臺灣桃園地方法院刑事判決111年度訴字第1145號公 訴 人 臺灣桃園地方檢察署檢察官被 告 林心惠選任辯護人 陳楷天律師被 告 林乘億
林許玉燕上二人共同選任辯護人 林宗竭律師
蔡頤奕律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第21100號），本院判決如下：
主 文林乘億共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣拾陸萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
林許玉燕共同犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
林心惠無罪。
事 實林心惠為門牌號碼桃園市○○區○○路00巷0號房屋（下稱本件房屋）之登記所有權人，林乘億則是實際管理及使用人，林乘億及其母親林許玉燕明知本件房屋後方所增建貨梯設備（下稱貨梯）有越界建築侵占鄰地之情，此為交易上重要之點，於不動產交易時會影響買方之購買意願，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意聯絡，由林乘億在委託仲介賣屋時，就不動產買方仲介劉美玲所詢問「不動產委託銷售標的現況說明書」上「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」事項為不實告知，劉美玲因而於上開欄位均勾選「否」，復於民國109年10月14日簽定買賣契約（下稱房地買賣契約）時，林乘億再就地政士黃雲雄所詢問「建物現況確認書」上「現況是否占用他人土地之情形」事項為不實告知，黃雲雄因而於上開欄位勾選「否」。另陳瑞芳與不動產買方仲介人員吳寶琴於簽立房地買賣契約前某日，到本件房屋現場看屋時，由林許玉燕向陳瑞芳佯稱貨梯是在地界內並未越界，致陳瑞芳陷於錯誤，而與林心惠簽定房地買賣契約，以新臺幣（下同）1,230萬元購買本件房屋及所坐落土地，並付迄上開價金。
理 由
壹、有罪部分：
一、證據能力之說明：
（一）按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。本件告訴人陳瑞芳及證人吳寶琴、吳滄棋於偵查之供述，均屬被告林乘億、林許玉燕以外之人於審判外之言詞陳述，因上開被告於本院準備程序時否認其證據能力（本院卷79、81頁），復查無得為證據之例外情形，是應認上開偵訊供述無證據能力。
（二）除上開供述證據外，本案認定事實所引用之其他供述及非供述證據，經本院踐行調查證據程序，檢察官、被告林乘億、林許玉燕及其辯護人均不爭執各該證據之證據能力（本院卷79、81頁），且查無依法應排除其證據能力之情形，自得為證據使用。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
（一）訊據被告林乘億、林許玉燕矢口否認有何詐欺取財之犯行，被告林乘億之辯護人辯稱：本件貨梯並非房地買賣契約之標的範圍，且賣方仲介在「不動產委託銷售標的現況說明書」上「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位勾選「否」，並非依其意思所為等語。被告林許玉燕之辯護人則辯稱：其並未參與本件房屋買賣過程，亦未向陳瑞芳佯稱貨梯是在地界內或未越界等語。
（二）告訴人陳瑞芳與被告林心惠於前揭時間簽立房地買賣契約，貨梯有越界建築侵占鄰地（即桃園市○○區○○段000地號土地），本件房屋「不動產委託銷售標的現況說明書」上「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位係勾選「否」，房地買賣契約「建物現況確認書」之「現況是否占用他人土地之情形」欄位係勾選「否」等情，為被告林乘億、林許玉燕所不爭執（本院卷91頁），核與證人劉美玲、黃雲雄之證述相符（本院卷219-221、227-229、231-232、243頁），復有不動產買賣契約書、土地及建物謄本、大家房屋不動產委託銷售標的現況說明書、大家房屋復興路小型加工廠不動產說明書（含標的物現況說明）、 建物現況確認書、大家房屋一般委託銷售契約書、桃園市地籍異動索引、土地登記申請書、檢察官現場履勘筆錄、現場照片、測量成果圖、買賣價金履約保證申請書等件附卷可稽（偵卷15-71、191-206、214-216、219、231-237、243-317、321-341、355-393頁），此部分事實，首堪認定。
