臺灣桃園地方法院刑事判決 99年度易字第415號公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被 告 己○○原名鍾定豪.被 告 丙○○選任辯護人 邱秀珠律師
溫俊富律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（98年度偵續字第290號），本院判決如下：
主 文己○○、丙○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告己○○（原名鍾定豪）、丙○○係北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房屋公司）之業務員，於民國88年4 月間，甲○○（另經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官不起訴處分）委託任職於北區房屋公司之被告己○○及丙○○，代售其所有門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○段○○○ 號之房屋，詎被告己○○、丙○○明知上開房屋有部分基地係坐落在第三人胡家蘭所有之墓地上，竟共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，故意隱瞞上開重要訊息，使告訴人戊○○在不知情之情況下陷於錯誤，於88年4 月25日以新臺幣（下同）600 萬元之價格，向甲○○購買該房屋，並支付仲介費9 萬元予被告己○○及丙○○，嗣於95年10月間，告訴人戊○○欲以該房屋向銀行抵押借款遭拒後，戊○○向桃園縣大溪地政事務所查詢，始知悉上情。因認被告己○○及丙○○共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎。再認定犯罪事實，所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定（最高法院52年台上字第1300號、40年台上字第86號及76年台上字第4986號判例參照）。再按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年度臺上字第260 號判例意旨可供參照）。從而，行為人如非自始基於不法取財或得利之意圖，客觀上亦無施用詐術之行為，或並無損害發生，或所受損害，非由欺罔行為陷於錯誤所致，均不得遽以詐欺罪相繩，合先敘明。
三、公訴人認被告己○○、丙○○涉犯上揭罪名，無非係以證人即告訴人戊○○、證人即告訴人之夫丁○○、證人乙○○、證人即承辦該件不動產買賣之代書庚○○、證人即上揭房屋相鄰住戶唐彥勝、喻柯美英等人之證述，及北區房屋公司承買確認書、不動產買賣契約書、桃園縣大溪地政事務所他項權利位置圖、桃園縣○○鄉○○○段○○○號土地登記第2 類謄本、98年2 月19日桃園縣大溪鎮地政事務所溪地登字第000000000 函、88年5 月31甲○○簽署之同意書、98年12月14日台新國際商業銀行股份有限公司台新總作服帳務字第0980001725號函及其檢附系爭房屋88年放貸及95年增貸之相關資料等件，為其主要論據。