臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一二七號
上 訴 人 盟連建設有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳忠輝律師被 上訴人 勵人電子股
?法定代理人 乙○○訴訟代理人 林文淵律師複 代理人 林禎祺右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月三日本院桃園簡易庭八十八年度桃簡字第一三０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭廠房辦公區之拆除與被上訴人是否遷離無關。
⑴上訴人為拓寬道路拆除之辦公室與工廠區有所區隔，有兩造八十六年九
月間之房地買賣契約及八十七年一月間之房屋租約之附圖可稽。被上訴人承租之廠房範圍小於買賣範圍，廠房左側之辦公區並不在承租範圍，是上訴人拆除辦公室區與被上訴人是否遷離廠房無關，原判決以徐財發雇工將辦公室與廠區切割，被上訴人應已遷離廠房並未占有，實有誤認。
⑵電力設施、高壓設備、動力管線係在廠房之內，且係被上訴人所僱拆除
工人徐人岱所拆除，此由徐人岱在原審證稱他是負責拆除之工人，他去拆除內部之生產線，拆除內部隔間之窗戶，他六月十四日到現場仍是完整的。雖然徐人岱否認拆除電力設備，唯工廠之高壓電力設備是在工廠內部，是徐人岱拆除的，徐財發於徐人岱破壞廠房、隔間、電話線、天花板、鋁窗時，曾請警員前來處理。又被上訴人僱工拆除上訴人廠房後，上訴人與之理論求償，雙方均有就損壞部分各自請人估價，進行賠償協議，亦可證明被上訴人僱工破壞高壓電力系統等之事實，原判決認係徐財發僱用怪手拆除辦公室，致電力設施等散落四處，廠房形成無門戶狀態，其認定事實有誤。
⑶徐人岱於原審且證稱六月十幾日後他天天都在那裏，徐人岱天天在工廠
拆除，並且目睹徐財發於六月二十一日切割辦公室，則當時被上訴人如果已搬離，當無繼續留徐人岱在工廠拆除的道理，原判決認被上訴人已遷離未占有廠房，是有錯誤。
㈡被上訴人應將廠房包括水電、門窗及裝潢等設施維持原狀點交予上訴人。
⑴兩造八十六年九月間所訂買賣契約第九條第一款約定「房屋依簽約時現
況包括水電、門窗及裝潢等設施，賣方於交屋時應維持原狀點交」，依據雙方買賣契約約定，被上訴人有點交廠房予上訴人之義務。⑵被上訴人於將房屋出賣予上訴人後，於八十七年一月向上訴人承租工廠
區，實際繼續占有所承租之廠區，該廠區並未見現實點交予上訴人，上訴人係以占有改定方式仍為該廠區之直接占有人，依前述買賣契約之約定，其點交該廠區予上訴人之義務，於租賃關係消滅後仍未消滅，被上訴人仍應將之點交予上訴人。被上訴人僱工破壞該廠區，並廢止水電，一走了之，並未履行買賣契約上點交之義務，原判決認上訴人主張被上訴人應點交房屋始完成返還義務一節於法無據，尚非有當。
㈢被上訴人僱工拆除廠房一走了之，不能認已返還租賃物。
⑴上訴人於破壞廠房後一走了之，並未將廠房交由上訴人占有，不能視為已經返還租賃物。
⑵被上訴人應先履行租賃契約上交還廠房之義務，依兩造租賃契約第五
條約定，上訴人於被上訴人遷空交還後，才應退還押租金，被上訴人未返還前，上訴人得拒返還押租金。
⑶被上訴人未將租賃物返還予上訴人，致上訴人不能使用或另租他人，
故被上訴人應賠償相當於租金之損害，上訴人得以該損害，於四十五萬元抵銷之。
四、證據：援用原之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人並無毀損系爭工廠，上訴人所稱毀損系爭工廠之情事，誠非被上訴人所為，亦非被上訴人之責任。
⑴被上訴人雖經上訴人同意得使用系爭房地至八十八年六月二十日，惟被上
訴人於八十八年六月十四日已將被上訴人於是日搬遷之情通知上訴人，並請上訴人派人前來點交系爭房地，業據證人陳鈺鈞於原審到庭陳述「我有代老闆（即勵人公司之負人）通知被告公司呂先生」屬實。
