臺灣桃園地方法院刑事判決 102年度易字第1423號公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官被 告 宋承晧（原名葉博鈞）上列被告因妨害自由案件，經檢察官提起公訴（102 年度偵續字第118 號），本院判決如下：
主 文宋承晧無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告宋承晧於民國97年12月6 日將其所有，位在桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號之房屋出賣並點交予吳羿稹，其明知吳羿稹為系爭房屋之合法使用權人，未經吳羿稹之同意，不得擅自進入上開吳羿稹居住支配之處所，於101 年10月26日上午8 時59分許，被告竟基於無故侵入他人住宅之犯意，以自備遙控器開啟上開房屋之車庫大門並進入屋內，因認被告涉犯刑法第306 條第1 項之無故侵入他人住宅罪。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第
154 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院40年台上字第86號、30年上字第816 號判例意旨參照）。另檢察官對於起訴之犯罪事實，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出之證明方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第
128 號判例意旨參照）。而刑法第306 條第1 項之不法侵入住宅罪，所謂「無故」，係指無正當理由；稱「侵入」，係指未得有支配或管理權人之允許，擅自入內者而言，而行為人侵入被害人住宅之事由是否正當，非僅以法律明文者為限，即在習慣或道義上所許可者，亦不能認為無故，換言之，如有正當理由縱使未經許可進入，亦不構成犯罪。
三、另按刑事訴訟法第154 條第2 項規定：「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」，同法第310 條第1款規定：「有罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由」，是依上開規定，刑事判決書應記載主文與理由，於有罪判決書方須記載犯罪事實，並於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。而所謂認定犯罪事實所憑之「證據」，即為該法第154 條第2 項規定之「應依證據認定之」之「證據」。職是，有罪判決書理由內所記載據以確定具體刑罰權有無之事實所憑之證據，自須經嚴格證明，另外涉及僅須自由證明事項，即不限定有無證據能力之證據，及彈劾證人信用性可不具證據能力之彈劾證據。倘法院審理結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，在無罪判決書內，因檢察官起訴之事實，法院審理結果，認為被告之犯罪不能證明，而為無罪之諭知，則被告並無檢察官所起訴之犯罪事實存在，即無刑事訴訟法第154 條第2 項所規定「應依證據認定之」犯罪事實存在，則依刑事訴訟法第308 條前段規定，無罪之判決書只須記載主文及理由，而理由之論敘，僅須與卷內所存在之證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據並不以具有證據能力之證據為限，即使不具證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈劾證據使用。是以，無罪之判決書，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說明（最高法院100 年度臺上字第2980號判決要旨參照）。依上，本件被告既經本院認定犯罪不能證明，而為無罪之諭知，就此無罪之判決即不再論述所援引有關證據之證據能力。
四、公訴人被告涉犯上開罪嫌，無非以被告之供述、證人即告訴人吳羿稹、證人黃明輝、林麗敏、陳令姣、邱煥勳、李茂安、邱治惟、謝進鳳等人證述、民有十一街房地不動產買賣契約書暨委託銷售房屋現況確認說明書、借屋裝修協議書、告訴人簽發之本票1 紙、桃園縣桃園市○○段732 、732 之1、743 、745 地號土地所有權狀、土地登記第二類謄本、第1792建號建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書、點交切結書、現場照片、同意書、桃園縣○○鄉○○○段○○○○○號土地登記第二類謄本等為憑。訊據被告宋承晧固坦認於97年間將其坐落於桃園縣桃園市○○段732 、732 之1 、743 、74
5 地號土地及其上建物即桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○弄○○號建物，以新臺幣（下同）1,100 萬元售予告訴人，嗣於101 年10月26日上午8 時許，持遙控器開啟告訴人吳羿稹居住之桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋車庫大門，並進入屋內，惟堅詞否認有何無故侵入住宅之行為，辯稱：伊與告訴人早於101 年10月26日前約定好，告訴人必須在該日前搬遷完畢，況伊與告訴人間不動產買賣契約早已解除，伊並非無故進入等語。經查：
