臺灣桃園地方法院刑事判決 99年度易字第992號公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被 告 黃幸珍上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（99年度偵緝字第1006號），本院判決如下：
主 文黃幸珍無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告黃幸珍於民國94年間為桃園縣萬壽路1段161 之2 號3 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）及其附屬編號「70號中」（起訴書誤載為編號「70號」）車位（下稱系爭停車位）所有人，竟意圖為自己不法之所有，明知上開房屋及附屬編號70號車位已於94年12月14日過戶移轉予劉玉鳳，竟藉龍門大廈94年汽車登記簿尚未更改使用人之際，致彭路芳誤信上開房屋之附屬編號70號車位仍為黃幸珍使用而陷於錯誤，遂於95年1 月16日以新臺幣（下同）42萬元向黃幸珍購買上開房屋之附屬編號「70號中」車位使用權，嗣經住商不動產泰山加盟店經濟營業員張一善告知上情，始知受騙。
因認被告黃幸珍涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎（最高法院40年台上字第86號判例意旨參照）；再告訴人之告訴，本以使被告受刑事訴追為目的，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他證據，以資審認，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕疵未予究明以前，即不能遽採為斷罪之基礎（最高法院69年台上字第1531號判例參照）；再認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院30年上字第816 號判例）。經核本件公訴意旨認被告黃幸珍涉犯前揭罪嫌，無非係以證人即告訴人彭路芳、證人劉玉鳳分別於檢察官訊問時所為證述、證人即龍門大廈主任委員廖文和之證述及讓渡書1 紙○○○鄉○○段1896建號登記謄本及異動索引1 份、合作金庫銀行匯款回條聯（二）2 紙、龍門大廈B 棟住戶聯絡名冊1 紙、C 棟住戶聯絡名冊1 紙、94年車位住戶暨汽車資料聯絡登記簿1 紙、95年管理費用收款登記簿1 紙、94年汽車登記簿1 紙等件，為其主要論據。
三、次按刑事訴訟法第308 條規定：「判決書應分別記載其裁判之主文與理由；有罪之判決並應記載犯罪事實，且得與理由合併記載。」同法第310 條第1 款規定：「有罪之判決書，應於理由內分別情形記載左列事項：一、認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。」同法第154 條第2 項規定：「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」而有罪判決書理由內所記載認定事實所憑之證據，即為經嚴格證明之證據，另在涉及僅須自由證明或彈劾證據證明力之事項，其證據方不限定以有證據能力者為限。然在無罪判決書內，判決書僅須記載主文及理由，而理由內記載事項，為法院形成主文所由生之心證，其論斷僅要求與卷內所存在之證據資料相符，或其論斷與論理法則無違，通常均以卷內證據資料彈劾其他證據之不具信用性，無法證明檢察官起訴之事實存在，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，是本案爰不再論述所援引有關證據之證據能力，合先敘明。
