臺灣桃園地方法院刑事判決 九十二年度自字第七一號
自 訴 人 甲○○自訴代理人 蔡瑞麟律師被 告 乙○○選任辯護人 許獻進律師右列被告因竊佔等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文乙○○被訴竊佔、使公務員登載不實部分無罪。
被訴詐欺得利部分自訴不受理。
理 由
甲、無罪部分：
一、自訴意旨略稱：(一)、乙○○為樂揚建設股份有限公司 (下稱樂揚公司)之法定代理人，樂揚公司於民國八十二年間起造坐落於桃園市○○○段○○○○號，門牌號碼為桃園市○○街○號之「雙星報喜社區」，該社區之停車位規劃於地下一層與地下二層，總計九十七個停車位，其中包括十七個獎勵停車位。被告明知該十七個獎勵停車位屬於公共使用之區域，並曾於八十二年六月二十一日立下切結書予桃園縣工務局建築管理課，其上載有「本設計案於地下一、二層增設公共停車空間合計十七位，無條件開放供公眾使用，並於產權移轉時，將前開切結事項於買賣契約上交代轉載」等語，並經被告代表樂揚公司於該切結書上蓋用公司及法定代理人之印章。查被告於施工時未依原規劃之停車位設計圖施作停車位，亦未如上開切結書所載將切結事項於契約上交代轉載，更私自將部分通道劃歸入部分停車位之空間，該部分停車位亦以較高之價格出售。再者，雙星報喜社區之停車位至今已全數售罄，則就被劃入停車位空間之通道及十七個獎勵停車位遭被告私自售予他人圖利部分，被告顯已該當於刑法第三百二十條第二項之竊佔罪。(二) 、雙星報喜社區為一地上十二層、地下二層，計二六六戶之房屋，而房屋頂樓設有機械室、水箱及暸望台。被告明知房屋頂樓屬於公共使用之區域，惟為使避難平台得以出售他人圖利，竟以「暸望台」稱之，並將暸望台以磚牆與鋁門窗圍起，並蓋有屋頂，另於房屋預定買賣契約書第八條公共管理之第二項中規定：「避難平台除於緊急避難供公供使用外，其使用權及維護之權利、義務，由承購之住戶取得，與其他各層樓戶無涉。頂樓住戶如在「拆除違章建築認定基準」範圍內申請在屋頂平台加建時，其他各層樓住戶應無條件同意，並不得異議」。惟該暸望台已形成定著物，且被告代為加工屋內內梯。是被告明知屬公共區域之頂樓不得私有，亦未曾取得所有區分所有權人之同意，將所謂之暸望台蓋起，出售予他人圖利，允許暸望台之特定用戶專用。被告上開行為，亦已該當於刑法第三百二十條第二項之竊佔罪等語。(二)、被告出具切結書予桃園縣工務局建管課，偽稱該十七個停車位將開放予公眾使用，以符合得增設十七個獎勵停車位之要求，顯已該當於刑法第二百十四條之使公務員登載不實罪等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百十四條定有明文。訊據被告堅決否認犯行，辯稱：自訴人向被告所屬樂揚公司購屋已逾十年，而竊佔、詐欺得利均為本刑最高有期徒刑五年之罪，追訴權時效為十年，二罪均已時效消滅。且被告並無占有該不動產，如何竊佔？自訴人未向被告公司購買停車位，其自無被詐欺之可能。且停車位、暸望台均依合意分管，自不構成犯罪。又切結書係依工務局要求提出，而非被告主動切結，亦不該當使公務員登載不實之罪名等語。
(一)按刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，其法定刑均為五年以下有期徒刑之罪，依同法第八十條第一項第二款規定，其追訴權時效為十年。又刑法第八十條第二項所謂犯罪行為有繼續之狀態，自行為終了之日起算，係指犯罪之行為繼續者而言，若非犯罪行為繼續而僅係犯罪狀態繼續，則不包括在內，最高法院二十五年上字第一六七九號亦著有判例。又竊佔罪屬於即成犯，當其竊佔行為完成時，犯罪即屬成立，至嗣後之繼續佔據，不過是狀態之繼續，而非行為之繼續 (最高法院六十六年台上字第三一一八號判例參照)。經查：本件自訴人係於八十二年二月二十四日向樂揚公司購買系爭不動產，有被告所提房屋預訂買賣契約書乙份 (被證一)在卷可稽。