惟訊據被告己○○及丙○○堅決否認有何詐欺取財之犯行，被告己○○辯稱：伊在受託處理本件仲介時，賣方甲○○就有跟伊等說土地有部分是別人的，但是建物有做保存登記，伊就知悉系爭房屋有部分基地是坐落在他人土地，面積約3 坪，地目是墓地，使用地類別是乙種建築用地，丙○○也知道，因為建物的面積比土地的面積大，伊在還沒簽約之前，有跟告訴人戊○○說明此事，就是因為有佔用到他人土地的情形，所以才賣告訴人6 百萬元，原本屋主是要賣9 百多萬元，伊等沒有把佔用他人土地的情形寫在買賣契約上，因為這個案買方堅持用他們指定的代書，伊有提供土地、建物登記謄本及地籍圖給對方看，伊並無詐欺告訴人之行為等語；被告丙○○辯稱：前兩次陪同買方即告訴人去現場看房子的只有鍾隆豪，伊知道鍾隆豪有跟買方說明房屋有佔用到鄰地的情形，第三次伊才陪同鍾隆豪一起去買方家，伊等就帶著土地、建物登記謄本及地籍圖給買方看，因為有佔用鄰地的情形，所以才從原本的價格980 萬元，買方直接出價600 萬元，請伊等去跟買方斡旋，伊不記得有收斡旋金，一般案件北區房屋都有特約代書來處理簽約一事，本件是買方堅持要用自己的代書，為了能讓房子成交，只好答應告訴人給外面的代書辦，當時仲介費大約是百分之3 ，本件伊等也折讓，只收9 萬元，伊並無詐欺告訴人之行為等語。
四、經查：
㈠、被告己○○、丙○○於88年4 月間係北區房屋公司之業務員，仲介賣方甲○○與買方告訴人戊○○買賣門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○段○○○ 號、建號3351號之建物（下稱系爭建物），及桃園縣○○鄉○○○段地號第88-21 地號之土地（下稱系爭土地），經過被告二人斡旋不動產價金後，上揭不動產成交價額為6 百萬元，雙方意思合致後，簽訂該件買賣契約、辦理後續不動產過戶及房屋貸款等事項，係由告訴人委請其遠房親戚乙○○介紹之代書庚○○所承辦，而本件不動產買賣北區房屋公司向告訴人收取之仲介服務費由依成交金額百分之三計算之18萬元降為9 萬元等事實，為被告己○○、丙○○所不爭執，復經證人即告訴人戊○○、證人丁○○、甲○○、乙○○、庚○○等人證述屬實（見98年度他字第1460號偵查卷宗第36頁、第83頁、第95頁至第96頁，98年度偵續字第290 號第12頁至第13頁，本院易字卷第84頁至第86頁、第91頁至第92頁、第94頁），另有北區房屋公司承買確認書、不動產買賣契約書○○○鄉○○○段88-21 地號土地登記謄本、同段3351號建物登記謄本、土地登記申請資料（所有權移轉登記）等件在卷可佐（見同上他字案偵查卷宗第4 頁至第17頁，本院易字卷第17頁至第27頁），是告訴人確實曾經由被告二人之仲介服務，支付6 百萬元向證人甲○○購買上揭不動產，並支付9 萬元之仲介服務費等情，首堪認定。
㈡、告訴人戊○○及證人丁○○於偵、審時雖一再指述被告二人於仲介買賣前揭不動產之過程中，並未告知產權有問題，未曾提及系爭建物有佔用他人土地之情形云云。惟本件不動產買賣契約書中出賣標示部分（見他字案偵查卷第11頁），載明為：「土地標示○○○鄉○○○段地號88-21 、面積64平方公尺、地目建、土地全部。建物座落○○○鄉○○路○○段○○○ 號、建號3351。面積：壹層61.43 平方公尺、貳層70.88 平方公尺、騎樓9.45平方公尺，共計141.76平方公尺、建物全部。」，足見告訴人所購買之土地面積64平方公尺，建物一樓面積共計70.88 平方公尺（61.43 ＋9.45），建物二樓面積亦為70.88 平方公尺，而建物一層面積70.88 平方公尺明顯大於土地面積64平方公尺，是由上開不動產買賣契約書出賣標示部分即可清楚看出告訴人所購買之建物坐落土地面積，明顯大於其所購買系爭土地之面積。衡情，不動產單價昂貴，一般人購買不動產時對於面積多少，勢錙銖必較，應會特別注意買賣標的物之面積，則從上揭不動產買賣契約書之記載，應可輕易發現系爭建物有佔用系爭土地以外之他人土地之情形，當可認定。況告訴人為高中畢業，大學於空中商專進修（見本院易字卷第87頁背面），應具有相當之知識，對上情實難委稱不知。
