臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第一○六九號
原 告 文中山莊管理委員會法定代理人 敖誨綱訴訟代理人 呂理胡?複代理人 潘維成?被 告 乙○○訴訟代理人 康勝男?右當事人間請求交付土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段第六六八之六地號土地內如後附圖實
測圖⑵所示面積０、００八三公頃，車道及鐵欄杆拆除後將⑴⑵⑶土地共０、０二七七公頃交還原告。
（二）、本判決請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）、原告文中山莊管理委員會係前旺族城堡三十四戶房屋合夥人，於房屋興
建完成遷入居住後所組織成立之社區管理委員會，業蒙桃園縣政府於民國（下同）八十七年七月一日完成報備在案。
（二）、坐○○○鄉○○段第六六八之六地號內編號⑴⑵⑶之土地（下稱系爭土
地），係葉坤城向台灣省桃園農田水利會（下稱桃園農田水利會）申請使用，蒙該會七十八年三月七日桃農水管字第一五九九號同意書核准在案，嗣由原告公推合夥人之一呂玉麟代表出面向土地所有人桃園農田水利會及葉坤誠申辦受讓承租權利，供做本合夥人所建社區之公共設施用地，約定由本社區全體所有人使用。被告購買六二五建號呂玉麟所有之房屋後，竟未經文中山莊區分所有權人會議同意，而擅自占有系爭土地，且在其上自行施以鐵欄桿圍牆，加做鐵門阻隔內外，並在圍牆內施設私人車道供為私人通行使用，依公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，訴請被告將土地上之車道、鐵欄杆拆除後，將系爭土地返還原告。
（三）、對於被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯稱：「原告社區與公寓大廈管理條例無關」（無法視為法人），惟查本件原告之組成單位雖係多數各自獨立使用之建築物，但四週圍牆社區大門、警衛○○○區○○道路、管理中心、游泳池等皆係共同設施，在使用上及管理上具有整體不可分性，此觀社區中第六六九地號之土地登記為簡文正一人所有可以證明，依公寓大廈管理條例第四十一條規定應準用本條例，況原告已蒙桃園縣政府依法核發報備証明在案，又被告亦依規定參加原告之委員會按月繳交管理費，則自無當事人不適格之虞甚明。
２、訴外人葉坤城於七十七年十二月間向桃園農田水利會申請變更追加二支七號池取入水路部分即系爭六六八之六部分土地，蒙該會七十七年十二月二十七日以七十七年十二月二十二日桃農水管字第０九七七五號函准工程變更追加二之七號池取入水路加蓋及埋設水泥管工程，同時該會通知葉坤城繳交增加使用費九十七萬九千五百六十元、增加監造費四萬八千四百五十五元，故原告之前手葉坤城已向桃園農田水利會繳交使用系爭土地之代價九十七萬九千五百六十元，依台北地方法院八十四年度訴字第三九八一號民事判決要旨：「約定一方以物交付他方使用，如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，係屬租賃，而非使用借貸，最高法院七十二年台上字第八三五號著有判決足資參照。」，故原告使用桃園農田水利會所有系爭土地應屬繼受葉坤城之租賃權無疑。
２、被告購買六二五建號呂玉麟所有之房屋，而承受呂玉麟點交現狀使用，為被告於答辯狀理由中所自認，則被告承受呂玉麟之權利，自應承受其義務，亦即履行呂玉麟依切結書承諾，將出名代表合夥人事業（即今文中山莊管理委員會）向桃園農田水利會承租之公共設施用地交還與原告。況依公寓大廈管理條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分」被告自有將實測圖內編號⑴⑵⑶部分土地回復原狀後交付原告之義務可明。
