臺灣桃園地方法院民事判決 八十七年度重訴字第三○二號
原 告 邱文人(即祭祀公業邱蓮塘管理人)被 告 丙○○被 告 乙○○被 告 丁○○○被 告 甲○○複 代理人 詹德柱
古淳步右當事人間請求返還土地等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
(一)、被告應將坐落於桃園縣八德市○○段五一三、五一三之二、之三、之四、之五等五筆地號之土地返還原告。
(二)、請准原告以現金或等值之中興商業銀行桃園分行可轉讓之定期存單為擔保宣告假執行。
二、備位聲明：
(一)、被告應連帶給付原告新台幣一千二百五十五萬八千零七十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)、請准原告以現金或等值之中興商業銀行桃園分行可轉讓之定期存單為擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
(一)、緣祭祀公業邱蓮塘為處分名下土地，乃於民國七十七年十二月二十一日組成
財產處理委員會（下稱委員會），由前任管理人邱垂德擔任主任委員會，而被告丙○○乃委員會委員之一。並於七十八年二月十九日該委員會決議就已變更為建築用地，坐落於桃園縣八德市○○段五一三、五一三之二、之三、之四、之五等五筆地號之土地 (詳如附表所示，以下簡稱系爭五筆土地)公開對外標售，並擬有「祭祀公業邱蓮塘不動產標售須知」。事後，第一次及第二次投標因參與投標者之出價均未達底價每坪新台幣 (下同)六萬元，宣告流標，並再定七十八年七月二十八日為第三次投標日，當日參與投標者為呂理祥、邱創根及呂阿水，然亦因未達底價而宣告流標，但為求快速變現保值，該委員會乃當場決議再定日期由第三次參與投標者出價最高之前二名，即呂理祥及邱創根與祭祀公業進行議價，未料七十八年八月四日議價當時逕出現由邱顯從以佃農身分優先承購，並以每坪四萬七千元得標，但當場被告丙○○竟塗改相關文書，使得標人由邱顯從變更為被告丙○○等四人，而身為主席之邱垂德竟視而不見，並於七十八年九月七日以祭祀公業管理人之身分與被告丙○○就系爭五筆土地簽訂一份不動產買賣契約書（簡稱系爭買賣契約）。
(二)、又系爭買賣契約簽訂後，被告丙○○等四人以系爭五筆土地上尚有租佃糾紛
未解決，而拒絕給付買賣價款，為使被告丙○○等人早日給付價款，公業前管理人邱垂德乃與被告丙○○至調解委員會進行調解，達成由祭祀公業邱蓮塘補貼被告丙○○二百八十萬元（由第三次付款扣除），則系爭土地上之租佃紛爭由被告丙○○自行解決。詎料，事後被告丙○○仍藉故拖欠尾款，為此原告乃於八十七年八月十四日以存證信函，函告被告丙○○給付尾款，亦不獲其置理，原告並於同年九月十八日去函被告丙○○解除系爭買賣契約。
(三)、按「法律行為背於公共秩序或善良風俗者，無效。」「無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第七十二條及同法第一百七十九條前段定有明文。又侵權行為者，應負擔損害賠償，民法第一百八十四條第一項定有明文，且損害賠償之方法，以回復原狀為原則，同法第二百十三條定有明文。本件被告丙○○與訴外人邱垂德以共同背信及偽造文書等不法手段（其刑責現正由台灣桃園地方法院檢察署偵查中），達成其謀取系爭五筆土地之目的，依據上述法條規定，系爭買賣契約自屬無效。又系爭買賣契約上雖未記載被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人為買受人，惟因被告乙○○等三人係與被告丙○○共同出資購買系爭五筆土地，且已登記為系爭五筆土地之共有人，是原告自得對被告丙○○、乙○○、丁○○○、甲○○等四人主張系爭買賣契約無效，並請求被告等四人應將系爭五筆土地返還予原告。
(四)、再者，按遲延給付者，當事人之一方得解除契約，契約解除後他方應將受領
之給付物返還，民法第二百五十四條及同法第二百五十九條第一款分別定有明文。本件被告丙○○等四人遲延給買賣價金，業經原告催告其履行，均不獲其給付，是以，原告乃依法解除系爭買賣契約，依據上述法條規定，被告等四人亦應將系爭五筆土地返還予原告。
二、備位聲明部分：退萬步言，若 鈞院認原告先位之訴無理由，即本件兩造之買賣契約有效，惟系爭五筆土地之買賣總價金依據系爭買賣契約第十四條第一項之約定：「本買賣標示面積以實測面積為準，多退少補」為計算基準，則除系爭五一三、之三、之五等三筆土地之總面積為八百四十八點八一坪，而以系爭買賣契約約定每坪四萬七千元計價，則為三千九百八十九萬四千零七十元外，尚應加計系爭五一三之二、之四地號兩筆土地之總面積一百二十二坪 (詳見下列參、五所述)，且以每坪四萬七千元計價，則為五百七十三萬四千元。是本件縱認兩造之買賣契約有效，惟因系爭五筆土地之買賣總價金應為四千五百六十二萬八千零七十元 (即三千九百八十九萬四千零七十元＋五百七十三萬四千元)，扣除被告已給付之三千三百零七萬元之後，被告仍應再給付原告之買買價金尾款為一千二百五十五萬八千零七十元 (即四千五百六十二萬八千零七十元－三千三百零七萬元) ，為此備位聲明訴請被告應連帶給付一千二百五十五萬八千零七十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息。