四、訊據被告黃幸珍固坦承其確曾於94年12月14日，將桃園縣萬壽路1 段161 之2 號3 樓之1 「龍門大廈」房屋之所有權，以買賣為由移轉登記於劉玉鳳之名下，嗣並於95年1 月16日將歸屬於上開房屋之編號「70號中」機械停車位使用權讓售與彭路芳之事實，惟否認有何詐欺之犯行，辯稱：當初我是向王吳美女買桃園縣萬壽路1 段161 之2 號3 樓之1 「龍門大廈」的房屋，當時我是向她買2 戶相通的房子，附2 個車位，當時她有跟我講她的房子本來2 個車位都是機械式，但是她去貼錢換了一個平面，所以我的房子是一個機械式，一個平面式，不是兩個都是機械式的，我的編號「70號中」停車位是機械式的，這個車位一開始是租給彭路芳。之後我因為欠劉玉鳳錢，我要讓劉玉鳳相信我沒有不還她錢，所以在94年12月1 日把兩戶「龍門大廈」的房子都過戶給劉玉鳳，用劉玉鳳的名字去登記，但整個房子和車位的居住權和使用權都是我，劉玉鳳也都沒有異議。後來管理員跟我和彭路芳介紹這個車位可以買賣，我就將編號「70號中」的機械停車位使用權賣賣給彭路芳，簽讓渡書的同日就有去管理委員會將該停車位的使用人變更登記為彭路芳，停車位也確實有交給彭路芳使用。之後劉玉鳳把桃園縣萬壽路1 段161 之2 號
3 樓之1 房屋還給我，因為我當時有卡債，所以我讓她把房屋所有權移轉登記給我先生吳清賢，由吳清賢去辦房貸，但因為我和吳清賢之後感情不睦分居，所以吳清賢嗣後將房屋賣掉的事情我並不知道，我也不知道他會不去繳房貸，我並沒有要詐欺彭路芳的意思等語。經查：
（一）本件建物門牌桃園縣萬壽路1 段161 之2 號3 樓之1 之房屋，係「龍門大廈」集合住宅C 棟中之1 戶，該棟集合住宅共有地上22層（另有屋頂突出物）、地下3 層，建物座落地號為迴龍段0000-0000 號，而系爭房屋主建物建號則○○○鄉○○段○○○○○○○○○ 號；又系爭房屋就座落於地號為迴龍段0000-0000 號、建號○○○鄉○○段○○○○○○○○○號之共有部分（含1 層、騎樓、地下1 層、地下2 層、地下3 層，總面積共6,450.46平方公尺），其權利範圍為100000分之396 ；另就座落於同一地號、建號○○○鄉○○段○○○○○○○○○ 號之共有部分（含1 至22層及屋頂突出物，總面積共1,700.38平方公尺），其權利範圍為10000 分之
119 ，此業據被告黃幸珍供述在卷，並○○○鄉○○段00000-000 建號○○○鄉○○段00000-000 建號○○○鄉○○段00000-000 建號之建物登記第二類謄本、桃園縣桃園市地政事務所土地所有權狀、桃園縣桃園市地政事務所建物所有權狀各1 份在卷可參，洵堪認定。又查，系爭房屋○○○鄉○○段00000-000 建號，其建號使用執照記載地下1 層用途為商場、證券交易所、自用儲藏室，地下2 層用途為停車場（自用停車場），地下3 層用途為防空避難室兼停車場（法定停車場），此有桃園縣桃園地政事務所
100 年7 月11日桃地登字第1000005075號函及函附○○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號土地登記公務用謄本○○○鄉○○段00000-000 建號之建物登記第二類謄本、使用執照影本及設計圖影本附卷可稽，亦足認定。復查，本案系爭停車位係位於地下3 層之機械停車位，此亦據被告黃幸珍、證人彭路芳分別陳明在卷，並有龍門大廈管理委員會100年12月12日（管18）字第025 號函及其函附之B3車位分配平面圖在卷可考，亦堪認定。綜上，本案系爭停車位所在位置，係在「龍門大廈」地下3 層兼做防空避難室使用之法定停車空間，合先敘明。
（二）按建築法第102 條之1 規定：「建築物應附建防空避難空間或停車空間。」而區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編第59條設置之法定停車空間），均不得與主建物分離，應為區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分區分所有建物所有權人所共有，然就該共有之法定停車空間，則得經約定供特定區分所有權人使用，而為約定專用部分，使該特定區分所有權人就此約定專用之部分，取得獨立之使用權。另按「按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：『同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。』之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。」