臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度小上字第四號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 林振光律師被 上訴人 富豪天下社區管理委員會法定代理人 吳嘉月訴訟代理人 趙正明右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十五日本院桃園簡易庭八十八年度桃小字第六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟玖佰壹拾陸元由上訴人負擔。
理 由
一、按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第四百三十六條之二十九第二款定有明文。
二、本件上訴人係對於小額訴訟之第一審判決提起上訴，核其上訴理由狀之陳述略以：（一）、原判決引用公寓大廈管理條例第四十一條之規定，認為本件得準用公寓大廈管理條例之規定，適用法規顯有錯誤：１、按公寓大廈管理條例第四十一條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」，是在此情形下，並非一體適用，僅止於準用，且以「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性」為要件。２、惟就實際狀況而言，上訴人所有之建築物與大廈區之間，對於公共設施並無所謂有整體不可分的關係：①上訴人所居住之房屋為透天厝，為獨立產權，且大樓所有權人之建物權狀內有共同使用部分之記載，而別墅區之所有權狀內則無此記載，故上訴人與大廈區之住戶並非區分所有，無共有物使用、管理之問題。②對於大樓之公共設施並無使用上與管理上不可分之關係，因別墅區有獨立之化糞池、水、電等，且無被上訴人所稱之污水處理系統。③大樓門禁管制，需刷卡才能進入，且別墅與大樓間建有不可跨越之花台，無法進出，故上訴人無法使用大樓中庭及其餘公共設施。④被上訴人請環保人員就中庭之清潔打掃，因上訴人無法使用中庭，與上訴人無關，而就一樓外圍馬路之清潔打掃，上訴人亦經常為之，不能據此要求上訴人負擔管理費，另否認被上訴人有雇用警衛巡邏別墅區之房屋。⑤依上訴人與聯興建設公司所簽契約書第六條第一項規定：「本社區大樓進出口門房及開放空間所保留之地面層，為大樓各住戶持分所有，大樓中庭與後園等各項公共設施亦為大樓各住戶所共有，不屬任何一戶，任何人不得占用。」顯見大樓區之公共設施完全歸屬大樓之區分所有權人所共有。⑥上訴人屋前之柱頭燈雖係使用公共電力，惟該部分對於上訴人並無必要。（二）、原審並未說明上訴人繳付管理費之依據，被上訴人亦未證明其有請求權，原審竟為被上訴人勝訴之判決，顯然違法：１、被上訴人於原審提出鈞院八十五年度桃簡字第六二０號及八十六年度簡上字第一一號判決，認上訴人依買賣契約所附「住戶公約」，買方有繳付管理費之義務，依該住戶公約第十七條規定：「大樓住戶及使用地下車庫之別墅住戶應按時繳納各項管理費，及公共設施使用之水電費，使公共設施得以維持正常堪用狀態。」，住戶公約內對於大樓住戶與別墅住戶，明顯有別，故依該公約之規定，僅大樓住戶及使用地下車庫之別墅住戶，需繳納管理費及公共設施使用之水電費，未使用地下車庫之別墅住戶，並無繳納義務，又關於使用車位者，依使用者付費原則，係繳交車位管理費，與被上訴人請求之一般管理費有別。２、被上訴人依住戶大會第一次會議記錄做為上訴人應負擔八十三年七月至八十五年十二月管理費之依據，惟公寓大廈管理條例當時並未施行，且當時開會人數多少，如何表決，均未見被上訴人說明，開會顯未具備會議形式，且決議內容已違反民法第七百九十九條之規定。３、被上訴人依八十五年十二月二十二日第一次區分所有權人大會會議決議作為上訴人繳納自八十六年元月起管理費之依據，惟上訴人與大樓之住戶既無區分所有權關係，上訴人並無何權利或義務參加該會議，況會議記錄內容提案討論第一點內容，已說明出席人數並不符法定開會人數，如何能通過修改前述住戶公約，又被上訴人並未提出該次會議之簽到簿及出席戶數，亦證該次會議違反正當法律程序。４、公寓大廈之管理及管理費繳納之標準，需依公寓大廈管理條例之規定辦理，始能拘束住戶，區分所有權會議之決議如有違公寓大廈管理條例第三十一條規定之情形，其決議為無效，並非僅得撤銷而已。