臺灣桃園地方法院行政訴訟判決111年度稅簡字第15號112年2月7日辯論終結原 告 王玥晴訴訟代理人 凃逸奇律師被 告 財政部北區國稅局代 表 人 蔡碧珍訴訟代理人 簡怡馨
黃伯瑞上列當事人間房屋土地交易所得稅事件，原告不服財政部中華民國111年9月7日台財法字第11113927890號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國110年8月2日出售其於106年8月3日取得之臺北市○○區○○路000號12樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），自行申報系爭房地成交價額新臺幣（下同）6,800,000 元，課稅所得117,873 元，並按適用稅率35% 計算繳納應納稅額41,255元；嗣經被告所屬淡水稽徵所依據查得資料，核定成交價額6,800,000元，課稅所得391,761元，按適用稅率35%計算應納稅額137,116元，減除自繳稅額41,255元，應補稅額95,861元（下稱原處分）。原告不服，申請復查，未獲變更。原告仍表不服，提起訴願，亦遭決定駁回，於是提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：
(一)房地合一課徵所得稅申報作業要點(下稱房地合一稅申報作業要點)第13點第1款規定之「於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息」，應指原告於完成土地房屋所有權移轉登記前已向金融機構申請之貸款所產生之利息，原告於完成登記前已向台北富邦銀行申辦貸款，並依前開要點及課徵機關之要求提供台北富邦銀行客戶放款交易明細表，計算應納稅額繳納完畢，原處分命補徵稅額，顯有不當等語。
(二)並聲明：求為判決撤銷訴願決定、復查決定及原處分。
三、被告答辯略以：
(一)原告於106年8月3日登記取得系爭房地，當日即設定最高限額抵押權予台北富邦銀行，該銀行於106年8月7日核准貸款477萬元，撥入履約保證專戶1,404,541元及代償賣方原貸款2,595,459元，合計400萬元，於110年8月4日清償。是原告以系爭房地向台北富邦銀行抵押貸款，於106年8月7日至110年8月4日間產生之貸款利息309,768元，並非原告登記取得系爭房地所有權（106年8月3日）前已發生且支付之利息；縱該貸款利息之本金，係原告於登記取得系爭房地前已向台北富邦銀行申辦貸款手續，亦僅係配合買賣契約書付款方式之約定事項及確保賣方權益，原告主張系爭貸款利息仍屬房地成本，顯係誤解法令。至南山人壽保單借款利息12,265元，係原告分別於108年12月1日、9日及24日向南山人壽保險股份有限公司借款30萬元、10萬元及5萬元所產生之利息，均係原告在取得系爭房地所有權後所為，縱如原告所稱係為償還台北富邦銀行貸款利息所借出，仍無法憑此改變其係支付108年12月1日至108年12月24日期間利息之事實。
(二)綜上，原告以系爭房地向台北富邦銀行貸款，於取得系爭房地所有權後，所發生之貸款利息309,768元，及南山人壽保單借款利息12,265元，均非屬取得系爭房地所有權前已支付達可供使用狀態之必要費用，不得列為可減除成本，原核定否准認列並無不合，原告所訴，委不足採。從而，原核定以買賣契約書所約定及原告實際支付予賣方之總價款610萬元為系爭房地之原始取得成本，並以原告因取得系爭房地時所繳納之契稅10,404元、印花稅1,657元、代書費10,000元、規費 7,399元，及取得系爭房地後所支付能增加房地價值之裝修費26,240元，核定可減除成本為6,155,700元，再減除相關移轉費用216,815元及土地漲價總數額35,724元後，核定課稅所得391,761元（成交價額6,800,000-可減除成本6,155,700-可減除移轉費用216,815-土地漲價總數額35,724)，並按適用稅率35%，據以計算應納稅額137,116元，減除已自繳稅額41,255元，原核定補徵應納稅額95, 861元並無違誤等語資為抗辯。
(三)並聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、本院之判斷：
(一)按所得稅法第4條之4第1項規定：「個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。」第14條之4第1項前段、第3項第1款第2目規定：「第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額…。個人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：(一)…(二)持有房屋、土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。」
(二)次按房地合一稅申報作業要點第13點第1款規定：「個人除得減除前點規定之成本外，其提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：(一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。(二)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。」第15點第4項規定：「取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。」
(三)經查，本件原告於106年8月3日以買賣原因登記取得系爭房地，嗣出售予田麗萍，並於110年8月2日完成所有權移轉登記（見原處分卷第2-3頁），自行申報系爭房地成交價額6,800,000元、可減除成本6,403,348 元（原始取得成本6,100,000元+ 契稅10,404元+ 印花稅1,657 元+ 代書費10,000元+規費7,399 元+ 利息273,888 元）、可減除移轉費用243,05