３、依卷附八十八年十二月十三日桃園農田水利會函雖指稱：「經查上開土地（○○○鄉○○段六六八之六地號之系爭土地）本會並未租予他人管有使用。」。然查：另依調卷所附水路工程案之設計圖全卷，訴外人葉坤城於七十七年十二月間即申請加蓋使用桃園農田水利會二支線及二支六號池給水路，二之七號池取入水路工程，是項申請案件並經桃園農田水利會大竹工作站七十七年十二月十二日桃農水管字第０九七七五號函說明（二）報請鑒核謂：「為申請人通行安全、作為通路使用，工程變更追加二之七號池取入水路加蓋及埋設水泥管工程（土地座○○○鄉○○段六六七之七地號54x12=648㎡，(8.4+16.81)x50/2=635㎡, 六五０之五地號25.2x10.8+50x7.5=647.2㎡，六六八之六地號54x12=648㎡，計2573.2㎡）。認為不影響農田灌排，擬准予所請。」，而大竹工作站之此項提案嗣獲得桃園農田水利會之准許，故繫案桃園縣○○鄉○○段第六六八之六地號部份土地確係由訴外人葉坤城承租，並由訴外人呂玉麟代表前旺族城堡全體合夥人分別向桃園農田水利會及葉坤城君承租土地供為公共設施使用。
４、証人黃俊仁於八十九年五月四日經鈞院訊問，自承渠係八十七年六月才進入桃園農田水利會工作，故渠不了解七十七年間之會務，渠所為「據我了解沒有同意使用之事」之陳述，應係猜測之詞，不足採信，又鈞院前向桃園農田水利會函詢「六六八之六地號土地，現是否出租予何人管有使用」？該會八十八年十二月十三日覆函「經查上開土地本會並未租予他人管有使用，復請查照」，亦係初到任之黃俊仁所承辦，故亦不足為証；另証人李和合為七十七年同意變更追加六六八之六地號土地時之大竹工作站站長，渠承認該公文為真正，即可証明葉坤城確有承租六六八之六地號二支七號池入水路部分土地加蓋及埋設水管使用並收受代價為真實之事。
５、桃園農田水利會於七十八年間對呂玉麟、張豐華二人提出竊佔六六八之六、六六七之七及六五０之三地號土地之告訴，乃係指除該會前已同意葉坤城使用之六五０、六五０之一、六五０之三、六六七之七及六六八之六地號部份土地以外，彼二人另佔用其餘未同意使用部分之土地及渠等使用方法上「加蓋圍牆」，違反水利之出租意思，而遭該會提出竊佔罪之告訴。
（三）證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、切結書、七十八年三月七日桃園農
田水利會使用同意書、七十九年七月二十四日桃園農田水利會函、系爭土地之土地登記謄本及地籍圖、桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地謄本、葉坤城七十七年十二月申請書及大竹工作站七十七年十二月二十一日函、台灣台北地方法院八十四年度訴字第三九八一號民事判決要旨、桃園農田水利會八十八年十二月十三日函各乙份（以上均為影本）為證；並聲請向桃園農田水利會調取民國七十八年間葉坤城辦理加蓋使用桃園大圳二支線及二支六給水路、二支七取入水路工程案之設計圖及全卷、訊問證人李和合。
乙、被告方面：
一、聲明
（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）、如受不利之判決時願預供擔保請准免假執行。
二、陳述：
（一）、原告起訴意旨略以：⑴其為依公寓大廈管理條例所組織之社區管理委員
會；⑵系爭坐落桃園縣○○鄉○○段六六七｜七地號為呂玉麟代表承租（八十八年十二月十四日準備書狀已更正為六六八｜六地號），供作社區之公共設施用地，依公寓大廈管理條例第九條第二項第四項規定應交由原告管理云云。
（二）、惟按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照，設計圖樣標有明確