按民法第七十一條規定：「法律行為違反強制或禁止之規定者，無效；但其規定並不以之為無效者，不在此限。」同法第七十二條規定：「法律行為，不依法定方式者，無效；但法律另有規定者，不在此限」。按公寓大廈管理條例第三十一條明定關於「規約之訂定或變更」需經該條所規定之特別決議，其他另無「並不以之為無效」之補充規定，則不符該條之規定之決議即屬無效，而非僅得撤銷而已，管理委員會需遵守法律之規定，不得為所欲為。又管理委員會向主管機關申請報備，僅屬備案而已，不能使原為無效之決議，變成有效之決議，被上訴人並未提出任何有效可變更原住戶公約之決議，則上訴人依法僅須依前述住戶公約繳納管理費，其餘非法強加之管理費即屬剝奪上訴人憲法上之基本權利。５、原判決內容與事實不符，為違背法令之判決，因本件被上訴人原審起訴請求給付管理費屬給付之訴，給付之訴為原告主張其有私法上請求被告為一定給付之請求權存在，要求法院以判決確定其存在，並同時命被告為給付之訴，原告應就其主張即請求權之存在負舉證之責。被上訴人於原審所呈之訴訟資料並不能確切證明其有請求權存在，詎原判決竟為被上訴人勝訴之判決，則原判決顯然為違背法令之判決。６、上訴人所居住之別墅地區乃獨立之建物，被上訴人對於別墅區之住戶並未提供服務，上訴人當初購屋時曾與建商訂定不動產預定買賣契約書，且該契約書內並附有住戶公約，依該住戶公約別墅區之住戶除繳納車位管理費外，並無須繳納其他管理費，而上訴人對於車位管理費始終未拒絕繳納，被上訴人於原審並無起訴請求之必要。（三）、公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布實施，然本件被上訴人於原審係請求自八十三年七月起之管理費。八十三年七月至八十四年六月二十七日公寓大廈管理條例根本未實施，原判決並不能依該條例之規定命上訴人負擔管理費，而被上訴人亦未提出其請求之法律依據。又被上訴人依據內政部所定公寓大廈及社區安全管理辦法召集會議，然所謂「辦法」僅屬行政命令不能扺觸法律，按憲法第十五條及第二十三條規定僅法律可限制人民之財產權，行政命令則不能限制人民之財產權，原判決有違憲之問題，並有違正當法律程序云云。
三、上訴人主張其所有之房屋與大廈區並無區分所有之關係，原審適用公寓大廈管理條例第四十一條之規定係屬適用法規錯誤，顯無理由。
（一）按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分之建築物及其基地；又按多數各自獨立使用之建築物，其公共設施的使用管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第三條第一款及第四十一條分別定有明文。上訴人抗辯其所居住之房屋為透天厝，為獨立產權，並非區分所有，無共有物使用、管理之問題，且別墅區有獨立之化糞池、水、電等，在構造上與大樓區並未具整體不可分性云云，然上訴人所居住之別墅區外觀上雖屬獨立之建物，惟公寓大廈管理條例之適用，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，參諸立法當時有該條例四十一條之訂定，可見各式住宅組成之社區亦有該條例之適用，是上訴人僅以其建物為獨立建物，並非區分所有建物，逕認無公寓大廈管理條例之適用，尚嫌速斷，而上訴人之別墅建物有無公寓大廈管理條例之適用仍應就具體情形加以判斷。
（二）經查，該社區分為大廈區及別墅區二部分，上訴人之房屋係位於別墅區，為獨立使用之建築物，而社區之公共設施包括中庭、游泳池、兒童遊樂場、社區路燈、社區配電室等，則由社區統籌管理，又地下室停車場與大廈區及別墅區均僅有鋁門相隔，另別墅區入口圍牆上之路燈，係由大樓區之電力支應，此經本院於九十年六月五日履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽，上訴人對於公共設施雖無區分所有權，然其就使用、管理該等公共設施之事宜，與該社區內之其他住戶有整體不可分性，又依上訴人所提出之東京都公司警衛值勤日報表及富豪天下環保人員每週工作預定表上記載之內容，關於別墅區之警衛巡邏安全維護及公共設施之環境清潔均由被上訴人連同大廈區一起作統籌規劃及處置，另依被上訴人於原審所提出之掛號郵件登記簿上記載，可知上訴人與大廈區之掛號郵件係統一收件及登記後，嗣由各信件所有人自行領回，足證別墅區及大廈區之管理亦具有整體性，從而，依公寓大廈管理條例第四十一條之規定，本件應有公寓大廈管理條例之適用，又關於公共設施管理及組織準用規定，並不以對於公共設施具區分所有權為必要，是上訴人抗辯該社區之公共設施完全屬於大廈區之區分所有權人所共有，別墅區之建築物所有權人並無區分所有權之應有部分云云，不足採信。