㈢、告訴人雖一度陳稱：經伊詢問，北區房屋都有自己的代書來承辦，只有這件交由外面的代書來辦，可見被告二人明知有重大瑕疵，才要推給外面的代書來辦云云（見偵續字卷第12頁至第13頁），然其亦曾自承：這是乙○○教伊的可以自己找代書降低服務費（見他字案卷第83頁），是告訴人就本件不動產買賣交易過程中為何自尋代書承辦乙節，陳述前後不一，已有可疑。惟證人乙○○證述：本件不動產買賣會找庚○○辦理，是戊○○告訴伊的，北區房屋同意可以自己去找代書，戊○○找伊，伊沒空，就請庚○○去做等語明確（見他字案卷第94頁至第95頁），是以被告二人辯稱：北區房屋仲介不動產買賣，都有特約代書來處理簽約一事，本件是買方堅持要用自己的代書等語，應堪採信。則本件交易時，負責該買賣契約之簽立及不動產過戶事宜之代書庚○○，既係告訴人戊○○透過其親戚乙○○所介紹，且庚○○於簽立不動產買賣契約當天，根據土地及建物登記謄本所記載之面積撰寫不動產買賣契約書時，即可知悉系爭建物面積大過系爭土地面積之狀況，當場有告知買賣雙方契約所規定每一條內容等情，業據證人庚○○證述明確（見本院易字卷第95頁）。衡情，代書具有相當之不動產買賣之經驗與知識，設若被告二人要刻意隱瞞系爭建物有佔用系爭土地以外之他人土地之情形，定當自尋可配合共同隱瞞實情之代書，怎會輕易同意告訴人另尋其信任之專業代書承辦不動產買賣簽約一事，益徵被告二人辯稱其等並無隱藏系爭建物佔有他人土地一情，應係屬實。
㈣、由上述可知，系爭建物佔用系爭土地以外之他人土地之情形，既可由土地、建物登記謄本或不動產買賣契約書中之記載，即可發現；況本件承辦不動產買賣契約書簽約之代書亦非被告二人所囑託之人，而係告訴人所自尋之專業代書，締約時代書亦詳細告知告訴人買賣契約之內容。是告訴人於買受系爭不動產時應可輕易發現系爭建物佔用系爭土地以外之他人土地之瑕疵情形，殊難想像本件被告二人於仲介系爭不動產買賣時，僅為賺取共9 萬元之仲介報酬，會抱持著前述系爭建物佔用他人土地之情形不會被買方發現之僥倖心態，且不顧任何事後之糾紛，而刻意隱瞞上開極易為告訴人或告訴人所委請之專業代書所發現之瑕疵問題。是被告二人辯以：有將系爭建物、土地登記謄本給告訴人看，並說明系爭建物有部分基地是坐落在他人土地等語，堪以採信。故公訴人認被告二人於仲介系爭不動產買賣過程中有刻意隱瞞系爭建物有佔用系爭土地以外之他人土地乙情，而有施用詐術之行為，容屬有疑。
㈤、又告訴人指述：於95年10月份時，向銀行申辦增貸時，因遭銀行退件，事後經向大溪地政事務所查證，系爭建物竟佔用他人土地達13平方公尺，且該佔用部分正位於系爭建物之中央，被告二人刻意隱瞞上情等語。並提出95年10月2 日桃園縣大溪地政事務所他項權利位置圖及97年5 月14日地籍圖謄本等件為證（各見他字案偵查卷第18頁至第19頁，偵續字案偵查卷第19頁）。然告訴人於88年間購買系爭不動產後，由代書庚○○向台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）辦理貸款時，經台新銀行向大溪地政事務所申請系爭土地之地籍圖及系爭建物之測量成果圖，大溪地政事務所以88年5月4 日溪圖謄字第9141號核發地籍圖謄本及建物測量成果圖（見偵續字卷第27頁、第36頁至第37頁，本院易字卷第121頁），此地籍圖謄本（見偵續字卷第36頁）明顯有異於前開告訴人所提出之地籍圖謄本（見偵續字卷第19頁）。經本院函詢問大溪地政事務所，該所函覆告訴人所提出之97年5 月14日地籍圖謄本（見偵續字偵查卷第19頁）為系爭88-21 地號土地及鄰地同段89地號土地之正確位置及圖形，88年5 月