參、對於被告抗辯之陳述：
一、祭祀公業邱蓮塘未就系爭五筆土地與他人簽定契約，是訴外人邱顯從之優先購買權即無從行使，被告自亦無從主張由邱顯從處購得權利。
二、兩造於七十九年十二月五日達成調解之意旨已謂：兩造同意由原告補貼被告二百八十萬元，以解決本件買賣標的即系爭五筆土地內有關佃農及被人佔用等事宜，並由被告自行解決，與原告無關等語，而該調解之真意係指原告補貼被告二百八十萬元後，即是將有權移轉之障礙及他人佔用之瑕疵由被告自行排除。
且現原告已依約支付被告二百八十萬元，則系爭五筆土地上之任何瑕疵阻礙，即應由被告自行解決，豈料被告竟以其自身所應負之責任，充為抗辯事由，其法律上應無理由。更何況，被告於取得此二百八十萬元後，並未依約解決系爭土地上之紛爭，反將其中二百三十七萬元中飽私囊，再以此所生紛爭充為抗辯事由，實違誠信原則。
三、依系爭買賣契約約定之付款日期為：買賣價金末期款應於系爭五筆土地移轉登記予被告名義時，一次付清。而系爭五筆土地係於八十年二月二十五日移轉登記予被告，是被告之買賣價金尾款給付日期應為八十年二月二十五日。然而訴外人邱顯勳等人對系爭五筆土地實施假處分之時間為八十一年一月二十一日，此與八十年二月二十五日相隔十一個月，被告早已陷於給付遲延之狀況，今被告持此遲延責任發生後之事由即邱顯勳等人對系爭五筆土地實施假處分及對被告提起確認有優先承買權之訴訟等事由，作為其拒絕付款之依據，與法顯有未洽。
四、又被告於八十七年十二月七日主張民法第二百六十五條所規定之不安抗辯權，而拒絕給付買賣價金尾款云云。惟不安抗辯權乃予「先為給付義務人」以不安之抗辯權，然而原告已先履行出賣人之義務即移轉登記系爭五筆土地予被告之義務，是被告已非先為給付義務人，且原告亦無上開法條規定之有難為對待給付之虞之情形，故被告主張不安抗辯權顯不符合法律要件。
五、系爭買賣契約雖約定系爭五一三之二、之四地號兩筆土地無償贈與買受人即被告，惟此約定實有違祭祀公業邱蓮塘派下員大會僅授權出售系爭五筆土地，然並未授權贈與土地之意思。且縱謂上述兩筆土地係屬計畫道路，惟將來若被依法徵收，亦有徵收補償可領，並非毫無價值。況且祭祀公業邱蓮塘亦已對上述兩筆土地上之佃農支付補償費達一百六十九萬三千零四元。是如上述兩筆土地贈與有效，則祭祀公業邱蓮塘非僅支付佃農補償費，又不得請領徵收補償費，對原告之損失不可謂不大。是系爭買賣契約雖約定系爭五一三之二、之四地號兩筆土地無償贈與買受人即被告，然此贈與約定應屬無效。
肆、證據：提出「祭祀公業邱蓮塘不動產須知」一份、委員會第六次、第二次會議紀錄各一份、祭祀公業通知書一份、邱顯從標單一份、委員會第七次會議紀錄及收據各二份、不動產買賣契約一份、調解書一份、存證信函二份、解除契約通知函一份、被告等人付款明細一份、邱顯從書立之拋棄書一份 (以上均為影本)為證。
乙、被告丙○○、乙○○、丁○○○、甲○○方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、被告乙○○、丁○○○、甲○○並非系爭買賣契約之買受人，是本件原告本於買賣契約之法律關係，請求被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人返還系爭五筆土地或給付買賣價金，即均顯無理由，合先敘明。
二、對於原告所主張先位聲明部分之陳述：
(一)緣七十八年間祭祀公業邱蓮塘欲出售系爭五筆土地，經委員會決議以投標方式出售，因多次流標，乃在七十八年八月四日以議價方式出售，議價結果由訴外人邱顯從以每坪四萬七千元購得系爭五筆土地，惟嗣後邱顯從因資金不足乃於七十八年八月十一日將其購買土地之權利，將其中百分之三十讓與被告丙○○，其餘百分之七十則分別讓與訴外人邱正義、江邱梅紅、邱淑惠。隨後於七十八年九月七日邱顯從、邱正義、江邱梅紅、邱淑惠等人再將彼等所有之權利全部以每坪五萬元計算全數售與被告丙○○，並約定由丙○○直接向祭祀公業邱蓮塘訂立買賣契約，作為買賣標的之給付。後來被告丙○○再將其中百分之十五讓與被告乙○○、百分之二十五讓與被告丁○○○、百分之二十讓與被告甲○○。並無原告所指摘擅改會議紀錄情事，原告所指摘均非事實。