（最高法院96年台上字第1152號判決意旨參照），經查，我國區分所有建築物不動產交易實務上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢，亦即公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，於毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定區分所有權人。而在建築物完成之後，由公寓大廈之起造人或建築業者（即區分所有建築物之所有權人），於首次分別出售其區分所有權時，於區分所有建築物買賣契約中以預立分管約定方式將地下層之停車空間使用權出賣與特定區分所有權人，而為其預先設定專用使用權之情形，與前開於出售預售屋之際預立分管契約之情並無二致，是此時亦應認該公寓大廈之共有人業已默示同意成立該分管契約，而有拘束各該分管契約當事人之效力。次「按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。」（最高法院99年台上字第1191號判決意旨參照）、「共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害。」（最高法院93年台上字第86 3號判決意旨參照），是以，分管契約成立後，共有人將其應有部分讓與第三人時，該第三人對分管契約之約定內容明知或可得而知者，即應受讓與人所定分管契約之拘束。經查：
1、證人即「龍門大廈」管理委員會主任委員陳文正於本院審理中證稱：「我是84、85年間住進『龍門大廈』。當初我是直接向建商購買『龍門大廈』的房子，當時是已經蓋好的房子，要買哪一戶房子還有得挑。當時建商賣的房子不一定每一戶都有附車位。建商會問，當時平面車位都被挑走了，我本身的是機械車位，機械車位的位置在何處還有分價錢，他有問我要什麼機械車位，有帶我去看，我們的權狀上面有註明車位的號碼，像我在B3的車位是編號178，建商有用黑色的筆寫在我的權狀上。建商有拿車位分配表給我看，讓我選擇車位，然後他標註在契約裡面。針對地下室車位使用狀況，沒有另外簽立分管契約，大家都說好車位是誰的，沒有簽這個，因為我覺得這個東西，當時好像就是屬於一種彼此的信賴，覺得這個社會不會有被欺騙的事，我也不會去騙人，所以不會去要求說這個到底是對還是錯，各人停各人的位子，不會吵架，這樣也就沒有錯了。我們區分所有權人大會也沒有針對車位的使用分管情形訂立任何規約或合約，反正也相安無事。」等語明確。揆諸前開證人陳文正所證，「龍門大廈」集合住宅落成後，建商於第一次出售新成屋之始，顯已就地下3 層法定停車空間預先劃定平面及機械停車位若干並編列號碼，而製作停車位分配表，再由欲購買停車位之人自由選擇所欲購買之停車位為何，嗣建商即將買方所購買之停車位編號註記於契約書及權狀上，堪認「龍門大廈」之建商已就地下3 層兼做防空避難室使用之法定停車空間，與各承購戶間就停車位之使用權及其範圍定有分管約定，而此後「龍門大廈」之住戶即依當初購屋時契約上所約定之停車位位置使用各該停車位，而未就地下3 層法定停車空間之使用另定規約或合約，亦堪認「龍門大廈」各共有人業已默示同意成立該分管契約，是就各共有人自當受該分管契約之拘束，其理自明。
2、再者，被告黃幸珍於93年5 月28日向證人吳美女購得系爭房屋（亦○○○鄉○○段00000-000 建號之建物），此有桃園縣桃園地政事務所異動索引在卷可查。又證人吳王美女於本院審理中證稱：「我當初有賣兩戶位在桃園縣○○鄉○○路○段161 之2 號3 樓之1 的房屋給黃幸珍，是兩間內部相通的房子。這兩間房子我買的時候是向建設公司買的，我買兩間房子，也買兩個車位，當時兩個車位都是機械式車位。我不知道這個社區的管委會有沒有針對車位的分配使用做任何管理或登記，當時買的時候，就是買哪邊就停哪邊。之後社區裡有一個住戶有一個平面的車位，因為當時平面車位很難求，他在跑三點半，臨時很缺錢，所以跟我說『我這個平面的車位賣給妳』，叫我幫忙一下，他有附一張字條給我，叫我馬上給他錢，就是說機械車位多少錢，我再給他多少錢，我那個機械車位給他停，他的平面車位給我，交換之後再貼錢給他。他的平面停車位跟我的機械停車位是在同一層。