臺灣桃園地方法院刑事判決 95年度自字第9號自 訴 人 丙○○自訴代理人 戴文進律師被 告 乙○○選任辯護人 陳文雄律師被 告 甲○○上列被告等因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文乙○○、甲○○均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告乙○○、甲○○共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，明知被告乙○○所有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁頭子小段1 之6 、10之9 地號土地上，門牌號碼桃園縣觀音鄉富林村10鄰富林71之6 號建物未辦保存登記，且必須於興建農舍滿5 年始得移轉，被告甲○○代書竟擬訂不動產買賣契約書1 份，佯以批明：「賣方之建物，賣方於
2 個月（簽約日起算）保存登記完成。」等語，使自訴人丙○○陷於錯誤，於民國94年9 月14日與被告乙○○簽定買賣契約書，以新臺幣（下同）1088萬元向被告乙○○買受上開土地及建物，並於簽約日給付訂金188 萬元，94年11月19日給付300 萬元，合計給付488 萬元予被告乙○○。嗣被告乙○○未依約辦理上開房地所有權移轉登記，自訴人遂於95年
3 月24日以平鎮郵局第823 號存證信函催告被告2 人出面處理，被告乙○○即於95年4 月3 日函覆願意無條件解除契約，並於解約後7 日內退還已收價金488 萬元。再經自訴人於
95 年4月26日函請被告將應返還之款項976 萬元匯入自訴人指定之帳戶，被告乙○○不僅置之不理，竟於95年4 月21日函稱要求自訴人於95年5 月1 日中午12時前至被告甲○○代書處辦理過戶事宜，再於95年5 月3 日來函以自訴人不願買受為由，告知沒收自訴人已付價金488 萬元。自訴人始知被告2 人係利用自訴人不諳法令之機會，共同設局詐騙自訴人，因認被告2 人共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；且不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又自訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院52年台上字第1300號判例參照）。又認定不利於被告之事實，需依積極證據，茍積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院30年上字第816 號判例參照）。次按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第
260 號判例參照）。
三、本件自訴人指稱被告乙○○、甲○○未依約定辦理上揭房地所有權移轉過戶，認被告2 人涉有詐欺罪嫌，無非以自訴人之指述、不動產買賣契約書影本、平鎮郵局第823 號存證信函影本、潘維成律師事務所95年4 月26日知字000000000 號函影本、陳文雄律師事務所95年4 月3 日95雄律字第0008號函影本、95年4 月21日95雄律字第0011號函影本、95年5 月
3 日95雄律字第0014號函影本等為其主要論據。然訊據被告乙○○、甲○○均堅決否認有何詐欺犯行，被告乙○○辯稱：本件於簽約時約定建物要在簽約日後2 個月內辦理保存登記部分，伊並不清楚，都是代書甲○○在處理，伊亦不知道農舍要滿5 年才可以移轉登記，但農舍確實在88年間即存在，伊於92年間買受坐落桃園縣○○鄉○○○段崁頭子小段10之9 地號土地及其上之農舍，並不知道該農舍已申請建造執照並已編定門號，故伊於買受後即於93年1 月2 日向觀音鄉公所申請建造執照並申請編釘門牌，後來中壢市地政事務所承辦人員以伊重新申請之資料審核，才認本件建物未滿5 年不得辦理移轉，伊知悉辦理移轉登記有問題時，即於95年4月間告知自訴人得解約，後來代書甲○○向中壢市地政事務所查明不能移轉登記之原因後，向中壢市地政事務所申請更正，並提出相關文件證明系爭農舍於88年間即存在，應不受
