臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年簡上字第七十二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 廖美智律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十九日本院中壢簡易庭八十八年度壢簡字第一二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾伍萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按周年利率百分之五計算之利息。
（三）一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原審判決認定被上訴人所交付之四百八十萬元，其中之三百零六萬元係繳清土地價金，尚有餘款未付者，乃房屋未完成部分之保留款，上訴人不得請求，無非以訴外人永新開發建設股份有限公司（以下稱永新建設公司）與被上訴人於八十六年十一月二十二日簽立之《保證書》為認定之依據。
（二）惟查，該《保證書》係因被上訴人等欲趁訴外人永新建設公司中庭部分尚未施工完成時，自行先做部分的加建、變造工程，以節省將來對中庭的復原費用，因此要求訴外人永新建設公司先行交屋，並暫停中庭的施工，以利被上訴人等加建、變造工程進行。訴外人永新建設公司則要求被上訴人須先將房屋款繳清才可交屋，經商量後，被上訴人願提高貸款額度，儘先償清房屋價款，故將原先預定之四百四十萬元貸款（總價之七點三五成貸款），提高到最高的八成，即貸款四百八十萬元，以便繳清房屋價款。
１、據被上訴人於原審所提編號《被證五》之〈保證書〉所載，因被上訴人與訴外人永新建設公司雙方已達成被上訴人先行繳清全部房屋價金，永新建設公司提前交屋的協議，被上訴人怕先行繳清房屋款並簽妥載有「各項工程業已全部依預定買賣房屋契約書規定建築完成，經本人親自至現場驗收合格無誤」等文字之《房屋驗收合格同意書》（上證一）後，訴外人永新建設公司嗣後不再將中庭完工，而永新建設公司亦怕被上訴人等之加建部分施工拖延時日，致影響其他住戶權益，因而除要求被上訴人等「先辦理交屋手續」外，更要求「加建工程應於四十五日內完成，並將現場交還」（上證二）。並未有任何承諾被上訴人等可不繳清房屋價款而先交付房屋之意思表示。
２、再對照被上訴人之繳款情形，被上訴人在要求永新建設公司提前辦理交屋時，其房屋及土地價款均只繳交到第七期：即房屋款部分已付四十一萬元，餘分期款二十三萬元及貸款一百七十六萬元未付；土地款部分已付七十萬元，尚有分期款二十五萬元及貸款二百六十五萬元未付。若如被上訴人所言，其未付的款項是針對永新建設公司的房屋保留款，則所保留的應是尚未繳付的房屋分期款二十三萬元，斷非二十五萬元（參土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書）。但事實上，被上訴人所未繳付的洽是二十五萬元，即是其原先未繳的土地分期款二十五萬元，足見被上訴人當時預先繳清的不是土地款，而是應繳付訴外人永新建設公司的房屋款。
（三）原審謂「基於保護債務人之相同法理，解釋上自應認為被告有指定清償何筆債務之權利」，固無違誤。惟若被上訴人於清償時依與訴外人永新建設公司協商結果，指定清償全部房屋款，臨訟為求脫免才主張是土地款，則與民法第一四八條第二項之「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」原則有違，即無上項法理之適用。
查訴外人永新建設公司在收取被上訴人交付之分期款時，均會開立統一發票交付被上訴人，統一發票上一一載明被上訴人交付款項之 (１)期別、(２) 金額，依全部交付被上訴人之統一發票記載，至八十六年七月二十八日止，被上訴人所繳之房屋款為四十一萬元，八十七年一月六日貸款撥下來時，一次繳清剩餘房屋分期款二十三萬元及原預定之貸款一百七十六萬元，有訴外人開給被上訴人之統一發票可稽（上證三），被上訴人收受該二紙發票後，並無任何異議，足見繳款時確有先繳清房屋款之協議，被上訴人臨訟主張係繳交土地款，洵無可採。
