臺灣桃園地方法院刑事判決 106年度易字第1347號公 訴 人 臺灣桃園地方檢察署檢察官被 告 黃文榮選任辯護人 袁健峰律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（106 年度偵字第2298號），本院判決如下：
主 文黃文榮無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：黃文榮、楊惠如（楊惠如另經不起訴處分在案）為夫妻，其2 人原共有桃園市○○區○○路千禧新城社區1 號13樓房屋（下稱千禧新城房屋）及其下土地（下合稱千禧新城房地）之所有權，2 人於民國103 年間為出售千禧新城房地，而委託有巢氏房屋代為銷售。適陳丕舒於105 年間表示有意購買，黃文榮明知於98年間曾有房客廖孝浚於千禧新城房屋內自焚，於送醫後死亡，千禧新城房屋已成為民間俗稱之「凶宅」，竟意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意，故意隱瞞千禧新城房屋內曾發生有人自殺死亡之情事，於有巢氏房屋銷售人員艾秋蘭於104 年底提供標的物現況說明書供其勾選時，其於標的物現況說明書上（下稱系爭說明書）編號第36欄「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」（起訴書就此有文字誤載部分，於此處予以更正，下稱系爭說明書欄位）一欄內勾選「否」，並於105 年5月2 日，在有巢氏房屋龜山加盟店內，提示與陳丕舒閱覽，而未告知千禧新城房屋曾發生過非自然死亡之交易價值上認為重要之事實，致陳丕舒陷於錯誤，同意以新臺幣（下同）
600 萬元之價格購買千禧新城房地，並簽訂不動產買賣契約書，於105 年6 月3 日完成不動產所有權移轉登記。嗣陳丕舒與同社區住戶聊天後知悉上情，始知受騙。因認被告黃文榮涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
二、犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第
2 項、第301 條第1 項分別定有明文。如檢察官所舉證據無法使法院形成被告有罪之確信，法院即應落實無罪推定原則，諭知被告無罪（最高法院92年台上字第128 號判例、101年度台上字第2966號判決意旨參照）。
三、公訴人認被告黃文榮涉有上開犯行，無非以被告於偵查中之供述、告訴人陳丕舒、證人黃玉婷、艾秋蘭、林敏盛於偵查中之證述、臺灣桃園地方檢察署相驗屍體證明書、桃園市政府警察局龜山分局刑案現場勘察報告、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭說明書，為其主要論據。
四、本院之判斷：㈠訊據被告否認有何詐欺取財犯行，辯稱：我之前購買千禧
新城房地時，從賣方仲介李政德處得知，屋內曾有老先生自焚，但老先生不是在屋內死亡，所以我不認為是凶宅，我購買時也沒有減價，我還在屋內住了好幾年。之後我出售給陳丕舒時，同樣是用市價出售，我就是因為不認為是凶宅，所以才在系爭說明書欄位勾選「否」，我並沒有詐欺的故意。
㈡不爭執事項：被告先前購買千禧新城房地時，知悉原屋主
之房客曾在屋內自焚，但仍決意購買；嗣被告於委託仲介出售千禧新城房地時，於約105 年4 月底，親自在系爭說明書欄位內勾選「否」，並於105 年5 月2 日，在有巢氏房屋龜山加盟店內，提示與陳丕舒閱覽，陳丕舒即同意以
600 萬元向被告購入千禧新城房地，並於105 年6 月3 日完成不動產所有權移轉登記之事實，為被告所不爭執，核與艾秋蘭於105 年8 月29日偵訊中所證述：被告委託我們賣，我將標的物現況說明書傳真給他；黃玉婷於同日偵訊中所證述：我是買方仲介，被告約於105 年4 月底親自在系爭說明書欄位勾選；陳丕舒於105 年6 月23日檢察事務官詢問、同年8 月29日偵訊中所述：我於105 年5 月2 日在上開加盟店內，被告提示已勾選之系爭說明書欄位給我看，我就與被告簽約以600 萬元購買千禧新城房地，於同年6 月3 日完成移轉登記之情節相符，並有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭說明書在卷可稽。