又系爭停車位、暸望台均係於八十五年一月十日申請測量 (參自證四、被證七)。而依自訴意旨所示，自訴人係認被告擅將部分通道劃歸停車位之空間，及未規劃十七個獎勵停車位，擅自蓋暸望台出售，認此部分成立竊佔罪。查本件係預售屋買賣，於八十二年簽約之初，系爭建物尚未興建，嗣於八十五年間始陸續建好地下室停車位、暸望台等建物，則本件如認成立竊佔罪，應係於上開停車位、暸望台施設完成之際，竊佔行為始成立，簽訂買賣契約時，充其量僅有不法利益之意圖而已。本件自訴人雖係於八十二年二月二十四日購買系爭不動產，惟上開停車位、暸望台於八十五年間始興建完成，自訴人於九十二年三月二十五日提起本件自訴，依上開說明，尚未逾十年之追訴權時效，被告辯稱時效已消滅云云，尚不可採。
(二)惟按刑法第三百二十條第二項之竊佔罪，所謂竊佔，係指違反所有權人之意思，事實上排除他人於不動產上之監督管領力，並進而移入自己或第三人持有支配之行為。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力，民法第七百五十八條定有明文。本件自訴人係於八十二年二月間簽約買受系爭預售屋，而雙星報喜社區亦係八十五年以後始陸續交屋。在交屋之前，社區之土地、房屋尚屬樂揚公司以起造人身分原始取得所有權，買受人僅取得請求交付並移轉所有權之債權請求權而已，須俟辦理所有權移轉登記予買受人時，買受人始取得各戶專有部分單獨所有權及共有部分之共有權。因此，被告之公司在興建地下室停車位、暸望台之後，尚未交付買受人之前，地下室車位、暸望台尚非他人不動產，而係被告公司所有，自不生竊佔之問題。次查：政府為解決都會區的停車問題，頒布相關法令以鼓勵增建停車位，建築技術規則建築設計施工篇第五十九條之二乃規定：為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度----，直轄市、縣主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。台灣省政府乃依而制定「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」，依該要點第八點規定：依本要點增設之停車空間，應提供公眾使用。此乃獎勵停車位之由來。上開要點第八點所謂「提供公眾使用」乙詞，時生爭議，內政部乃於八十四年十月三日以台內營字第八四八０四五０號函釋：所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由有所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用。本件樂揚公司依上開法令於地下室增設獎勵停車位，出售於區分所有人使用，僅係充分利用地下一、二層，多劃停車位而已，並無竊佔他人不動產可言。末查：各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第九條第一項定有明文。此即同條例第三條第五款所稱之「約定專用部分」，而約定之方式之一，即為讓售契約。故同條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將其共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，可知公寓大廈之起造人或建築業者，得依讓售契約設定專用權，只是其設定之對象僅限於區分所有權人而已。本件系爭社區之暸望台係屋頂突出物，登記為共同使用部分（參被證七），各區分所有權人原得按其應有部分比例使用收益，惟依自訴人與樂揚公司簽訂之房屋預訂買賣契約書第八條第二款明訂：避難平台除於緊急避難供公共使用外，其使用權及維護之權利與義務，由承購之住戶取得，與其他各層住戶無涉。頂樓住戶如在「拆除違章建築認定基準」範圍內申請在屋頂平台加建時，其他各層樓住戶應無條件同意，並不得異議，有被告所提房屋預定買賣契約書乙份在卷可憑（參被證一）。另依住戶公約第十條約定：「同意地下停車場之車位使用權由已購買車位之位置永久分管使用」等語 (參被證三)。可知，系爭社區住戶於購屋時，已分別與建商樂揚公司簽約同意屋頂平台、地下停車位專用權之分管契約，既經全體住戶同意，被告自無竊佔可言。