（四）被上訴人臨訟主張其最後一筆所繳交之價款是要先清償應付土地價款，現所欠繳之二十五萬元係建物之價金云云。惟查，負責與購買戶協調之證人詹精聖於八十八年七月十六日鈞院審理時，到庭證稱「因被上訴人要做二次加建，故要求提前交屋，那時使用執照已取得後才同意其提早交屋。土地部分在結構體完成就過戶予丙○○。所提早交屋須繳清房屋價款．．．」、「交屋就須繳清尾款並將貸款部分同意撥款」、「有約定加建前應先繳清房屋尾款」。按證人為永新建設公司員工，負責與購買戶協調繳款等各項事宜，本件被上訴人要求提前交屋時亦是證人負責處理，對於公司之同意住戶先行交屋所持之條件及當時雙方達成先繳清房屋款才辦理交屋一事最為清楚，所言自然屬實。
（五）次查，被上訴人於八十九年二月二十六日所提本件銀行貸款之撥款資料亦顯示，八十七年一月八日被上訴人之貸款係撥款給永新建設公司，而非上訴人，亦可證明繳款當時是依約定先清償房屋款。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出下列證據為證：上證一：房屋驗收合格同意書影本一份。
上證二：永新建設公司八十六年十一月二十二日保證書影本一份。
上證三：統一發票影本六紙。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第一、二審之訴訟費用均由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人購買系爭「環中傳家堡」房地，迄今仍有價金二十五萬元尚未繳清，此為兩造所不爭執之事實。惟本件唯一爭點，乃該尾款究係應支付予地主即上訴人之土地價金；抑或係應支付予建商即訴外人永新建設公司之房屋價金。
（二）由前開訴外人永新建設公司於 鈞院另案之答辯狀內容，應足證前述被上訴人未繳之二十五萬元尾款，確係應給付與該公司之房屋價金。查前開訴外人所具之答辯狀第四段中固謂：「至於原告丙○○則係積欠被告二十二萬九千四百九十一元」云云（見原審被證六），惟再核以被上訴人於原審所提出之請款單影本（見原審被證三），該二十二萬九千四百九十一元之由來，即是系爭未繳房屋尾款二十五萬元減去前開訴外人應退予被上訴人溢繳之暫收款二萬五百零九元（即被證三中「暫收款」減「契稅」、「火災保險費」、「代書費」等欄之金額）。換言之，由此即足證本件被上訴人購買「環中傳家堡」房地，迄今尚未繳之二十五萬元尾款，確係應給付與建商之房屋價金，據此，上訴人訴稱被上訴人尚有二十五萬元土地尾款未付，自有不實。
（三）被上訴人迄今既仍未將房屋價金付清，即無從自建商處（即訴外人永新建設公司）取得上證三中開立日載為八十七年元月六日之二紙統一發票，上訴人主張前開建商已開立該二紙統一發票並交付被上訴人云云，以推論被上訴人與建商間有儘先清償房屋價金之協議，顯屬率斷，而無足取。
茡 查被上訴人否認有收受前開二紙統一發票，上訴人迄今仍未舉證證明該收
受之事實，遽以訴外人永新建設公司有開立前開二紙統一發票之事實，推論被上訴人已收受該二紙統一發票，自不足採。涛次查，被上訴人向銀行貸款四百八十萬元之撥款日係八十七年元月八日（請參見被上訴人庭呈關於貸款撥付之資金往來明細資料），換言之，被上訴人以上開四百八十萬元中之一百七十四萬元支付房屋價金（按尚餘二十五萬元未理清）之日期，亦係八十七年元月八日，乃上訴人提出之前開二紙統一發票，其開立日期竟較此早二天之同年月六日，顯見該二紙統一發票應非依實際交易情況據實開立，若以之作為推論依據，其可信性已令人置疑。又上訴人為合理其說辭，竟顛倒事實，將銀行貸款撥款日故意誤指為八十七年元月六日，並稱前開二紙統一發票係於銀行貸款撥款日開立，且已交付被上訴人收執云云。按銀行貸款之確實撥款日期既係八十七年元月八日，故縱令上訴人所稱統一發票開立之日期真為同年月六日，於統一發票開立日被上訴人既尚未付款，前開建商自無將統一發票交付被上訴人之理。由此足見上訴人之主張明顯悖於事實，自無足取。
