臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一六二九號
原 告 丁○○
己○○兼右一人之訴訟代理人 戊○○ 住桃被 告 子○○ 住桃
丙○○ 住同寅○○ 住同辛○○ 住同丑○○ 住台北縣新莊市○○路○○○巷○○號二樓乙○○○ 住台北市○○區○○路三段七四巷三弄十號庚○○ 住台北縣○○鄉○○路○○○號癸○○○ 住台北縣新店市○○街○○巷○號四樓甲○○ 住桃卯○○ 住台北縣○○鄉○○○街○巷○號三樓之二壬○○ 住台北縣○○鄉○○○路○段○○○巷○○號六樓之二右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段赤塗崎小段四九五、四八九之九、四九一及三六一地號土地交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）坐落於桃園縣○○鄉○○段赤塗崎小段四九五、四八九之九、四九一及三六一地號等四筆土地，均為原告三人所有。然該四筆土地曾與訴外人賴寶銅訂立耕地三七五租約，由丁○○與訴外人陳傳房出租予訴外人賴寶銅，嗣後陳傳房死亡，由原告戊○○及己○○二人繼承，而訴外人賴寶銅則於六十七年十月一日死亡，並由其配偶子○○代表繼續承租，然系爭土地租賃契約至七十九年十二月三十一即未再續租，且被告等未將系爭土地善加利用，任其荒廢至今。原告曾於八十八年十一月二十六日及八十八年十二月七日曾以存證信函催告及申請蘆竹鄉並桃園縣政府調解共計五次，被告均置之不理。
（二）被告自七十一年第一期租榖三四二台斤拒繳至八十九年第二期共計十七年三十五期租榖均未繳納，原告均去函催繳，被告亦置之不理，故爰依土地法第一百十四條第二款及第七款之規定，原告得終止上開系爭土地之租賃契約。
（三）又雖系爭四八九之九、四九一及四九五地號土地目前雖有種植竹子，但是該竹子為最近幾年栽種，七十一年起至八十八年間系爭土地均未有種植任何作物。
三、證據：提出土地登記簿謄本四紙、存證信函二紙、存證信函回證二紙、戶籍謄本八紙、照片等件為證；並聲請傳訊證人蔡南海。
乙、被告方面：被告子○○、丙○○、辛○○、丑○○、乙○○○、庚○○、癸○○○、甲○○、卯○○及壬○○等人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、被告寅○○方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：主張系爭四八九之九、四九一、四九五之土地均有種植作物，至於三六一地號土地均沒有種植作物。
丙、本院依職權履勘現場及囑託桃園縣蘆竹鄉地政事務所派員實施測量並製作複丈成果圖。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，則不在此限，此民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。本件原告主張被告之被繼承人賴寶銅與原告丁○○、原告戊○○及己○○之被繼承人陳傳房定有耕地三七五租賃契約，該租賃契約業已經原告終止，被告應將該系爭耕地返還原告全體等語。經查：賴寶銅業已死亡，並由被告等人共同繼承，此有原告所提之戶籍謄本附卷可查，而系爭土地之租賃權是否業已終止等情對全體被告應合一確定，不得判決分歧，故原告追加被告子○○以外之被告子○○、丙○○、辛○○、丑○○、乙○○○、庚○○、癸○○○、甲○○、卯○○及壬○○等人為當事人，合於前述條文之規定，故應准許之。
二、本件被告子○○、丙○○、辛○○、丑○○、陳阿美、賴霞、賴韻琦、賴妹、卯○○及壬○○等人，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張坐落於桃園縣○○鄉○○段赤塗崎小段四九五、四八九之九、四九一及三六一地號等四筆土地，均為原告三人所有，原告己○○及戊○○之被繼承人陳傳房及原告丁○○與訴外人賴寶銅三人就系爭土地訂有耕地三七五租約，而陳傳房死亡後由原告己○○及戊○○等人繼承，訴外人賴寶銅亦於六十七年十月一日死亡，並由被告子○○、丙○○、寅○○、辛○○、丑○○、乙○○○、庚○○、癸○○○、甲○○、卯○○及壬○○等人繼承等事實，為被告寅○○所不爭執，並業據原告提出戶籍謄本及土地登記簿謄本等件為證，故堪信原告此部份主張為真實。
二、原告主張租賃契約至七十九年十二月三十一日止即未續約，此時系爭土地耕地三七五租約是否終止？按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此耕地三七五減租條例第二十條定有明文，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，但承租人於租期屆滿後祗為租賃耕地之耕作收益，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約，此有最高法院四十七年台上字第一五六八號判例可資參照。經查，本件原告與被告之代理人子○○所簽訂之耕地三七五租賃契約，租賃期間自七十四年一月一日起至七十九年十二月三十一日止，共計六年，此有原告所提之契約書一紙附卷可查，雖兩造嗣後並未續訂契約，然揆諸前揭條文及判例意旨，被告既繼續耕作使用該耕地，原告與被告間之租約應視為不定期繼續耕地租賃契約。又按耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例對於不定期耕地租賃契約之終止，並未有明文規定，故依據該條例第一條規定，應適用土地法第一百十四條關於不定期耕地租賃契約終止之規定，故原告尚不得主張租約因租約期滿而收回。
