臺灣桃園地方法院民事判決 八十七年度訴字第一五三六號
原 告 甲○○訴訟代理人 謝清傑律師被 告 乙○○訴訟代理人 王美玉
陳鄭權律師複代理人 陳鼎正律師
陳韻如律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國八十七年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新台幣參拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：先位聲明
（一）、被告應給付原告新台幣二百八十萬元整暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）、原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明
（一）、被告應給付原告新台幣一百四十萬元整暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）、緣原告於民國八十七年三月二十三日與被告簽立「不動產買賣合約書」（原
證一），由原告以總價新台幣（下同）二百八十萬元向被告購入坐落桃園市○○○街○○○巷八之二號房地。被告並要求原告將房屋租予被告延後交屋，雙方並簽立「房屋租賃契約書」（原證二），且附加條款：「壹．雙方合意於民國八十七年七月二十八日雙方於現場點交房屋，乙方應交付鑰匙予甲方。貳．由買賣雙方經理人陪同點交房屋。」，申言之，即延緩被告交屋日至本年七月二十八日。
（二）、其後於七月二十八日屆至後，兩造雙方即會同房屋仲介公司人員邱青龍辦理
點交，原告始搬遷進入系爭房屋居住。孰料，原告於裝潢房屋除去壁紙時，赫然發現系爭房屋天花板有水泥塊剝落、鋼筋外露瑕疵。經詢附近鄰居，彼等迭稱同一批建物為海砂屋，原告乃詢問被告，被告亦承認確有其事。其後，原告以八十七年九月三十日桃園三十支郵局第六六三號存證信函（原證三）催請被告出面，被告乃在同年十月五日與原告簽立「合議書」（原證四），同意送商檢局檢測。嗣經經濟部商品檢驗局檢測結果，認定水溶性氯離子為0.035％、0. 024％、0.023％，查0.024％經換算即為0.6㎏∕m3，換言之，依該結果，0.0 24％為CNS３０９０ A２０４２中央標準所訂之允許氯離子含量上限（即0.6㎏∕m3），而0.035％則顯然超逾甚多，此有該局「經濟部商品檢驗局委託試驗報告」（原證五）可參，足認系爭房屋之水溶性氯離子確屬偏高，而具有重大瑕疵。原告乃向被告要求退屋還款，詎料被告均置之不理，原告不得已，遂以八十七年十一月二十日桃園府前郵局第二四九三號存證信函函達解除系爭買賣契約之意思表示（證物六），並請求被告償還買賣總價款二百八十萬元整。
（三）、雖被告答辯略以依前揭報告並不足以判斷系爭房屋是否不適居住……等語，然查：
⑴、鑑定人王世昌於 鈞院八十九年二月十八日期日到庭證述：「0.6㎏／之標
準換算為質量百分數法應該是0.025」、「商品檢驗局之報告書上，取樣三個，其中只有一個有超過標準……」，因之，依該試驗報告足認定系爭房屋確有氯離子含量過高情形，是以被告所辯「值數均甚低，應仍符合安全標準」云云，要係推測之詞，顯屬無據。
⑵、況依「桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告書」（原證九）之內容以觀，