再查，被上訴人迄今仍未將房屋價金理清，且被上訴人是否仍須向前開建商支付二十五萬元之房屋價金尾款，目前尚由 鈞院以另案審理中（八十七年度訴字第一四二０號），在未理清債權債務關係之前，前開建商自不可能將前述二紙統一發票交付被上訴人收受。再退而論之，前開建商縱有開立該二紙統一發票及據以申報稅捐，因買受人即被上訴人尚未付清尾款，該建商自仍保有該二紙統一發票，以待日後被上訴人全部付清價金時，將之交付被上訴人，故亦無從以開立統一發票及報稅乙節，即逕自推論該建商已將統一發票交付被上訴人。且縱令被上訴人有收受該二紙統一發票（此乃假設之情），按被上訴人收受當時尚未與上訴人或前開建商有任何爭執之情形，亦認建商會誠信履約完竣，始會以一次鉅額款項支付價金，故衡情，被上訴人縱使收受與實際支付房屋價金數額不符之統一發票，因合計前開二紙統一發票所載金額係大於被上訴人實際支付房屋價金之數額，並非係統一發票金額短開之情形，「依金額短開會異議；金額溢開不會異議」之一般常人心理，被上訴人自無因此提出異議之可能。是依前述說明，上訴人單純以被上訴人收受統一發票而未提出異議乙情，即進而推論被上訴人與前開建商間有達成儘先清償房屋價金之協議，顯屬率斷，而無足取。
（四）上訴人稱前述被上訴人未付清之二十五萬元餘款係屬土地價金，並非實情，亦與交易常情相違。
茡 查兩造均主張辦理交屋時，應將買賣價金繳清，惟上訴人歷審以來，從未
說明前開二十五萬元，係為何原因而同意扣款？及約定應於何時付清？（否則，於價金未清之情況，斷無完成交屋手續之理）其僅一再主張房屋價金應儘先支付，惟以被上訴人之資力，並非付不出該二十五萬元尾款，故本件判斷之關鍵所在，自在於二十五萬元之扣款原因為何？上訴人一再糢糊焦點，實令人不解。
次查，就被上訴人因辦理交屋手續而於支付四百八十萬元價金之時，上訴人與前開建商之履約程度相衡之，前者早已於完成土地過戶及交付與被上訴人之手續，即已履行契約義務完竣，後者卻尚有中庭花園等公共設施未完工，即尚有契約義務未履行完竣，基此，則被上訴人豈有扣留土地款二十五萬元不付與上訴人，卻又付清房屋餘款之理，是上訴人起訴主張該二十五萬元餘款係屬應付未付之土地價金，依前所述，顯非實情，亦與交易常情相違，自無可採。
（五）證人詹精聖有關：有與被上訴人約定應先繳清房屋尾款云云之證詞，參諸下列說明，即可明瞭該證言應屬虛偽供述，自無足取。
茡 前提：如證人詹精聖所言屬實，則本件紛爭事實，即可推論出被上訴人對
上訴人尚有二十五萬元土地價款未清償，被上訴人對訴外人永新建設公司之房屋價金已全部結清（即無欠分文房屋價金）。惟查：訴外人永新建設公司於 鈞院另案（八十七年度訴字第一四二０號）之答辯狀中陳述被上訴人仍積欠伊公司二十二萬九千四百九十一元房屋價金云云（見被證六），並於該案中主張抵銷（如被上訴人於該案請求之違約金債權成立），顯見證人詹精聖之證詞，與訴外人永新建設公司之前開陳述矛盾。再參諸前開公司為向被上訴人請款而出具之請款單影本（見原審被證三），足見該公司尚有應退予被上訴人溢繳之暫收款二萬五百零九元。是倘被上訴人與永新建設公司間訂有須先繳清房屋價金之約定，則既要將雙方之帳款結清，惟為何交屋繳款時雙方卻未會算清楚，而尚留有被上訴人溢繳之暫收款未退還呢？且既仍有二萬餘元之應退款，則理應同時充作支付買賣價金之用，準此，被上訴人未付清之土地價金則應僅二十二餘萬元而已，絕非如上訴人訴稱之二十五萬元，由此亦見證人詹精聖之證詞，與前開請款單記載內容所推論之事實，互為矛盾。
涛 本件買賣系爭房地之交易過程中，僅發生扣留房屋價金保留款之問題，買
賣雙方並無再另行約定須先清償房屋價金之必要。參見被證二之「房屋預定買賣契約書」第十九條第二項、第七條第一項第一款及被證一之「土地預定買賣契約書」第四條之約款，本件房地若辦理提前交屋時，被上訴人依據前開契約約款，本即負有將土地及房屋價金之全部尾款一次付清之義務，是買賣雙方於辦理交屋手續時，自無庸再另行約定被上訴人應必須先清償房屋價金之必要。故實際上僅有因訴外人永新建設公司未將中庭花園等公共設施完工，而遭被上訴人要求扣留房屋價金之問題。