（三）被告林乘億部分：
1、被告林乘億雖辯稱：貨梯並非房地買賣契約之標的範圍等語。惟查：
（1）證人即賣方仲介劉美玲證稱：本件房屋係其與被告林乘億於109年9月28日簽立委託銷售契約書，不動產委託銷售標的現況說明書上「內容」、「委託人說明」之「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位勾選「否」，均是由其逐項詢問被告林乘億後，依其回答所勾選，因上開說明書需照片為證，被告林乘億有說貨梯包括在委託銷售的不動產範圍內，買賣價金也包括貨梯，故當天有對貨梯拍照，被告林乘億有告知貨梯已損壞，其他屋況則是有一點漏水或鋼筋裸露，有問被告林乘億：「貨梯是不是屬於你的土地裡面的？」他說「是」，告訴人有強調因為做生意需要貨梯，才要買本件房屋，其亦有將此事告訴被告林乘億，且告訴人在議價時曾以貨梯壞掉為由，希望能再降價，但後來是以仲介服務費負擔貨梯修繕費用等語（本院卷220-233頁）。參以本件房屋標的物現況說明所附「物件外觀或室內圖像」包括貨梯照片（他卷67頁），足見被告林乘億委託劉美玲銷售本件房屋時，其銷售不動產的範圍應包括貨梯。
（2）復以證人即告訴人陳瑞芳證稱：委託買方仲介吳寶琴時有表明其需求房屋之條件，後來吳寶琴告知有一棟小型工廠很適合我，在看過不動產委託銷售標的現況說明書及標的物現況說明書後，因其上附有貨梯照片，覺得不錯就到現場看屋，其係從事生活五金百貨批發、零售，需有貨梯將貨物運到4樓置放，本件房屋如果沒有貨梯就不會買了，簽約當天也表明貨梯如果無法修好就不會買，並請屋主降價，本件房屋是附貨梯的小型工廠，買賣價金當然包含貨梯等語（本院卷140-142、145、147、150頁）。核與證人即買方仲介吳寶琴證稱：告訴人陳瑞芳有告知其是從事五金行，所需要的房子要有貨梯以運送貨物，本件房屋因有貨梯符合告訴人需求，所以介紹給告訴人，簽約當天議價時，經店長與我們仲介商量後，就以仲介服務費負擔貨梯修繕費用等語（本院卷236-241頁）相符。另證人即仲介店長吳滄棋證稱：本件仲介銷售說明內容附有貨梯照片，貨梯即包含在房地買賣契約及價金範圍內，此部分也有向買方作說明，另當時議價有特別強調貨梯的部分，被告林乘億有說貨梯是他們所有，簽約當天買賣雙方對於價金還有落差，公司考量扣除貨梯的修繕費用後尚有利潤，且買賣的仲介員也還有獎金可領取，為促成交易就由公司負擔貨梯修繕費用等語（本院卷152-153、156-157、159-160頁），益徵貨梯應屬房地買賣契約之標的範圍。
（3）至被告林乘億另辯稱：當初有表示要將貨梯拆除後再出售，貨梯並非買賣標的範圍等語，惟依證人吳滄棋證稱：被告林乘億於簽約時，就買賣標的之交付，並未說過要將貨梯拆除，後來發生糾紛才提到要將貨梯拆除等語（本院卷163頁），是被告林乘億上開所辯顯非事實，要無可採。
2、被告林乘億雖辯稱：賣方仲介於「不動產委託銷售標的現況說明書」說明事項「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位勾選「否」，並非依其意思所為等語，惟查：
（1）依證人劉美玲前揭證述：不動產委託銷售標的現況說明書「內容」、「委託人說明」之「是否」欄位的勾選，包括「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位勾選「否」，均是由其逐項詢問被告林乘億後，依其回答所勾選等語（本院卷220-233頁），參以證人吳滄棋證稱：其有在被告林乘億與劉美玲確認勾選不動產委託銷售標的現況說明書內容時在場等語（本院卷159-160）。足認「不動產委託銷售標的現況說明書」上的各事項，確係劉美玲依被告林乘億告知而為勾選。另公訴意旨認本件「不動產委託銷售標的現況說明書」上「有無界址糾紛情形」、「建物是否占用他人土地」欄位，係由被告林乘億委託仲介賣屋時所勾選，惟依上開證據應係劉美玲依被告林乘億之告知所勾選，此部分公訴意旨應予更正。