其「鑑定分析」（第三十八頁以下）明認：「本鑑定標的物經現場勘察，發現混凝土塊掉落，柱頭有嚴重之縱向裂縫，經敲除混凝土保護層後，觀察鋼筋銹蝕嚴重甚至主筋已有斷裂情形，初步研判應為混凝土氯離子含量過高（海砂）所致。由標的物現場取樣送國立中央大學試驗結果中發現證實混凝土之氯離子含量為2.785kg/m3遠超過CNS3090 A2042中央標準所訂之允許氯離子含量0.6kg /m3。標的物現有混凝土強度經國立中央大學試驗結果平均強度為89.143kg/ cm2，小於建築技術規則第三五二條中之規定未達85％強度178.5kg/cm2。本標的物現場勘測及記錄混凝土受損情形，大部份為混凝土塊掉落，部份柱底出現剪斷裂縫，主要受損應屬鋼筋銹蝕嚴重影響居住安全。」，又其「鑑定結果與建議」（第三十九頁）為：「由國立中央大學試驗之結果研判本標的物混凝土抗壓強度嚴重不足，加上921集集大地震後，柱構材受損，目前雖無立即危險，但主筋受損之情形已嚴重影響居住安全。混凝土之氯離子含量高達2.785 kg/m3為標準之4.5倍以上，嚴重影響標的物之使用年限。本標的物經上述研判其居住安全堪慮，補強之經濟性相當差，建議本社區管理委員會儘速整合住戶進行社區重建計畫及可行性評估，以維護本社區之安全及權益。」，凡此顯見瑕疵之嚴重。
⑶、次查被告另辯以系爭建物乃因九二一大地震不可抗力災變產生結構上瑕疵
云云，惟鑑定人王世昌曾到庭證述：「氯離子之含量不會因地震而改變，發生地震也不會使氯離子增加」、「好美麗社區確實是海砂屋之建物，這樣五層樓之社區，或許會有海砂量不齊之情形，有的比較嚴重，有的比較輕微，但是輕微之海砂，他的房子還是會受影響，尤其是如果是一、二樓之鏽蝕，情形比較嚴重，不論三、四、五樓之海砂情形為何，我們都會研判為危樓」、「二０八巷八號一樓受損很嚴重，是標準之海砂屋，原屋主已經搬走，屋頂還用樑柱頂住，照明設備都不能使用，二樓之部份，柱基上混凝土已被鋼筋擠壓，三樓之部份、也就是系爭房屋，他應該是重新粉刷過之房屋，依我們之研判，他應該在一年半就會有像一、二樓一樣之情形，因為它粉刷層已經脫落，可以研判它就是海砂屋」等語，益見地震之發生，並不會影響氯離子含量，換言之，系爭建物之氯離子含量過高情形，在地震前即已存在，而系爭房屋於地震前即已為海砂屋，不適合居住，確已構成重大瑕疵，是被告所辯，洵不可採。
⑷、至前開鑑定報告就系爭房屋雖僅載二項（第十六頁），惟係因原告當初為
維安全找人修補，故建築師依外觀情形載列二項。實際上，該社區各棟之抗壓強度不足（應達178.5kg/cm2，但平均僅89.143kg/cm2，而各棟試體亦均未達標準，請參考頁三十七以下）、氯離子含量過高（應低於0.6kg/m3，但平均達2.7 85kg/m3，為標準之四點六四倍以上，而各棟試體亦均超過
0.6kg/m3，請參考第三十八頁以下），因之系爭房屋屬重大瑕疵，毋庸置疑。
（四）、另查被告主張系爭房屋於八十七年四月二十日交屋，迄八十七年十一月始為主張解除契約已逾六個月時效期間云云，蓋：
⑴、按原告與被告間「不動產買賣合約書」第十條之「一」約定：「乙方應於
甲方付清尾款時，將房屋騰空點交（含權狀、鑰匙、車庫遙控器及相關證件）予甲方佔有。惟本約另有約定者，不在此限。」，被告本應於八十七年四月二十日將系爭房屋鑰匙交付原告、將系爭房屋騰空交付原告，惟因被告以神明吉時因素，要求延緩搬家，是以雙方同意俟八十七年七月二十八日再行點交，此參之「不動產買賣合約書」雙方加註：「雙方合意：甲方同意於交屋時與乙方訂立一租賃契約，租賃條件屆時由雙方合議。」及「房屋租賃契約書」之附加條款即明，故實際上應係於八十七年七月二十八日始行交屋。
⑵、因兩造間並未於八十七年四月二十日完成交屋手續，原告方要求仲介人員
邱青龍、余和安在同年月二十八日應點交日應陪同在場，此參諸上開「房屋租賃契約書」之附加條款及信義房屋公司所出具之「漏水保固承諾書」（原證十三）載明漏水保固六個月期間亦自該日起算等情即明，且被告於該日搬遷騰空房屋、交付鑰匙予原告之夫莊明達時，邱青龍、余和安二人確均在場陪同點交。
⑶、況倘買受人若未實際受物之交付，根本無從檢查標的物，此正係民法第三
百六十五條修正草案定為：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」之緣由。職故，本件「六個月」之期間應自實際點交日即八十七年七月二十八日起算，始為適法。