5 元( 仲介費204,000 元+ 代書費6,500 元+ 履約費2,040元+ 搬家費3,675 元+ 廣告費600 元+ 裝修費26,240元）、土地漲價總數額35,724元及課稅所得117,873 元（6,800,000-6,403,348-243,055-35,724) ，並按適用稅率35%計算繳納應納稅額41,255元（117,873X35%)( 見原處分卷第70-72頁）；嗣經原查以原告列報可減除成本即利息273,888 元係系爭房地登記完成後所支出之利息而予剔除，及將原申報於可減除移轉費用即裝修費26,240元轉列於可減除成本項下，核定可減除成本6,155,700 元（6,100,000+10,404+1,657+10,000+7,399+26,240）、可減除移轉費用216,815 元（204,000+6,500+2,040+3,675+600 ）、土地漲價總數額35,724元，計算得出課稅所得391,761 元（6,800,000-6,155,700-216,815-35,724），並按適用稅率35% 核定應納稅額137,116元（391,761x35% ），減除申報已自繳稅額41,255元，補徵稅額95,861元（見原處分卷第78頁）等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第59至頁)，堪信為真實。
(四)次查，原告於106年8月3日登記取得系爭房地，當日即設定最高限額抵押權予台北富邦銀行（詳原處分卷第3頁），該銀行於106年8月7日核准貸款477 萬元〔放款帳號00000000000000，金額445萬元；放款帳號00000000000000，金額32萬元，合計477萬元（445萬+32 萬）（詳原處分卷第101、94頁），撥入房屋履約保證專戶1,404,541 元及代償賣方原貸款2,595,459元（詳原處分卷第47頁），合計400 萬元，於110年8月4日清償等事實，並有系爭房地異動索引資料、台北富邦銀行客戶放款交易明細表及安新建築經理（股）公司專戶資金及利息結算表可稽，為兩造所不爭執（見本院卷第60頁)，堪信為真實。
(五)再查，原告以系爭房地向台北富邦銀行抵押貸款，於106年8月7日至110年8月4日間產生之貸款利息為309,768元（詳原處分卷第102至88頁），另原告於南山人壽保單借款利息12,265元（詳原處分卷第23頁），係原告分別於108年12月1 日、9 日及24日向南山人壽保險股份有限公司借款30萬元、10萬元及5 萬元（詳原處分卷第17至21頁）所產生之利息等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第61至62頁)，堪信為真實。
(六)依前揭房地合一稅申報作業要點第13點第1款規定可知，必須是原告於系爭房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息，且係已發生及支付之利息，始能列為交易成本，予以減除。此乃係因原告於取得系爭房土地之所有權之前，並無權處分或管理使用系爭房地，亦即無法利用系爭房地獲得相對之代價及收益。準此，依上揭法律規定，原告於系爭房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息，可認為係原告為購買取得系爭房地所支付之成本而予以減除。相對地，原告於取得系爭房地之所有權之後，已係有權處分或管理使用系爭房地，亦即已可利用系爭房地獲得相對之代價及收益，例如，原告自己居住於系爭房地，則可節省另行租屋居住之租金支出，或係將系爭房地出租予他人，則亦可獲得租金之收益等等。足見，原告於取得系爭房地所有權之後，原告繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，均係屬使用期間之相對代價，且已於房地合一稅申報作業要點第15點第4項明文規定，均不得列為費用減除。基上說明，可知本件原告以系爭房地向台北富邦銀行貸款之利息309,768 元，及原告向南山人壽保單借款利息12,265元，均係原告於106年8月3日登記取得系爭房地所有權之後所產生及支付之利息，且均係屬於原告取得系爭房地所有權之後於使用期間之相對代價。準此，原告上揭貸款利息309,768元及借款利息12,265元，均非屬於前揭房地合一稅申報作業要點第13點第1款規定：「個人除得減除前點規定之成本外，其提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：
(一)…，及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。」之可以減除的購屋成本；且係屬於前揭於房地合一稅申報作業要點第15點第4項規定：「取得房屋、土地所有權後，繳納之…金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。」之不得列為費用減除。故原告主張：其以系爭房地向台北富邦銀行貸款之利息309,
768 元，及原告向南山人壽保單借款利息12,265元，依房地合一稅申報作業要點第13點第1款、第15點第4項等規定，係屬於可減除之成本或費用等語，顯係誤解法律之規定，並不足採信。
(七)另原告主張：房地合一稅申報作業要點第13點第1款規定「於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息」，應指原告於完成土地房屋所有權移轉登記前已向金融機構申請之貸款所產生之利息，原告於完成登記前已向台北富邦銀行申辦貸款，則所產生之利息，自可列為成本減除等語，並請求調查原告係何時向台北富邦銀行辦理系爭房地之貸款乙情。惟查，原告以系爭房地向台北富邦銀行抵押貸款，於106年8月7日至110年8月4日間產生之貸款利息309,768元，並非原告登記取得系爭房地所有權(106年8月3日)前已發生且支付之利息，已詳如前述，是縱該貸款利息之本金，原告係於登記取得系爭房地前已向台北富邦銀行申辦貸款手續，亦僅係配合買賣契約書付款方式之約定事項及確保賣方權益，原告所訴於取得系爭房地所有權後，該貸款本金所產生之利息仍屬系爭房地成本，顯係誤解法令。故原告上開主張，顯不足採。另原告請求調查其係何時向台北富邦銀行辦理系爭房地之貸款一事，本院核認亦無必要。
(八)綜上所述，原告以系爭房地向台北富邦銀行貸款，於取得系爭房地所有權後，所發生之貸款利息309,768元，及南山人壽保單借款利息12,265元，被告審認均屬系爭房地使用期間之相對代價，否准認列為其取得系爭房地之成本，揆諸前揭規定，並無不合。是本件被告以原處分核定原告應補稅額為95,861元，並無違誤。復查及訴願決定遞予以維持，核無不合。故原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，一併說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
行政訴訟庭 法 官 黃漢權
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
書記官 蕭竣升