臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度重訴字第三○○號
原 告 乙○○
甲○○右二人共同訴訟代理人 林良財律師複 代理人 游香瑩被 告 得仁興業有限公司法定代理人 丙○○被 告 丁○○右二人共同訴訟代理人 陳鄭權律師右二人共同複 代理人 陳鼎正律師
廖珠蓉律師右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主 文被告得仁興業有限公司應將坐落桃園縣中壢市○○段第一五○地號土地如附圖所示Ａ部分面積○點三一四三公頃上之地上物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。
被告得仁興業有限公司及丁○○應自民國八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告乙○○新臺幣壹拾柒萬叁仟壹佰陸拾元。
被告得仁興業有限公司及丁○○應自民國八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告甲○○新臺幣貳拾萬伍仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒佰柒拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟叁佰柒拾伍萬陸仟柒佰玖拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告乙○○、甲○○各以新臺幣壹拾柒萬叁仟壹佰陸拾元、貳拾萬伍仟貳佰元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，各以新臺幣伍拾壹萬玖仟肆佰捌拾元、陸拾壹萬伍仟陸佰元分別為原告乙○○、甲○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣被告得仁興業有限公司於八十六年三月二十八日分別向原告乙○○及袁芳浴二人承租坐落桃園縣中壢市○○段第一五○地號內如附圖所示之土地四百八十一坪及土地五百七十坪，除言明每月租金各為新臺幣（下同）五萬七千七百二十元及六萬八千四百元外，並約定租期均為八十六年四月一日起至八十七年九月三十日止，且被告應於租期屆滿後三個月內完成清除地上物並返還前開土地之手續，否則即應付相當於租金五倍之金額予原告，直至搬遷歸還為止，且有另一共同被告丁○○擔任連帶保證人，此有土地租賃契約書二件可稽。
（二）次按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條分別定有明文；又「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物」、「連帶保證債務，其保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任」，亦分別有最高法院七十五年度台上字第八○一號及四六年台上字第三八六號等判例意旨可資參照。茲查，被告得仁興業有限公司於上揭租期屆滿後，並未依約於三個月內將系爭土地遷讓於原告等二人，顯已損及原告二人之權益，實有必要訴請被告得仁興業有限公司於清除系爭土地上地上物後返還土地予原告及全體共有人，並由被告得仁興業有限公司及丁○○依前揭租賃契約第九條之約定，自八十八年一月一日起至返還土地之日起，按月連帶給付相當於租金五倍之賠償金予原告二人。
（三）查本件兩造之租賃契約均載明租期於八十七年九月三十止屆滿，且租期屆滿後甲方即原告絕不同意續租，此詳兩造租賃契約第四條約定即明。租期屆滿後，雙方約定乙方即被告有三個月期間作為廠房搬遷緩衝期，緩衝期間內之租金乙方仍應照付，此業經雙方載明於租賃契約書附註一條款。茲查，本件被告於八十七年九月三十日租期屆滿後，並未取得原告續租之同意，依約被告至遲應於租期屆滿後三個月之緩衝期限內遷廠，惟被告並未依約履行，原告不得已乃於三個月緩衝期（即八十七年十二月三十一）日屆滿後，立即於八十八年一月二十五日訴請被告返還租賃土地。換言之，原告於租期及遷廠緩衝期屆滿後，立即向被告訴請返還土地，並無如被告簽辯狀所稱「租賃期限屆滿後，被告仍於系爭土地使用收益，原告並未為反對之意思表示」之情形。被告辯稱系爭租賃契約已視為不定期限云云，顯然於法無據。
（四）次查，系爭土地雖為原告與袁奕松等人所共有，然原告非不得以自己名義與被告簽訂租賃契約。系爭租賃契約之效力僅存在於原告與被告之間，其效力不因原告有無取得其他共有人同意而生影響。事實上，本件原告確已徵得全部共有人之同意，並已依約將租賃土地交付予被告使用迄今，是被告狀稱「原告未徵得其餘共有人同意依約履行交付租賃物之行為，原告起訴請求返還租賃物及給付違約金即難認為合法」云云，顯有誤會。