4 日溪圖謄字第9141號核發地籍圖謄本（見偵續字卷第36頁），為88年大溪地政事務所影印地籍膠片圖所發出之錯誤之地籍圖謄本，而88年間所核發○○○鄉○○○段○○○○○ ○號地籍圖謄本皆係以影印地籍膠片圖核發，自91年間始採地籍數化圖核發（見本院易字卷第15頁、第124 頁桃園縣大溪地政事務所函文）。是以無論何人於88年間向大溪地政事務所申請核發系爭土地之地籍圖謄本，應皆係取得影印地籍膠片圖所發出之錯誤之地籍圖謄本，自91年間起始能取得如告訴人所提出之97年5 月14日地籍圖謄本所示之系爭88-21 地號土地及鄰地同段89地號土地之正確位置及圖形等情，堪以認定。而觀之88年間大溪地政事務所影印地籍膠片圖所核發之地籍圖謄本（見本院易字卷第48頁），系爭88-21 地號土地方正完整，地籍圖上並無顯示同段89地號土地有自系爭土地中間侵入一角之情形，甚且圖上亦無顯示88-21 地號土地與89地號土地有相鄰之情形。而當時申請之系爭建物測量成果圖（見偵續字卷第37頁，另見本院易字卷第44頁、第45頁背面），應係繪製於當時影印地籍膠片圖而錯誤之地籍圖上，故系爭建物坐落之土地，亦無佔用同段89地號土地之情形（見偵續字卷第37頁及本院易字卷第45頁背面右上角）。告訴人於95年10月2 日始申請系爭測量建物坐落位置（見偵續字卷第18頁至第19頁），而當時已能依據前述91年間開始採地籍數化圖核發之正確地籍圖為基礎，而繪製系爭建物坐落位置，復告訴人向甲○○購買系爭不動產時，買賣雙方皆無申請測量系爭建物坐落位置之測量紀錄，且當時基礎地籍圖亦有前述之錯誤，是以當時自無資料顯示系爭建物有佔用相鄰同段89地號土地達13平方公尺之情形。從而，88年4 月間，地政機關核發之地籍圖既有前揭錯誤，當時僅有之系爭建物測量成果圖亦同屬有誤，依當時之地政資料，被告二人應無法知悉系爭建物佔用同段89地號土地達13平方公尺，及該佔用部分正位於系爭建物之中央等情，應堪認定。是以被告二人因囿於當時之客觀資訊及條件，未能將上揭系爭建物佔用相鄰89地號土地之詳細情形告知買受系爭不動產之告訴人，尚難謂施以詐術之行為。
㈥、另系爭建物佔用之鄰地89地號土地，地目雖為「墓」，然使用分區為「鄉村區」、使用地類別為「乙種建築用地」，此○○○鄉○○○段○○○號土地登記謄本在卷可佐（見他字案偵查卷第89頁），而按內政部頒之「非都市土地使用管制規則」第6 條第1 項規定，非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用之細目使用，即土地使用已非依地目管制，故該89地號土地之使用自得依使用分區及編定使用地類別（鄉村區、乙種建築用地）供建築使用，非墓地使用或可供墓地使用，此有桃園縣大溪地政事務所99年6 月14日函文1 紙在卷可參（見本院易字卷第15頁至第16頁），是系爭土地僅地目為「墓」，告訴人空言認系爭建物坐落於他人墓地上，被告二人竟未告知墳墓一事云云（見他字案卷第2 頁、第28頁），尚屬其臆測之詞，不足據此認定被告二人未告知告訴人系爭建物基地有墓地或墳墓一事即屬詐欺之行為，附此敘明。
㈦、又告訴人於本院審理時出庭作證稱：甲○○當初跟伊說，這個房子住到老住到死都不會有人來趕伊等語（見本院易字卷第89頁背面），若購買一般正常之透天厝，購買後應擁有建物及建物坐落基地之所有權，買賣交易過程中，原所有權人何以會對買主特別強調系爭建物住到老住到死都不會有別人來趕，此實啟人疑竇。參酌甲○○為系爭建物之起造人（見本院易字卷第37頁至第41頁背面），其起造系爭建物時，應已知悉系爭建物及其相鄰之建物，有佔用到胡家蘭所有○○○鄉○○○段○○○號土地之事實，此有桃園縣政府建設局實施都市計劃以外地區建築物完工證明書存根1 份在卷可稽（見本院易字卷第40頁、第41頁背面），然因該89地號土地登記謄本登記所有權人資料之顯示（見他字案偵查卷第89頁），胡家蘭並無身分證字號，其住址記載為「大溪區龍潭鄉三角林87番地」，是胡家蘭似為日據時代之人，且其後並無人出面辦理三角林段89地號土地繼承登記等事項，多年來亦無人出面主張89地號土地所有權人之權利，實有可能因此，甲○○才會向告訴人提及前詞，是以告訴人於購買系爭房地之時，是否確實不知系爭建物有佔用系爭土地以外之他人土地乙情，而陷於錯誤購買系爭房地，亦屬有疑。
