臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一六六八號
原 告 長龍房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○被 告 亞陶通訊科技股份有限公司法定代理人 陳金龍右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣四百九十五萬元，及自起訴狀繕本之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；（二）原告願供擔保請准宣告假執行；（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）查被告公司籌備成立之初，即委派該公司員工楊金祥到原告公司，表示要購買廠房及土地，為此原告曾提供並帶領被告公司員工勘查如下三家廠房，（一）坐落龍潭聖亭路春源鋼鐵廠對面土地之一家廠房，（二）位於平鎮市○○路旁一家原做為紡織廠用之廠房以及（三）第三人致福股份有限公司所有坐落桃園縣中壢市中○○○區○○○路○號廠房及其基地（以下簡稱：本件標的物），就本件標的物，原告曾於民國（下同）八十九年三月十七日帶領被告員工楊金祥察看標的物現場，楊金祥說要回報公司。數日後，被告公司來電要求再次察看，因此原告又於八十九年三月二十五日帶領被告公司之總經理甲○○、副總經理蔡鐘祥及處長楊金祥等前往現場勘查標的物，甲○○等表示：對於地點、設施可以參考，要回去討論等語。此外原告並提供本件標的物基地之地籍圖及建物圖供甲○○參考。嗣於八十九年七月十四日被告與賣方即致福股份有限公司簽約成立買賣，並於同年八月二日完成所有權移轉登記。
（二）被告與第三人致福股份有限公司間就本件標的物之買賣，係原告居間完成，原告曾帶領勘查現場、提供資料，並與被告口頭約定仲介服務費為成交總價之百分之三，查本件標的物成交總價為新台幣（下同）一億六千五百萬元，故本件仲介服務費為四百九十五萬元。本件標的物買賣成交後，原告多次催請被告給付仲介費，惟被告推託不理，原告因此委由律師代函通知被告於八十九年九月十六日以前出面處理，企求雙方能得圓滿之解決。但被告之回覆，全然否認原告之居間功勞，拒絕給付仲介費用。為此，提起本件訴訟，請判決如訴之聲明。
三、對於被告答辯之陳述：
（一）被告公司成立前係屬於籌備處之型態，其所從事之交易行為，在公司正式成立後，公司必須承擔公司成立前之權利義務。被告雖主張其發起人會議係在八十九年六月才開始，但公司在發起人會議前之行為並非無效，籌備處所從事之交易行為，在公司成立後，應由公司承擔該權利義務，方為合理。
（二）訴外人楊金祥、蔡鐘祥及甲○○等人並無設立公司之原意，要設立一家高科技公司，需先籌措資金，再依資金數量，選定廠房、設備及員工，本件楊金祥等人未籌措足夠資金，怎可能急於八十九年六月底前找到廠房？楊金祥等三人雖稱要成立公司，但未提出任何創立公司之證明，故不足採。再查，楊金祥曾說：其係幫公司找廠房，很急，必須在八十九年六月底以前找好等語，而被告公司係於八十九年六月十五日召開發起人會議選任董事及監察人，其中甲○○被選為董事，蔡鐘祥則是該次會議之記錄人，楊金祥等三人又均於被告公司成立後擔任該公司之重要職務，其等三人代表被告公司找尋廠房，是合理的。故原告公司居間介紹本件標的物與被告之事實，應可認定。而在原告為被告找到廠房後，被告百般推託，其目的無非為拒付居間報酬。
（三）本件原告居間介紹廠房與被告，已臻明確，被告亦與廠房所有人簽約完成買賣，原告已盡居間人之責任，被告自應給付報酬。被告亦承諾給付，只是爭執費用過高而已。惟就本件居間報酬，原告職員彭雪美在帶領楊金祥察看本件標的物前，已經告知服務費為百分之三，楊金祥亦證稱：在看本件致福廠房時，並沒有講到如何收仲介費，但在之前看其他廠房時有講到，理論上要收百分之三，但本件金額很大，所以要再協商等語。依照桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會八十九年五月二十六日（89）桃縣房仲商字第００九號函說明二、（一）有關不動產經紀業管理條例第十九條第一項所定（中央主管機關規定之報酬標準）為：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價之百分之六或一個半月之租金。同公會九十年三月二十八日九十桃縣房仲字第００一三號函說明三：根據不動產經紀業管理條例第十九條所定，報酬標準為收費之最高上限，依民間習俗為買方百分之三、賣方百分之二。本件原告向被告收取按實際成交總價百分之三之仲介費，為法所許可，亦符民間習慣，請求於法有據。