（六）次查，上訴人除本件外，並另以與本件所訴事實相同之事由，分別訴請其他購屋戶樂必野、陳秀雲、賴清亮等人給付土地價金，惟均經 鈞院簡易庭判決上訴人敗訴在案，此有判決書影本四件（見被上證一至三）足稽，惟除樂必野一案未經上訴人上訴而告確定外（見被上證四，確定證明書影本一件），其餘案件先後均經上訴人提起第二審上訴，並全部提出異於原審之主張，改稱因購屋戶要進行二次增建，會影響房屋結構，故與被上訴人等購屋戶約定於交屋時應先繳清房屋價金云云。惟查，何以上訴人只獨漏樂必野乙案未提起二審上訴？實係樂必野所購之房屋並未進行二次增建，如上訴人對該案亦提起上訴，豈非自暴其短嗎？是上訴人勾串證人詹精聖之虛偽證詞，即企圖蒙騙法院，以達與建商合謀規避修復房屋瑕疵責任之目的。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出下列證據為證：被證六：永新建設公司八十七年度訴字第一四二○號答辯狀。
被證七：桃園縣中壢市○○段○○○○號土地登記簿謄本一份。
被證八：土地登記申請書及土地建築改良物買賣所有權移轉契約書各一份。
理 由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國八十六年三月十三日訂立預定土地買賣契約書，約定被上訴人應按工程進度給付土地價款，上訴人已依約將產權過戶予被告，且上揭基地上之房屋亦經訴外人永新建設公司點交予被上訴人使用，上訴人已盡出賣人義務，催告被上訴人依約給付土地價款二十五萬元，被上訴人仍置不理，依約上訴人自得請求餘欠價款二十五萬元及依上揭契約第三條第一款規定，接到繳款通知書七日內若不依約給付款項，則每逾一日應加計千分之一之滯納金。
二、被上訴人則以：被上訴人購買本件「環中傳家堡」預售屋房地，約定房屋價金二百四十萬元係與建商永新公司訂立買賣契約，土地價金三百六十萬元，係與前開建商之人員代理上訴人訂立買賣契約，迄今未付清之二十五萬元尾款全係房屋價金，土地總價金三百六十萬元，被上訴人已全部付清。八十六年十一月間，被上訴人所訂購之房屋主體結構已大致完成，被上訴人擬在全部工程未完工前進入裝潢，建商乃要求將所餘之房屋及土地價金一次付清，始能交屋，雙方遂議定保留二十五萬元房屋價金為尾款，以待建商全部完工時再為給付，被上訴人當時尚有土地價金三百零六萬元、房屋價金一百九十九萬元，合計五百零五萬元未付清，扣除保留款二十五萬元，被上訴人同意一次給付四百八十萬元，乃向銀行貸得四百八十萬元，以其中之三百零六萬元繳清土地價金，一百七十四萬元支作房屋價金，連同前按期給付之土地價金五十四萬元，土地部分合計已給付三百六十萬元。該三百零六萬元固均交由建商永新建設公司之所屬人員收受，惟上訴人舉凡訂定本件土地買賣契約、收受各期分期款等事宜均委由該公司之人員代理，上訴人本人從未與被上訴人接洽，且依上訴人主張之事實亦自認其業已受領部分之土地價金，上訴人自有概括授權該公司所屬人員代為收受價金之權限。前開預售屋地下室地板及柱子嚴重龜裂，地板未鋪設金鋼砂，中庭花園未按圖施工等瑕疵，建商只要修補完成，被上訴人一定付清尾款等語置辯。
三、經查，本件兩造關於被上訴人買受上訴人所有坐落桃園縣中壢市○○段第八四四地號之土地，及永新建設公司坐落前開土地之房屋，約定土地價款三百六十萬元，房屋價款二百四十萬元，被上訴人自八十六年三月至八十七年一月間按期給付之房屋價金四十一萬元，土地價金五十四萬元，前開地號之土地已於八十六年八月二十五日登記移轉予被上訴人等事實均不爭執，所爭執之點在於：被上訴人嗣於八十七年一月八日以四百八十萬元之銀行貸款匯款入建商永新建設公司帳戶，該款究係清償上訴人土地價款、及永新建設公司房屋價款各若干；若係清償上訴人土地價款二百八十一萬元，其餘為房屋價款，則上訴人之主張即有理由；若係清償上訴人土地價款三百零六萬元，其餘為房屋價款，則因被上訴人已全數清償土地價款完畢，上訴人之主張即無理由。