㈧、再者，證人甲○○於偵查中陳稱：當初委託北區房屋賣房子時，伊開價9 百多萬，後來成交是6 百萬元等語（見他字案偵查卷宗第64頁），證人即系爭建物之相鄰住戶唐彥勝亦證稱：當時甲○○要賣房子時，伊聽說甲○○要賣8 百多萬等語（見他字案偵查卷宗第94頁），核與被告二人辯稱交易時經過告訴人砍價後成交價額才降6 百萬元等情相符。則告訴人購買系爭房地之價金6 百萬元及仲介服務費9 萬元，皆係經過告訴人砍價後之價額，其應當係認為前開價格合理，方會購買系爭不動產。又告訴人於購買系爭房屋後，經由代書庚○○提出不動產買賣契約書及系爭土地、建物登記謄本向台新銀行申請房屋貸款，此業據證人庚○○證述屬實（見本院易字卷第97頁），而台新銀行辦理該件房屋貸款時，因業務需求再行向大溪地政事務所申請系爭不動產之地籍圖及建物測量成果圖等資料，並由該行貸款專員現堪並拍攝室內照片，現況與當時地政機關核發之地籍圖、測量成果圖相符，該行以正常臨路之透天店鋪住宅評估，再比較鄰近相關行情後，評估系爭不動產鑑價金額為614 萬元，此有台新銀行國際商業銀行99年7 月21日函文1 紙在卷可參（見本院易字卷第121 頁，另見偵續字偵查卷第36頁至第37頁）。而因台新銀行辦理貸款業務時，經過徵信鑑定系爭不動產當時市價應達614 萬元，故告訴人於申辦貸款時，也順利貸得約價額7成之4 百萬元，此亦為告訴人所自陳（見本院易字卷第88頁背面）。故告訴人於88年4 月間時，以6 百萬元購買系爭不動產及支付僅以成交價金百分之一點五計算之仲介服務費9萬元乙節，究竟有何因被告二人欺罔行為陷於錯誤而致生損害之情形，實有疑義。
㈨、至告訴人於95年間向台新銀行申請增額貸款遭拒，係台新銀行因地政機關提供之最新地籍圖已與當初88年之地籍圖不相符（系爭88-21 地號土地地形不同，造成現況系爭建物佔用鄰地89地號土地），此有台新銀行98年12月14日函文1 紙及其附件在卷可稽（見偵續字卷第27頁、第30頁），而於斯時起，告訴人始認為其購買系爭不動產是陷於錯誤而受有損害。然地政機關資料變異之原因，已詳如前第㈤點中所詳述，上述地政機關核發地籍圖等資料有重大錯誤等情形，實為被告二人於88年4 月間，仲介系爭不動產買賣時，所不能預見，亦敘述如前，故自無法以事後之相關情事變更，即逕認被告二人未告知系爭建物有佔用鄰地89地號土地一事，即屬詐欺之行為。
五、綜上所述，本件被告二人是否有施用詐術之行為、告訴人購買系爭不動產當時是否有陷於錯誤、告訴人購買系爭房屋是否有因被告二人欺罔行為陷於錯誤而致生損害之情形等節，均屬有疑，遍查卷內事證，皆不足以認定被告二人有意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付之該當於詐欺取財罪構成要件之犯行。故本案就被告己○○、丙○○是否有以前開公訴意旨所述之方式向告訴人詐取金錢之犯行，尚未達於通常一般之人均不致有所懷疑，得確信其為真實之程度，而有合理性懷疑之存在，本院無從形成有罪之確信。此外，本院復查無其他積極證據足認被告己○○、丙○○確有上揭公訴意旨所指之詐欺告訴人財物之犯行，依「罪疑唯輕」之刑事法原則，不能證明被告己○○、丙○○涉犯詐欺取財罪，揆諸首揭法條及判例意旨，自應諭知被告己○○、丙○○無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官簡方毅到庭執行職務中 華 民 國 99 年 10 月 20 日
臺灣桃園地方法院刑事第四庭
審判長法 官 張淑華
法 官 林宜靜法 官 張宇葭以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。
書記官 高 平中 華 民 國 99 年 10 月 21 日