我之後把這兩戶房子賣給黃幸珍，有代書在中間辦，黃幸珍就是買我那兩戶房子，我賣給她那兩戶房子跟車位，那個時候她買我的，我的停車位在什麼地方，我就是連同車位一起賣，我賣的是一個平面車位，一個機械車位，就是我跟人家換過之後，我本來停什麼車位，我就賣給她。」等語明確。又查，本案系爭停車位於94年間本案發生日之前，其使用人係登記為「龍門大廈」C 棟3 樓之1 住戶即本案被告黃幸珍，此據被告黃幸珍、證人彭路芳分別陳明在卷，並有龍門大廈94年車位住戶暨汽車資料聯絡登記簿在卷可參。準此，堪認證人王吳美女向建商購買系爭房屋時，即已約定系爭房屋係分管使用編號「70號中」之機械停車位，嗣被告黃幸珍既向王吳美女購買系爭房屋並登記為編號「70號中」停車位使用人，更足認被告黃幸珍顯已知悉王吳美女所定分管契約之內容，而受該分管契約所生權利義務之拘束，並因此取得編號「70號中」停車位之使用權，殆無疑義。
（三）次查，被告黃幸珍與證人彭路芳於95年1 月16日就「龍門大廈」地下3 層編號「70號中」之停車位，曾簽立讓渡書
1 份，內容載稱：「茲地下3F機械車位為70號中計42萬元整，連所有權移轉至彭路芳小姐B 棟18樓之3 戶下，雙方至管理室辦妥移轉登記後，彭小姐即有使用權。如以後有任何問題，以此據為憑，B3地下機械70號中所有權轉移至彭路芳小姐B 棟18F 之3 戶下。」此有該讓渡書1 份在卷可稽。而就被告黃幸珍與證人彭路芳就上開「使用權」與「所有權」兩詞並陳之讓渡書中所議定轉讓之客體，究為地下3 層編號70號中機械停車位之所有權或使用權一節，被告黃幸珍於本院審理中供稱：「我們讓渡書就是使用權在管委會登記，我去管委會諮詢時，他是跟我說有前例就是這樣，也沒發生什麼糾紛過，我們對於產權都是不懂，因為管委會說我們車位就是這樣。這一次和彭路芳之間的停車位移轉，管委會跟我們講說車位使用權過戶，我們當下就有去過戶了。讓渡書裡面寫所有權的移轉，這個都是管委會給我們的資訊，因為我們沒有買賣過，是管委會教我們要這樣子寫，在管委會那裡當認證的，就是剛剛彭路芳所講的那位監委教我們要這樣子寫，然後去他們那邊登記的，是管委會教我們的，我們也不知道要怎麼處理。」等語在卷，所供其與證人彭路芳係議定車位「使用權」之移轉，且以簽立讓渡書及至管理委員會為停車位使用人變更登記之方式轉讓停車位使用權一節，亦係依「龍門大廈」管理委員會監委之指示所為等情，核與證人彭路芳於本院審理中所證；「95年1 月16日的讓渡書是我簽的，當時我還是龍門大廈的住戶，我在龍門大廈的房子是沒有車位的，剛開始是向黃幸珍租這個機械車位，租了不到1 年，我跟她租的時候，我沒有訊息說黃幸珍有要賣車位，之後我是透過管理員介紹，才知道黃幸珍想要賣這個機械車位，所以我跟她購買。黃幸珍當時還住在龍門大廈的C 棟，我有詢問車位是誰的，黃幸珍說是她的，我也有再去管委會詢問，管委會也跟我說那個車位確實是黃幸珍的，所以之後就簽立這份讓渡書。我之前有跟黃幸珍討論能否把這個車位登記在我的權狀下，把這個車位的所有權移轉過戶給我，但黃幸珍表示不能這樣做，因為房屋和車位不能分割，所以只能做像我們所簽的讓渡書這樣的買賣方式，我就同意說不用分割給我，然後她寫個讓渡證明書，就直接到管委會那邊登記。因為像我們這樣子的買賣方式，之前在管委會裡面有前例可循，就是有人願意出賣他的車位，我去購買，然後在管委會做一個登記，我就是一直使用，之後的管理費也都是我支付。管委會他們也都說就是這個樣子，就是說是我們自己的買賣，有個讓渡書之類的，然後去他們那邊做登記，管委會都說沒有糾紛，因為就是有前例在。當時有一個監委告訴我，說住戶自己買賣之後，到管委會登記，這個車位以後就是屬於我的了。我在買這個車位時，也知道這個車位沒有獨立的產權，應該是附屬於房屋，屬於房屋本身的共有部分，黃幸珍也跟我講的很清楚說沒有辦法單獨把這個車位轉讓給我，我們的契約內容並沒有提到這個車位的所有權移轉。」等語，互核一致。綜上，本件被告黃幸珍與證人彭路芳2 人就「龍門大廈」地下3 層編號「70號中」之停車位，雙方真意顯在移轉該車位之「使用權」，洵堪認定，至被告黃幸珍、證人彭路芳所簽署之讓渡書中所載「所有權」云云，當僅係黃幸珍、彭路芳2 人文字使用未臻精確所致，殊無從以此即認上開讓渡書之契約標的為編號「70號中」停車位之所有權。