(二)原告主張被告丙○○塗改「祭祀公業財產處理委員會第七次會議記錄」謀取土地，而主張契約無效，殊屬誤會，蓋因：１、被告並未偽造會議記錄，原告空言指摘殊無理由。２、依會議記錄原由祭祀公業邱蓮塘之總務邱元彥保管中，且截至八十一年七月三十日祭祀公業邱蓮塘與訴外人邱顯勳間因給付價金事件中，所提出之主張及所提出之會議記錄均記載「五一三地號由邱顯從以每坪四萬七千元得標」，足證並非被告丙○○塗改。３、本件土地早已在八十年二月二十五日即登記為被告等所有，更足見會議記錄非丙○○塗改。退一萬步言之，縱使被告所塗改亦與被告承受邱顯從之買賣契約及被告丙○○與祭祀公業間之系爭買賣契約之效力毫無影響。
(三)原告另主張被告積欠尾款未付，經定期催告給付而未給付乃主張解除契約，其主張殊非合法。茲說明如下：
１、被告於購買系爭五筆土地後，即依約已於八十年十二月十三日開立買賣尾款，連同暫借之二十五萬元合計七百零七萬四千零七十元之支票給前任管理人邱垂德，並約定於土地點交之後支付尾款，上述事實除經證人邱垂昱於八十八年五月三日於鈞院具結屬實外，尚有卷附祭祀公業邱蓮塘前管理人邱垂德所開立之尾款收據，亦足證被告早已交付尾款支票，只因當時被告所購買之系爭五筆土地另有訴外人邱顯勳等人以承租人之身分主張有優先承買權（詳見下列３、所述），且對系爭五筆土地予以聲請假處分在案，致使被告不僅無法對系爭五筆土地為任何處分行為，且被告因買賣契約對系爭五筆土地所取得之所有權，亦因邱顯勳等人主張承買權，而隨時有可能喪失，故前管理人邱垂德始答應被告暫緩提示上述支票，並非被告給付遲延。
２、本件被告自七十八年九月七日與祭祀公業邱蓮塘訂立系爭五筆土地之買賣契約，然因買賣標的屬祭祀公業邱蓮塘派下員所公同共有，雖然處分土地前曾經派下員大會決議出售，然移轉登記仍須派下員超過二分之一同意書方可辦理，乃約定提供過戶文件時才支付第二期款。惟因遲至七十九年十二月間始湊齊法定人數之派下員同意移轉書等文件，故被告始於七十九年十二月七日支付第二期款項五百萬元。
３、本件系爭五筆土地雖然於八十年二月二十五日即登記為被告等所有，然而自從買賣契約訂立後，即有原登記佃農邱豐裕於七十八年十二月聲請調解要求更訂三七五租約，七十九年九月十一日再度聲請調解要求給付補償。另外，有訴外人邱顯勳先係於八十年一月四日向八德鄉公所租佃委員會申請請求調解租佃爭議，並主張對於系爭五筆土地有優先承買權，惟後來邱顯勳所提起之優先承買權訴訟因當事人不適格而遭鈞院裁定駁回其訴在案，致使被告以為邱顯勳之訴訟已被駁回，被告就系爭五筆土地所取得之權利不會受影響，乃應賣方即祭祀公業邱蓮塘之前管理人邱垂德之要求於八十年三月二十二日再給付五百萬元之買賣價金。但事後風聞邱顯勳之兄弟已經聯合要請律師再提出訴訟，致使被告不敢再繼續支付系爭五筆土地之買賣價金尾款。直至八十年十二月間被告深覺若一直未付尾款亦不妥，乃於八十年十二月十三日開立上述七百零七萬四千零七十元之支票給前任管理人用以支付尾款，惟當時前任管理人邱垂德已確知悉邱顯勳兄弟已起訴，才在收受支票時約定暫不提示。後來邱顯勳、邱顯彥、邱顯長、邱平揚、邱長光、邱顯瓊、甲○○等人果然再以承租人身分聲請桃園縣八德鄉公所耕地租佃委員會聲請調解，並要求優先承買系爭五筆土地，並於調解不成立後之八十二年一月八日向鈞院起訴，請求確認優先承買權及塗銷被告等所有權登記及移轉所有權於原告，該訴訟直到被告接獲最高法院以八十七年十月二十六日（八十七）台民甲字第五五七二號通知對造撤回上訴，始告確定。
４、綜上所述，本件系爭買賣契約自七十八年十二月間起即處於不確定之狀態，尤其係自八十年一月四日起邱顯勳等人先係聲請租佃爭議調解，之後並起訴主張優先承買權，直至八十七年十月二十六日被告獲勝訴判決確定止，被告就系爭五筆土地取得之所有權，更係處於不確定之狀態。是原告依兩造間之買賣契約所應為之移轉所有權即有「不能給付」之虞，依民法第二百六十五條及第三百六十八條第一項之規定，被告即有拒絕給付尾款正當理由。故本件原告雖於八十七年八月十四日以存證信函催告，被告於八十七年八月三十一日具函表示不安抗辯，從而原告八十七年九月十八日之解除契約應不生效力。
(四)原告另主張祭祀公業前管理人邱垂德於七十九年十二月五日與被告丙○○達成調解，「由祭祀公業於被告等人應付款項內扣除二百八十萬元，有關糾紛由被告解決與公業無關」。從而被告不得主張不安抗辯，殊屬誤會。蓋：調解書所稱之佃農，係指邱豐裕，佔用人指的是葉朱氣等人而言。況且調解內容只是「買方可扣除應給付之價金二百八十萬元，自行與佃農與佔用人解決，若因解決不成不得對公業請求損害賠償」，然並非免除出賣人的給付義務，從而當買賣標的之土地被邱顯勳等人主張優先承買權而假處分並起訴請求優先承買訴訟繫屬中，若未來買受人即被告受到敗訴判決，即須將系爭五筆土地移轉與優先承買權人，此際買受人之地位實處於高度不安之狀態，故本件系爭五筆土地之買受人即被告自得主張不安抗辯，應無疑義。
