臺灣桃園地方法院民事判決 八十七年度訴字第八一五號
原 告 城市家庭管理委員會法定代理人 午○○訴訟代理人 未○○律師被 告 壬○○
地○○Ｂ○○戊○○戌○○辰○○庚○○Ａ○○丁○○辛○○宇○○天○○亥○○癸○○寅○○己○○乙○○申○○丑○○宙○○許 豔巳○○甲○○酉○○Ｃ○○子○○丙○○
卯 ○蔡美華玄○○右三十人共同訴訟代理人 石麗卿律師右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告各應給付原告如附表一所示金額及自附表一所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告各以如附表二所示金額為被告供擔保後，得假執行。
但被告於假執行程序實施前，分別以如附表二所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，依其前言詞辯論期日到場所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：
（一）、被告等應分別給付原告如附表三所列金額，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。
（二）、訴訟費用由被告負擔。
（三）、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）、緣原告為「城市家庭社區」之管理委員會，於八十六年九月二十四日經
向桃園縣政府報備（原證一），依公寓大廈管理條例有當事人能力，合先敘明。
（二）、又被告等所有之建物在構造上或使用或在建築設計圖樣皆標有明確界線
得區分為數部分之建築物及基地（原證二），故依公寓大廈管理條例第二條規定，皆係「城市家庭社區」之住戶，而依該社區向主管機關報備之「管理經費收繳辦法」（原證三），住宅每戶應繳管理費（下同）新台幣壹仟元（含公電費二百元）並車位清潔費壹佰元，合計壹仟壹佰元。
（三）、詎被告等積欠如附表所列金額而拒不向原告繳納，嗣經原告催繳仍拒不
繳納（原證四），為此，爰依公寓大廈管理條例第二十一條，訴請被告等各給付如附表三所示之金額，及其自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。
三、證據：提出報備證明（原證一）、社區平面圖（原證二）、管理經費收繳辦法（原證三）、催繳通知書（原證四）（以上均影本）為證。
乙、被告方面：
一、 聲明：
（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）、訴訟費用由原告負擔。
（三）、如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）、緣被告等為城市家庭社區之住戶，該社區由建峰建設股份有限公司於
八十一年間起造新建，並於八十二年七月廿三日取得使用執照，此有桃園縣政府工務局八二桃縣工建使字第二七六號使用執照一紙可稽（被證一）。是該社區依八十四年六月廿八日制定公布之公寓大廈管理條例第四十三條規定，即應成立管理組織，亦即依同條例第三條第八款、第九款規定互選管理委員成立管理委員會或互推一人為管理負責人。又依該條例成立管理組織者，依同條例施行細則第十四條規定，區分所有權人應依同條例第廿五條第三項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向主管機關報備；另其規約之訂定，則應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，同條例第三十一條第一款亦有明文。是本件首應審究者，厥為：原告是否為城市家庭社區之全體住戶互選管理委員若干人所設立之組織﹖有無當事人能力﹖該社區之區分所有權人曾否互推召集人召開第一次區分所有權人會議，並依上開出席及同意人數，訂定任何規約或「管理經費收繳辦法」﹖，經查：
１、原告並非城市家庭社區之全體住戶互選管理委員所設立之組織，並無當事人能力：
（１）、該社區分為Ａ、Ｂ二區，其中Ｂ區面臨十二米文化街，雙併共分四