（四）再按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。為免債權人逾越擔保之目的行使所有權，因此當事人間通常均定有信託約款，以限制彼此間權利義務關係（最高法院70年台上字第10
4 號判例、84年台上字第253 號判決意旨參照）。又擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年台上字第2794號判決意旨參照）。經查：
1、被告黃幸珍於94年12月14日，將其向證人吳美女購得之系爭房屋（亦○○○鄉○○段00000-000 建號之建物）移轉所有權與劉玉鳳，其建物登記謄本上記載登記原因為「買賣」，原因發生日期為94年12月1 日；而上開房屋嗣於95年5 月4 日，再由劉玉鳳移轉所有權與被告黃幸珍之夫吳清賢，此據被告黃幸珍及證人劉玉鳳陳明在卷，並有桃園縣桃園地政事務所異動索引○○○鄉○○段00000-000 建號之建物登記第二類謄本在卷可查，堪以認定。
2、惟查，就被告黃幸珍將上開建物之所有權移轉登記與劉玉鳳之真正原因，證人劉玉鳳於本院審理中證稱：「我有向黃幸珍買過桃園縣○○鄉○○路○段161 之2 號3 樓之1的房子，總共有2 戶，2 兩戶是相連的，土地登記申請書上寫登記原因是買賣，原因發生日期是94年12月1 日，權利人劉玉鳳，義務人黃幸珍，但當時是假買賣，因為黃幸珍當時欠我幾百萬，所以那時候房子用我的名字去買，將來如果錢她沒有辦法攤還的話，我至少賣房子，還可以給我一個保障，當時黃幸珍將房子過戶給我，主要是為了確保她到時候能夠確實還我錢。這2 戶房子過戶給我的目的不是因為我向黃幸珍買房子，我不是向她買的，只不過是因為她有欠我錢，為了要擔保我對她的債權，所以把這2戶房子移轉過戶給我，作為擔保之用。我有跟黃幸珍講說如果錢還清的話，這兩棟房子我會過戶回給她，而且有和黃幸珍有口頭約定萬一她錢還不出來的話，到時候房子就由我決定何時去買賣，賣的錢清償欠我的錢之後，剩餘的錢我會返還給她。之後黃幸珍陸續有還我一部分的錢，但房子過戶給我之後，當然房子貸款的債務人變成是我，可是黃幸珍之前有正常每個月繳房貸，繳到差不多半年之後，她那個房貸就沒有再繳了，因為有金融機構來跟我催繳，我才發覺不對，我那時候才跟黃幸珍提議說乾脆把房子賣掉，多少可以處分掉一些銀行的欠款，如果有多餘的錢，她也可以還我一部分的錢，剩下的她可以去支配使用，那已經是到了97或98年的時候。後來黃幸珍自己去找代書和買主來買，因為有2 戶，所以其中1 戶賣給一個姓余的，另1 戶我想說既然黃幸珍欠我的錢已經還得差不多了，欠的也不是很多，我就乾脆還給她好了，所以房子歸還給她老公。黃幸珍只跟我講說她是給我保障我的債權權益，而且實際上住在裡面也是他們全家，這2 戶房子原本就是黃幸珍全家在住，黃幸珍只是把這兩戶房子的所有權移轉登記給我，作為我對她債權的擔保，但是實際上的管理、使用、收益，還是黃幸珍他們繼續在使用，我完全沒有管理、使用、收益這2 戶房子。在所有權屬於我的期間，在法律上我完全可以要求黃幸珍把這兩棟房子的使用權交付給我使用，但我們雙方沒有約定，這房子本身就是她在住，完全都是她在使用，因為當初我就知道她是為了要擔保我的債權，所以房子還是她在住，我也不知道這2 戶房子的車位使用情況。」等語在卷。經查，證人劉玉鳳僅為被告黃幸珍之債權人，與被告黃幸珍間並無特殊之親密情誼關係，是證人劉玉鳳殊無甘冒使其本身恐有罹於使公務員登載不實刑責之風險，杜撰其與被告黃幸珍就系爭房屋移轉所有權之原因登記為「買賣」一節係屬不實之虛情，僅為附和被告黃幸珍所辯之必要，是證人劉玉鳳前開所證，顯堪認屬實。揆諸證人劉玉鳳所述，被告黃幸珍將系爭房屋移轉所有權與劉玉鳳之目的，僅在以此擔保劉玉鳳對黃幸珍之債權，雙方約定於黃幸珍清償債務後，劉玉鳳即應將系爭房屋之所有權返還黃幸珍，倘黃幸珍未依約履行債務，劉玉鳳亦僅得將該房屋變賣後，就該屋之價金受償，是雙方之法律關係，核屬前述之讓與擔保，故證人劉玉鳳並非於系爭房屋所有權移轉登記後，即當然取得系爭房屋及所共有之「龍門大廈」地下3 層法定停車空間應有部分之所有權，更非當然因而承受「龍門大廈」地下3 層編號70中停車位之分管地位，首堪認定。