⑷、基上所述，被告既並未於八十七年四月二十日依不動產買賣合約書第十條
辦理，而係改於同年月二十八日始交付鑰匙辦理點交，故交付之日應為八十七年七月二十八日，至甚顯然，是本件原告行使解除權時，並未逾六個月期間。
（五）、被告主張兩造已約明證據方法，無適用其餘鑑定報告作為證據之餘地云云，
亦有誤會之處，蓋所謂「證據契約」，法無明文，至於應否承認其效力，於學說間仍頗有爭論。如王甲乙、楊建華、鄭健才合著「民事訴訟法新論」頁三四一（原證物十二）即認：「本書則認為此種契約影響真實之發見與依職權調查證據，似不宜承認其效力。」，因之，對於所謂「證據契約」，尚不得遽以採認。況本件兩造於八十七年十月五日於信義房屋協商時，因原告業已明確表示要解除系爭契約，被告則拒絕退款，嗣被告在原告要求之下，始簽立「合議書」，而該「合議書」之內容甚屬簡略，應不得認係為證據契約。
（六）、被告另提出稅單資料，主張土地亦有價值，且系爭房地之主要價值存於土地
而非建物，是不應准許解除契約云云。然查：姑不論被告所提出稅務課稅現值乃課稅之用，被告資為主張，本即有未合，而原告當初購買系爭房地之目的，即在於購買一個安全、安穩的家，而非在於分別「買土地」、「買地上建物」二件事，此是一般常情。而且，依「不動產買賣合約書」，亦係以房地為一個整體，並非割裂分別購買。因之，在系爭房屋為海砂屋、危樓，存有重大瑕疵的情況下，保有土地持分已無任何意義，本件自應認原告得解除系爭不動產買賣契約。再者，依公寓大廈管理條例第四條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」之意旨，本件亦應認原告得解除系爭不動產買賣契約，故被告之抗辯，顯然悖於常情，殊無可採。
（七）、又原告起訴時既已明確陳述：「其後於七月二十八日屆至後，原告、被告雙
方即會同房屋仲介公司人員邱青龍辦理點交，原告始搬遷進入系爭房屋居住。孰料，原告於裝潢房屋除去壁紙時，赫然發現系爭房屋天花板有水泥塊剝落、鋼筋外露瑕疵。經詢附近鄰居，彼等迭稱同一批建物為海砂屋，原告乃詢問被告，被告亦承認確有其事。」等語。因之，原告之主張自始至終均為一致，亦無所謂涉及訴訟標的追加問題。
（八）、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉
於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」；民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。茲原告既已依法為解除契約之意思表示，被告即應依民法第二百五十九條規定，負返還買賣價款之義務，為此爰訴請被告給付如先位聲明所示，又若 鈞院認本件房屋瑕疵程度尚不得據以解除契約，亦請酌定原告得向被告請求減少價金壹佰肆拾萬元整，而此部份因原告業已交付被告全額價金，被告自應將上開減少之價金償還原告，是亦訴請被告給付如後位聲明所示。
三、證據：提出不動產賣賣合約書（原證一）、房屋租賃契約書（原證二）、桃園三十支郵局第六六三號存證信函（原證三）、合議書（原證四）、委託試驗報告（原證五）、桃園府前郵局第二四九三號存證信函（原證六）「桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告書」（原證九）、估價單（原證十）、王甲乙、楊建華、鄭健才合著「民事訴訟法新論」頁三四一（原證十二）、漏水保固承諾書（原證十三）影本各乙份為證，並聲請訊問鑑定人王世昌及證人周長洲、邱青龍。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）、系爭房屋於原告買受、點交占有，並辦畢所有權移轉登記後，藉口餐廳上方