（五）原告訴之聲明第一項係依據民法第七百六十七條及第八百二十一條規定請求。按系爭土地係由原告乙○○、甲○○、袁奕松等二十七人所共有，「查租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，最高法院七十五年台上字第八○一號判例見解可資參照。本件原告等自得依民法第八百二十一條規定，為共有人全體之利益，為回復共有物之請求訴請被告得仁興業有限公司返還於原告及全體共有人，不因原告等二人與被告前曾訂立租賃契約而受影響。
（六）訴之聲明第二、三項係依據八十六年三月二十八日浩分別與原告乙○○及甲○○簽訂之租賃契約第九條之約定，被告得仁興業有限公司及丁○○自八十八年一月一日起至返還土地之日止，應按月連帶給付相當於五倍之賠償金於原告等二人。
（七）本件原告合併起訴係合法。按民事訴訟法第五十三條係規定共同訴訟之要件，該條第三款規定：為訴訟標的之權利或義務，係同種類，而本於事實上及法律上同種類之原因者，本件原告等二人係基於同種類之租賃關係訴請被告等二人拆除地上物、返還土地，及相當於租金五倍之賠償金，合於民事訴訟法第五十三條第三款共同訴訟之要件。
（八）綜上所述，顯見原告之請求為有理由。。聲請至現場勘驗，並聲請囑託桃園縣中壢地政事務所測量。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告二人分別以不同之租賃契約主張給付違約金並分別對被告主張所有物返還請求權，不符民事訴訟法第五十三條各款所定得為共同訴訟之要件。
（二）原告雖主張依兩造所定之租約請求返還租賃物及給付違約金，惟查：
１、系爭土地之租賃期限於八十七年九月三十日屆滿後，被告仍於系爭土地為使用收益，原告迄未表示反對之意思，系爭租賃契約之效力依然存續，依民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」而原告竟於八十八年一月二十五日突然起訴主張系爭租賃契約終止而請求返還租賃物，於法即非有據。
２、次查，系爭土地乃原告與袁奕松等二十七人共有，原告乙○○、袁芳浴並未徵得其他共有人之同意即分別以自己名義與被告簽訂系爭二紙租賃契約，查「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」、「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，民法第八百十九條第二項、第八百二十條第一項定有明文。是原告等既未徵得其餘共有人同意依約履行交付租賃物之行為，則其起訴請求返還租賃物及給付違約金即難認合法。
（三）退步言之，縱認原告依租約得請求違約金，其數額亦屬過高，鈞院自得予酌減：
１、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如困果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」此民法第二百五十一條、最高法院十九年上字第一五五四號、五十年台上字第十九號判例均有明文。本件原告與被告得仁興業有限公司於租約第九條約明願付每坪五倍租金為賠償，此違約金條款顯係作為損害賠償之預定，揆諸前揭判例意旨，鈞院自得以原告實際所受損失為標準核減其違約金之請求。
２、次查原告乙○○及甲○○就系爭土地持分僅分別為二十四分之一及一二○分之五，其等未得其餘共有人同意即出租系爭土地，不僅尚未履行依約交付租賃物之義務，且其實際所應得之利益本不至被告每月本應付租金之數額（應按其持分比例計算），是其主張依租賃契約所請求之違約金顯屬過高。
三、證據：未提出任何證據為證。理 由
甲、程序方面：本件原告等二人係基於同種類之租賃關係訴請被告等二人拆除地上物、返還土地，及相當於租金五倍之賠償金，合於民事訴訟法第五十三條第三款共同訴訟之要件，合先敍明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭坐落桃園縣中壢市○○段第一五○地號內如附圖所示Ａ部分之土地，係原告與袁奕松等二十七人所共有，原告乙○○、甲○○分別以個人之名義與被告得仁興業有限公司簽訂二份租賃契約，租賃契約中除載明每月租金各為五萬七千七百二十元及六萬八千四百元外，並約定租賃期間均為八十六年四月一日起至八十七年九月三十日止，租賃期滿甲方即原告絕不續租，且被告應於租期屆滿後三個月內完成清除地上物並返還前開土地之手續，否則即應付相當於租金五倍之金額予原告，直至搬遷歸還為止，且有另一共同被告丁○○擔任該租賃契約之連帶保證人。被告得仁興業有限公司於上揭租期屆滿後，並未依約於三個月內緩衝期，將系爭土地上之地上物拆除，將土地返還於原告等二人，迄今仍在使用中之事實，業據原告提出土地租賃契約書影本二份、土地登記謄本一件為證，被告對該契約之真正亦不爭執，原告之主張堪信為真實。
二、次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第四百五十條第一項及第四百五十五條分別定有明文。
又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦分別為民法第八百二十一條所明定，及有最高法院七十五年度台上字第八○一號判例意旨可資參照。