三、對於原告所主張備位聲明部分之陳述：本件系爭五一三之二及五一三之四等兩筆土地為附條件之贈與，不計入買賣價金之總額中，茲說明之：
(一)依本件系爭買賣契約第六條稅捐賦課之約定：「土地增值稅由乙方 (即原告)負擔。但有○○○鄉○○段五一三－二、五一三－四兩筆土地係道路用地，乙方無償過戶甲方 (即被告丙○○)，其增值稅由甲方負責繳納。」顯見，買賣契約就該二筆土地已有土地增值稅由被告繳納，該二筆土地即贈與被告之約定。
(二)依原告所提之「祭祀公業邱蓮塘不動產標售須知」第十一條之規定：「都市計劃區內八米寬以下道路用地無償贈與得標人，但本道路用地增值稅由買方負擔」。而該須知適用之對象乃「凡有購買不動產權利之公司法人及自然人均可參加」。顯見，關於前開道路用地之贈與及土地增值稅由受贈人負擔之規定乃為祭祀公業出售土地時之一項慣例，已有多次先例可循，並非針對本契約或被告所為之特別規定。依桃園縣政府城鄉發展局九十一年五月九日 (九一)桃縣城都字第一○七○三號之「桃園縣都市發展計畫土地使用分區證明書」所示，系爭五一三之二、五一三之四等二筆土地，於六十五年五月三十一日八德 (八德地區)都市計畫已規劃為「道路用地」。
(三)而道路用地除供通行外，尚無其他利用之可能，對於祭祀公業而言每年繳納地價稅是一筆可觀之負擔，若單獨出售亦乏人承購。故通常於出售土地時以附條件之方式贈與，以增加他人購買之動機。雖謂該道路用地不排除日後有被徵收之可能，但政府是否及何時徵收則仍屬未定之數，以本件系爭五一三－二、五一三－四地號兩筆土地而言，所有權移轉已逾十年，迄今仍未徵收即明。因而祭祀公業顯然已就地價稅、土地增值稅及被徵收之可能性預為評估而決定以於同批土地買賣時附帶贈與之方式將地價稅及土地增值稅轉嫁於買方來負擔。
(四)再者，依土地買賣契約書第十四條第三款之特別約定：「本買賣若乙方之派下員同意人數未達法定人數時，雙方同意註銷買賣，乙方 (原告)已收價款應一切無息退還，不受契約第七條之約束。」。可知，倘若派下員不同意前開土地之出售，自得於相當之期間內以議決之方式得解除契約。今該契約既經派下全體同意出售，原告即應受拘束。
四、綜上所述，本件系爭買賣契約自七十八年十二月間起直至八十七年十月二十六日訴外人邱顯勳之優先承買權遭敗訴判決確定止，被告就系爭五筆土地取得之所有權，一直係處於不確定之狀態。是原告依兩造間之系爭買賣契約所應為之移轉所有權即有「不能給付」之虞，依民法第二百六十五條及第三百六十八條第一項之規定，被告即有拒絕給付尾款正當理由。故本件原告雖於八十七年八月十四日以存證信函催告，被告於八十七年八月三十一日具函表示不安抗辯，從而原告八十七年九月十八日之解除契約應不生效力。況且被告於獲悉訴外人邱顯勳等人所主張優先承買權之訴訟遭敗訴判決確定時，立即於八十七年十一月十一日以存證信函寄送一張面額為六百八十二萬四千零七十元之台銀支票給與原告收受，用以付清系爭五筆土地之買賣價金尾款，未料原告仍悍然主張解除系爭買賣契約，並提起本件訴訟，實無理由。
參、證據：提出祭祀公業邱蓮塘財產處理委員會會議紀錄二份、祭祀公業邱蓮塘定金收據一份、協議書三份、買賣同意書一份、土地登記謄本六份、八德鄉公所調解筆錄一份、存證信函及回執各一份、支票一張、買賣契約書一份、邱豐裕調解聲請書二份、邱顯勳等人租佃爭議調解聲請書及民事起訴狀繕本一份、台灣高等法院八十五年度上更 (二)字第三七四號民事判決書一份、最高法院民事第一庭通知書一份、議價通知書一份、邱垂德於八十年十二月三日出具之收據一份、祭祀公業邱蓮塘財產處理委員會收支決算表一份、邱顯勳等人提起主張優先承買權之訴訟之起訴狀繕本一份、本院開庭通知一份、歷審之民事判決書六份、被告於八十七年八月三十一日所寄發主張不安抗辯之存證信函一份、八十七年六月十四日祭祀公業邱蓮塘管理委員會第一屆第一次理監事聯席會之會議記錄一份、祭祀公業邱蓮塘管理委員會八十七年七月五日所發之函一份、丙○○彰化商業銀行支票簿存根聯一份、本院八十一年度訴字第三八號民事裁定一份、台灣高等法院八十一年度抗字第八三六號民事裁定一份(以上均為影本)為證。
理 由
