臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○一號
原 告 戊○○訴訟代理人 張清浩被 告 丙○○
甲○○乙○○丁○○右四人共同訴訟代理人 邱秀珠右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹拾玖萬零肆佰柒拾伍元及自民國八十九年一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸萬肆仟元為被告供擔保後得假執行，被告於假執行程序實施前以新台幣壹拾玖萬零肆佰柒拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
（一）先位聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）四百七十七萬九千四百元，其中三十萬元自民國七十四年十月二十六日起，其餘四百四十七萬九千四百元自本訴狀送達翌日起，皆至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）備位聲明：被告應連帶給付原告四百七十七萬九千四百元，其中三十萬元自七十四年十月二十六日起，其餘四百四十七萬九千四百元自本訴狀送達翌日起，皆至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（三）陳述：原告於七十四年六月五日向被告等繼承人林清富買受重測前為桃園縣龍潭鄉九座寮四七七之一地號之土地（重測後為湖底段六十三地號）內面積二百零五坪之土地使用權，而原出賣人林清富業於八十三年八月二十日死亡，遺有繼承人即被告等四人。系爭土地之所有權人即祭祀公業鍾朝香於八十三年間竟向法院訴請原告拆屋還地，至原告遭受無可繼續使用系爭土地之損害，原告與被告之繼承人林清富於買賣系爭不動產時即已約明：出賣係使用永久權利，且於不動產買賣契約書第五條亦約定被告之繼承人林清富保證買賣標的物無來歷不明，且負責理清一切糾葛，因此，被告之繼承人林清富本應擔保第三人對系爭土地不得主張任何權利，且應擔保其權利確係存在。惟原告日後仍遭第三人即上開祭祀公業鍾朝香否認就系爭土地有使用權存在，而不得不拆屋還地。是原告自得依民法第三百五十三條準用同法第二百二十六條第一項規定請求賠償。系爭土地使用權之市價，原告暫先以四百萬元請求，又原告於向林清富買受土地後，即出資委託其興建房屋，嗣後因遭第三人指摘為無權占有，遂不得不拆除其中五百九十二平方公尺面積之房屋，該部分拆除之房屋亦係因被告之繼承人林清富違反權利瑕疵擔保責任所造成之損害，該部分房屋之損害，原告請求四十七萬九千四百元。另原告以本起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示，被告等應依民法第二百五十九條第二款，償還原告所給付之價金三十萬元及自受領時之利息，由於前開價金尾款係以到期日為七十四年十月二十五日之支票支付，故原告請求自前開到期日翌日起算之利息。又如認系爭契約因自始給付不能而無效，則被告之繼承人於交易時既以明知系爭土地為農地內一部份之土地，卻仍與原告簽約，則其顯有知該買賣農地內一部土地之法律行為為無效之情事，為此被告等依民法第一百十三條之規定，仍應負回復原狀與損害賠償之責任。就回復原狀之部分為原告給付之買賣價金三十萬元及自七十四年十月二十六日至清償日止之利息，而就損害賠償則範圍則包括被告因契約無效，因而受到無法永久使用系爭土地之損害暫以四百萬元計算，及信契約為有效，而興建房屋所支出之金錢四十七萬九千四百元等損害，及法定遲延利息。
（四）證據：提出不動產買賣契約書影本一份及土地登記謄本一份、判決書影本二份、戶籍謄本一份、不動產讓渡契約書影本一份。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