再者，為免債權人劉玉鳳逾越擔保之目的行使擔保物所有權，被告黃幸珍與證人劉玉鳳間，本得為限制彼此權利義務關係，而為信託約款，而劉玉鳳與黃幸珍既已約定系爭房屋仍由被告黃幸珍居住，且系爭房屋及其所附屬之停車位之管理、收益、使用，亦均由被告黃幸珍實際負責，則堪認系爭房屋及系爭停車位之使用權顯均仍歸屬於被告黃幸珍。是以，被告黃幸珍縱於94年12月14日將系爭房屋及所共有之「龍門大廈」地下3 層法定停車空間應有部分之所有權移轉登記於證人劉玉鳳名下，然其本身仍為系爭房屋及「龍門大廈」地下3 層編號「70號中」停車位之使用權人，洵堪認定。綜上，被告黃幸珍嗣於95年1 月16日簽署讓渡書將系爭停車位使用權出售與證人彭路芳之際，向彭路芳自稱為系爭停車位使用權人一節，既與事實相符，被告黃幸珍顯即無以此施詐之情，堪以認定。
（五）再者，就「龍門大廈」區分所有權人間停車位使用權轉讓情形，證人陳文正於本院審理中證稱：「住戶之間有無私下交換車位，如果是跟好朋友，像我上層可以停休旅車，好朋友的話，可以私下交換，我停他的位子，他停我的位子，我們住戶很多是這樣子，他們要怎麼停，那是他們自己的權利。我有聽說原本沒有買車位的住戶跟社區裡面有車位的住戶買下車位，但是確實的交易情形我不知道，我不會去過問，因為又不是我在買賣的。我們區分所有權人大會也沒有針對車位的使用分管情形訂立任何規約或合約，反正也相安無事。我們管委會針對地下3 層的車位分配使用情形，在我的任內是有調查然後製作名冊，以便有效管理，但住戶願不願意配合調查、提供資料，那是他們的自由，如果住戶之間互相交換車位，甚至轉讓車位的話，我們是有要求他們要告訴我們，但是他們願不願意告訴我們，我們不知道，我們也沒有權利去知道。龍門大廈任何住戶都可以到我們警衛室去查閱車位的使用狀況，這不是保密的。」等語，證人吳王美女亦於本院審理中證稱：「我向建設公司買桃園縣○○鄉○○路○段161 之2 號3 樓之1 的兩戶房屋時，也買兩個車位，當時兩個車位都是機械式車位，之後其中一個貼了一些錢跟社區裡一位急需用錢的住戶換成平面車位，他的平面停車位跟我的機械停車位是在同一層。我不知道這個社區的管委會有沒有針對車位的分配使用做任何管理或登記，當時買的時候，就是買哪邊就停哪邊，我也不知道管理中心有沒有弄，我也沒有看過車位住戶及汽車資料聯絡登記簿，我跟那位同社區的住戶交換車位，不曉得有沒有去管委會做登記，但是我記得那個時候他有一張紙條，表示他那個車位是屬於我們停的。我們大廈的住戶是有人認為地下室的停車位可以在住戶之間流通轉讓，但是叫我說是哪一個人我真的不知道，那個時候就是有人這樣在換平面的還是換機械的，不曉得是什麼的換法。我跟那個住戶交換的時候，就是他那個平面車位給我，我那個機械車位給他，他附帶一張紙說他這個車位就是我可以停，他的平面車位給我、我的機械車位給他，但是之前也有人這樣換過。我把兩戶房屋賣給黃幸珍的時候，就是賣她一個平面停車位、一個機械停車位，當時龍門大廈裡面的人還說我很笨，說我怎麼沒有先把平面停車位賣給別人，再跟人家換機械停車位賣給買房子的人，說我少賺了幾十萬元，社區的人這樣在商量，大家在講，是講說賣給社區的人，沒有講說可以賣給社區以外的人。」等語，證人彭路芳於本院審理中亦證稱：「我向黃幸珍買停車位，是社區的管理員介紹的，當時社區裡面好像有2 、3 戶的住戶也都有意思想要買這個車位。像我和黃幸珍這樣子的買賣方式，之前在管委會裡面有前例可循，就是有人願意出賣他的車位，我去購買，然後在管委會做一個登記，我就是一直使用，之後的管理費也都是我支付。管委會他們也都說就是這個樣子，就是說是我們自己的買賣，有個讓渡書之類的，然後去他們那邊做個登記就可以了，管委會都說沒有糾紛，因為就是有前例在。當時有一個監委告訴我，說住戶自己買賣之後，到管委會登記，這個車位以後就是屬於我的了。」等語甚詳。揆諸上開證人所述，堪認「龍門大廈」地下3 層法定停車空間之停車位使用權可於住戶間自由流通轉讓之事實，已於「龍門大廈」區分所有權人間相沿成習而形成共識。「龍門大廈」地下3 層法定停車空間之停車位，非僅可於各該停車位使用權人間相互交換，縱就該地下3 層法定停車空間不具共有關係而無應有部分之住戶，亦可向共有人購買停車位而取得停車位使用權，又停車位使用權之轉讓，僅需由讓與人及受讓人雙方議定即可，無庸經全體區分所有權人同意，且龍門大廈管理委員會雖可勸導住戶提供停車位使用人資料，以便登載於停車位登記資料簿冊上，惟此並非強制規定，住戶向管理委員會陳報停車位使用權人之資料並予以登記，此固可作為停車位使用權歸屬之依據之一，惟縱未前往管理委員會辦理登記，亦無礙住戶間停車位使用權轉讓之效力。