三、證據：提出律師函二件、電話錄音譯本二件、桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會八十九年五月二十六日（89）桃縣房仲商字第００九號函及九十年三月二十八日九十桃縣房仲字第００一三號函各一件（以上均為影本）、土地登記謄本一件為證，並聲請傳喚證人楊金祥、蔡鐘祥、彭雪美、許淑喬、古素月、李連湖、宋恭源、陳金龍。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）按本法所稱公司，謂以營利為目的，依照本法組織、登記、成立之社團法人；公司非在中央主管機關登記並發給執照後不得成立；法人非向主管機關登記，不得成立，公司法第一條、第六條及民法第三十條分別定有明文。故公司必須經設立登記並取得執照後，始成立而成為法人，取得人格。換言之，公司之權利能力始於設立登記完成時，查被告於八十九年六月間才發起設立，至同年六月二十九日經主管機關核准設立登記，取得法人資格。而原告主張本件居間之事實，係發生在八十九年三月間，被告公司尚未設立登記，自不可能與原告有任何之法律上權利義務關係。退一步言，學理上雖有「設立中公司」之理論，但通說皆認為所謂「設立中公司」係指自訂立章程起至公司正式完成設立登記前尚未取得法人資格之公司而言。被告公司之章程係訂立於八十九年六月十五日，主要股東為日商伊藤忠財務株式會社、理富創業株式會社以及中央投資股份有限公司等，甲○○、蔡鐘祥及楊金祥等人均非被告之主要發起人股東，故公司不可能在八十九年三月間與原告成立居間契約。
（二）被告於八十九年六月二十九日完成設立登記，資本額為新台幣四億元，因購置廠房需用去資本總額約四分之一之現金，故究竟以購置或租用方式取得廠房，為公司之重大決策，被告因此成立專案小組進行評估，嗣後由董事會決議購置現今廠房，係因為系爭廠房及土地之所有權人致福股份有限公司董事長宋恭源，係被告法人股東世功創業投資股份有限公司之大股東，而直接由公司高層完成買賣手續，可見兩造間並無居間之法律關係。
（三）據被告事後瞭解，八十九年三月間，係甲○○、蔡鐘祥及楊金祥等人本有意共同創業，乃推由楊金祥尋找廠房，楊金祥雖與原告員工彭雪美到現場察看，但並未與原告具體約定仲介費用或簽署任何書面契約，嗣後因汪泰駒等人發現創立此種高科技公司，需要大量之資金，而甲○○等三人均為上班族，並無此資力，故放棄創業計畫，當時原告並未告知應如何聯繫廠房所有人，原告自該時起亦未再與楊金祥等人聯繫，從而兩造間未發生任何權利義務關係，至為明確。原告一再意圖混淆，陳稱：楊金祥曾向彭雪美表示廠房要趕快找，因機器已買好，公司在籌備中，名字未取好等語。意圖誤導鈞院將三月份發生之事歸由被告負責。然原告所陳均與事實不符，被告公司於八十九年三月尚未發起，亦尚未有名稱，不可能向國外廠商購買機器設備。
（四）「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方法於營業處所明顯之處」，「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」不動產經紀業管理條例第二十條及第二十三條分別定有明文。原告主張其與被告間訂有居間契約，但被告根本未交付不動產說明書與被告，被告亦未簽章於不動產說明書，足見兩造間無居間契約。
（五）被告與原告間沒有任何仲介契約，更無所謂約定仲介服務費為成交價之百分之三乙事，原告起訴狀所載彭雪美與楊金祥關於仲介服務費之對話，係在被告設立登記並購買廠房後，彭雪美才打電話告知楊金祥要收取百分之三之仲介費，楊金祥即向總經理甲○○報告，甲○○即答以：不可能。故原告主張其曾與被告約定仲介服務費為成交價之百分之三，與事實全然不符。退萬步言，縱認兩造間有居間關係，且約定報酬為成交價之百分之三，但「稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給予報酬之契約」「居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」民法第五百六十五條及第五百六十八條分別定有明文，而查本件房地買賣，並非因原告之居間而成立，而是由於致福公司之董事長宋恭源與被告間之關係而成立，故原告請求被告給付仲介服務費，於法無據。