㈢依照被告及其辯護人之答辯及主張，本院認本案之主要爭
點應為：被告於出售千禧新城房地給陳丕舒時，是否認為千禧新城房屋為凶宅，仍予隱瞞，而有詐欺之故意？㈣本院對於上開爭點，綜合判斷如下：
⒈於98年7 月17日凌晨0 時40分許，因千禧新城社區火警
警報器響，警報位置在千禧新城房屋內，消防隊即前往搶救，並將當時在該屋內之廖孝浚送林口長庚醫院急救，廖孝浚於同日晚間8 時33分在該醫院內宣告不治，死亡原因為引火自焚，推估廖孝浚自焚之可能期間為當日凌晨0 時40分許之事實，有桃園縣政府警察局龜山分局刑案現場勘察報告、相驗屍體證明書在卷可考，首堪認定。
⒉廖孝浚於上開時間在千禧新城房屋內引火自焚、因而致
死之事實，與系爭說明書欄位所載之「本標的物曾經發生自殺…致死」之文義，形式上相符。惟按法律上對於凶宅，原無確定之定義，而需隨社會通念加以調整，且有如何之情況，始得認定為凶宅，亦常因人而異。故為求明確、避免紛爭，若房屋買賣契約之條款對凶宅予以定義，而將可能與不祥、晦氣連結之情況，都納入凶宅之範圍（例如跳樓到社區中庭死亡，甚或只要有人在屋內自殺，即便該人是在醫院死亡也算），使賣方負有告知之義務，原屬適當。惟房屋買賣契約所定義之凶宅範圍，主要是在認定賣方有無物之瑕疵擔保責任時，供作參考，但賣方漏未告知，與其是否構成詐欺，仍屬不同層次。若賣方基於正當資訊來源，誤解契約所定義之凶宅範圍，或以為所謂凶宅，限於有人於屋內死亡，即不能認賣方有詐欺之意。又凶宅之價格較非凶宅之價格為低，已是公眾週知之理，故若買方認為賣方待售房屋是凶宅，但仍想購入，必定乘機砍價，以低於行情之價格購買。
⒊本件被告購入千禧新城房地之經過，依李政德於本院10
8 年2 月27日審判程序所證述是：原屋主於98年間出售千禧新城房地時告訴我，屋內曾有伯伯引火自焚，又打電話叫救護車來，自己走下樓就醫，到醫院後才死亡，我就跟買方即被告講；我是原屋主告知什麼，就一五一十告知買方；被告聽聞後反應平淡，並未要求降價，或以房子是凶宅或有不吉利的情況去跟賣方殺價，且被告購入價格符合當時行情價，並沒有特別低；當時原屋主在現況說明書的曾否發生自殺、兇殺的欄位，勾選「否」；千禧新城房屋不是凶宅，因人沒死在裡面，是在醫院往生，只是有自焚的問題（本院易字卷第60頁反面至第62頁反面、第64頁至第65頁反面）。李政德與被告並無親誼關係，只是本於房屋仲介專業證述自身先前仲介之經歷，並與林敏盛偵訊證述大致相符，所言應可信。⒋衡諸常情，購屋者得悉上開資訊後，卻不殺價，即是確
信所購房屋並非凶宅之故。本件被告購買時未曾殺價，並以非凶宅之行情價購入千禧新城房地，加以原屋主先前出售給其時，也是於現況說明書關於曾否發生自殺、兇殺之欄位勾選「否」，有如前述，可見其確實認為千禧新城房屋非凶宅。如此，其之後以行情價出售千禧新城房地給陳丕舒（黃玉婷證稱，陳丕舒買價符合行情，見他字卷第32頁；陳丕舒亦稱是用符合實價登錄之行情價買入，見他字卷第5 頁），實難認有故意隱瞞而詐欺取財之故意。
⒌至於被告於系爭說明書欄位勾選時，應是因其主觀已確
信非凶宅，其先前買入、當時賣出又都是以非凶宅方式處理，遂未細查文字而勾選「否」，此由黃玉婷證稱：被告邊勾選邊跟我講屋內沒有非自然死亡（他字卷第32頁）、艾秋蘭證稱：被告對我說不是凶宅（他字卷第34頁）即明，是此節仍不足為不利於被告之認定。
⒍此外，被告當初買入價、嗣又賣出之價，其間容有價格
落差，但此應是出於行情自然漲跌之故，更不能因而反推被告有何藉隱瞞凶宅之方式為詐欺之故意。
㈤從而，被告出售千禧新城房地與陳丕舒時，並無詐欺之故意，其所為即不能認係詐欺取財行為。
五、綜上所述，依檢察官所舉各項證據方法及卷存事證，尚不足使本院形成被告有對陳丕舒為詐欺取財犯行之有罪確信，自應諭知無罪。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官蔡佳蒨提起公訴，檢察官王晴怡到庭執行職務。
中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
刑事第十庭審判長法 官 梁志偉
法 官 劉俊源法 官 徐漢堂以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
書記官 林芸亘中 華 民 國 108 年 5 月 16 日