天花板有水泥剝落（約一台尺半見方範圍），而以八十七年九月三十日桃園三十支郵局第六六三號存證信函，通知被告出面洽商解決，嗣並合意委由商檢局檢測，當時被告已明告不知係海砂屋，故原告起訴狀所述「被告亦承認確有其事」云云，並不實在。
（二）、被告就原告主張系爭房屋餐廳上方天花板有水泥剝落等瑕疵曾允諾出資修補
，然經原告拒絕被告出資修復而自行修補完成，雖原告另行主張系爭房屋為海砂屋而有民法第三百五十四條第一項所定之瑕疵云云，顯無理由，爰臚陳如左：
⑴、當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何種方法確
定事實之證據方法，謂之證據契約。例如約定：關於一定事實，須提出一定之證據，始有其證據價值；關於一定事實，不問是否符合真實，均須承認而不得爭執；火災、海難等一定損害發生之原因或損害額之算定，須以一定第三人之鑑定為準；關於非明文規定的舉證責任之變更等。凡契約內容於公益無妨害，且當事人原有自由處分之權限者，均應承認其為有效，此揆諸最高法院八十八年台上字第一一二二號判決要旨即明。查本件兩造曾於八十七年十月五日就系爭房屋是否為海砂屋乙事合意之採樣，送商檢局檢測（被證一），是兩造既已約明解決爭議之證據方法，無適用其餘鑑定報告作為證據之餘地，詎原告未依雙方合意之採證方法而另尋求他建物之檢測報告，以茲解決本件爭端，且主張雙方合意並非屬證據契約云云，與前開說明意旨有違，自非可採，合先陳明。
⑵、查經濟部商品檢驗局已於八十七年十月三十日就前揭兩造合意檢測之結果
作成報告書（被證二），就該報告書中三個取樣位置檢體所測出之水溶性氯離子ＬＣ含量分別為○．○三五％、○．○二四七％、○．○二三％其值數均甚低，應仍符合安全標準，況依該報告內容顯示，其中只有一個樣本氯離子含量有超過標準（非結構部分），另編號二、三兩個採樣係於樑柱位置（屬於結構部分）均未超過標準，此經鑑定人王世昌於鈞院八十九年二月十八日審理時陳述明白，是系爭房屋並未被判定為海砂屋而影響其通常效用，仍可供居住甚明。至系爭房屋樓下建物氯離子含量是否超過標準，尚非得遽以推論系爭建物本身結構是否確有瑕疵，況且一、二樓建物確因地震而致受損，已是不爭之事實，且地震發生又係在交屋之後，其利益及危險自應由原告承受及負擔之。
⑶、抑且，上開報告就採樣之結果而為判斷是否足以危及建物本身亦乏憑證，
自不能僅憑其推測之詞認定前開檢驗報告之內容，尤以系爭房屋歷經九二一大地震是否因此產生結構毀損不無可疑，斷不得僅以建物含有氯離子若干而遽論已不適居住，
⑷、原告主張系爭房屋存有瑕疵另引用「桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告
書」中所載之鑑定分析報告，惟該社區之住戶多達一百六十五戶，各棟及個別樓層並非均於地震後受損，且該採樣報告書中之採樣標的亦並非就系爭房屋為之，已難僅憑該報告即認系爭房屋存有報告書上所載之瑕疵。況且，系爭建物經過九二一大地震之不可抗力災變後，縱因而產生結構上的瑕疵，亦係於危險負擔移轉後，其危險及利益依法自應由原告負擔之，殊不能以此為由主張解除契約至明。
（三）、退步言之，縱系爭房屋果真存有被告應負擔保責任之瑕疵，原告之契約解除權及減少價金請求權，亦已因除斥期間經過而消滅：
⑴、按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請
求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」，民法第三百六十五條第一項定有明文。查本件買賣契約訂立時原告即已詳細檢視系爭房屋，並約定依現況固定物交屋（契約書第十八條），且買賣契約書第十九條復另行批明：「‧‧‧壹、雙方合意甲方同意於交屋時與乙方訂立一租賃契約，租賃條件屆時由雙方合議。」，而兩造所訂立之租賃契約，租期自八十七年四月二十日起至八十七年七月二十七日止，並有原告提出之租賃契約書及存證信函在卷足憑。