㈠被告於101 年10月26日上午8 時59分許，持遙控器開啟告訴
人吳羿稹居住之桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋車庫大門，並進入屋內等情，業據被告於偵查及本院準備程序中供稱：伊於101 年10月26日上午8 時50分許，確有帶三男一女進入告訴人所在之桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號住處，伊是用遙控器打開車庫的門，打開後直接通往屋內等語（見偵卷，第66頁；本院審易卷，第25頁反面），核與證人即告訴人吳羿稹於偵查及本院審理中結證稱：被告於101 年10月26日上午8 時59分許，夥同三男一女進入伊位在桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號住處等語（見偵卷，第87頁；本院易字卷，第26頁正面），證人黃明輝於警詢及偵查中證稱：101 年10月26日上午將近9 時許，伊在睡夢中發覺樓下有腳步聲，後來聽到很多人的腳步聲，伊張開眼睛就看到被告站在面前，後面還有三名男子與一名女子，被告向伊表示要找告訴人等語相符（見偵卷，第12頁正反面、第108 頁），復有桃園縣政府警察局桃園分局青溪派出所受理刑事案件報案三聯單在卷可證（見偵卷，第55頁），堪以認定。是以，本院應審究者厥為被告於上開時間，逕自以遙控器開啟車庫門並進入告訴人所在之桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號，是否曾經獲得告訴人同意，或出於正當理由為之。
㈡被告於97年12月6 日將其坐落於桃園縣桃園市○○段732 、
732 之1 、743 、745 地號土地及其上建物即桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號建物，以新臺幣1,100 萬元售予告訴人吳羿稹，被告與告訴人並於同日簽立借屋裝修協議書，由被告提供上揭房屋供告訴人先行裝修，另雙方約定於98年1 月15日完成過戶登記與交屋手續，告訴人分別於97年12月6 日及98年1 月15日交付面額分別為100 萬元、50萬元之支票2 紙予被告；被告另委託律信事務所代書林麗敏辦理本件不動產移轉登記事宜，嗣因告訴人無法順利申辦貸款並繳付買賣價金尾款，被告與告訴人於100 年10月14日終止與林麗敏之委任關係，由被告將土地與建物所有權狀取回，告訴人則取回其簽發予被告之面額1,000 萬元本票等情，業據被告於偵查中供稱：伊於97年12月6 日與告訴人簽立買賣契約書，將桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋賣給告訴人，當日並將房屋交由告訴人借屋裝修，後來告訴人無法給付後續款項，雙方就去林麗敏代書事務所，伊將權狀、印鑑證明取回，告訴人取回其自己簽發之面額1,000 萬元本票等語（見偵卷，第66至67頁；偵續卷，第93至94頁），核與告訴人於警詢及偵查中證稱：伊於97年12月6 日透過房屋仲介向被告購買桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋，價款是1,100 萬元，伊先給被告簽約款100 萬元，因為向銀行辦理貸款無法核發，因此還有尾款沒繳清等語（見偵卷，第9 頁正面、第88至89頁；本院易字卷，第26頁正面），證人即律信事務所代書林麗敏於本院民事庭準備程序及偵查中結證稱：當時買方無法籌措價金，無法履約，被告與告訴人於100 年10月14日簽立同意書，各自取回權狀與本票，雙方要自行辦理，伊與被告、告訴人的委任關係終止等語相符（見偵續卷，第9 頁正反面、第29至30頁），且有桃園縣桃園地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、不動產買賣契約書、委託銷售房屋現況確認說明書、借屋裝修協議書、票號CH212104之面額1,000 萬元本票、合作金庫商業銀行擔任付款人之票號AZ0000000 之面額50萬元支票、合作金庫商業銀行擔任付款人之面額100 萬元支票、同意書、桃園市○○段○○○ ○○○○ ○○ ○○○○ ○○○○ ○○號之土地登記第二類謄本、桃園市○○段○○○○○號之建物登記第二類謄本等附卷可稽（見偵卷，第34至48頁、第52至54頁、第101 頁正面至10
5 頁反面），堪以認定。其次，被告於101 年12月17日偵查中辯稱：告訴人未將買賣價金繳清，伊和告訴人就去解除買賣契約，告訴人將土地與建物所有權狀還伊，伊將本票還給告訴人等語（見偵卷，第66至67頁），於102 年6 月13日偵查中供稱：告訴人無法給付後續款項，伊與告訴口頭解除契約，也有去代書事務所拿回權狀等語（見偵續卷，第93至9頁），準此，本件被告與告訴人之不動產買賣契約是否於10
0 年10月14日簽立同意書之際或早於100 年10月14日簽立同意書前，業已解除，即須究明。
㈢按契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期
