臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度訴字第六○七號
原 告 華信商業銀行股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 己○○
丁○○乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 徐景星律師複代理人 丙○○
陳國安訴訟代理人 戊○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○應將座落桃園縣中壢市○○路○○○巷○○弄十九衖五八號之房屋遷讓返還與所有權人卓聖銀。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）緣訴外人卓聖銀以其所有座落桃園縣中壢市○○路○○○巷○○弄十九衖五八號之不動產為擔保，於民國八十三年十一月十四日向原告申請新台幣壹佰伍拾萬元之貸款，業經原告於同年十一月二十四日撥款（詳證物一至證物五）。詎料訴外人卓聖銀自民國八十五年八月二十四日起債務履行即陷於遲延，經原告依約主張債務全部到期並向鈞院聲請查封拍賣抵押物在案（鈞院八十六年執字第二四三五號），案經鈞院於民國八十六年九月九日進行第三次公開拍賣拍定，惟因得標人以前述址房屋有被告甲○○占用無法點交為由，請求撤銷拍賣程序，復由鈞院准予撤銷在案（詳證物六）。
（二）按「債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。」此為民法第二百四十二條所明定。經查訴外人卓聖銀以前址之不動產為擔保向原告申請房屋貸款時，即立書切結前址不動產為其自住，無出租、出借等情事（詳證物七），是以不論被告原占有前址房屋之權源為何，訴外人卓聖銀至遲應於向原告提出貨款之申請時取回前址房屋之占有，遑論被告始終無法提出其取得合法占有之證明（詳證物八）！
（三）對於被告抗辯之陳述：⑴被告引民法第九百四十三條、第九百四十四條及民事訴訟法第二百八十一條之規定，主張其合法占有使用系爭標的之權利業經受推定，無庸舉證證明。惟查本案系爭標的乃「已登記」之不動產，按「已登記」之不動產有無前列民法占有態樣推定條文之適用已屬有疑？縱得適用，依民法第七百五十八條及土地法第四十三條之規定，不動產權利之得喪變更既以「登記」為公示方法及生效要件，且不動產登記具有絕對效力，則原告提出系爭標的所有權狀影本及登記簿謄本，即足為推翻被告合法占有推定之反證，同爰引民事訴訟法第二百八十一條之規定，被告就其合法占有之事實自仍負舉證之責！⑵至於訴外人卓聖銀是否涉及詐欺及原告是否徵信不實？與本案全然無關！卓聖
銀向原告申請貸款時，其連帶保證人即為卓遵委（前所有權人），況且被告自始至終從未取得本房屋之所有權。
（四）綜上所述，原告已善盡舉證之責，反觀被告僅空言辯稱其係合法占有，完全提不出任何證據以資佐證，被告無權占有之事實至為明顯！綜合上述，被告就前述址房屋確屬無權占有，復因訴外人卓聖銀怠於行使其權利，致鈞院就前述不動產為拍賣時，因無法點交而一再流標（詳證物九），已損及原告債權擔保物之換價價值，原告債權之保全，爰依法代位訴外人卓聖銀訴請被告遷讓房屋。
三、證據：提出下列證據為證（均影本）：㈠建築改良物及土地所有權狀。㈡他項權利證明書。
㈢貸款申請書。
㈣房屋借款約定書。
㈤撥款傳票。
㈥本院八十六年度執字第二四三五號民事裁定。
㈦擔保物使用現況切結書。
㈧強制執行筆錄。
㈨強制管理命令、特別拍賣聲請狀各一紙。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）按「占有人於佔有物上，行使之權利，推定其適法有此權利。」、「占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者。經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有。」民法第九百四十三條、九百四十四條定有明文。再按，「法律上推定之事實無反證者，毋庸舉證。」民事訴訟法第二百八十一條亦有規定。查前引法文既對占有人於占有物上行使之權利，推定為適法，則本件被告占有使用系爭標的，即應認為合法有據；換言之，被告有權占有即屬無疑。而原告若欲主張被告無權占有，依法應提出反證證明。