⑵、次按「系爭房屋上訴人買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第九百四
十六條第二項，準用第七百六十一條第二項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立日期，為系爭房屋移轉占有之日期。」，最高法院四十八年台上字第六一一號判例，就前揭物之交付明示間接占有之移轉亦屬交付，而本件被告於八十七年四月二十日即已依約履行交付系爭不動產之行為，則原告主張因物有瑕疵而請求解除契約，揆諸前揭法文及判例意旨，自應於八十七年四月二十日起六個月內之除斥期間內行使其解除權，是渠竟於八十七年十一月二十五日始以起訴狀繕本之送達為解除契約或請求減少價金之意思表示，已逾六個月之除斥期間，自不生任何解除契約或請求之效力，從而渠請求解除契約或減少價金，自難認有理由。
（四）、復查原告所買受系爭房屋及座落基地當時僅約明總價款為新台幣貳佰捌拾萬
元，並未就二不動產分開出價，觀之系爭房屋已使用近十五年（保存登記係七十五年八月二十九日為之，被證三），已達一定耗損，故買賣標的物主要價值現係存於房屋座落之基地，參酌民國八十七年間本件買賣當時系爭基地之移轉現值為壹佰參拾貳萬柒仟陸佰伍拾陸元，房屋之課稅現值為貳拾肆萬捌仟捌佰元（被證四），兩者相差五‧三三倍，是就前開買賣標的物價格計算之結果，房屋之價值約為伍拾貳萬伍仟參佰貳拾捌元。故縱使系爭房屋因有瑕疵而價值甚低，該屋尚非不能居住，被告所受之損害亦不可能逾伍拾貳萬元，況原告於八十七年四月份接受系爭房屋之點交後仍向被告收取三個月之租金，並實際使用數月之久，是渠主張應減少買賣價金壹佰肆拾萬元亦顯非有理，再則買受屋齡已達十五年之建物，除已預見使用年限甚短外，非無可能預期將來重建，是買賣之標的應重在土地本身迨無疑義，就客觀價值論之，亦應如此，原告主張解除契約，實無理由，
（五）、綜上，原告未能舉證說明系爭建物於八十七年四月二十日危險移轉時有何民
法第三百五十四條第一項所定之瑕疵，其主張解除契約或請求減少價金，進而請求返還全部價金或價金半數，均屬無據。
（六）、原告起訴乃依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條之規定主張解除
契約或減少價金之瑕疵擔保請求權（如原告於八十八年十二月十六日所提準備書狀之內容涉及訴訟標的追加部分，被告不同意）。
三、證據：提出合議書（被證一）、委託試驗報告書乙份（被證二）、建物登記簿謄本（被證三）、系爭土地增值稅及房屋契稅繳款書（被證四）影本各乙份為證。
丙、本院依職權調閱臺灣省建築師公會桃園縣辦事處「桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告書」乙件。
理 由
一、 查原告於起訴伊始，即以民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條及第二
百五十九條之請求權為其訴訟標的，其於八十八年十二月十六日所提準備書狀內容並未涉及訴之追加，被告主張伊不同意訴之追加云云，尚有誤會，合先敘明。
二、本件原告起訴主張伊於八十七年三月二十三日與被告簽訂不動產買賣合約書，由原告以二百八十萬元向被告購入系爭房地，嗣被告因故要求原告將該屋暫租予被告使用而延後交屋，且兩造於七月二十八日會同房屋仲介公司人員邱青龍辦理點交。詎料，原告於搬遷進入系爭房屋居住時，竟發現系爭房屋天花板有水泥塊剝落、鋼筋外露等瑕疵。其後經兩造簽立合議書，合意送由經濟部商檢局檢測，而依該局檢測結果，認定系爭房屋之水溶性氯離子確屬偏高，且依桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告書之內容，亦認為系爭建物混凝土之氯離子含量遠逾標準值，嚴重影響標的物之使用年限，經研判其居住安全堪慮，補強之經濟性相當差，由此足認系爭建物具有重大瑕疵，為此，爰依民法第三百五十四條、第三百五十九條及第二百五十九條等規定，訴請被告給付如先位聲明或後位聲明。