一、原告之先位聲明主張：(一)祭祀公業邱蓮塘於七十八年間組成委員會，將系爭五筆土地公開對外標售，惟前三次投標均因未達底價而宣告流標，但為求快速變現保值，該委員會乃當場決議再定日期由第三次參與投標者出價最高之前二名，即訴外人呂理祥及邱創根與祭祀公業進行議價，未料於七十八年八月四日議價當時逕出現由訴外人邱顯從以佃農身分優先承購，並以每坪四萬七千元得標，但當場被告丙○○竟塗改相關文書，使得標人由邱顯從變更為被告丙○○等四人，而身為主席之祭祀公業邱蓮塘前管理人邱垂德竟視而不見，並以祭祀公業管理人之身分與被告丙○○簽立買賣契約。因被告丙○○與訴外人邱垂德間以上述共同背信及偽造文書等不法手段，達成其謀取系爭五筆土地之目的，系爭買賣契約自屬無效。又系爭買賣契約上雖未記載被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人為買受人，惟因被告乙○○等三人係與被告丙○○共同出資購買系爭五筆土地，且已登記為系爭五筆土地之共有人，是原告自得對被告丙○○、乙○○、丁○○○、甲○○等四人主張系爭買賣契約無效，並請求被告等四人應將系爭五筆土地返還予原告。(二)又系爭買賣契約簽訂後，被告以系爭五筆土地上尚有租佃糾紛未解決，而拒絕給付買賣價金尾款，為使被告早日給付價款，邱垂德乃與被告丙○○至調解委員會進行調解，達成由祭祀公業邱蓮塘補貼被告二百八十萬元，則系爭土地上之租佃紛爭即由被告自行解決。未料，事後被告仍藉故拖欠尾款，為此原告乃於八十七年八月十四日以存證信函，函告被告丙○○給付尾款，亦不獲其置理，原告並於同年九月十八日去函被告丙○○解除系爭買賣契約，而系爭買賣契約既已解除，原告自得依民法第二百五十九條第一款之規定，請求被告等人將系爭五筆土地返還予原告。其次，原告之備位聲明則主張：本件縱認兩造之買賣契約有效，惟因系爭五筆土地之買賣總價金應為四千五百六十二萬八千零七十元，扣除被告已給付之三千三百零七萬元之後，被告仍應再給付原告之買買價金尾款為一千二百五十五萬八千零七十元，為此備位聲明訴請被告應連帶給付一千二百五十五萬八千零七十元及法定遲延利息。
二、被告則以：被告丙○○並未偽造或塗改會議記錄，況且縱使被告丙○○有所塗改亦與被告承受邱顯從之買賣契約及被告丙○○與祭祀公業邱蓮塘間之系爭買賣契約之效力均毫無影響。且本件系爭買賣契約自七十八年十二月間起即處於不確定之狀態，尤其係自八十年一月四日起邱顯勳等人先係聲請租佃爭議調解，之後並起訴主張優先承買權，直至八十七年十月二十六日被告獲勝訴判決確定止，被告就系爭五筆土地取得之所有權，更係處於不確定之狀態。是原告依兩造間之買賣契約所應為之移轉所有權即有不能給付之虞，依民法第二百六十五條及第三百六十八條第一項之規定，被告即有拒絕給付尾款正當理由。故本件原告雖於八十七年八月十四日以存證信函催告，惟被告已於八十七年八月三十一日具函表示不安抗辯，從而原告於八十七年九月十八日所為之解除契約應不生效力。另外，本件系爭五一三之二及五一三之四等兩筆土地為附條件之贈與，不計入買賣價金之總額中，況且被告於獲悉訴外人邱顯勳等人所主張優先承買權之訴訟遭敗訴判決確定時，立即於八十七年十一月十一日以存證信函寄送一張面額為六百八十二萬四千零七十元之台銀支票給與原告收受，用以付清系爭五筆土地之買賣價金尾款等語，作為抗辯。
三、本件系爭坐落於桃園縣八德市○○段五一三、五一三之二、之三、之四、之五等五筆地號之土地，原係祭祀公業邱蓮塘所有，於七十八年九月七日由祭祀公業邱蓮塘之前管理人邱垂德與被告丙○○就系爭五筆土地簽訂不動產買賣契約書之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書影本一份附卷可證，堪信為真實。足見，本件系爭五筆土地之買賣契約當事人應係出賣人即祭祀公業邱蓮塘與買受人即被告丙○○，至於被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人則並非系爭買賣契約之買受人，是原告即不得本於系爭買賣契約之法律關係，主張對於非契約之當事人有所請求。至於被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人與被告丙○○間是否出於合夥出資之關係而共同購買系爭五筆土地及取得應有部分，然此均屬於被告丙○○與被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人間之內部關係，與本件系爭買賣契約無關。故本件原告本於系爭買賣契約之法律關係，主張對於非契約之當事人即被告乙○○、丁○○○、甲○○等三人，請求返還系爭五筆土地或給付買賣價金，即均無理由，應予駁回。