四、按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第三百零九條第一項定有明文。經查，上訴人固否認訴外人永新建設公司有權代為受領客戶所交付之土地價金一事，惟依上訴人主張前開事實，顯自認其業已受領部分之土地價金，且依上訴人所提與訴外人永新建設公司簽訂之「土地共同開發合作契約書」第十七條明定：「甲方（即土地所有權人甲○○、詹精一）如有收款上之不便，則委託乙方（即永新建設公司徐明東）代為收之」，是以依上訴人於言詞辯論中陳述合建契約應分得房屋全部由訴外人永新建設公司出售，直接在出售價款中拆帳，足稽上訴人顯已概括授權訴外人永新建設公司代為收受前開土地價金，此有上訴人所提土地買賣契約書附件付款分配明細表、土地共同開發合作契約書影本各一份在卷可稽，是上訴人否認永新建設公司有權代受領土地價金等語，顯與事實不符，不足採信。又訴外人永新建設公司與被上訴人於八十六年十一月二十二日簽立保證書，該保證書亦為上訴人所不爭執，其上記載「先辦理交屋手續，未完成部分證明由本公司繼續施工至完成」等語甚明，足見被上訴人所稱上開預售屋雖未完成施工，已先交屋等語實在，再參酌兩造間之土地買賣契約，約明如買方不辦貸款時，需於受賣方通知依約辦理交屋完成之同時，以現金一併繳清尾款；又本預定買賣土地，雙方同意依與本約同時簽署生效之預定房屋買賣契約第七條各項規定之期限方式辦理點交，並依該條款之精神履行各約定義務；又兩造間之房屋預定買賣契約，約定賣方即訴外人永新建設公司應於本建築物房屋使用執照核准後水電接通，且買方全部履行左列各項義務後通知賣方辦理交屋：「①繳清本約房屋款以及與本約併同簽定之預定土地買賣契約價款，以及其他應繳之稅費或規費」；此有土地預定買賣契約書第三條第三項、第四條、房屋預定買賣契約第七條第一項第一款在卷可稽，則交屋時買方既需付清尾款，且須同時繳清房屋價款及土地價款，是買賣雙方於辦理交屋手續時，自無庸再另行約定被上訴人應先清償房屋價金之必要，證人詹精聖所為之證言，顯與前開契約書內容不符，尚難採信，是綜上各情，足見被上訴人交付之四百八十萬元有先為清償土地價款尾款三百零六萬元之意。再房屋預定契約書第十九條雙方並約定：買方如欲自行另加裝璜者，應於交屋手續辦理完成後始得開始施工，因裝璜所產生之廢料及垃圾由買方自行清理，是被上訴人因欲自行另加裝璜而要求訴外人永新公司提前交屋，房屋部分尚有部分未完工，亦有該保證書在卷可稽，被上訴人自不可能放棄對於建物部分將來可主張之權利，優先清償房屋價款，而置土地價款於不顧；末查，對於一人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務，民法第三百二十一條定有明文，其立法意旨無非係要保護債務人，本件被上訴人清償之四百八十萬元，雖非對於同一債權人為清償，而無該條文之適用，惟基於保護債務人之相同法理，解釋上自應認為被上訴人有指定清償何筆債務之權利，被上訴人既主張該四百八十萬元係清償上訴人土地價款三百零六萬元，其餘為房屋價款，上訴人及永新建設公司應無爭執之權利，渠等竟擅自主張有違被上訴人本意之清償行為，而再向被上訴人請求尾款二十五萬元，不應准許。是則原審認被上訴人既已向有受領權之永新建設公司清償本件全部土地價款，依上開民法第三百零九條第一項之規定，上訴人對於被上訴人之債權已因清償而消滅，而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五 、據上論結，本件上訴人之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 黃國忠~B法 官 張淑芬~B法 官 游紅桃右為正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 十 日~B法院書記官 何俞瑩