被告則以兩造曾合意就系爭建物是否屬海砂屋乙事，送經濟部商檢局檢測，是依該證據契約約定解決爭議之證據方法，即無再適用其餘鑑定報告作為證據之餘地，而依上開檢測報告顯示其值數均甚低，應仍符合安全標準，尤其結構部分均未超過標準，況原告所引用之桃園市好美麗社區房屋改建鑑定報告書，不僅其採樣標的亦並非就系爭房屋為之，已難僅憑該報告即認系爭房屋存有報告書上所載之瑕疵，且，系爭建物經過九二一大地震之不可抗力災變後，縱因而產生結構上的瑕疵，亦係於危險負擔移轉後，其危險及利益依法自應由原告負擔之。退步言之，縱認系爭房屋具有被告應負擔保責任之瑕疵，原告之契約解除權及減少價金請求權，亦已因除斥期間經過而消滅等語置辯。
三、原告主張伊以二百八十萬元向被告購買系爭房地，並已給付全部價款，嗣被告因故要求原告將該屋暫租予被告使用，原告遂延後至七月二十八日後始實際使用系爭房屋，竟發現系爭房屋天花板有水泥塊剝落、鋼筋外露瑕疵等事實，業據其提出不動產賣賣合約書、房屋租賃契約書、存證信函、合議書等為證，惟被告以右揭情詞置辯。經查：
（一）、按當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事實，或以何種方法確
定事實之證據方法，謂之「證據契約」。基於當事人處分權主義，於無礙公益之範圍內，固應承認此一契約之效力，然倘係以約定由第三人鑑定據以判斷事實存否為內容之證據契約，應不具有排他效力，此於兩造間所約定之鑑定結果並未能明確提供判斷系爭主張事實存否之情形，尤為顯然。準此，本件兩造雖簽立「合議書」，合意交由經濟部商檢局檢測系爭房屋是否屬海砂屋，惟揆諸該合議書之內容甚為簡略，是否得認兩造間具有訂立證據契約之真意，已不無疑義，況依卷附經濟部商檢局所作檢測報告內容以觀，系爭建物之水溶性氯離子為0.035％、0.024％、0.023％，而依CNS３０９０ A２０４２中央標準所訂之允許氯離子含量上限即0.6㎏∕m3，經換算質量百分數法之數值為0.025％，且上開取樣中僅有其一超過標準等情，亦經鑑定人王世昌到庭證稱明確在卷可參，是該檢測報告之內容雖不足以認定系爭建物是否屬於海砂屋，惟揆諸上開說明可知，系爭合議書之約定應不具有排除其他證據以證明系爭建物是否為海砂屋之效力，被告抗辯兩造間已合意解決爭議之證據方法，故無適用其餘鑑定報告作為證據之餘地云云，即無可採。
（二）、次查桃園市「好美麗社區」一百六十五戶建築物因鋼筋銹蝕嚴重、保護層脫
落，於九二一大地震後房屋受損嚴重，經勘查評估為「危險」大樓，桃園縣政府工務局為維護住戶之居住安全，遂委由台灣省建築師公會桃園縣辦公處派請鑑定建築師王世昌、高志揚進行現況損壞及結構安全鑑定工作。嗣經其提出鑑定報告書，其中就系爭房屋即桃園市○○○街○○○巷○號三樓之現況檢視發現有版保護層剝落及裂縫、版粉刷層隆起及裂縫等現象，且依其進一步鑑定分析（第三十八頁以下）認為：「1.本鑑定標的物經勘察，發現柱頭有嚴重之縱向裂縫，經敲除混凝土保護層後，觀察鋼筋銹蝕嚴重甚至主筋已有斷裂情形，初步研判應為混凝土氯離子含量過高（海砂）所致。2.由標的物現場取樣送國立中央大學試驗結果中發現證實混凝土之氯離子含量為
2.785kg/m3遠超過CNS 3090 A 2042中央標準所訂之允許氯離子含量
0.6kg/m3。3.標的物現有混凝土強度經國立中央大學試驗結果平均強度為
89.143kg/cm2，小於建築技術規則第三五二條中之規定未達85％強度