一、本件買賣契約書載明買賣標的為面積長一三八台尺、寬五三台尺之特定位置土地之農地一部使用權。按農地一部所有權之買賣因發生農地細分之法律效果而無效，而農地一部使用權之買賣亦同樣發生農地細分之效果，且依舉重以明輕原則，土地使用權之買賣並無比土地所有權之買賣更受保障之理，故本件部分農地使用權之買賣自亦同屬無效。農地分管乃暫時性地將農地分配由各共有人使用，如係定期分管，則期限屆至即失效力，如係不定期或未約定期限之分管契約，分管當事人得隨時終止分管契約。是分管契約不會造成農地之細分，分管契約當事人亦知對所使用之分管土地並無永久使用權，亦不會擅自將分管之土地出售。原告以分管暫時性之使用分配，類比本案之永久使用權，尚有未合。按法律並無使用權之規定，民法第七百六十五條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉」，該使用、收益、處分只是所有權之權能，故條文上未列其為使用權。使用之權能應不能單獨作為權利出售，蓋使用權能應係附著於所有權、承租權、使用借貸等物權或債權上之權利，不能單獨以之為權利作為買賣之標的，故以使用權能作為買賣標的，契約應屬無效，尤其，如以農地部分之所有權作為買賣標的，契約無效，以位階更低之農地部分之使用權能作為買賣標的，契約更應屬無效。從而，原告以契約有效為前提，主張被告違反權利瑕疵擔保義務及主張被告給付不能，並解除契約，請求加息返還價款及損害賠償，均有未合。
二、縱鈞院認本件土地使用權之買賣契約有效，被告亦無給付不能及應負瑕疵擔保責任之問題。系爭不動產買賣契約書批明事項已載明：「該土地係祭祀公業鍾朝香之名義未辦理繼承所以甲方不能要求乙方辦理過戶之事。出賣係使用永久權力。」是林清富已告知土地所有權人為何人，且已明言本件土地無法辦理過戶，林清富並將其與前手間之買賣契約書交付予原告，則買受人已足據以判斷其依約所取得者是否得永久對抗第三人。原告於買受時既已知所有權人非林清富及林清富使用土地之來源，對於風險自不能謂未經評估，亦不能謂不知權利之瑕疵，是依上開規定，原告自不得主張被告應負權利瑕疵擔保責任。原告又以其與林清富於系爭契約書第五條約定如有「其他一切糾葛」，林清富應負責理清，此屬加重責任之特約云云。然依其文義，該「其他一切糾葛」應係指與設定抵押等他項權利相當之糾葛，由林清富負責理清，且係指交付前必須理清之意，而原告已接受點交土地十餘年，自已承認該土地並無任何糾葛，本件之糾紛，依雙方之真意，並非屬該條所謂之糾葛，而係批明事項約定之解釋及認定問題。
三、如認契約有效，就給付不能部分之爭執：原告以三十萬元購買二百零三坪土地之使用權，至八十六年拆屋還地予祭祀公業鍾朝香派下，已使用十二年以上。林清富已交付土地予原告供使用，且已發生原告使用土地逾十二年之事實，是否尚能謂林清富給付不能，實有疑義。林清富交付土地，且原告使用土地逾相當期間，即應認林清富已履行契約，並非給付不能，否則如何說明原告使用十二年之事實？
四、原告主張如認契約無效，追加主張依民法第一百十三條無效行為回復原狀及損害賠償請求權，為備位請求。回復原狀及損害賠償二者應只得擇一行使。被告回復原狀之義務為返還三十萬元及自七十四年六月五日起至清償日止之法定利息。被告已抗辯原告之利息請求權自即八十九年一月十三日起訴前逾五年部分均罹於時效消滅，是被告之義務應為返還三十萬元及自八十四年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。而原告回復原狀之義務則為應於七十四年六月五日將土地交還被告使用，原告應交還而未交還，自受有相當於租金之不當得利。查原告於八十六年拆屋前已使用土地逾十二年，被告不確知原告何時拆屋，茲暫以八十四年至八十六年約二年半間被告獲取相當於租金之不當得利十八萬四千五百二十五元作為抵銷之金額，被告頂多僅須給付原告十九萬零四百七十五元及自起訴日即八十九年一月十三日起至清償日止之利息。
五、被告否認原告所謂其支付至少四十七萬九千四百元興建房屋。又按在土地上建屋使用，乃使用土地之方式之一，而此使用方式所得之利益，乃取得該土地合法權源後方能享有，從而，在土地上建屋或為其他之使用，乃該土地使用權能之買賣契約獲得合法履行後所得之利益，性質上乃屬履行利益，必須以本件買賣契約有效為前提，本件買賣契約既屬無效，原告自不得請求所建房屋被拆及不能繼續使用土地之履行利益之賠償。退萬萬步言，縱認原告前項主張合法，原告明知所買受之使用權有瑕疵，仍在其上建屋，其後果遭拆除，亦有過失相抵法則之適用，被告毋庸再為賠償。
理 由