（2）另證人即地政士黃雲雄亦證稱：房地買賣契約的「建物現況確認書」上各「內容」的「是否」欄位，均其於簽約當天向被告林乘億確認後所勾選等語（本院卷243-248頁）。顯見被告林乘億不僅於委託銷售時，使劉美玲依其告知而於不動產委託銷售標的現況說明書上「建物是否占用他人土地」欄勾選「否」，且簽立房屋買賣契約時，亦使地政士黃雲雄依其告知而於建物現況確認書「現況是否占用他人土地之情形」欄勾選「否」。益徵被告林乘億確係明知貨梯有侵占鄰地，卻對此交易上重要之點，而分別為上開不實告知，致告訴人因而陷於錯誤認知簽立房地買賣契約。公訴意旨僅認被告林乘億係於前揭委託銷售契約書為不實告知，惟依上開證人黃雲雄證稱內容，足認被告林乘億尚有於建物現況確認書為上開不實告知，是此部分公訴意旨應予補充更正。
（四）被告林許玉燕部分：被告林許玉燕雖辯稱：並未參與本件房屋之買賣過程，且不知悉貨梯有無侵占他人土地，亦未在告訴人陳瑞芳到場看屋時佯稱貨梯是在地界內或未越界等語。惟依證人即告訴人陳瑞芳證稱：第1次到現場看屋時，發現貨梯不能動，且鋼筋裸露、嚴重漏水，覺得屋況很糟，因為貨梯很重要所以第2次再去看貨梯狀況，並向被告林許玉燕確認貨梯是否在買賣土地範圍內，當時被告林許玉燕指著地上與貨梯為齊的一條線，表示在該線內的水泥地很整齊即為賣方所有土地，線外的水泥地則很粗糙，貨梯是在該條線的範圍內，並說她年紀那麼大了不會騙人，直到交付價金，已在裝修房子時，鄰居才告知貨梯有占用到鄰地等語（本院卷140-141頁）。互核證人吳寶琴證稱：其2次陪同告訴人陳瑞芳到本件房屋現場看屋，均是被告林許玉燕開門讓我們進屋及介紹房屋，被告林許玉燕說本件房屋是他們的，在屋後的貨梯位置時，被告林許玉燕有說貨梯範圍內均屬他們的土地等語（本院卷235-237、240-241頁）。可知告訴人2次到現場看屋時，均是由被告林許玉燕開門，且告訴人與被告林許玉燕有於現場確認貨梯是否在買賣土地範圍內。衡酌本件房屋既係由實際管領人即被告林乘億委託仲介銷售，而被告林許玉燕與林乘億為母子關係，並由被告林許玉燕於告訴人到場看屋時為其開門，而依上開證人證詞，被告林許玉燕在說明貨梯是否越界乙節，尚具體指出其認定界線之依據，復依土地與建物謄本及地籍異動索引記載，本件房地曾於106年10月28日進行地籍圖重測（他卷243-317頁），參以告訴人證稱：鄰居告知貨梯有越界等語（本院卷140頁），顯見鄰居早已知悉貨梯有越界建築乙情，則綜參上開證據，足認被告林許玉燕當應對此節有所知悉，卻對告訴人為上開不實告知，堪認被告林許玉燕應具有本件詐欺故意，且有不實告知之詐欺行為，是其上開所辯，即無可採。
（五）綜上所述，本件事證明確，被告林乘億、林許玉燕犯行均堪認定，應依法論科。
三、論罪科刑：
（一）按一個欺罔行為先取得金錢債權，嗣而交付現金者，應構成詐欺取財罪（最高法院25年度非字第119號判決意旨參照）。本件貨梯既屬房屋買賣契約之標的，則貨梯是否占用鄰地即屬契約重要事項，且影響買受人對價格之認知及購買與否之研判，如為不實告知即屬施用詐術。被告林乘億為本件實際管理及使用人，且實際參與本件買賣契約之過程，對於貨梯是否占用鄰地乙節，對告訴人自負有告知義務，竟與被告林許玉燕分別為前揭不實告知，致告訴人誤認貨梯並未占用鄰地，進而簽立房地買賣契約，並付迄約定之價金，核被告林乘億、林許玉燕所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
（二）被告林乘億及林許玉燕就本件犯行，有犯意之聯絡及行為之分擔，為共同正犯。
（三）起訴書雖認被告林乘億及林許玉燕係犯刑法第339條之4第1項第3款之加重詐欺取財罪等語，惟本件係上開被告2人共同為前揭犯行，尚不符合上開條文之要件，是起訴書上開意旨容有未洽，惟社會基本事實既屬同一，爰依刑事訴訟法第300條規定變更起訴法條，且本院已於審理時告知上開被告2人罪名（本院卷262-263頁），對其刑事辯護防禦權不生不利影響，附此敘明。
（四）爰審酌被告林乘億、林許玉燕明知本件房屋之貨梯有占用到鄰地，竟分別由被告林乘億、林許玉燕為前揭不實告知，致告訴人陷於錯誤而簽立房地買賣契約致受有損害，且破壞交易市場秩序及信賴，所為實屬不該，並考量被告林乘億所獲利益，兼衡其等犯後均始終否認犯行、犯罪之動機、目的、智識程度、犯罪手段等一切情狀，分別量處如
主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。
四、沒收說明：被告林乘億為房地買賣契約之實際當事人，而上開契約標的及金額包括越界建築之貨梯，被告林乘億因本件詐欺之犯罪所得應為該貨梯價值，而該已損害貨梯之修繕費用為16萬元，業經證人吳滄棋供述在卷（本院卷157頁），是認貨梯價值應為上開金額，爰依刑法第38條之1第1項本文、第3項規定，對被告林乘億宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