5 年內不得移轉限制之規定，後來中壢市地政事務所查明無訛並更正可以移轉後，伊即通知自訴人交付價款辦理過戶，但自訴人表示不願意，伊才委託律師發函說要解除契約、沒收已收款項，伊沒有詐欺的犯意等語。被告甲○○辯稱：伊當時於不動產買賣契約書批明建物要在簽約後2 個月內完成保存登記，是因為自訴人說要辦理貸款，而要求2 個月內完成建物之保存登記。至於本件農舍已興建幾年，伊不知情，因為伊是臨時被三舅張光啟要求擬定本件不動產買賣契約書，後來伊查明本件農舍於88年間即已興建，便向桃園縣觀音鄉戶政事務所及觀音鄉公所申請出具證明書各1 份，伊就持證明書向中壢市地政事務所申請將管制解除，所以於95年4月中旬該農舍及坐落土地均可辦理移轉登記，本件伊只有於簽約時各向雙方收取1500元之潤筆費，伊無詐欺之犯行等語。經查：
㈠證人即中壢市地政事務所人員陳玲瑛於本院審理時證述：「
‧‧‧這件是93年取得的土地，使用執照也是93年才發照的，所以本件移轉所有權要受農業發展條例第18條5 年不能移轉的限制。」、「本案後來申請人（即被告乙○○）有舉證並經過觀音鄉公所及觀音戶政證明說這房子是於88年（即農發條例修正前）所蓋的，經過我們查證後我們就辦理更正，將5 年的註記改成ＡＱ（即提供興建的土地），所以就沒有受到5 年的移轉限制‧‧‧」、「95年4 月間申請人舉證，經我們查證，於我們查證後也是於4 月18日更正。」、「（問：如果是89年1 月修正前的耕地及農舍，有無幾年不能移轉的限制？）無。」、「（問：本件的耕地及農舍現在是可以移轉的，是否如此？）是。」等語（見本院95年9 月12日審判筆錄），並有土地登記申請書、被告乙○○向中壢市地政事務所出具之理由書、桃園縣政府工務局實施區域計劃地區自用農舍88桃觀鄉建造農字第066 號建造執照、桃園縣觀音鄉戶政事務所95年3 月27日桃觀戶字第0950001061號函、桃園縣政府工務局實施區域計劃地區自用農舍93桃觀鄉建造字第001 號建造執照、桃園縣府工務局實施區域計畫地區自用農舍93桃觀鄉建使農字第00012 號使用執照、桃園縣觀音鄉公所95年4 月13日桃觀鄉建字第0950004847號函等影本附卷足憑，核與被告乙○○辯稱：伊於92年間買受坐落桃園縣○○鄉○○○段崁頭子小段10之9 地號土地及其上之農舍時，因不知道農舍已有申請建造執照並已編定門號，而於93年
1 月2 日向觀音鄉公所重覆申請建造執照並申請編釘門牌，後來中壢市地政事務所承辦人員以伊重新申請之資料審核，認本件農舍未滿5 年不得移轉，其後代書甲○○查明後，向中壢市地政事務所申請更正，並提出相關文件證明系爭建物於88年間即存在，應不受5 年內不得移轉限制之規定，後來中壢市地政事務所查明無訛並更正可以移轉等語相符，足認本件農舍確實於88年間即已興建，當無5 年不得移轉轉之限制問題。從而，被告乙○○於訂約之初，並無施用何詐術致自訴人陷於錯誤之情事，至為明灼。
㈡又本件不動產買賣契約雖約定：「賣方之建物，賣方於2 個
月（簽約日起算）保存登記完成。」，然被告甲○○於本院審理時供述：本件因自訴人表示要辦理貸款，而如辦貸款，農舍需先辦保存登記銀行方可貸款，一般保存登記公告要15天，而加上取得農地做農用證明共需2 個月始可辦妥，後來農業課承辦人員前往現場發現農地上有4 面圍牆，要敲掉，於是請求在可能的範圍內保留圍牆，之後買賣雙方協調於農地做農業用證明下來後再辦理保存登記，所以才拖了一點時間，最後還保留1 面牆等語，並有照片3 張附卷足憑。況自訴人依買賣契約約定而於94年11月19日支付3 百萬元價款予被告乙○○，顯見自訴人對本件保存登記尚未辦妥並無異議，否則自訴人焉有於被告乙○○未於2 個月內辦理建物保存登記，依約給付部分價金之理？是被告乙○○雖於94年12月13日始辦理本件農舍保存登記，此有建物登記第一類謄本影本存卷可證，然此係因客觀條件不符規定致無法依約完成保存登記，尚難認被告乙○○於訂約之初有何不法所有之意圖。