（二）暫不論訴外人卓聖銀取得系爭標的物所有權是否無效，以原告所主張，卓聖銀於貸款時切結其自住於系爭房屋、並無任何出借出租之事實，得否作為法律上推定事實之反證？並非無疑：系爭房屋自被告之夫湯鳳亭購買取得後，一直由被告夫妻居住使用，迄無任何變更，卓聖銀從無占有使用過一天，此事實可請鈞長履勘現場並傳四鄰為證。被告於系爭房屋內居住二十年，從不知有任何過戶之事實，訴外人卓聖銀顯然利用被告精神耗弱之時，以偽造文書及使公務員登載不實之方式移轉過戶系爭房屋之所有權，被告從無與卓聖銀有任何移轉系爭房地所有權之合意，就系爭房屋所有權為何移轉至卓聖銀名下，被告除已提起刑事告訴外，就此事實亦請 鈞院詳查。
（三）原告於八十八年五月二十九日庭訊時表明「訴之標的為代位卓聖銀之無權占有所有物返還請求權」，惟被告有權居住，並非無權占有，原告之訴無理由：⑴原告一再以訴外人卓聖銀以系爭不動產為擔保向原告申請貸款時，曾經書立
「擔保物使用現況切結書」，企圖以該切結書條款上「前述不動產為所有權人本人自住，並無任何出借、出租、出典等情事」之記載，作為本件被告無權占有之證據，並因為被告「始終無法提出取得合法占有之證明」，所以認為被告無權占有。惟訴外人卓聖銀為向原告貸款所書立之切結書，是否果為真實，就如同話在人言，並非必然真實，若卓聖銀為圖順利貸得款項而虛偽切結，則責任應該如何？對此原告實早有預料，故於該切結書末尾要求「第一項所述，均為真實，如有不實或違反，立切結書人願對貴行負違約及損害賠償等法律責任」﹔換言之，如有不實，亦係卓聖銀應對原告負責之問題，實無反而以此作為被告無權占有之證明。退步言之，原告對於擔保物之狀況本有徵信之義務，對於系爭擔保物有無人居住使用，何人居住使用，本應派員察訪，且亦極易以此種方式獲得證實，然原告捨而不為，反以不實之切結代之，自廢武功，對因此衍生之問題，自應自己負責。況卓聖銀於八十八年偵字第八九九０號案偵訊時答述：「當初我有帶貸款部主任去看房子，並有說我姐住在那邊。」則可以證明該切結書確屬不實。原告迄今不能提出任何證據證明被告無權占有，其訴自無理由而應依法駁回。
⑵被告就系爭房屋有合法正當之使用權源：
占有人於占有物上行使權利推定適法，於有反證前，本無須提出任何證明自己權利之主張。縱勿論訴外人卓聖銀如何趁被告湯甲○○精神異常之機辦理所有權之過戶移轉，退萬步言，而以被告將系爭房屋出售與卓聖銀之情況論之，然不因出售房屋而變成無權占有。況卓聖銀並未交付任何房屋價款，被告自可以主張同時履行抗辯，而於卓聖銀未交清屋款前以不交屋為對抗。次查，縱有交屋，卓聖銀亦同意由被告居住使用（八十八年偵字第八九九Ｏ號卷二十七頁問：該屋是何人住的從民國七十一年至今？答：是我讓我姐住的），再再可以證明被告並非無權占有。
⑶退萬步言，認對於房屋所有權之移轉一時無法辨明，被告亦非無權占有：
「查系爭房屋本為上訴人所有，此有土地及建物登記簿謄本可稽，被上訴人出賣系爭房屋後迄今繼續居住而未交付房屋，故為兩造所不爭，惟被上訴人依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付房屋，但不因出賣房屋而成為無權占有，況被上訴人尚主張價款未經收清暫不交屋為對抗，則上訴人認被上訴人無權占有，而本於物上請求權訴請被上訴人交付房屋即非有據。」最高法院七十年台上字第一一四號判例要旨足稽。縱認被告與卓聖銀間定有買賣契約，一則被告從未收取任何對價，二則被告從未移轉占有，三則對於被告繼續居住二十年，即訴外人卓聖銀從未於該址居住過一日之事實，有原告自己提出台灣桃園地方法院八十七年六月五日之執行筆錄足證﹔尚有里長陳敏裕證述：我沒見過卓聖銀，他也從未住過這兒，甲○○住在這裡二十年了等證詞可為佐證。
⑷被告因為精神方面之異常，雖未被法院宣告禁治產，但事實上，被告絕無任
何意思表達之能力，而可以有效為任何法律行為，試想被告連子女均無法撫育而需交由育幼院照料，淪落此種悲慘之情狀，又如何可能將系爭房屋賣與他人？且當時為避免有心人士趁機圖利，亦同時將房屋之所有權狀交由育幼院加以保管，則系爭房屋所有權為何會移轉於訴外人卓聖銀之名下，被告實不知情。被告孤兒寡母，又有此精神缺陷而無力謀生，只剩系爭標的可以棲身：而原告與卓聖銀之貸款之問題，原告仍有其他方向可以追償；然如任原告隨意主張，豈非要被告母女流落街頭？是以懇請 鈞院明察，駁回原告之訴。
三、提出下列證據為證：（均影本），並聲請訊問證人陳敏裕。㈠台灣省立桃園療養院診斷證明書。
㈡聯合勤務總司令部留守業務署函、入院報到單、退院報到單各一紙。
㈢國軍第一育幼院保管證明書。
㈣被告設籍戶籍謄本㈤土地登記簿謄本。
㈥台灣桃園地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第八九九○號起訴書。
丙、本院依職權調閱系爭房屋坐落基地於八十年九月十二日由卓聖銀移轉登記所有資料，本院八十八年度訴字第一三五七號刑事卷宗。
理 由