（三）次查，該社區別墅區坐落於大廈區之周圍，且社區之中庭開放，上訴人得隨時使用，並不影響該社區係一集合式社區住宅，此亦有土地及建物登記謄本可憑，上訴人與該社區之大廈區之區分所有權人既同為社區之成員，除有組織全體區分所有權會議及議決社區規約之權利外，即應同時負遵守社區規約、區分所有權人會議、管理委員會決議等義務，此亦有被上訴人所提該社區配置圖一份、迭次會議記錄等在卷為憑。
（四）綜上所述，上訴人居住之房屋雖位於別墅區，並為一獨立之建物，然因與大廈區之使用、管理及維護具有整體不可分性，係屬公寓大廈管理條例第四十一條所指之集居地區，故別墅區之住戶應有公寓大廈管理條例之適用，應堪認定。
四、上訴人主張原審未敘明被上訴人請求上訴人給付管理費之法律上依據，被上訴人亦未舉證以實其說，原審判決顯然違背法律，亦無理由。
（一）上訴人抗辯：該住戶公約僅限於大廈區住戶及使用地下車庫之別墅區住戶才須繳納管理費，上訴人並未使用地下車庫，故無繳納管理費之義務，且八十二年三月二十一日召開之住戶會議決議內容有違反民法第七百九十九條規定等語。
經查，公寓大廈之起造人於申請建造執照，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。公寓大廈管理條例第四十四條第一、二項定有明文。經查，依上訴人與建商之買賣契約中所附之住戶公約第十七、十八條明訂：買方有繳付管理費之義務及尊重多數人之決議，以達社區和諧自治之目的，有被上訴人所提出之買賣契約書暨住戶公約影本在卷為憑，此種由建商在房屋預售時即將住戶公約列為買賣契約的附件，視為契約的一部分，與契約內文有同等效力。而公寓大廈管理條例第二十三條規定，即本於住戶自治的精神，明文宣示，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。是上訴人既於買賣建物時與建商訂立住戶公約，即應受該公約之拘束，而負有繳交管理費之義務。且該社區於八十二年三月二十一日所召開之住戶大會第一次會議中決議別墅區每戶收費新臺幣（下同）二千一百元，大廈每戶每月收費二千七百元，有被上訴人提出之該次會議內容及出席人員紀錄影本在卷可佐，是該社區之管理費，既經住戶大會決議通過，上訴人即應負繳管理費之義務，至若上訴人對該住戶大會決議之管理費若有所異議，理應循該社區之決議方式及異議程序救濟，如此始符合全體區分所有權人自治自律之精神，又該次會議出席之人員並不限於大廈區之住戶，別墅區之住戶亦有十六戶參與，故該次會議之決議事項自應對大廈區及別墅區之住戶發生效力，另被上訴人陳稱上訴人曾依約繳納管理費至八十三年六月底，於同年七月份則僅繳納一千元等情，為上訴人並不爭執，足見，本件上訴人並非對於住戶會議決議繳納管理費之標準及決議有無成立生效等情事有所爭執，僅係主張其非大樓住戶不用負擔及繳納管理費，至上訴人抗辯住戶大會會議記錄未達法定決議人數，其所作成之繳納管理費決議並不生效力等語，並未見上訴人提出反證推翻被上訴人所提出之前開證據資料，而管理費本質上係屬維護社區生活品質所須支出之費用，不論於公寓大廈管理條例施行前後，大廈區及別墅區之住戶均應按住戶大會決議繳交其應負擔之管理費用，是公寓大廈管理條例雖無溯及既往之規定，然並非可認為上訴人無須支付該條例公布施行前之管理費用。