是以，被告黃幸珍直至95年1 月16日，仍為「龍門大廈」地下3 層編號「70號中」停車位之使用權人，既如前述，則其本於系爭車位使用權人之地位，以42萬元之代價將其所擁有之系爭停車位使用權出售與彭路芳，顯係基於其對「龍門大廈」社區住戶之停車位使用權得自由轉讓之認識所為，且亦為「龍門大廈」住戶所共同認可之舉。再查，被告黃幸珍與證人彭路芳於95年1 月16日就「龍門大廈」地下3 層編號「70號中」之停車位簽署讓渡書後，同日即在「龍門大廈」管理委員會辦妥停車位使用人變更登記，而使彭路芳取得該車位之使用權一節，業據被告黃幸珍於本院審理中供稱：「這一次和彭路芳之間的停車位移轉，管委會跟我們講說車位使用權過戶，我們當下就有去過戶了。」等語在卷，核與證人彭路芳於本院審理中所證：「我在偵查中有講說訂約當日就移轉使用權，黃幸珍在管委會那邊簽下讓渡書給我，當時管委會的監委和警衛有看，他們看了之後當時監委還有警衛有看，他們看了以後，確實就是有這個買賣，就把黃幸珍車位的號碼放在我18樓的名下。黃幸珍確實有將所有權移轉給我使用，確實之後的車位都是我使用，管委會要徵收管理費也是由我支付。」等語，互核相符，並有龍門大廈94年車位住戶暨汽車資料聯絡登記簿、龍門大廈B 棟住戶聯絡名冊在卷可按，堪以認定。是故，被告黃幸珍依「龍門大廈」住戶間得自由轉讓停車位使用權之慣行，與證人彭路芳簽署停車位使用權讓渡書後，其非僅在管理委員會將系爭停車位之使用權人變更登記為受讓人彭路芳，且實際上亦將該停車位交由彭路芳使用，被告黃幸珍及證人彭路芳並均認黃幸珍此際即係已將其依讓渡書之約定將停車位使用權轉讓與彭路芳之契約義務履行完畢。是以，自難認被告黃幸珍出售系爭停車位使用權與證人彭路芳之舉，有何詐欺之意。
（六）末查，被告黃幸珍於本院審理中供稱：「我當初買系爭房子，就是要在那裡落地生根。依照我和彭路芳簽的讓渡書內容，我的停車位使用權就是要永遠讓給彭路芳。」等語在卷，又證人彭路芳於本院審理中亦證稱：「當時我向黃幸珍買車位，黃幸珍是說她不會搬走，我那時候想說她不會搬走，是因為她才剛搬進來，她也算是在我之後搬進來的新住戶。所以當初沒有想到如果房屋的所有權移轉給別人的話，使用權要向何人討的問題。」等語明確，是堪認被告黃幸珍與證人彭路芳顯係基於黃幸珍將長久居住於「龍門大廈」之意，而約定黃幸珍將系爭停車位使用權永久移轉與彭路芳。惟查：
1、被告黃幸珍將系爭停車位使用權轉讓與證人彭路芳後，黃幸珍之債權人即證人劉玉鳳嗣於95年5 月4 日，將黃幸珍所提供用以作為債權擔保之系爭房屋及所共有之「龍門大廈」地下3 層法定停車空間應有部分之所有權交還被告黃幸珍，且因黃幸珍斯時有卡債問題無法辦理貸款，故前開不動產所有權始均由劉玉鳳以「買賣」之名義移轉登記於被告黃幸珍之夫吳清賢之名下，以便由吳清賢出面辦理房屋貸款一節，業據被告黃幸珍供承在卷；又吳清賢取得前開不動產所有權後，即以該不動產向台北縣泰山鄉農會設定540 萬元之最高限額抵押權，此○○○鄉○○段00000-
000 建號之建物登記第二類謄本（列印時間：97年8 月6日下午2 時5 分）附卷可稽；其後，吳清賢本人並委託住商不動產泰山加盟公司經濟營業員張一善出售前開不動產，張一善於調查產權過程中，查悉前開不動產所附之停車位業已出售與彭路芳，而曾以電話向彭路芳確認該停車位買賣事宜，此後前開不動產嗣未售出，故於委託售屋合約到期後，吳清賢即終止委託，此亦據證人張一善於檢察官訊問時證述甚詳；又查，前開不動產嗣經台北縣泰山鄉農會聲請強制執行，而由買受人廖茂良拍得，嗣於98年1 月20日所有權移轉登記於廖茂良名下，此有桃園縣桃園地政事務所網路申領異動索引在卷可考，而均堪認定。