棟（例如：Ｂ１、Ｂ２為一棟），計五十六戶，每棟共用一部電梯，均由文化街獨立出入；其中Ａ區面臨社區中庭，共分五棟，計九十戶，每棟共同一部電梯，因不臨道路，故均由臨文化街之通道，經社區中庭出入，有一樓平面圖可稽（被證二），被告等除被告陸弘誠非區分所有權人外，均為Ｂ區區分所有權人。
（２）、該社區之區分所有權人自八十三年十一月間起即決議採取各棟自行
管理方式，每戶每月負擔公共電費二百元，有車位者則另加一百元，有Ｂ１、Ｂ２棟之開會內容公佈單一紙可證（被證三）。另該社區於公寓大廈管理條例訂定前所成立之第一屆管理委員會，復於八十四年一月一日將各戶交付一萬元予建設公司之管理基金，交還予各棟住戶自行協調運用，此有平鎮市城市家庭管理基金委託切結書一紙足憑（被證四）。足證該社區於當時即已協議分立管理，並解散管理委員會在案。此部分事實，請鈞院訊問第一屆管理委員會主任委員蔣宏興、總務委員程法昀及一般委員宋樹明，以資為證。
（３）、八十五年十一月間，Ａ區住戶（區分所有權人）自組新管理委員會
，並以「城市家庭管理委員會」名義召集Ａ區住戶，於八十五年十二月一日商議有關社區管理問題，惟因該項開會通知僅通知Ａ區住戶，故被告等乃與其餘Ｂ區住戶曾委由律師發函謂：該自稱城市家庭管理委員會者，並非合法等語，此有律師函一紙可稽（被證五）。
（４）、綜上所述，原告並非全體住戶及區分所有權人互選若干管理員所設
立之組織，即非屬公寓大廈管理條例第三條第八款所謂之「管理委員會」，自無當事人能力。
２、該社區未曾依法召開第一次區分所有權人會議，亦未依法訂定任何規約或「管理經費收繳辦法」：
（１）、原告於八十六年七月廿六日以報告該會管理工作及宣布選舉委員為
由，通知各區分所有權人於八十六年八月十一日十九時三十分，在社區中庭開會，並簽收會議通知。該會議中僅有管理工作報告，並無其他討論，更未依公寓大廈管理條例之規定，制訂任何規約或其他管理辦法，此有開會通知書、會議程序表、委託書及會議提案表等件足參（被證六）。
（２）、詎原告於八十六年十月十六日之會議記錄記載稱：本社區已正式通
過公寓大廈管理組織，本社區以後管理辦法依公寓大廈管理條例施行細則之規定執行云云（被證七）。然被告等Ｂ區住戶共五十六戶，占本社區全體一四六戶之三分之一強，原告未經合法組織，竟逕向主管機關申報核備，被告等甚感訝異，旋於八十六年十一月十四日以平鎮郵局第三九六號存證信函向原告及桃園縣政府工務局表示不承認該會之合法性。爰懇請鈞院向桃園縣政府調閱桃縣府建寓字第八六Ｏ二五五號、八六府工建字第一八四八三四號公寓大廈管理組織報備之相關資料，以資查證。
（３）、綜上，系爭社區於公寓大廈管理條例公布施行後，既未曾召集被告
等全體區分所有權人以法定出席人數及同意人數訂定任何規約或管理經費收繳辦法，被告等自不受原告持向主管機關備查之所謂「管理經費收繳辦法」之拘束。
（二）、次按公寓大廈管理條例第廿一條規定：區分所有權人或住戶積欠應繳納
之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，又所謂催告，依同條例第四十二條規定，應以書面為之。是本件原告訴請被告等給付管理費、公電費等費用有無理由﹖所應審究者為：被告等有無繳納管理費之義務﹖被告等有無積欠「應負擔」之管理費、公電費等費用﹖原告有無以書面催告被告等給付應負擔之上開款項﹖經查：
１、被告等並無繳納管理費之義務：
（１）○○○區○○○道路○○區○○○道路之Ａ區之區別，且被告等Ｂ區
住戶均係由電梯直接出入，致設在中庭出入口之管理員，無法兼顧，有照片數幀可證（被證八），另由Ｂ區住戶所有機車迭有失竊情事（被證九），益徵該中庭出入口之管理員，並無法管理Ｂ區所有權人之專有部分，是Ａ區所有權人於八十五年十二月間聘請管理公司管理該區，其管理費用依公寓大廈管理條例第十條第一項規定，應由Ａ區區分所有權人自行負擔。
（２）、八十六年初，該Ａ區管理委員會主任委員丁嘉賢，復與Ｂ區各棟區
分所有權人決議，由被告等Ｂ區所有權人按月繳交公共電費二百元，其中約一百一十元為支付公共電費所需，其餘九十元，則為補貼Ａ區區分所有權人聘請管理公司代收信件服務之費用。至聘請管理公司之管理費每戶八百元部分，則不必負擔。此由原告主張被告自八十五年七月至八十六年十二月間所積欠者為每月八百元之管理費，而不包括公共電費二百元及其他費用，以及原告於八十六年十月廿三日僅向Ｂ區住戶莫文蔚（非本件被告）催繳八十六年七月至十二月公電費一千二百元，而未催繳同月份之管理費，有催繳通知單一紙為憑（被證十）等情，足資為證。