限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，已成立之契約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權（最高法院30年上字第214 號判例意旨參照）。又契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第254 條及第255 條之規定自明（最高法院86年度臺上字第3105號判決意旨參照）。參諸卷附不動產買賣契約書第8 條第2 項規定：「買方無正當理由違反本約，經賣方定相當期限催告仍不履行者，賣方得解除契約並沒收買方已繳之全部買賣價金（含票據）作為損害賠償。」（見偵卷，第42頁），另依被告與告訴人所定產權移轉登記及申辦貸款所需文件備註欄所示：「民國98年元月15日買賣雙方協議，本約結案日期展延至98年3 月15日，但98年元月15日之後賣方之房貸利息由買方支付，買方同意於98年3 月15日先行支付新臺幣貳佰萬元正予賣方，期限內未支付時，買方同意以違約論，恐空口無憑，特立此切結為證。」（見偵卷，第52頁），是以，本件買賣契約之履約期限業經被告與告訴人合意更改為98年3 月15日，而非原契約所定期間，然縱使身為買受人之告訴人未能如期繳付尾款而有給付遲延之情形，擔任出賣人之被告亦須定相當期限催告告訴人履約，必俟告訴人在催告期限內仍不履行者，被告方能解除契約，則被告首須證明其有催告告訴人履行契約之舉；又解除契約固無一定之形式，不論以口頭或書面均無不可，惟依舉證分配之法則，此部分有利於被告之事實，仍須被告舉證證明。依卷附證據以觀，無從認定被告在告訴人無法如期辦理貸款並陷於給付遲延後，曾以口頭或書面催告告訴人履行契約，則依兩造所定買賣契約與上開最高法院判例、判決意旨，被告是否有權解除買賣契約，已非無疑。再者，縱使被告業已踐行催告告訴人履約之程序，尚須被告向告訴人為解除契約之意思表示，買賣契約方告解除，本件被告無法證明其於100年10月14日前或於100 年10月14日當日曾向告訴人為解除契約意思表示，則被告所辯買賣契約已於100 年10月14日或早於100 年10月14日解除乙節，尚非可採。固然，被告與告訴人於100 年10月14日曾簽立同意書且各自取回權狀、本票，然同意書載為：「買賣雙方同意解除林麗敏地政士，代為辦理桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號（土地：桃園市○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號及1792地號），所有產權買賣過戶等應辦理事項，日後買賣雙方若有買賣糾紛均與林麗敏地政士無關。空口無憑，特立此同意書為證。」（見偵卷，第76頁），僅能證明被告與告訴人合意終止與代書林麗敏之委任契約，不再由林麗敏替被告與告訴人辦理系爭不動產過戶事宜，通篇文字並未提及被告與告訴人之買賣契約業已解除，亦無法據此認定被告及告訴人以同意書之簽立作為解除契約意思表示之成就，循此而論，被告與告訴人之不動產買賣契約至遲於100 年10月14日間均仍存在。
㈣案外人邱煥勳於101 年5 月間因有資金需求而向被告借款，
並由案外人邱治惟、李茂安出名擔任借款名義人，告訴人擔任連帶債務人，邱治惟與李茂安復以渠等所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地設定抵押予被告之事實，業據告訴人於偵查及本院審理中結證稱：伊沒有向被告承租桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋，因為伊的朋友邱煥勳於101 年5 月4 日向被告借款500 萬元，被告要伊簽這份租約當擔保，而且被告還要求伊簽立偵卷第70頁的點交切結書，另偵續卷第83頁的切結書也是101年5 月2 日在陳令姣代書事務所簽立等語（見偵卷，第88至90頁；偵續卷，第110 頁；本院易字卷，第26頁正面），證人邱煥勳於本院民事庭準備程序及偵查中結證稱：伊沒有看過被告與原告（即本件告訴人）所簽立之房屋租賃契約書，但簽租約是為了借款，伊於101 年4 月時有資金需求，伊請原告幫忙，原告說伊位在大溪的土地可以給被告設定1,000萬元，由原告做擔保，伊不清楚為何以租約的方式簽立，被告怕原告無法還款，所以要求無法還款時，點交房屋。伊向被告借款，由邱治惟與李茂安擔任保證人等語（見偵續卷，第11頁正反面、第46頁），證人李茂安於偵查中結證稱：伊不認識被告與告訴人，伊是幫邱煥勳的忙，因為邱煥勳向被告借款，伊幫邱煥勳擔任保證人等語（見偵續卷，第41至42頁），且有借款證、票號519239之面額500 萬元本票○○○鄉○○○段○○○ ○號、000-0000地號、000-0000地號土地登記第二類謄本、土地建築改良物抵押權設定契約書等附卷可參（見偵續卷，第69至79頁、第86至88頁），應堪認定。另卷附告訴人所簽立之切結書與點交切結書內容分別載為：「立切結書人吳羿稹於民國97年向葉博鈞購買坐落桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號，並簽定買賣契約在案（目前尚未過戶移轉）。