一、原告主張：訴外人卓聖銀以其所有座落桃園縣中壢市○○路○○○巷○○弄十九衖五八號之不動產（下稱系爭房屋）為擔保，於民國八十三年十一月十四日向原告借款壹佰伍拾萬元後，自八十五年八月二十四日起即未依約還款，經原告向鈞院聲請查封拍賣抵押物後，雖於八十六年九月九日第三次公開拍賣拍定，惟因得標人以前述址房屋有被告甲○○占用無法點交為由，請求撤銷拍賣程序，已經本院准予撤銷，系爭房屋已經訴外人卓聖銀於八十年六月十八日買受並於同年九月十二日取得所有權移轉登記，卻遭被告無權占有，訴外人卓聖銀怠於行使請求被告遷讓房屋之權利，原告依法代位所有權人即訴外人卓聖銀行使所有物返還請求權，請求被告遷讓房屋等語。被告則以：系爭房屋係被告之被繼承人即配偶湯鳳亭於六十二年九月二十七日以買賣取得所有權後，一直由被告居住迄今，被告罹患精神疾病，房地所有權狀均由第三人保管，被告不可能也從未將房屋出售第三人，被告並非無權占有。縱認原告所稱系爭房屋於八十年間由訴外人卓聖銀取得所有，被告負有移轉占有之義務，惟被告從未收受買賣價金，也未曾移轉占有予卓聖銀，繼續居住達二十年，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕交屋等語資為抗辯。
二、原告主張：訴外人卓聖銀提供所有之系爭房屋向原告設定抵押借款，因未按期繳納本息，經原告聲請拍賣抵押物，於拍定後因被告占有系爭房屋無法點交經拍定人聲請本院撤銷拍定之事實，業據原告提出土地、建築改良物所有權狀、他項權利證明書、貸款申請書、本院八十六年度執字第二四三五號民事裁定、房屋借款約定書、撥款傳票為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為實在。惟被告辯稱：系爭房地自被告之配偶湯鳳亭於六十年間購入後，湯鳳亭死亡即由被告與被告之女戊○○繼承，從未出售予他人，系爭買賣應係偽造，縱認訴外人卓聖銀確實購得系爭房屋，惟被告從未收到買賣價金，被告並非無權占有等語。
三、本件首應究明者為被告是否為無權占有：查系爭房地於六十二年九月二十七日由被告之配偶湯鳳亭以買賣取得所有權後，湯鳳亭於六十七年九月四日死亡，於七十年一月二十九日由被告與其女戊○○以繼承取得所有權登記，分別於七十一年二月九日、七十三年四月十日申請補發權狀，旋於七十三年五月十四日由訴外人卓聖銀以買賣為原因取得所有權移轉登記，七十六年一月二十二日由卓聖銀贈與卓聖銀之父卓遵委，卓遵委又於八十年六月十八日出售予卓聖銀，卓聖銀於八十年九月十二日取得所有權移轉登記，此有本院依職權調閱之土地登記簿謄本、原告提出之土地、建築改良物所有權狀在卷可稽。可證被告辯稱於七十年一月二十九日因繼承取得系爭房地之所有權，被告為系爭房地之前所有權人等情非虛。系爭房地原告因訴外人卓聖銀未依約償還本息乃聲請拍賣抵押物，本院執行處於八十七年六月五日到場執行，被告佔用系爭房地，並表示系爭房屋係伊配偶湯鳳亭所有，該里里長陳敏裕於同日在場亦稱沒見過卓聖銀，卓聖銀從未居住在系爭房屋。陳敏裕並於八十八年十月五日到庭證稱：伊居住在龍東路四四五巷四三弄十九衖一○四號已經二十二年，住了以後知道五十八號之女士即被告精神異常，她有一個女兒但在幾年前就不知去向，伊未曾見過被告之先生，但知道被告之夫在軍中過世，伊未見過卓聖銀，被告患有中度精神異常有殘障證明，被告應在六十五年九月就已經遷入，被告從未離家，被告有時會到伊家去要飯吃，前任里長曾經幫被告爭取低收入戶補助等語，參以被告之戶籍謄本記載被告於六十五年九月一日遷入系爭房屋，足認被告係自遷入系爭房屋後從未離開，於配偶湯鳳亭去世後更以所有人之地位繼續占有房地，而訴外人卓聖銀於二十餘年來未曾占有系爭房屋，可證系爭房地從未交付訴外人卓聖銀或卓遵委占有使用。系爭房屋本為被告所有，縱認原告主張訴外人卓聖銀因買賣取得系爭房地所有權屬實，惟被告自出賣系爭房屋後迄今繼續居住而未交付房屋，已如前述，被告依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付房屋予訴外人卓聖銀，但不因出賣房屋而成為無權占有，況被告尚主張未曾收受買賣價款對抗，原告復未舉證證明訴外人卓聖銀已經繳清買賣價款，被告占有系爭房屋對訴外人卓聖銀而言並非無權占有，原告既代位其債務人卓聖銀本於物上請求權訴請被告遷讓房屋，即非有據。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判斷結果不生影響，爰不一一贅述。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 林孟宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 三 日~B書 記 官 姜國駒