（３）、又被告等Ｂ區住戶，自八十三年間起即按月繳交公共電費二百元，
有收據數件可查（被證十一），苟被告等Ｂ區住戶除應繳交公共電費外，尚有繳交管理費八百元之義務，則原告於被告等僅繳交部分費用時，理應拒絕收受，或於收據上附註尚有管理費未繳納等詞，然由上開收據所載內容觀之，原告對於被告等Ｂ區住戶僅繳交公共電費二百元，而未繳交管理費八百元一節，既未拒絕收受，復未於收據上為任何附註，顯與常理有違。參以Ｂ區二九五號區分所有權人黃淑雲（非本件被告）自八十三年十一月起至八十七年十二月止，均按月繳納二百元之公共電費，原告均予立據收受，其中尚有原Ａ區管理委員會主任委員丁嘉賢簽收之收據等情（被證十二），足見被告等Ｂ區住戶並無繳納管理費八百元之義務，此為Ａ、Ｂ區住戶達成之共識，應堪認定。
（４）、再者，依原告八十六年十月十六日會議記錄決議事項第六項第二款
所載：「請Ｂ棟各棟推派委員與管理委員會討論協商社區各項事務管理費用」等詞以觀，可見就社區各項事務之管理費用包括八百元管理費在內，在八十六年十月十六日該會議決議前，原告與被告等Ｂ區住戶，就管理費之負擔，並未討論完成，是該會議於第七項謂：「各住戶每月繳交管理費用八百元，大公電二百元，合計一千元」云云，應係指Ａ區住戶，而不包括被告等Ｂ區住戶在內，益徵於八十六年十月十六日前，兩造就Ｂ區住戶應否繳納管理費一節，尚有疑異，則原告在未能提出證據證明兩造間已就系爭管理費之繳納達成決議前，該項費用應屬Ａ區專有部分所負擔之費用，被告等自無繳納之義務。
２、被告等就應負擔之公電費、修繕費等費用均已繳納，有收據可證，已如前述，並無積欠情事。
３、退步言之，縱認被告有積欠任何費用，然原告未曾依上開條例規定以書面
催告被告等繳納，被告等否認有收受任何催繳通知單，乃原告逕行訴請法院命其給付應繳之金額、訴訟費及滯納金，顯非合法。
（三）、原告向桃園縣政府提出申請報備之會議記錄、出席人員簽章，均屬偽造，茲分述之：
１、原告係由Ａ區住戶於八十五年十一月間推選組成，被告等Ｂ區住戶並未參與，此由該管理委員七人均住Ａ區，可資為證，被告等Ｂ區住戶曾於八十五年委由律師發函表示該委員會並非合法，有律師函一件（見被證五）可稽。
２、原告於八十六年七月廿六日發函全體區分所有權人擬於八十六年八月十一日十九時三十分在社區中庭開會，除要求Ｂ區住戶列席外，並要求Ｂ區住戶簽收該會議通知書等資料（見被證六）。
３、詎原告取得乙○○（B1四樓）、巳○○（B2四樓）、甲○○（B2五樓）、酉○○（B2六樓）、梁海天（B7七樓）、子○○（B8二樓）、丙○○（B8三樓）、黃○○（B8五樓）、玄○○（B8六樓）、壬○○（B8七樓）、鄭白雪（B9二樓）、張如貴（B9七樓）、辰○○（B10三樓）、辛○○（B10六樓）、亥○○（B11三樓）等Ｂ區住戶簽收上開會議通知之簽名後，竟將該簽名移植為出席八十六年八月十六日會議之簽名。
４、查原告並未通知被告等Ｂ區住戶出席八十六年八月十六日之會議，原告除將前開Ｂ區住戶之簽名挪用為出席者簽名外，另偽造許 豔（B2三樓）、Ｃ○○（B2七樓）、卯○（B8四樓）、地○○（B9、B10一樓）、戌○○（B9五樓）、丁○○（B10五樓）、宇○○（B11一樓）、天○○（B11二樓）、Ａ○○（B11四樓）、癸○○（B11五樓）等人之簽名，請鈞院核對筆跡，即可查明。
（四）、綜上所述，原告並非城市家庭社區全體住戶及區分所有權人互選產生之
管理委員會，非屬公寓大廈管理條例所指之組織，而原告之法定代理人午○○及委員丁嘉賢等人以「城市家庭管理委員會」名義提出前揭偽造之出席會議簽名名冊申請桃園縣政府准予備查，已涉有刑法偽造文書之罪嫌，是原告顯無當事人能力，其訴不合法，應以裁定駁回之。又系爭社區於公寓大廈管理條例公布施行後，既未曾召集被告等全體區分所有權以法定出席人數及同意人數訂定任何規約或管理經費收繳辦法，被告自不受原告以偽造文書方式持向桃園縣政府准予備查之「管理經費收繳辦法」之拘束，且被告等均已按月繳納其等應負擔之公電費，並無積欠情事，從而，原告訴請被告等依該辦法繳納管理費，亦無理由之。