8.5kg/cm2。4.本標的物現場勘測及記錄混凝土受損情形，大部份為混凝土塊掉落，部份柱底出現剪斷裂縫，主要受損應屬鋼筋銹蝕嚴重影響居住安全。」，是故其鑑定結果與建議（第三十九頁）謂：「1.由國立中央大學試驗之結果研判本標的物混凝土抗壓強度嚴重不足，加上921集集大地震後，柱構材受損，目前雖無立即危險，但主筋受損之情形已嚴重影響居住安全。2.混凝土之氯離子含量高達2.785kg/m3為標準之4.5倍以上，嚴重影響標的物之使用年限。3.本標的物經上述研判其居住安全堪慮，補強之經濟性相當差，建議本社區管理委員會儘速整合住戶進行社區重建計畫及可行性評估，以維護本社區之安全及權益。」等節，業經本院依職權調閱上開鑑定報告書查核屬實，而自上開鑑定報告內容綜合以觀，可知包含系爭房屋在內之「好美麗社區」建築物，其混凝土抗壓強度嚴重不足，且氯離子含量亦明顯偏高，應屬所謂「海砂屋」無誤。
（三）、雖被告抗辯該鑑定報告書內之採樣標的並非就系爭房屋為之，殊難僅憑該報
告即認系爭房屋具有該報告書所載之瑕疵，況且系爭建物乃因九二一大地震不可抗力災變產生結構上瑕疵云云，然查上開鑑定報告書內關於混凝土之抗壓強度及氯離子含量試驗，其採樣之試體係平均選擇「好美麗社區」社區各棟共十四戶之建築物為之，而經檢測結果發現採樣試體之抗壓強度，不論在個別值數及平均值數均遠低於建築技術規則所要求之標準值，且在氯離子含量方面，其個別值數及平均值數亦遠高於中央標準值等情，有該鑑定報告書在卷可稽，則衡諸常理，該社區建築物既係由同一建設公司所建造，其所使用之建材亦應屬相同，是上開鑑定報告之採樣雖未就系爭房屋為之，惟依前開取樣標的物之檢測結果，自得據以推認系爭房屋之抗壓程度不足，且氯離子含量偏高。況鑑定人王世昌亦到庭結稱：「氯離子之含量不會因地震而改變，發生地震也不會使氯離子增加... 就材料來說，他的抗壓程度並不會受地震影響，但是如果在採樣時，取到受地震影響之部分，則抗壓程度會影響很大，本件之採樣都是沒有受地震影響之部位... 我的鑑定書之取樣也都是採結構之位置，也就是樑柱之部位是不是海砂屋不能經氯離子之含量來判定，因為有時採樣之標準是採到屋主自己有增建之部份，或是他們重新灌注混凝土之部份，還是依他整棟建築物被破壞之情形，譬如樑柱有鋼筋外露、破壞或是樓板倒塌。依我們鑑定之結果，好美麗社區確實是海砂屋之建物，這樣五層樓之社區，或許會有海砂量不齊之情形，有的比較嚴重，有的比較輕微，但是輕微之海砂，他的房子還是會受影響，尤其是如果是一、二樓之鏽蝕，情形比較嚴重，不論三、四、五樓之海砂情形為何，我們都會研判為危樓... 如果是三、四、五樓有銹蝕比較嚴重，但是一、二樓沒有那麼嚴重，就不會研判一、二樓就是危樓，但是如果他是連棟房子的話，一、二樓還是會受別棟之影響，所以還是要綜合來判斷... 二０八巷八號一樓受損很嚴重，是標準之海砂屋，原屋主已經搬走，屋頂還用樑柱頂住，照明設備都不能使用，二樓之部份，柱基上混凝土已被鋼筋擠壓，三樓之部份、也就是系爭房屋，他應該是重新粉刷過之房屋，依我們之研判，他應該在一年半就會有像一、二樓一樣之情形，因為它粉刷層已經脫落，可以研判它就是海砂屋﹂等語，足見本件好美麗社區建築物之採樣材料，不論係氯離子含量或抗壓程度測試均不受地震之影響，抑且，與系爭房屋同棟之一、二樓建築物受損情況較系爭房屋更為嚴重，依上述危樓之判斷標準，系爭房屋應足以判定為危樓，是以被告所辯要無可採。
四、被告另抗辯伊已於八十七年四月二十日依約履行交付系爭房屋，而原告遲於八十七年十一月二十五日始為解除契約之意思表示，已逾六個月之除斥期間云云，惟查本件原告於發現系爭房屋有上述瑕疵後，曾於八十七年九月三十日以存證信函通知被告出面處理，嗣兩造於同年十月五日簽立合議書時，原告即已為解除系爭買賣契約之意思表示，並經證人周長洲到庭證述明確在卷可按，是原告主張解除系爭契約之意思表示，早於同年十一月二十五日前即已為之，是故縱依被告所主張自八十七年四月二十日起算六個月之除斥期間，算至八十七年十月五日止，並未逾六個月。