界線得區分為數部分之建築物及其基地。」為公寓大廈管理條例第三條第一款所明定；本件被告所有坐落桃園縣○○鄉○○段六六九｜三一地號土地及地上建號六二五號房屋均為單獨所有，且係土地先分割為單獨所有後始分別建築，觀之土地登記謄本及建物登記謄本自明，其他原告社區之建物亦均如是，並無所謂區分所有權人（參見同條第二款）之連棟式建築，從而，原告社區即與公寓大廈管理條例無關，雖原告社區之管理委員會經桃園縣政府報備設立，其仍無法視為依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，合先敘明。
（三）、查上開坐落桃園縣○○鄉○○段六六九─三一地號土地面積０．０五四
三公頃及地上建號六二五號房屋為呂玊麟出售與被告者，其附屬之圍牆、鐵門等均係呂玉麟現狀點交被告使用者，被告並未就現狀予以變更；抑且，被告所有上開鐵門、圍牆等均係坐落於同段六六八｜六地號，業經 鈞院函請蘆竹地政事務所派員勘測屬實，並非坐落系爭六六七─七地號，而訴外人葉坤成於民國七十八年間向桃園農田水利會所申請加蓋供通行者僅為六五０、六五０─四、六六七─五地號並未包括六六八─六地號，呂玉麟所切結者亦復如是，凡此業經臺灣省桃園農田水利會函復在卷。
（四）、又被告所有之鐵門、圍牆縱係占用桃園縣○○鄉○○段六六七｜七地號
土地，惟訴外人呂玉麟曾向該水利會申請就該地予以美化及設圍牆，但遭該水利會予以拒絕，凡此業經原告陳送該水利會七十九年七月二十四日桃農水管字第五九三一號函在卷可稽，且呂玉麟及張豐華二人均因在上開六六七─七及六六八─六地號地上舖設水泥預備築圍牆，於八十年三月間即被桃園農田水利會函送台灣桃園地方法院檢察署以竊佔罪嫌偵結起訴（八十年度偵字第六八三二號、三五五二號），雖經 鈞院刑事庭八十一年四月十三日以其無犯罪故意判決無罪（參見水利會卷附之判決書影本），然仍不能否認其係無權占有，原告所謂呂玉麟向水利會承租云云，即屬無據。
（五）、是以姑不論呂玉麟曾否切結將系爭土地提供原告使用，亦係以不能之給付為契約之標的及違反強制規定（民法第七十一條），其契約為無效。
更何況被告僅單純受讓呂玉麟上開不動產（主物及從物），並未受讓呂玉麟之切結，易言之，該項切結僅為債權關係，並非對世之物權關係，被告並非該項切結亦即契約債務之承擔人，被告不受該項切結之拘束而負給付系爭土地之義務。不寧唯是，訴外人呂玉麟無權占有系爭土地裝設鐵門、舖草坪及供作汽車通道後，連同其所有建物土地一併轉讓被告占有，原告迄未占有系爭土地，亦無民法第九百六十條規定占有被侵奪情事，從而，原告依呂玉麟之切結及民法第九百六十條規定訴請交付，即屬無據。
（六）、次查，原告社區並非公寓大廈，業如前述，其與公寓大廈管理條例即無
任何關聯，即無公寓大廈管理條例之適用，是以系爭六六七─七及六六八─六地號土地即非公寓大廈管理條例第三條第四款所定之共用部分，抑且，該地既非原告社區全體住戶所共有，並經原告自認在卷，亦非社區全體住戶所承租或承典者，更如前述，詎原告竟以該管理條例第九條第二項第四項據為請求，比附援引，亦屬無據。
（七）、復次，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，本
件依原告之起訴意旨，係向被告請求交付系爭土地供作通行之用，然系爭土地緊鄰圍牆，圍牆後亦為桃園農田水利會之大池塘，苟予交付，對原告無任何利益可言，其係以損害他人為主要目的（七十一年臺上字第七三七號判例參照），併予敘明。
（八）、末查，原告之訴訟標的為何？一變再變，莫衷一是，實讓被告無所適從、無法防禦，迭經被告為不同意其變更之表示，併予敘明。
三、證據：提出土地登記謄本及建物登記謄本影本乙份為證。
丙、本院依職權向桃園農田水利會調閱所有坐落桃園縣○○鄉○○段六六八之六地號土地相關資料（含葉坤城辦理加蓋使用桃園大圳二支線及二支六給水路、二支七取入水路工程案之設計圖及全卷）、並勘驗現場。
理 由