三、證據：提出桃園縣政府工務局82桃縣工建使字第二七六號使用執照（被證一）、平面圖（被證二）、開會內容公佈單（被證三）、切結書（被證四）、律師函（被證五）、開會通知書、會議程序表、委託書及會議提案表（被證六）、八十六年十月十六日會議記錄（被證七）、照片數幀（被證八）、機車協尋報案單（被證九）、催繳通知單（被證十）、收據（被證十一）、收據（被證十二）、存證信函（被證十三）為證。
丙、本院依職權向桃園縣政府調閱「城市家庭社區」公寓大廈管理組織報備證明之申請相關資料。
理 由
一、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張伊係「城市家庭社區」之管理委員會，被告等所有之建物在構造上或使用或在建築設計圖樣皆標有明確界線得區分為數部分之建築物及基地，皆係「城市家庭社區」之住戶，依該社區向主管機關報備之管理經費收繳辦法，住宅每戶應繳管理費（含公電費二百元）共壹仟元並車位清潔費壹佰元，合計壹仟壹佰元。詎被告等積欠如附表所列金額而拒不向原告繳納，嗣經原告催繳仍拒不繳納，為此，爰依公寓大廈管理條例第二十一條規定，訴請如聲明所示金額及其自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。被告等則以原告並非「城市家庭社區」之全體住戶互選管理委員所設立之組織，並無當事人能力，而該社區未曾依法召開第一次區分所有權人會議，亦未依法訂定任何規約或管理經費收繳辦法，原告向桃園縣政府提出申請報備之會議記錄、出席人員簽章係屬偽造，被告等自不受原告提出之管理經費收繳辦法之拘束，且被告等均已按月繳納其等應負擔之公電費，亦無積欠情事，且原告並未以書面催告被告繳納等語置辯。
三、原告主張被告等積欠如附表三所示管理費之事實，業據其提出管理經費收繳辦法、催繳通知書為證，惟被告等則以右揭情詞置辯，經查：
（一）、按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得
區分為數部分之建築物，公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文。本件城市家庭社區分為Ａ、Ｂ二區，共有住戶一百四十六戶，其中被告等所有之房屋係位於Ｂ區，與該社區其餘Ａ區住戶建物均位於平鎮市○○段○○○號土地上，其不僅基地相同，且亦由同一建設公司依同一建築設計圖樣建築完成，其所有系爭房屋，應屬城市家庭社區之住戶無訛。而城市家庭社區係鋼筋混凝土造，且有明確界線可區分為區分所有、共用部分、專用部分予以使用之建築物，其確屬構造上或使用上有明確界線得區分為數部分之建築物及基地，故依前揭法條規定，即有公寓大廈管理條例之適用，尚不得以該○區○區住○○○○道路，出入無須與該社區Ａ區住戶同以中庭之走道出入，即謂Ｂ區住戶與Ａ區住戶分屬不同之公寓大廈，合先敘明。
（二）、次查城市家庭社區共有一百四十六位區分所有權人，於八十六年八月十
六日召集住戶大會，有區分所有權人一百十九位出席（比例逾三分之二），成立管理委員會即原告，並以多數決（出席人數全部）通過制定管理委員會組織章程、住戶公約及管理經費收繳辦法等，原告並於八十六年九月二十二日向主管機關桃園縣政府申請備查，經桃園縣政府以其資料齊全合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則，而於八十六年九月二十四日獲准備查等情，此業據原告提出桃園縣政府桃園府工建寓字第八六０二五五號公寓大廈管理組織報備證明、八十六年九月二十七日八六府工建字第一八四八三四號函影本各一件在卷可稽，並經本院依職權向桃園縣政府調閱該社區公寓大廈管理組織報備證明之申請相關資料屬實，堪認該社區管理委員會之成立及組織章程均符合公寓大廈管理條例及施行細則等規定，故被告等抗辯原告為不合法之組織，不具有當事人能力云云，顯無足採。
（三）、被告另辯稱：原告向桃園縣政府提出申請報備之會議記錄中，乙○○等