⑵繼查，八十八年六月二十日許上訴人公司實際經營者徐財發即僱用鐵工前
來系爭房地，並按徐財發之指示，鐵工先行將辦公室與工廠間作切割，再於翌日（即六月二十一日）由徐財發僱用怪手機器將已切割之辦公室拆除為平地，致電力設施、壓設施、動力管線等散落四處，而廠房形成無門狀態，且據據在場之證人徐人岱及每日上班均須經過系爭房地之證人蘇益豐於原審供陳無訛，亦足證被上訴人應已遷離系爭房地並未占有，否則上訴人何得以動工拆除系爭房地。
⑶上訴人於將系爭房地之辦公室拆除，致整個廠房形成無門戶狀態後，將系
爭房地棄之不顧，直至八十八年九月間才設置鐵門圍住，有被上訴人於八十年七月間拍攝之照片及被上訴人於十一月十五日拍攝之照片可以為證。
⑷據上，上訴人經被上訴人於八十八年六月十四日通知搬遷而不派人前來辦
理點交，之後再空言被上訴人未將系爭廠房點交給上訴人，誠無理由；並上訴人於八十八年六月二十日已現實取得完整之系爭房地，誠非上訴人所稱被上訴人無點交爭房地予上訴人，所可比擬；再上訴人將辦公室拆除，致廠房失去門戶致生損害，誠為可歸責於上訴人自己之事由所致，應由上訴人自己負責。
⑸續上訴人以蘇益豐曾與伊談賠償金等情，而稱毀損為被上訴人所為，並無
理由，蓋徐財發所經營之日大興公司向被上訴人買受組裝電腦之貨款二百多萬元至今分文未付，被上訴人為儘速取得貨款，迫於無奈始與上訴人進行協商，因此進行之估價，上訴人據此指稱被上訴人承認毀損系爭房地之情，誠有誤解。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於八十六年九月十一日簽訂買賣契約，將桃園縣○○鄉○○街○○○號房地（以下簡稱系爭房地）出售予上訴人後，由被上訴人再向上訴人承租系爭房地，約定押租金為新台幣（下同）一百三十五萬元，租賃期限為一年（即自八十七年一月十日起至八十八年一月十日止），租金每月為三十六萬元（含百分之五營業稅），於八十八年一月十日租期屆滿後，雙方另行口頭約定，上訴人再將系爭房地，自八十八年一月十日起出租予被上訴人使用，未定租期，租金每月為四十五萬元，後上訴人因須收回系爭房地改建，雙方同意租期至八十八年六月十日，六月十一日至二十日為給予被上訴人之搬遷期不計租金，未料，被上訴人如期於八十八年六月二十日搬遷並將系爭房地交還，上訴人竟拒將前開押租金一百三十五萬元扣減八十八年四月十日及五月十日被上訴人應給付之租金九十萬元後之金額四十五萬元返還。爰請求上訴人返還押租金四十五萬元等語；上訴人則以：系爭房地租賃期限屆滿，上訴人請求被上訴人遷離，惟被上訴人以尚未覓得他處廠房延未搬遷，始允以每月補償上訴人四十五萬元，以便其找到他處廠房後搬遷。然至六月中旬被上訴人遷離系爭房地時，竟將系爭房地大肆毀壞劫掠，拆毀高壓電力系統，牆壁門窗，衛浴等後一走了之，並未將系爭房地原狀點交返還上訴人，造成上訴人無法使用之損害迄今已逾四個月，以每月損害四十五萬元計，已超過百萬元以上。因而於被上訴人賠償損害及將系爭房地原狀點交返還予上訴人前，拒絕返還四十五萬元押租金云云，資為抗辯。
二、本件被上訴人起訴主張被上訴人於八十六年九月十一日將系爭房地出賣予上訴人，嗣於八十七年一月十日向上訴人承租系爭房地，約定租期至八十八年一月十日止，惟屆滿時，被上訴人再行同意上訴人承租至八十八年六月十日，並酌給上訴人十日之搬遷期之事實，業據被上訴人提出買賣契約書、發票等為證，且為上訴人所不爭，應堪信被上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人辯稱，被上訴人迄今並未將系爭房地依買賣契約之約定點交返還予被上訴人，故無權請求返還押租金云云，是本件所應審究者厥為，兩造間之租賃期間屆滿時，被上訴人是否應依買賣契約約定履行將系爭房地點交予上訴人之義務？被上訴人是否已履行返還系爭房地之租賃契約義務？
