稅額更正註銷單 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證4 │花蓮縣地方稅務局房屋稅 │原處分卷│第82至84頁 ││ │102年課稅明細表 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證5 │102 年度中正路405 號鄰近│原處分卷│第80頁 ││ │租金調查表 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證6 │系爭房屋鄰近建物租金試算│原處分卷│第64頁 ││ │表 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證7 │原告102 年度綜合所得稅已│原處分卷│第41頁 ││ │申報核定稅額繳款書 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證8 │系爭房屋之房屋租賃契約修│原處分卷│第39頁 ││ │訂書 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證9 │系爭房屋之建物登記第二類│原處分卷│第33至38頁 ││ │謄本 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證10 │系爭房屋之租賃契約書 │原處分卷│第32頁 │├────┼────────────┼────┼──────┤│證11 │系爭房屋之土地登記第二類│原處分卷│第23至30頁 ││ │謄本 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證12 │原告102 年度綜合所得稅核│原處分卷│第20至21頁 ││ │定通知書(即原處分) │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證13 │原告各類所得扣繳暨免扣繳│原處分卷│第8至9頁 ││ │憑單 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證14 │102 年度中正路189-493 單│原處分卷│第2至5頁 ││ │號及208-466 雙號每月每坪│ │ ││ │標準租金計算調查表 │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證15 │財政部103 年3 月20日台財│原處分卷│第6-7頁 ││ │稅字第10304005400號函 │ │ ││ │ │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證16 │財政部北區國稅局102 年度│原處分卷│第16頁 ││ │租金標準折減辦法 │ │ ││ │ │ │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證17 │唯聯公司與溫暖公司間之部│104 年簡│第136 至139 ││ │分房屋租賃契約書及建物所│字第36號│頁 ││ │有權資料 │卷 │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證18 │財政部北區國稅局復查決定│訴願( 可│第33至38頁 ││ │書 │閱)卷 │ │├────┼────────────┼────┼──────┤│證19 │財政部訴願決定書 │訴願( 可│第40至48頁 ││ │ │閱)卷 │ │└────┴────────────┴────┴──────┘