四、原告先位聲明先係以：被告丙○○塗改「祭祀公業財產處理委員會第七次會議記錄」，使得標人由邱顯從變更為丙○○，並以此不法之手段謀取系爭五筆土地，而主張契約無效等情。惟被告丙○○否認之，並以前揭情詞置辯。經查：原告此部分指控被告涉嫌偽造文書、背信等犯行，已經台灣桃園地方法院檢察署檢察官於九十一年一月二十四日以八十九年度偵字第三六號不起訴處分書認定：原告指訴被告丙○○當場改會議紀錄云云，顯與事實不符，難予採信等語 (見該不起訴處分書理由二 (一)( １)所述)，而為不起訴處分在案，此有兩造均不爭執為真正之不起訴處分書一份附卷可證明，是堪信被告丙○○並未塗改會議紀錄。況且就系爭五筆土地之出賣人即祭祀公業邱蓮塘之立場而言，其所重視者係以何價格出售系爭五筆土地，而非買受人係何人，因此得標人邱顯從之出價為每坪四萬七千元既與被告丙○○之出價均相同，則就祭祀公業邱蓮塘之立場而言與訴外人邱顯從或與被告丙○○簽訂系爭買賣契約均無差別。且邱顯從係因資金不足乃於七十八年八月十一日將其得標購買土地之權利讓與被告丙○○，此有被告丙○○提出之協議書影本二份附卷可證，而祭祀公業邱蓮塘亦同意與被告丙○○簽訂系爭買賣契約。足見，簽訂系爭買賣契約對於祭祀公業邱蓮塘或訴外人邱顯從而言均無任何損害或不利益之情事。是縱認被告果真有塗改會議紀錄，使得標人由邱顯從變更為丙○○，然此亦與被告丙○○承受邱顯從之買賣契約及被告丙○○與祭祀公業邱蓮塘間之系爭買賣契約之效力均毫無影響，故原告以被告丙○○塗改會議記錄，使得標人由邱顯從變更為丙○○，並以此不法之手段謀取系爭五筆土地，而主張契約無效等情，實無可信。至於原告另以祭祀公業邱蓮塘未就系爭五筆土地與他人簽定契約，是訴外人邱顯從之優先購買權無從行使，被告自亦無從主張由邱顯從處購得權利云云。惟查：邱顯從係於七十八年八月四日到場出價，且最後決議由邱顯從得標，已如前述，是祭祀公業邱蓮塘並未與訴外人呂理祥訂約，但當場對邱顯從出價之要約予以承諾，換言之，邱顯從自已即為契約之當事人，自與法律上所謂優先承購權之行使無涉，故原告此部分之主張，亦不足採。
五、原告先位聲明另以：被告丙○○積欠系爭買賣價金尾款未付，經定期催告給付而未給付，乃主張解除系爭買賣契約等情。惟被告丙○○否認之，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第二百五十四條定有明文。本件系爭買賣契約雖約定：買賣價金末期款應於系爭五筆土地移轉登記予被告名義時，一次付清，此為兩造所不爭執，而系爭五筆土地係於八十年二月二十五日移轉登記予被告，是被告買賣價金尾款之給付日期應為八十年二月二十五日，而被告丙○○對未於該日給付買賣價金尾款之事實，亦不爭執，是於該日起被告丙○○自應負給付遲延之責任。但系爭買賣契約當事人之一方即被告丙○○雖有給付買賣價金尾款遲延之情事，惟依上述法條之規定，他方當事人即出賣人祭祀公業邱蓮塘仍應定相當期限催告其履行，被告丙○○如於期限內仍不履行時，祭祀公業邱蓮塘始得依上述民法第二百五十四條之規定解除系爭買賣契約。惟祭祀公業邱蓮塘自八十年二月二十五日起至八十七年四月五日原告邱文人繼任祭祀公業邱蓮塘管理人時止，則從未曾對於被告丙○○定相當期限催告其履行，是此段期間原告尚不得以被告丙○○給付遲延為由而解除系爭買賣契約。
(二)又被告丙○○抗辯：其於購買系爭五筆土地後，即依約於八十年十二月十三日開立買賣價金尾款，連同暫借之二十五萬元合計七百零七萬四千零七十元之支票給前任管理人邱垂德，並約定於土地點交之後支付尾款等情，已據被告丙○○提出祭祀公業邱蓮塘前管理人邱垂德所開立之尾款收據影本一份附卷可證，且經證人邱垂德到庭證稱：「問：丙○○給你的票 (指上述七百零七萬四千零七十元之支票) ，有無說好尾款要等點交完，才付款嗎？答：有說好點交完才付尾款。」等語，及祭祀公業邱蓮塘之會計邱垂昱證稱：支票 (指上述七百零七萬四千零七十元之支票) 八十一年一月二十日到期，邱垂德告訴我，被告說土地還沒有點交，支票還不要去交換。」等語 (見本院八十八年五月三日言詞辯論筆錄)，足證被告丙○○確實已於八十年十二月十三日即給付系爭買賣價金尾款之支票，而祭祀公業邱蓮塘亦由前管理人邱垂德代為受領，且由上述七百零七萬四千零七十元之支票於票載發票日即八十一年一月二十日屆期時，祭祀公業邱蓮塘並未提示領取票款，以及證人邱垂德、邱垂昱之證詞等情以觀，堪信祭祀公業邱蓮塘前管理人邱垂德確實有答應被告丙○○暫緩提示上述支票之事實，並可視為祭祀公業邱蓮塘已同意延長被告丙○○給付系爭買賣價金尾款之期限，則被告丙○○自無庸負給付遲延之責任。
(三)且因系爭五筆土地於八十年十二月十三日祭祀公業邱蓮塘收受上述支票之時，仍有佃農邱顯勳、邱顯彥、邱顯長、邱平揚、邱長光、邱顯瓊、甲○○等人 (簡稱邱顯勳等人) 於系爭五一三之二、之四等地號土地上放牧雞禽、種植蔬菜、堆放模板、木料、違建及作通路使用，且直至八十七年九月九日之後邱顯勳等人始未再占用系爭土地，以上事實，並經台灣高等法院於九十年十月九日以八十九年度上字第一二一九號請求返還不當得利事件民事判決認定在案，且有兩造不爭執為真正之上開民事判決影本一份附卷可證。足見，系爭五筆土地雖早於八十年二月二十五日即移轉登記予被告等人所共有，惟因其上仍有佃農邱顯勳占用中，致使被告事實上已無法占有使用系爭土地，況且邱顯勳另以承租人之身分主張有優先承買權（詳後述），且對系爭五筆土地予以聲請假處分在案，亦致使被告不僅無法對系爭五筆土地為任何處分行為，且被告因買賣契約對系爭五筆土地所取得之所有權，亦因邱顯勳等人主張承買權，而隨時有可能喪失。