㈢再中壢市地政事務所於95年4 月18日更正本件農舍於88年間
即已存在，不受5 年內不得移轉之限制後，被告乙○○即委託陳文雄律師事務所於95年4 月21日以95雄律字第0011號函予自訴人，告以自訴人前來辦理過戶事宜，此有上揭函文1紙附卷足佐，益徵被告乙○○於簽約後確有積極要辦理移轉登記予自訴人，而無借簽訂買賣契約詐騙自訴人財物之情事。
㈣至被告甲○○係臨時受被告乙○○、自訴人之委任，依渠等
協議書寫不動產買賣契約，並受託辦理本件農舍保存登記、房地移轉登記一情，業據被告甲○○、乙○○供述明確，而本件確因農地做農業用證明遲未核發致農舍保存登記拖延約
1 個月，及確係因被告乙○○於93年1 月2 日向觀音鄉公所重覆申請建造執照並申請編釘門牌，致中壢市地政事務所承辦人員誤認本件農舍興建未滿5 年不得移轉，其後經被告乙○○提出桃園縣觀音鄉公所、桃園縣觀音鄉戶政事務所出具之系爭農舍於88年間即已存在之證明書各1 份後，復向中壢市地政事務所申請更正核准系爭農舍不受5 年內不得移轉限制之規定，業如前述，從而，自不能僅以本件房地買賣因上揭情事變更致未如期辦理保存、移轉登記，而遽認被告甲○○與被告乙○○間有何施用詐術致自訴人陷於錯誤給付財物之犯意聯絡及行為分擔。
㈤至辯護人請求調閱系爭房地申請建物執照、辦理保存登記之
全部檔案資料，並請求傳訊桃園縣觀音鄉戶政事務所95年3月27日桃觀戶字第0950001061號函、桃園縣觀音鄉公所95年
4 月13日桃觀鄉建字第0950004847號函覆之承辦人到庭作證。然證人陳玲瑛於本院審理時就本案之建物執照、保存登記等均已證述明確，復提出土地登記申請書、被告乙○○向中壢市地政事務所出具之理由書、桃園縣政府工務局實施區域計劃地區自用農舍88桃觀鄉建造農字第066 號建造執照、桃園縣觀音鄉戶政事務所95年3 月27日桃觀戶字第0950001061號函、桃園縣政府工務局實施區域計劃地區自用農舍93桃觀鄉建造字第001 號建造執照、桃園縣府工務局實施區域計畫地區自用農舍93桃觀鄉建使農字第00012 號使用執照、桃園縣觀音鄉公所95年4 月13日桃觀鄉建字第0950004847號函等影本為據，是本院認本件事證已臻明確，自無調閱系爭房地申請建物執照、辦理保存登記之全部檔案資料，及傳訊上揭函文之承辦人到庭作證之必要，附此敘明。
四、綜上各情所述，被告乙○○雖有上開未依不動產買賣契約所約定期限辦理房地移轉過戶，及被告甲○○雖有擬定本件不動產買賣契約，並受託辦理農舍保存登記、房地移轉所有權事宜之事實，然客觀上尚不能證明其等於契約成立收受價款時有施以詐術行為，主觀上亦難認被告等有不法所有之意圖，不能僅以被告乙○○有瑕疵給付之事實，即遽以認定被告等有何詐騙之行為，是本件屬被告等應否負民法上債務不履行責任之問題，尚難即以刑法之詐欺罪責相繩。此外，復查無其他積極之證據，足認被告等有自訴人所指之詐欺犯行，被告等犯罪即屬不能證明，揆諸首揭法律規定及說明，本件應諭知被告乙○○、甲○○均無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343 條、第301 條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 9 月 26 日
刑事第一庭 審判長法 官 曾淑華
法 官 王耀興法 官 黃梅淑以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內向本院提出上訴狀（應附繕本），上訴於臺灣高等法院。
書記官 魏里安中 華 民 國 95 年 9 月 26 日