一、本件原告起訴時之法定代理人為原告之主任委員甲○○，嗣經改選由敖誨綱擔任主任委員，是敖誨綱依法聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經他造同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第七款分別定有明文。本件原告起訴狀請求判命被告應將座落桃園縣○○鄉○○段第六六七之七地號土地內如後附圖紅色所示面積七四一平方公尺（面積詳待測量）土地上之鐵欄桿圍牆、鐵門及車道拆除後將土地交還原告，繼於本院審理中更正為請求被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段第六六八之六地號土地內如後附圖實測圖⑵所示面積０、００八三公頃，車道及鐵欄杆拆除後將⑴⑵⑶土地共０、０二七七公頃交還原告，惟原告訴之變更，尚不須另行蒐集新訴訟資料，堪認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核之首揭法條，原告訴之變更自屬合法，爰准許之。
三、本件原告主張：原告係經桃園縣政府核准成立之管理委員會，坐落桃園縣○○鄉○○段第六六八之六地號之土地，原為訴外人葉坤城於七十七年十二月間向桃園農田水利會申請承租，嗣於七十九年十一月間，由原告公推房屋興建合夥人之一呂玉麟代表出面向土地所有人桃園農田水利會及葉坤誠申辦受讓該承租權利，以供本合夥人所建社區之公共設施用地，並約定由本社區全體所有人使用。詎被告購買六二五建號呂玉麟所有之房屋後，竟未經文中山莊區分所有權人會議同意，而擅自占有系爭土地，且在其上自行施以鐵欄桿圍牆，加做鐵門阻隔內外，並在圍牆內施設私人車道供為私人通行使用，為此原告依公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，求為命被告將土地上之車道、鐵欄杆拆除後，將系爭土地返還原告之判決。
四、被告則以：原告雖經桃園縣政府報備設立，惟文中山莊社區之建物，係以土地先分割為單獨所有後始分別建築，並無所謂區分所有權人之連棟式建築，從而，原告社區並非公寓大廈，其所成立之社區管理委員會並非依公寓大廈管理條例成立之管理委員會。又被告所有之鐵門、圍牆坐落之系爭土地，並未包括於訴外人葉坤成七十八年間向桃園農田水利會所申請加蓋供通行之內，又呂玉麟切結將移轉供公共使用者，亦未包含系爭土地在內，故原告以系爭土地為全體住戶承租之公共設施用地為由，訴請被告返還系爭土地，即屬無據。又縱被告所有之鐵門、圍牆等地上物占用桃園縣○○鄉○○段六六七─七地號土地，惟訴外人呂玉麟及張豐華均因在上開六六七─七及六六八─六地號土地上舖設水泥預備築圍牆，經台灣桃園地方法院檢察署以竊佔罪嫌偵結起訴，雖經 鈞院刑事庭八十一年四月十三日以其無犯罪故意判決無罪，然仍不能否認其係無權占有，原告所謂呂玉麟向水利會承租云云，亦屬無稽。且被告僅單純受讓訴外人呂玉麟所有不動產（主物及從物），並未受讓呂玉麟之切結，被告並非該項切結之承擔人，自不受該項切結之拘束。況訴外人呂玉麟無權占有系爭土地裝設鐵門、舖草坪及供作汽車通道後，連同其所有建物土地一併轉讓被告占有，原告從未占有系爭土地，原告依呂玉麟之切結及民法第九百六十條規定訴請交付，自為無據等語，資為抗辯。
五、按所謂「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第三條第一款定有明文。一棟建築物如自構造上、使用上或自建築執照設計圖樣，得區分為數所有人所有，即為公寓大廈；惟「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」同法第四十一條亦定有明文，是雖為多數各自獨立使用之建築物，若其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，且為集居地區，縱與同法第三條第一款之規定不符，仍得準用公寓大廈管理條例之規定。本件原告社區之各住戶，其所有之土地及地上房屋均為單獨所有，且均係土地先分割為單獨所有後始分別建築，此有卷附被告之土地登記謄本、建物登記謄本可稽，並非有區分所有權人之公寓大廈，而係多數各自獨立使用之建築物，惟其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，且為集居地區，業經本院勘驗屬實，且原告成立管理委員會亦經桃園縣政府同意備查，此有桃園縣政府八十七年七月一日桃縣府工建寓字第八七○一三四號函可按，揆諸前揭說明，以文中山莊管理委員會為原告，自無當事人不適格可言，合先敘明。