三、按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第七百六十一條第二項定有明文，此即所謂之占有改定。本件上訴人既係以「占有改定」之方式，向上訴人買受系爭房地後，再將系爭房地出租予原出賣人即被上訴人，則依民法第九百四十六條第二項準用前開法條之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房地移轉占有之日期（最高法院四十八年台上字第六一一號判例可資參照）。是本件兩造間八十六年九月十一日簽訂之買賣契約，約定被上訴人點交之義務，實已於八十七年一月十日兩造成立租賃契約時即履行完畢，從而，上訴人抗辯，依前述買賣契約之約定，被上訴人點交系爭房地予上訴人之義務，於租賃關係消滅後仍未消滅，被上訴人仍應依買賣契約約定將系爭房地包括水電、門窗及裝潢等設施維持原狀點交予上訴人，核屬於法無據。
四、次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文。經查，本件被上訴人於八十八年六月十四日，即通知上訴人返還系爭承租房地，有證人陳鈺鈞於原審證述『我有代老闆（即勵人公司之負責人）通知被告公司呂先生』屬實。核與證人呂慶長於原審所述『我們十四日遷走時，只搬我們公司的產品至新工廠。』乙節相符，復與上訴人陳稱『對方拆一拆就走掉了，根本沒有點交。』（見原審八十九年度三月一日言詞辯論筆錄）等情無所出入。而系爭房地於八十八年六月二十日即遭上訴人公司實際經營者徐財發雇用鐵工將辦公室與工廠間作切割，並於翌日（即六月二十一日）雇用怪手機器將已切割之辦公室拆除為平地，致現場已成電力設施、高壓設施、動力管線等散落四處，且無門戶之狀態，為上訴人所是認，復據在場之證人徐人岱，及每日上班均須經過系爭房地之證人蘇益豐於原審證述屬實（見原審八十八年十二月二十二日言詞辯論筆錄）。若上訴人所言被上訴人尚未遷離系爭房地屬實，則上訴人如何能進入仍在被上訴人使用中之系爭房地，甚且僱工進入切割系爭房地與辦公室？依一般經驗，被上訴人此時應已騰空返還所承租之系爭房地，上訴人所辯被上訴人迄未返還乙節，實難採信。
五、末按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，茲租賃關係既已消滅，被上訴人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求上訴人返還剩餘押租金四十五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（八十八年十月一日）起加計法定遲延利息，自為法之所許。至上訴人另辯稱，被上訴人破壞系爭房地，拆毀高壓電力系統，牆壁門窗，衛浴等云云，然此部分之不論結果是否可歸責於被上訴人（本院八十八年度訴字第一三０二號另案審理中），上訴人既已將該損害賠償債權讓與第三人，自不得再據以對被上訴人主張之。從而，原審法院本於同上理由，認為被上訴人之主張為可採，其訴請上訴人返還四十五萬元及目民國八十八年十月一日起至清償日止息按年息百分之五計算之法定遲延利息為有理由，而為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、兩造其餘主張及所提證據，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 七 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳添喜~B法 官 黃漢權~B法 官 林淑鳳右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 八十九 年 十一 月 七 日~B法院書記官 楊文雄