（二）按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定及變更事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款固定有明文，又同條例第二十九條第一項亦規定，區分所有權人會議之決議，除依本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及區分所有權人比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。本件上訴人抗辯：於八十五年十二月二十二日所召開之第一次區分所有權人大會之決議有違公寓大廈管理條例第三十一條、民法第七十一條及第七十二條規定，依法該決議應歸於無效，被上訴人不得依上開會議決議內容向上訴人請求自八十六年一月起至八十七年十月止之管理費云云。經查，被上訴人主張於八十五年十二月二十二日所召開之第一次區分所有權人大會經過應出席人數過半數出席，於該次會議中經出席人數過半數決議通過修訂社區住戶規約及將管理費之收繳標準改為每月一千五百元等情，並提出該次會議內容及出席人員記錄影本為憑，為上訴人所不爭執，是該次會議關於管理費調整部分已符合上開條例第二十九條第一項之規定，依法對大廈區及別墅區之住戶已發生效力，各住戶即應依調整後之標準繳納管理費用，至社區住戶規約部分雖有違上開條例第三十一條規定，然並不影響管理費收繳標準之調整，是上訴人抗辯被上訴人依據社區住戶規約向其請求管理費並無理由一節，容有誤會，難以採信。
（三）綜上所述，被上訴人依據八十二年三月二十一日住戶大會及八十五年十二月二十二日之第一次區分所有權人大會之決議事項，向上訴人請求自八十三年七月起至八十七年十月止之管理費合計九萬四千九百元及法定遲延利息，於法有據。
五、上訴人抗辯被上訴人依公寓大廈及社區安全管理辦法向其請求自八十三年七月起至八十七年十月止之管理費有違憲法第十五條、二十三條及正當法律程序一節，顯無理由。
憲法第十五條固規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」，惟此係指國家對人民而言，是能否適用於私法領域，已非無疑；又人民之財產權並非一種絕對之權利，於一定條件下仍受法律之拘束，此觀諸憲法第二十三條之規定自明；再者，憲法之規定於私法領域中不能發生直接效力，縱前揭憲法規定與私法領域有關，上訴人亦不能直接援以主張公寓大廈及社區安全管理辦法因牴觸憲法而無效，而應於私法領域中探究被上訴人之請求有無妥適之依據及有無抵觸法律上強制或禁止之規定，本件被上訴人係依上開住戶會議及第一次區分所有權人大會之決議事項請求上訴人給付管理費，與公寓大廈管理條例之規定並無不符，已如前述，基於私法自治及使用者付費之原則，上訴人既為被上訴人所屬社區之一員，其對於該社區為全體住戶使用、管理所支出之費用即有負擔之義務，上訴人復未舉證證明公寓大廈及社區安全管理辦法有何其他違背法令或憲法之情事，是上訴人抗辯公寓大廈及社區安全管理辦法係屬行政命令，已抵觸公寓大管理條例及憲法規定僅法律可限制人民之財產權，被上訴人所為並有違反正當法律程序云云，並不足採。
六、綜上所述，原審判決理由應屬合法適當，上訴人之上訴理由難認為正當，爰不經言詞辯論，逕予駁回其上訴。
七、依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項準用第四百三十六條之十九第一項規定確定本件訴訟費用額（後附計算書）如主文第二項所示金額。
八、依民事訴訟法第四百三十六條之二十九第二款、第四百三十六條之三十二第一項、第二項、第四百三十六條之十九第一項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 郭琇玲~B 法官 陳清怡~B 法官 林哲賢右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日~B法院書記官 陳淑芬~F0~T40┌─────────────────────────────────────┐│附 計 算 書 │├───────────┬─────────────┬───────────┤│項 目│金 額（新台幣：元） │備 註│├───────────┼─────────────┼───────────┤│一、第二審裁判費 │1,202 │ │├───────────┼─────────────┼───────────┤│二、第二審差旅費用 │1,000 │ │├───────────┼─────────────┼───────────┤│三、第二審送達郵票 │714 │ │├───────────┼─────────────┼───────────┤│合 計│2,916 │ │└───────────┴─────────────┴───────────┘