六、本件原告主張系爭土地係訴外人葉坤城於七十七年十二月間向桃園農田水利會申請承租，嗣於七十九年十一月間，由原告公推社區房屋興建合夥人之一呂玉麟代表出面向土地所有人桃園農田水利會及葉坤誠申辦受讓該承租權利，呂玉麟並切結以系爭土地作為合夥人所建社區之公共設施用地，並約定由本社區全體所有人使用。詎被告購買六二五建號呂玉麟所有之房屋後，竟未經文中山莊區分所有權人會議同意，而擅自占有系爭土地，且在其上自行施以鐵欄桿圍牆，加做鐵門阻隔內外，並在圍牆內施設私人車道供為私人通行使用等情，業據提出切結書、七十八年三月七日桃園農田水利會使用同意書、七十九年七月二十四日桃園農田水利會函、系爭土地之土地登記謄本及地籍圖、葉坤城七十七年十二月申請書及大竹工作站七十七年十二月二十一日函等件為證。被告對於系爭土地為其所占有中固不否認，惟辯稱：被告所有之鐵門、圍牆等工作物坐落之桃園縣○○鄉○○段六六八之六地號之土地，並未經原告向桃園農田水利會所申請承租，且呂玉麟切結將移轉供公共使用者，亦未包含系爭土地在內等語置辯。經查：桃園農田水利會並未將系爭土地租予他人管有使用，此有桃園農田水利會八十八年十二月十三日桃農水管字第九八九○號函可按；且查訴外人葉坤城申請加蓋二支線及二支六給水路、二支七取入水路（含桃園縣○○鄉○○段六五○、六五○之一、六五○之三、六五○之四、六六七之七地號土地），固經桃園農田水利會七十七年二月三日桃農水管字第九二三九號函同意在案，嗣訴外人葉坤城復於七十七年十二月申請就上開水路工程，變更追加桃園縣○○鄉○○段六六七之七、六五○之五、六六八之六地號土地，並經該水利會大竹工作站七十七年十二月二十一日竹站發字第三七六號函，認為上開變更追加不影響農田灌排，擬准予所請，惟經桃園農田水利會七十八年三月七日桃農水管字第一五九九號同意書，同意訴外人葉坤城加蓋通行之範圍，僅為桃園縣○○鄉○○段六五○、六五○之一、六五○之三、六五○之四、六五○之五、六六七之七地號等六筆土地，系爭土地不在允許加蓋使用之範圍內，其後訴外人葉坤城將其所申請使用之土地移轉予訴外人呂玉麟使用，雖經桃園農田水利會七十九年十一月十五日以桃農水管字第九二七三號函同意，惟系爭土地並未包括於桃園農田水利會允許原告使用之範圍內，業經本院調閱桃園農田水利會於七十八年間訴外人葉坤城辦理加蓋使用桃園大圳二支線及二支六給水路、二支七取入水路工程案之設計圖及全卷查核無訛，況原告主張訴外呂玉麟切結將獲准使用之土地建設為公共設施用地，並提供社區所有權人使用，惟系爭土地亦未在切結範圍之內。從而，原告主張系爭土地為社區全體區分所有權人承租，供公共設施使用之共有部分，即無可採。
七、綜上所述，原告本於前開事實，依公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，請求被告將坐落桃園縣○○鄉○○段第六六八之六地號土地內如後附圖實測圖⑵所示面積０、００八三公頃，車道及鐵欄杆拆除後將⑴⑵⑶土地共０、０二七七公頃交還原告，洵非有據，應駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 八 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 汪智陽右正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 六 月 八 日~B書 記 官 楊由漢