貳、無罪部分：
一、公訴意旨意旨另略以：林心惠與林乘億、林許玉燕等人明知貨梯有越界建築侵占鄰地之情，且此為交易上重要之點，於不動產交易時會影響買方是否購買之意願，竟共同基於意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意聯絡，由林心惠於109年10月14日簽定房屋買賣契約時，在「建物現況確認書」中「現況是否占用他人土地之情形」欄位勾選「否」，致陳瑞芳陷於錯誤，與林心惠簽定上開契約並付迄價金。因認被告林心惠係涉犯刑法第339條之4第1項之3人以上詐欺取財罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。此所謂認定犯罪事實之證據，無論其為直接或間接證據，均須達於通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定。又刑事訴訟法第161條第1項規定，檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任，並指出證明方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。
三、公訴意旨認被告林心惠涉犯上述公訴意旨所指罪嫌，無非係以證人黃雲雄於偵查中供述、建物現況確認書等，為其主要論據。
四、訊據被告林心惠否認有何上開公訴意旨所指之行為，辯稱：其僅是本件房屋名義上所有權人，實際上使用人及契約當事人均是被告林乘億，簽約當天僅是因其為名義上所有權人而被通知到場，並不清楚貨梯是否占用他人土地，「建物現況確認書」之「現況是否占用他人土地之情形」欄位勾選否，亦非依其意思所為等語。
五、依證人劉美玲證稱：其接受本件房屋的銷售緣由，係因其與被告林乘億原本就認識，被告林乘億告知其要銷售本件房屋，在委託銷售過程並未見過被告林心惠，直到簽約當天才看到她，被告林乘億並不是本件房屋謄本的登記所有權人，但被告林乘億說他可以作主等語（本院卷228-229、230頁），足認本件房屋銷售行為確實是由被告林乘億實際所為。另證人吳寶琴證稱：2次現場看屋，都是由林許玉燕開門，帶看過程並未接觸到被告林心惠，直到簽約當天才看到她等語（本院卷237、241頁），核與告訴人陳瑞芳證稱：2次到現場看屋都是與被告林許玉燕接洽，被告林乘億及林心惠並不在現場等語（本院卷143頁）相符。則被告林心惠辯稱其僅係本件房屋名義上所有權人，實際上使用人及買賣契約當事人均是被告林乘億等語，應屬可信。
六、審酌本件房屋於106年10月28日地籍圖重測時，桃園市大溪地政事務所雖有通知所有權人即被告林心惠，但通知書係由被告林乘億所簽收，有桃園市大溪地政事務所112年5月24日函及附件地籍調查通知書附卷可稽（本院卷293、298頁），且上開地籍圖重測時，被告林心惠戶籍亦不在地籍調查通知書所載地址，亦有被告林心惠遷徙紀錄之戶役政資料在卷可憑（本院卷303-304頁），則綜合上開事證，被告林心惠僅是本件房屋名義上所有權人，實際收受地籍調查通知書者亦為被告林乘億，且進行地籍重測時，被告林心惠之戶籍地與本件房地坐落地並無密切關聯，自難認被告林心惠對於貨梯是否越界乙情有所知悉，則被告林心惠辯稱：並不清楚貨梯是否有占用他人土地，即非無據。
七、復以建物現況確認書「現況是否占用他人土地之情形」欄勾選「否」，係由地政士黃雲雄於簽約當天，依被告林乘億之告知所為，業經認定如前。從而本件告訴人是否有因被告林心惠的不實告知，致陷於錯誤乙節，即顯有合理懷疑之餘地。是依上開證據，被告林心惠前揭所辯，並非全然無據。且依卷內檢察官所舉之各項證據，客觀上尚未達到使通常一般之人均不致於有所懷疑，以確信被告林心惠有本件犯行，而仍存有合理之懷疑，自應就被告林心惠為無罪諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官許致維提起公訴，檢察官劉仲慧到庭執行職務。中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
刑事第一庭 審判長法 官 鄭吉雄
法 官 張明宏法 官 林其玄以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。
書記官 余安潔中 華 民 國 112 年 6 月 13 日