現擔保李茂安、邱治惟之連帶債務人（由李茂安、邱治惟向葉博鈞借款），借款期限3 個月內，若逾期未償還，本人同意放棄與葉博鈞所簽定之買賣契約書視同無效，並於民國101 年8 月6 日點交房屋給葉博鈞，屋內物品逾期未搬遷，同意由葉博鈞先生視同廢棄物處理，均無條件及無異議，並放棄申訴抗辯權。」、「立切結書人吳羿稹同意於民國101 年8 月6 日將坐落於桃園市○○○○街○○○巷○ 弄○○號之房屋點交葉博鈞先生，切結屬實，如有不實願負法律責任。」（見偵續卷，第83頁；偵卷，第70頁），則被告於偵查中辯稱：因為房子不是告訴人的，伊於100 年12月底與告訴人簽立租約，但告訴人沒給房租，伊藉告訴人擔任邱治惟與李茂安借款保證人的機會，向告訴人表示若她的朋友不還錢，告訴人也要一併搬走等語（見偵續卷，第94頁），核屬有據。參以邱治惟、李茂安與告訴人簽立借款之時間為101 年5 月4 日，有前揭借款證可參，則被告與告訴人上開切結書應係約定，若擔任借款名義人之邱治惟與李茂安或擔任連帶債務人之告訴人未能於借款日之101 年5 月4 日起算3 個月內償還款項，告訴人與被告先前就桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋所簽立之不動產買賣契約應歸無效，簡言之，切結書係以告訴人、邱治惟、李茂安無法在期限內償還被告款項之事實成就，作為被告與告訴人不動產賣賣契約失效之條件。
㈤按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，
無待於當事人解除權之行使。是附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力，此與解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，有所不同（最高法院89年度臺簡上字第55號判決意旨參照）。卷附桃園南門第852 號存證信函載為：「台端於民國101 年5 月4 日向本人借款新臺幣伍佰萬元整，已於民國101 年8 月3 日到期，本金尚未清償，今發函通知台端，請於七日內清償所欠之金額，逾期則依法處理，並收回坐落於桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋，並終止與台端之買賣…」（見偵卷，第69頁），參以證人邱煥勳於本院民事庭準備程序中結證稱：伊於101 年11月有打電話給被告表示要還款，被告說先不要談，等他與原告（即告訴人）房屋處理好再跟伊談等語（見偵續卷，第11頁反面），顯然證人邱煥勳於101 年11月間方與被告洽談還款事宜，其並未於約定還款日之101 年8 月3 日清償款項，且依卷附證據以觀，無從證明告訴人、邱治惟、李茂安業於101年8 月3 日前清償邱煥勳向被告之借款，則依被告與告訴人簽立之切結書與點交切結書以觀，渠二人於97年12月6 日簽立之不動產賣賣契約書業已失效，且告訴人應於101 年8 月
6 日將桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋點交予被告。固然買受人向出賣人購買土地，出賣人已將土地交付買受人管有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受人之占有土地，既係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請求返還（最高法院77年度臺上字第1205號判決意旨參照），然此以買賣契約仍存在為前提，苟出賣人與買受人之契約效力已不存在，買受人自非合法占有人，屬無權占有無訛，基此，告訴人於101 年8 月
3 日後已非桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋之合法占有人，且必須於101 年8 月6 日將系爭房屋點交予被告。另告訴人因被告之要求，於101 年10月26日簽有點交切結書乙節，業據被告於偵查中供稱在卷，且有點交切結書附卷可按（見偵卷，第33頁），顯然被告於101 年10月26日上午8 時59分許進入桃園縣桃園市○○○○街○○○ 巷○ 弄○○號之目的在使告訴人立刻搬離上開房屋，則被告本於所有權人之地位，將上開房屋車庫大門以遙控器開啟並進入屋內，以告訴人簽立之切結書內容為由，要求告訴人自其所有之上開房屋內搬離，要屬正當行使權利之展現，核屬有正當理由無訛，且在社會習慣上，被告之舉亦難認定為無故侵入他人住宅。再審酌被告進入房屋之情節、要求告訴人搬離之目的與手段，難認被告之行為違反社會相當性而無正當理由，自不能論以刑法第306 條第1 項之侵入住宅罪。
五、綜上所述，本件公訴人憑以認定被告涉有刑法第306 條第1項無故侵入住宅犯行之論據，在客觀上未達於通常一般人均不致有所懷疑之程度，本院無從形成被告有罪之確信。此外，復查無其他積極之證據足資認定被告有公訴人所指之上開犯行，既不能證明被告犯罪，揆諸前揭法條規定及判例意旨說明，自應依法就被告為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官吳明嫺到庭執行職務。
中 華 民 國 103 年 2 月 19 日
刑事第十三庭 法 官 張宏任如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
以上正本證明與原本無異。
書記官 陳美宜中 華 民 國 103 年 2 月 19 日