（六）「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」民法第五百七十二條定有明文。本件原告僅帶領楊金祥等人到系爭廠房兩次，並未提供與賣方聯繫方法及不動產明細，依桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會八十九年五月二十六日函亦記載仲介報酬不得超過成交價之百分之六，且其說明三亦載有「本件報酬標準提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒不動產說明書應記載事項」，而原告顯未依內政部頒不動產說明書應記載事項提供服務，則原告向被告請求給付高達四百九十五萬元之仲介服務費，顯屬無據。
三、證據：被告公司之經濟部執照、發起人會議事錄、股東名簿各一件，世功創業投資股份有限公司股東名冊一件，致福股份有限公司營利事業登記證一件，內政部頒不動產說明書應記載及不得記載事項一件（以上均為影本）為證。
理 由
一、本件原告主張其居間介紹被告買受第三人致福股份有限公司（以下簡稱：致福公司）所有座落桃園縣中壢市中○○○區○○○路○號廠房及其基地（以下簡稱：
本件標的物），原告分別於民國（下同）八十九年三月十七日及同年月二十五日帶領被告委派之員工楊金祥及甲○○、蔡鐘祥等人到本件標的物現場察看，嗣於八十九年七月十四日被告與致福公司簽約完成買賣，價金為新台幣一億六千五百萬元，並於八十九年八月二日完成所有權移轉登記，爰依法請求給付報酬四百九十五萬元等語；被告雖不否認曾向致福公司買受本件標的物，惟以被告係於八十九年六月十五日才發起設立、訂立章程，至同年六月二十九日始經主管機關核准設立登記而取得法人資格，原告主張之事實係發生在八十九年三月間，被告尚未設立登記，兩造間自不可能有居間之法律關係，被告所以買受本件標的物，係因為被告之法人股東世功創業投資股份有限公司之代表人宋恭源，即為致福公司之董事長，因此由公司高層直接完成買賣等語置辯。
二、按「公司非在中央主管機關登記並發給執照後不得成立。」「法人於法令限制內有享受權利負擔義務之能力。」，公司法第六條及民法第二十六條分別定有明文，是公司於設立登記後始有權利能力，又學說上雖有「設立中公司」理論，亦即公司之實體並非於設立登記時突然出現，在此之前，漸次生成發展，而與社會直接發生各種法律關係，故承認此種實體在法律上具有某程度之意義，認其係即將成立之公司之前身，兩者超越人格之有無，在實質上屬於同一體，在設立階段之法律關係即為成立後公司之法律關係，而稱此種自章程訂立起至設立登記完成前之實體為「設立中公司」云云。準此理論，亦指自章程訂立後，由設立中公司之代表機關（發起人）所為屬於公司設立所必要之行為，其法律效果始歸屬成立後之公司。查被告主張其係於八十九年六月十五日召開發起人會議、訂立章程，並於同年月二十九日經經濟部核准設立登記等情，為原告所不爭執，復有被告之公司執照、發起人會議事錄在卷可稽，被告之上開抗辯，應屬可採，被告公司既於八十九年六月十五日始訂立章程，在此之前，被告既無權利能力可言，亦無所謂「設立中公司」存在，自亦無「設立中公司」之代表機關，是縱有日後參與被告公司發起設立之人，事先於八十九年三月間委派楊金祥等人委託原告居間介紹，此項居間之權利義務關係，亦難認應由被告承受。故原告主張被告於八十九年三月間委派楊金祥等人委託原告居間介紹購買本件標的物，原告已完成居間，被告自應給付報酬云云，為不可採，從而原告請求被告給付四百九十五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，不能認為有理由，不應准許，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 十四 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 林望民右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 十四 日~B法院書記官 劉文松