2、然查，被告黃幸珍於本院審理中辯稱：「我當初買這戶房子，就是要住在那邊落地生根，那時候買房子我是中獎才買的，所以錢是我支付的，但是因為是夫妻，也沒有覺得要去分什麼彼此，那時候感情都還是一樣，才會過戶給他。房子過戶給吳清賢之後的一段時間，我們還是有在一起，但是在97年間因為私事、感情而分居了，吳清賢後來要把房子賣掉的事情我不知道。我們的小孩子還是住在那邊，我偶而還是有回去煮飯給小孩子吃，也有回去搬我的東西，因為我已經沒有和吳清賢在一起，所以回去把我的東西搬走，我和吳清賢已經在爭吵了，我會找他上班的時候回去，所以我和吳清賢很少碰到面，吳清賢不知道我住哪裡，也沒有跟我講說他要賣房子。因為房子在吳清賢的名下，他有貸款他要繳，我也不知道他會不去繳，因為小孩子都要回家住，我不認為他會不去繳，讓小孩子沒地方住。我是一直到有次要回家，鑰匙無法打開門，小孩子問我怎麼把鑰匙換了，我說我不知道，小孩子也不能進去，我們才知道房子已經不見了，但是賣給誰，我都不知道。」等語在卷。而證人彭路芳於本院審理中證稱：「管理委員會還有仲介公司有跟我講說這個房子要賣，我後來試著找黃幸珍，一直都找不到，我也有到這個房子來要找黃幸珍，我自己有來找過1 次，另外是我公公婆婆，因為住在他們樓上，也有去找過幾次，都是遇到吳清賢，都沒有看到黃幸珍，我有問吳清賢，吳清賢說他也不知道黃幸珍的去向，一直到後來民事庭他都說他不知道，還有幾次偵查庭時檢察官問他，他也說他不知道。我不知道黃幸珍還有沒有住在那邊，因為我都沒有遇到，我去的時候我都沒有看到小孩，只有看到吳清賢。」等語在卷，觀諸證人彭路芳前開所證，其於接獲「龍門大廈」管理委員會及房仲業者之通知，而知悉系爭房屋即將出售後，其本身及其公婆均曾前往系爭房屋欲找被告黃幸珍商談，惟均僅見吳清賢，而未曾尋得黃幸珍，且吳清賢亦曾向其表示並不知悉被告黃幸珍之去向，是足徵被告黃幸珍所辯其於系爭房屋移轉所有權與吳清賢後，夫妻感情即漸失和，嗣於97年間更已達於分居狀態一節，顯非子虛，由是，被告黃幸珍所述其與吳清賢因感情不睦，故吳清賢就其委託房仲業者出售系爭房屋一事未曾對其告知等語，顯非顯悖常情。再者，系爭房屋之所有權移轉登記與吳清賢後，曾由吳清賢以系爭房屋為抵押權標的物，向台北縣泰山鄉農會設定最高限額抵押權，業如前述，而吳清賢既為債務人，且該屋為其本身及其子女之住所，則衡諸常情，吳清賢當無可能竟無端拒絕清償債務，致債權人拍賣該抵押物，使其與子女均流離失所。是被告黃幸珍所辯其認吳清賢既為債務人，則理當由其負責清償借款，且其亦不認吳清賢竟有不予償還款項，致系爭房屋遭拍賣之可能，是其就吳清賢竟未清償借款，以系爭房屋終遭拍賣一情並不知悉，此亦與常理無違。
3、綜上，被告黃幸珍以將系爭停車位永久轉讓與證人彭路芳之意，於95年1 月16日與證人彭路芳簽訂系爭停車位使用權讓渡書，並於同日即在「龍門大廈」管理委員會停車位登記資料上，將系爭車位使用權人變更登記為彭路芳，以此方式表彰彭路芳確為該停車位使用權人，且亦已確實將系爭停車位交由彭路芳使用，是被告黃幸珍顯已依約履行轉讓系爭停車位所有權之義務，而使彭路芳取得系爭停車位之使用權。至系爭房屋嗣遭被告黃幸珍之夫吳清賢委託房仲業者出售，及其後吳清賢因未依約清償其以系爭房屋為抵押權標的物所借貸之款項，致系爭房屋遭拍賣與第三人等諸情，均無證據證明被告黃幸珍於其與證人彭路芳簽立前開讓渡書之際即可預見，是自無從以此事後之情事變更，而認當初被告黃幸珍有何係明知或可能而知系爭停車位當無供證人彭路芳長久使用之可能，竟仍使彭路芳誤信其有永久移轉系爭停車位使用權之意而陷於錯誤，並基此錯誤而與黃幸珍訂定讓渡書並交付價金之情。
五、綜上所述，公訴人所提出之證據尚無足證明被告黃幸珍有何詐欺犯行。此外，本院復查無其他積極證據足資證明被告黃幸珍確有公訴人所指上開犯行，此部分核屬不能證明被告犯罪。揆諸首揭法條、判例要旨及說明，就本件被告黃幸珍被訴詐欺罪嫌，應諭知被告無罪之判決，以昭審慎。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1項，判決如主文。
本案經檢察官蕭永昌到庭執行職務。
中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
刑事第十一庭審判長法 官 蔡榮澤
法 官 林大鈞法 官 林蕙芳以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本) 「切勿逕送上級法院」。
書記官 莊凱男中 華 民 國 101 年 5 月 14 日