由以上所述，足見前管理人邱垂德答應被告暫緩提示上述支票之期限，且觀之證人邱垂德上述之證詞：「有說好點交完才付尾款。」等語，其所謂「點交完」應係指將系爭五筆土地完全交由被告丙○○占有使用之時之意思，即至少至八十七年九月九日之後佃農邱顯勳等人未再占用系爭土地之時為止。況且被告丙○○自前任管理人邱垂德處取得之上述暫緩提示支票之期限權利，自不因嗣後於八十七年四月五日始取得祭祀公業邱蓮塘管理人資格之邱文人否認而變更，且此亦經上述台灣高等法院於九十年十月九日以八十九年度上字第一二一九號請求返還不當得利之民事判決採認相同之見解 (見事實及理由欄六、(三)所述)。
(四)至於兩造雖已於七十九年十二月五日達成調解，同意由原告補貼被告二百八十萬元，以解決本件買賣標的即系爭五筆土地內有關佃農及被人佔用等事宜，惟因祭祀公業邱蓮塘之前管理人邱垂德已答應被告丙○○暫緩提示上述支票，則被告丙○○於八十七年九月九日之前即於訴外人邱顯勳等人占用系爭土地之期間，自無庸負給付遲延之責任，已如前述。且當時祭祀公業邱蓮塘之前管理人邱垂德之所以答應被告暫緩提示上述支票之期限，其原因除上述佃農邱顯勳等人仍占用系爭土地之事實外，且邱顯勳另以承租人之身分主張有優先承買權，且對系爭五筆土地予以聲請假處分在案，以上事實，亦為兩造所不爭執。而按佃農主張耕地三七五減租條例第十五條之優先承買權係具有物權性質，是被告因系爭買賣契約之債權契約對於系爭五筆土地所取得之所有權，亦因邱顯勳等人主張具有物權性質之優先承買權，而處於隨時可能喪失之狀態。且此不利益之情事，顯非屬於原告主張兩造調解之真意係所謂將所有權移轉之障礙及他人佔用之瑕疵由被告自行排除之情形。況且邱顯勳等人主張優先承買權並據以對被告丙○○提起訴訟，此私權上之訴訟紛爭，亦非可由被告自行排除，而須經由法院審究判決確定始可解決紛爭，此並可由邱顯勳等人係於八十二年一月八日即向本院提起請求確認優先承買權等之訴訟，而該訴訟直到被告接獲最高法院以八十七年十月二十六日（八十七）台民甲字第五五七二號通知佃農邱顯勳等人撤回上訴，始告確定之事實，即足資證明，此並有兩造所不爭執之台灣高等法院八十五年度上更 (二)字第三七四號民事判決書一份、最高法院民事第一庭通知書一份等證物附卷可證。再者，因邱顯勳等人主張優先承買權，致使被告丙○○因系爭買賣契約對於系爭五筆土地所取得之所有權處於隨時可能喪失之狀態，此時就被告丙○○之買受人而言，即有民法第三百六十八條第一項前段：「買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。」之情事，故被告丙○○縱使未獲得祭祀公業邱蓮塘之前管理人邱垂德答應暫緩提示上述支票之期限之權利，亦得依上述法條之規定拒絕支付系爭買賣價金尾款。故原告主張兩造已於七十九年十二月五日達成調解，即是將所有權移轉之障礙及他人佔用之瑕疵由被告自行排除，被告豈能以其自身所應負之責任，充為拒絕給付買賣價金尾款之抗辯事由等情，即非可採信。至於被告丙○○誤引用民法第二百六十五條所規定之不安抗辯權，作為其拒絕給付買賣價金尾款之依據，惟訴訟當事人就法規之解釋及如何適用之陳述，不過供法院參考而已。法院為法律上之判斷時，不受該陳述之拘束，而應依職權為法律之適用 (最高法院八十七年度台上字第七○○號判決意旨參照)，附此敘明。
六、綜上所述，被告丙○○並無塗改會議紀錄之情事，且被告丙○○於八十七年十月二十六日接獲最高法院（八十七）台民甲字第五五七二號通知佃農邱顯勳等人撤回請求確認優先承買權等訴訟之上訴因而判決確定時之前，不僅因祭祀公業邱蓮塘已同意暫緩向被告丙○○請求給付系爭買賣價金尾款，且被告丙○○亦得依民法第三百六十八條第一項前段之規定，拒絕支付系爭買賣價金之尾款，是自無庸負給付遲延之責任。故本件原告先位聲明以被告丙○○塗改會議記錄，使得標人由邱顯從變更為丙○○，而主張系爭買賣契約無效，及以被告丙○○給付買賣價金尾款遲延為由，而解除系爭買賣契約云云，即均屬無據，應予駁回。
七、又原告備位聲明另以：主張本件縱認兩造之買賣契約有效，惟因系爭五筆土地之買賣總價金依據系爭買賣契約第十四條第一項之約定：「本買賣標示面積以實測面積為準，多退少補」為計算基準，則除系爭五一三、之三、之五等三筆土地之總面積為八百四十八點八一坪，而以系爭買賣契約約定每坪四萬七千元計價，則為三千九百八十九萬四千零七十元外，尚應加計系爭五一三之二、之四地號兩筆土地之總面積一百二十二坪，且以每坪四萬七千元計價，則為五百七十三萬四千元。是系爭五筆土地之買賣總價金應為四千五百六十二萬八千零七十元 (即三千九百八十九萬四千零七十元＋五百七十三萬四千元) ，扣除被告已給付之三千三百零七萬元之後，被告仍應再給付原告之買買價金尾款為一千二百五十五萬八千零七十元及法定遲延利息等語。惟被告丙○○否認之，並以前揭情詞置辯。本件兩造對於系爭五一三、之三、之五等三筆土地之總面積為八百四十八點八一坪，而以系爭買賣契約約定每坪四萬七千元計價，則為三千九百八十九萬四千零七十元，以及被告丙○○已給付三千三百零七萬元之買賣價金等事實，已據被告丙○○提出彰化商業銀行支票簿存根聯影本一份、祭祀公業邱蓮塘帳冊影本一份等證物附卷可稽，且為原告所不爭執，自堪信為真實。是兩造之爭執點即係對於系爭五一三之二、之四地號兩筆土地，究竟係系爭買賣契約附帶贈與之土地？抑或係漏未計價之土地？經查：