(三)按犯罪事實之一部得提起自訴者，他部雖不得提起自訴亦以得提起自訴論，刑事訴訟法第三百十九條第二項定有明文。本件自訴人自訴被告使公務員登載不實罪部分，該罪係侵害國家法益之罪，自訴人非直接被害人，依法原不得提起自訴，惟該罪與自訴被告竊佔、詐欺二罪間，有牽連犯裁判上一罪之關係，且法定刑為三年以下有期徒刑之罪，核無同條但書之情形，應以得提起自訴論，被告辯稱不得提起自訴，尚不可採。惟按刑法第二百十四條之使公務員登載不實罪，須明知為不實之事項，使公務員登載於職務上所掌之公文書，足生損害於公眾或他人，始足當之。該條係在確保公文書之公信力，故縱有申報不實，如公務員尚未依行為人之欺騙將不實事項予以登載，或未為該公務員採取者，尚不能遽以本罪相繩（最高法院六十九年台上字第七三二號判例參照）。本件樂揚公司於八十二年六月二十一日確有出具切結書乙紙，表明：「本設計案於地下一、二層增設公共停車空間合計十七輛，無條件開放供公眾使用，並於產標移轉時，將前開切結事項於買賣契約書上交代轉載」等語。惟該切結書係樂揚公司於申請建築執照時，依工務單位要求而附於申請文件提出，且樂揚公司嗣後確實有依切結書內容規劃達九十七個停車位，其嗣後未完全依切結內容履行，原因容有多端，尚不能據此即認被告係明知不實而故意申報。縱認有申報不實情事，自訴人並未能舉證證明工務單位有依切結書內容，而登載於何種公文書上，自不構成使公務員登載不實之罪名。
此外，復查無其他積極證據，足認被告有自訴人所指上開二罪名，不能證明被告犯罪，此部分自應為無罪之諭知。
乙、不受理部分：
一、自訴意旨另以：被告明知○○○區○○○道及獎勵停車位不得私有，以故意隱瞞所出售之停車位屬公共區域不得私有之事實，及未將切結事項於買賣契約上交代轉載之詐術，將原○○○區○○○道及獎勵停車位出售予不知情之第三者，並因此獲取不法之利益，認此部分已該當於刑法第三百三十九條第二項之詐欺得利罪名。
二、按犯罪之被害人得提起自訴，刑事訴訟法第三百十九條第一項定有明文。而該條所定得提起自訴之人，係限於因犯罪而直接被害之人，必其人之法益由於犯罪行為直接所加害，始足當之。若須待乎他人之另一行為而其人始受損害者，即非因犯罪直接所受之損害，不得提起自訴 (最高法院二十六年渝上字第八九三號判例參照)。本件自訴人係認被告將原○○○區○○○道及獎勵停車位「出售」予不知情之第三人，認此部分涉有詐欺得利罪嫌。惟查自訴人自承其車位是於九十一年十月間跟住戶買的，不是買房子的時候順便買的等語 (參本院九十二年六月十三日審判筆錄)。足認自訴人並非樂揚公司出售停車位之直接買受人，則被告出售停車位之行為，是否構成詐欺，已有疑義，縱認成立詐欺，自訴人亦係輾轉購得，並非直接被害人，依上開判例所示，自不得提起自訴。其不得提起自訴而提起，依法應諭知不受理之判決。
丙、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項、第三百三十四條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院刑事第四庭
法 官 陳 世 宗右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀( 應附繕本 )，上訴於臺灣高等法院。
書記官 廖 宜 政中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十七 日