（一）經查，本件兩造之租賃契約均載明租期於八十七年九月三十日止屆滿，且租期屆滿後甲方即原告絕不同意續租，此詳兩造租賃契約第四條約定即明。按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故本件原告於訂立租賃契約之際，既已於租賃契約中訂明期滿後絕不續租，則顯已發生阻止續約之效力甚明，故被告主張原告於租期屆滿後未為反對之表示，系爭租賃契約之效力依然存續云云，顯有違誤，不足採信。
（二）原告雖以個人之名義與被告簽訂租賃契約，惟原告主張土地共有人已默示同意該契約，又共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有約定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，將共有物之全部或一部出租他人，對他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍為有效。被告租用系爭土地如附圖所示之Ａ部分面積○點三一四三公頃土地，並於其上堆放廢棄物，已經本院於八十八年四月二十七日勘驗屬實，並製有複丈成果圖在卷可稽，是被告辯稱原告未交付租賃物云云，顯不足採信。姑不論，系爭土地之其他共有人是否同意原告之前開出租行為，則原告本於租賃契約之約定，主張前開租賃契約租期已屆滿，兩造之租賃關係已消滅，原告亦為系爭土地之共有人之一，故渠等本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，就共有物之全部，為共有人全體之利益請求被告得仁興業有限公司應將坐落桃園縣中壢市○○段第一五○地號如附圖所示Ａ部分面積○點三一四三公頃土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人，即無不合，應予准許。
三、再按連帶保證債務，其保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任，亦有最高法院四六年台上字第三八六號等判例意旨可資參照。又本件租賃契約中載明，租期屆滿後，雙方約定乙方即被告有三個月期間作為廠房搬遷緩衝期，緩衝期間內之租金乙方仍應照付，此業經雙方載明於租賃契約書附註一條款。又前開租賃契約第九條雙方約定：「契約期滿，乙方（即被告）應拆除地上物交還土地，若有違約，乙方願付每月每坪五倍之租金為賠償，直至搬遷歸還為止，並願放棄先訴抗辯權。」
（一）經查，本件被告租賃於八十七年九月三十日租期屆滿後，並未取得原告續租之同意，依約被告至遲應於租期屆滿後三個月之緩衝期限內（即八十七年十二月三十一日前）遷廠，惟被告迄今均未依約搬遷，即屬違約。則原告依租賃契約第九條規定，請求被告得仁興業有公司給付違約金，即屬有據。
（二）按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項前段定有明文。本件兩造就前開違反租賃物之返還期間之違約金既未明定其性質，依前開規定，應認係屬損害賠償預定性違約金，即以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額，經當事人於損害發生前預先約定者，既經約定有違約金，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金請求債務人支付，反之債務人亦不得證明債權人未受損害或損害額不及違約金額之多，而請求減免賠償。又依民法第二百五十二條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當數額。」，法院審認違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第一九號判例、八十七年台上字第二五六三號判決參照）。準此，本院依目前社會經濟狀況、被告違約遲延搬遷返還之期間及兩造因此事件所可能受到之損害等情形衡之，認前開違約金之金額誠屬過高，應予酌減為按照每月租金（乙○○部分：五萬七千七百二十元、甲○○部分：六萬八千四百元）三倍計算之，較為相當。
（三）從而，原告乙○○請求被告得仁興業有公司及丁○○應自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付十七萬三千一百六十元之違約金；原告甲○○請求被告得仁興業有公司及丁○○應自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付二十萬五千二百元之違約金，洵屬有據，應予准許，逾上開部分之請求，即難謂有據，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴之部分，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 游紅桃右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十 日~B書 記 官 何俞瑩