(一)依本件系爭買賣契約第六條稅捐賦課之約定：「土地增值稅由乙方 (即原告)負擔。但有○○○鄉○○段五一三－二、五一三－四兩筆土地係道路用地，乙方無償過戶甲方 (即被告丙○○)，其增值稅由甲方負責繳納。」顯見，買賣契約就該二筆土地已有土地增值稅由被告繳納，該二筆土地即贈與被告之約定。
(二)再依原告所提出之「祭祀公業邱蓮塘不動產標售須知」第十一條之規定：「都市計劃區內八米寬以下道路用地無償贈與得標人，但本道路用地增值稅由買方負擔」。而該須知適用之對象乃「凡有購買不動產權利之公司法人及自然人均可參加」。顯見，關於前開道路用地之贈與及土地增值稅由受贈人負擔之規定乃為祭祀公業出售土地時之一項慣例，已有多次先例可循，並非針對本契約或被告所為之特別規定。另依被告丙○○所提出之桃園縣政府城鄉發展局九十一年五月九日 (九一) 桃縣城都字第一○七○三號之「桃園縣都市發展計畫土地使用分區證明書」所示，系爭五一三之二、五一三之四等二筆土地，於六十五年五月三十一日八德 (八德地區)都市計畫已規劃為「道路用地」。
(三)而道路用地除供通行外，尚無其他利用之可能，對於祭祀公業而言每年繳納地價稅是一筆可觀之負擔，若單獨出售亦乏人承購。故通常於出售土地時以附條件之方式贈與，以增加他人購買之動機。雖謂該道路用地不排除日後有被徵收之可能，但政府是否及何時徵收則仍屬未定之數，以本件系爭五一三－二、五一三－四地號兩筆土地而言，所有權移轉已逾十年，迄今仍未徵收即明。因而祭祀公業顯然已就地價稅、土地增值稅及被徵收之可能性預為評估而決定以於同批土地買賣時附帶贈與之方式將地價稅及土地增值稅轉嫁於買方來負擔。
(四)再者，依系爭買賣契約書第十四條第三款之特別約定：「本買賣若乙方之派下員同意人數未達法定人數時，雙方同意註銷買賣，乙方 (原告)已收價款應一切無息退還，不受契約第七條之約束。」。可知，倘若派下員不同意前開土地之出售，自得於相當之期間內以議決之方式得解除契約。且系爭買賣契約既經派下全體同意出售，此亦有被告丙○○提出經祭祀公業邱蓮塘派下員邱垂徵等一百四十二人出具之土地出售同意書影本一份附卷可證，且祭祀公業邱蓮塘派下全體係同意系爭買賣契約之全部內容，自應連同上述系爭買賣契約第六條稅捐賦課之約定亦應包括在內，且原告亦應受拘束。足見，被告丙○○抗辯：系爭五一三－二、五一三－四兩筆土地因係道路用地，且於系爭買賣契約第六條亦約定上述二筆土地之土地增值稅由被告繳納，該二筆土地即贈與被告之事實，應認已盡舉證之責任，自堪信為真實。反之，原告僅以祭祀公業邱蓮塘已對系爭五一三之二、之四等兩筆土地上之佃農支付補償費達一百六十九萬三千零四元，作為其主張上述兩筆土地亦應列入計價之依據云云，惟祭祀公業邱蓮塘對於佃農支付補償費既未列為系爭買賣契約之內容，則自不能將支付佃農補償費之不利益轉嫁由買受人即被告丙○○承受。是原告僅憑空主張系爭五一三之二、之四地號兩筆土地亦應列入計價云云，惟並未舉證以實其說，自無可採信。
(五)綜上所述，系爭五筆土地之買賣總價金之計價應不包括系爭五一三－二、五一三－四兩筆土地面積之價額，亦即買賣總價金應為三千九百八十九萬四千零七十元，則扣除被告丙○○已給付之三千三百零七萬元之後，系爭買賣價金尾款應僅剩六百八十二萬四千零七十元。而被告丙○○抗辯：其於訴外人邱顯勳等人所主張優先承買權之訴訟遭敗訴判決確定時，立即於八十七年十一月十一日以存證信函寄送一張面額為六百八十二萬四千零七十元之台銀支票給與原告收受之事實，亦為原告所不爭執，堪信為真實。足見，被告丙○○已盡給付系爭買賣價金尾款之義務。故本件原告備位聲明主張被告丙○○應再給付買買價金尾款一千二百五十五萬八千零七十元及法定遲延利息云云，亦屬無據，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 十 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 黃漢權右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 十 日~B法院書記官 許瑞鴻