一、原告主張於七十四年六月五日向被告等之被繼承人林清富買受重測前為桃園縣○○鄉○○○段四七七之一地號土地︵重測後為湖底段六十三地號︶內面積二百零三坪之土地使用權︵原告於起訴狀誤載面積為二百零五坪︶之事實，業據其提出契約書及土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告先位主張系爭土地使用權買賣契約有效云云，惟被告辯稱本件土地使用權買賣契約應係無效。按系爭土地乃農地，本件七十四年訂立買賣契約書當時有效之農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有。」故農地如非整筆出售，而係部分出售，則依該條及民法第二四六條第一項前段之規定即屬無效，此有最高法院六十四年台上字第三三一號判例之見解可資參照。按前開規定之立法目的在禁止農地細分，故只要使農地在使用上發生細分效果之契約，均因違反該規定而無效。經查，本件買賣契約書載明買賣標的為面積長一三八台尺、寬五三台尺之特定位置土地之農地一部使用權，此有系爭買賣契約書一份在卷可稽。再按，農地一部所有權之買賣因發生農地細分之法律效果而無效，而農地一部使用權之買賣亦同樣發生農地細分之效果，且依舉重以明輕原則，土地使用權之買賣並無比土地所有權之買賣更受保障之理，故本件部分農地使用權之買賣自亦同屬無效。繼查，原告以實務上未認定農地分管契約無效，分管將使使用權細分，然亦不會造成所有權細分，故本件出售土地永久使用權，應屬有效云云。惟查：農地分管乃暫時性地將農地分配由各共有人使用，如係定期分管，則期限屆至即失效力，如係不定期或未約定期限之分管契約，分管當事人得隨時終止分管契約，是分管契約不會造成農地之細分。原告以分管暫時性之使用分配，類比本案之永久使用權，尚有未合。從而，原告以契約有效為先位請求，主張被告違反權利瑕疵擔保義務及主張被告應負給付不能之責，並解除契約，請求加息返還價款及損害賠償，均有未合。
二、原告主張如認系爭契約無效，追加主張依民法第一百十三條之規定請求被告回復原狀及行使損害賠償請求權為備位請求。按請求之基礎事實同一者，原告得追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文，爰准原告之追加，合先敘明。按民法第一百十三條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」；參酌同法第二百十三條第一項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息」，是損害賠償方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故損害發生之後，如有回復原狀之可能，受害人請求加害人賠償，應先請求為原狀之回復，倘非法律另有規定或契約另有訂定，不得逕行請求金錢賠償（最高法院六十年度台上字第三０五一號判例參照）。從而，民法第一百十三條應以行使回復原狀請求權為原則，如回復原狀不能時，方得請求損害賠償。查系爭契約於訂約時即有無效之原因，且為訂約兩造所明知，應認有民法第一百十三條之適用。復查，原告主張被告回復原狀之義務為返還三十萬元及自七十四年六月五日起至清償日止之法定利息。被告抗辯原告之利息請求權自即八十九年一月十三日起訴前逾五年部分均罹於時效消滅，是被告之義務應為返還三十萬元及自八十四年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。而查，原告回復原狀之義務為應於七十四年六月五日將土地交還被告使用，原告應交還而未交還，而受有相當於租金之不當得利。查原告於八十六年拆屋前已使用土地逾十二年，被告以八十四年至八十六年約二年半間原告獲取相當於租金之不當得利十八萬四千五百二十五元作為抵銷之金額，此為原告所不爭執，則抵銷後被告須給付原告十九萬零四百七十五元及自起訴日起即八十九年一月十三日起至清償日止之利息。
三、末查，原告主張因契約無效，致遭土地所有權人訴請拆屋還地，因而受到無法永久使用系爭二百零三坪土地之損害，以及因信賴林清富確能移轉系爭土地之永久使用權而興建房屋支付金錢，嗣依另案判決書而自動拆除建物，受有信賴利益之損害，均得要求賠償云云。惟按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效之他方當事人，負損害賠償責任，民法第二百四十七條第一項定有明文，本件原告於訂約當時已明知系爭契約有法律上無效之原因，從而，原告主張被告應賠償其信賴契約為有效所受之損失顯與法不合，無從准許，應予駁回。原告勝訴部分經其聲明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當供擔保金額後准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條之規定，判決如
主文。中 華 民 國 八 十 九 年 六 月 二 十 六 日
台灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 邱育佩