復參以被告原應於上開期日辦理交屋手續，嗣因故需延後三個月交屋，遂向原告暫租系爭房屋三個月，並遲至同年七月二十八日始交付該屋予原告等情，亦據當初經辦仲介事宜之業務員邱青龍到庭結證屬實，並有租賃契約書及漏水保固承諾書附卷可稽，足認本件兩造實際交付系爭房屋之期日為八十七年七月二十八日，且揆諸民法第三百六十五條第一項規定於八十八年四月二十一日修正（八十九年五月五日施行）為：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，其修正意旨乃為謀更周密保障買受人權益起見，遂放寬除斥期間之起算時點，依該之法意旨，本件解除權之除斥期間應自原告就系爭房屋有實際審視機會之實際點交日即八十七年七月二十八日起算，始稱允當。綜上說明，本件原告行使解除權時，應尚未逾法定六個月之除斥期間，是被告抗辯原告行使解除權已逾除斥期間云云，亦無足採。
五、按物之出賣人對於買受人應擔保其物危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約；又契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第二百五十九條分別定有明文，而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，亦有最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照；而依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建築物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。本件系爭房屋經檢視發現有版保護層剝落及裂縫、版粉刷層隆起及裂縫等現象，復經採擇同社區建築物樣體測試，發現其混凝土抗壓強度不足且氯離子含量亦偏高，足認係屬所謂「海砂屋」，且觀諸同棟一、二樓之嚴重受損情形，亦足以影響系爭房屋之居住安全性等情，均已詳述如前，應堪認系爭房屋已具有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵。惟查原告所買受系爭房屋及座落基地當時僅約明總價款為新台幣貳佰捌拾萬元，並未就二不動產分開出價，觀之系爭房屋已使用近十五年（保存登記係七十五年八月二十九日為之，參被證三），已達一定耗損，故買賣標的物主要價值現係存於房屋座落之基地，參酌民國八十七年間本件買賣當時系爭基地之移轉現值為壹佰參拾貳萬柒仟陸佰伍拾陸元，房屋之課稅現值為貳拾肆萬捌仟捌佰元（參被證四），兩者相差五‧三三倍，是以本件買賣之標的縱不重在土地本身之價值，惟依其情形，原告主張解除契約顯有失公平。從而，原告主張解除契約，請求被告返還二百八十萬元價金之先位聲明，尚不足採，為無理由。
六、至原告主張減少價金一百四十萬元之備位聲明部分，本院審酌系爭房屋面積為九十七點五四平方公尺（含主建物及陽台），約為三十三坪左右，以目前中等材質之房屋造價每坪約為三至五萬元計算，認本件買賣價金以減少一百萬元為適當。
從而，原告主張因系爭房屋具有減少其通常效用之瑕疵而依民法第三百五十九條規定，請求被告給付一百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年十二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，於法不合，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果無影響，爰不予一一論述。據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 張淑芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十三 日~B書 記 官 楊美慧