十五位Ｂ區住戶之簽名係遭原告挪用，而被告癸○○等十位Ｂ區住戶之簽章則係屬偽造，原告未曾召集被告等全體區分所有權以法定出席人數及同意人數訂定任何規約或管理經費收繳辦法云云，惟查依卷附八十六年八月十六日城市家庭社區區分所有權人會議出列席單位附冊所載，該住戶大會有一百一十九位住戶出席，與被告亦為Ｂ區之同棟住戶有郭美玲(B1二樓)、梁景泰 (B2二樓)、劉洪金傳 (B8一樓)、張如貴 (B9七樓) 等四位出席，應足可證明原告已依法通知該社區全體住戶，被告所辯原告未曾召集被告等全體區分所有權云云，不足採信。又按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：
一、規約之訂定或變更．．．」，公寓大廈管理條例第第三十一條第一項第一款定有明文。本件系爭管理組織等規約之訂定，有區分所有權人一百十九位出席暨同意，已如前述，核與上揭規定相符，雖被告抗辯吳聲勳等十五Ｂ區住戶之簽名係遭原告挪用，然對於渠等簽名之真正性並不爭執，復未能就有何挪用情事舉證以實其說，是被告此部分所辯尚難採信，至於被告抗辯癸○○等十位Ｂ區住戶之簽章係屬偽造乙節，縱扣除癸○○等十位住戶後，系爭社區規約之制定仍有逾區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席暨同意，是被告林華文等住戶之簽名究否真正，因無礙於上開規約暨管理經費收繳辦法之效力，應無審認之必要。
四、按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，民法第八百二十二條第一項定有明文。而為支應僱用管理人員之報酬；共用部分之管理、維護費用；共用部分之火災保險費、責任保險費；管理組織之辦公費、電話費；稅捐及其他徵收之稅賦等為維持全部公寓大廈之安全及公共設施正常運作之費用，自有設立公共基金之必要，而依公寓大廈各區分所有權人決議應繳納之管理費即為公共基金的來源之一。查原告之城市家庭社區管理委員會自八十六年九月向主管機關報備核准後，即依住戶大會決議通過之「管理經費收繳辦法」收取管理費，每戶每月收取之管理費為一千元（管理人員費用八百元、公用電費二百元），此有八十六年區分所有權人會議紀錄一件為證。而本件被告等雖在原告管理委員會向桃園縣政府報備核准前，即積欠系爭管理費在案，然依前述公共基金存在之必要性以及民法第八百二十二條第一項規定之法理，被告等對於渠等於原告向主管機關報備核准前積欠之管理費部分，亦應負繳納義務，要屬無疑。
五、至被告辯稱渠等已繳納部分公電費每月二百元，業據其提出收據在卷可憑，是其所辯尚堪採信。
六、綜上所述，被告等應繳納之管理費每月八百元（其中原告有部分請求每月六百元者，則以六百元計算），及公電費每月二百元，係住戶應負擔之費用，且均已積欠逾二期，有催繳通知單為證，原告未提出該催繳通知單業已送達各被告之證明，則應以起訴狀繕本送達各被告，以為該書面催告之補正，再依原告之催繳通知書所載，被告應自收受催繳通知後三日內繳納，因被告等所欠繳金額為二萬元以內，三日之期限可謂為相當。又原告所提出之催繳通知書上雖載有滯納金一欄，惟依其所列滯納金為百分之五，可認為係被告所應負之法定遲延利息，是以自不能計入為被告等所積欠之管理費數額內，原告將此滯納金部分之金額計入被告應繳納之管理費，洵屬無據，不應准許。
七、從而原告依據公寓大廈管理條例第二十一條規定請求被告等給付原告如附表一所示之管理費（附計算式）及自起訴狀繕本送達後第四日即如附表一所列日期起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，核屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決命被告等應給付部分，原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額（如附表二）宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
九、本件事證已明，兩造其餘攻繫防禦方法於判決結果無影響，爰不予一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 張淑芬右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊美慧中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日