三、按依不定期限租用耕地之契約僅得於有左列情形之一時終止之：（二）承租人放棄其耕作權利時（七）地租積欠達二年之總額時，此土地法第一百十四條第二、七款訂有明文。又按耕地之出租人，以承租人積欠地租達兩年之總額為原因，請求返還耕地，固為耕地三七五減租條例第十七條第三款之所許。惟其於積欠地租之事由請求返還耕地，尚須依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，必承租人於其期限內不為支付者，始得為之，此有最高法院四十七年度台上字第一四七七號判決可資參照。前該最高法院之判例雖係解釋耕地三七五減租條例第十七條第三款之情形，然由於土地法第一百十四條第七款與耕地三七五減租條例第十七條第三款之規定均屬相同，故解釋上土地法第一百十四條第七款亦有前開最高法院判例意旨之適用。經查，本件系爭土地之耕地三七五租約乃原告丁○○，原告戊○○及己○○之被繼承人陳傳房與訴外人賴寶銅簽訂，而賴寶銅業已於六十七年十月一日死亡，系爭土地之耕地三七五租賃權應由被告全體繼承人即被告子○○、丙○○、寅○○、辛○○、丑○○、乙○○○、庚○○、癸○○○、甲○○、卯○○及壬○○等人繼承之，故被告所積欠之租金債務均由被告全體繼承而為被告全體繼承人所公同共有，而所謂公同共有人對外應視為一體，不得強為分割，故原告應向被告全體定相當期限催告支付遲延之租金，該催告始發生法律上之效力，然原告自認其僅向被告子○○一人催告遲延租金，並有其提出之存證信函一紙附卷可查，揆諸前揭說明，原告之催告並不合法，其自不得據此終止系爭土地之耕地三七五租約，故原告此部份主張，於法無據，應不准許之。
三、又原告主張被告非因不可抗力不為耕作繼續一年以上，為此，爰依土地法第一百十四條第二款之規定，終止該耕地租賃契約等語。按土地法第一百十五條規定：承租人放棄其耕作權利，應於三個月前向出租人以意思表示為之，非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。足見，依據前開條文之規定，被告若確實非因不可抗力繼續一年不為耕作，將視為放棄耕作權利，出租人自得爰依土地法第一百十四條款之規定終止不定期租約。經查：本件系爭四八九之九、四九一地號二筆土地有種植竹子，系爭四九五地號土地部分有種植竹子部分未種植作物，系爭三六一地號土地則為雜地未種植作物，此經本院協同桃園縣蘆竹地政事務所人員勘驗現場查核屬實，有勘驗筆錄及桃園縣蘆竹地政事務所製作之複丈成果圖在卷可查；再據證人蔡南海到庭證稱：系爭土地之前均沒有種植作物．．．期間四、五年均未有種植作物（見最後言詞辯論期日筆錄）；又原告提出系爭土地之照片，此為被告所不爭執，依該照片觀之，系爭耕地上已雜草樹木叢生，且樹木雜草長過人，應非一朝一夕所能長成，顯見已荒廢相當時日；末被告亦自認系爭三六一地號土地均未種植任何作物，足見，無論系爭四八九之九及四九一地號土地竹子何時種植作物，系爭四九五及三六一地號土地均已不為耕作繼續一年以上等事實堪已認定。而被告對於前揭事實係因不可抗力所致等有利於己之事實均無法舉證以實其說，故應認定被告對於系爭四九五及三六一地號土地非因不可抗力繼續一年不為耕作。按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地，此參照最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例可資參照。此理論基礎在於出租人與承租人間基於同一耕地三七五租約而出租數筆土地，然該租約既為同一，即存在不可分割之關係，故雖部分土地仍有耕作，然不得一部終止，一部存在。綜上所述，本件被告對於系爭四九五及三六一地號土地非因不可抗力繼續一年不為耕作，依法應視為放棄耕作權利，而被告對於同一不定期耕地租賃契約內之數筆耕地之部分土地放棄耕作權利，依據前揭判例意旨，原告自得終止該不定期耕地租賃契約，收回全部耕地。
四、本件原告爰依土地法第一百十四條第二款之規定，於訴訟上以九十年五月十七日所提之聲明狀及九十年五月二十八日之言詞辯論期日分別以書面及言詞對公同共有之全體被告為終止耕地租賃契約之意思表示，並由本院代為合法送達全體被告，此有回證附卷可查，故原告所為之終止系爭土地之耕地租賃契約之意思表示合法，應生終止租約之效力，從而，原告爰依土地法第一百十四條第二款及返還租賃物之規定，請求被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段赤塗崎小段四九五、四八九之九、四九一及三六一地號土地交還原告，於法有據，應准許之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十四 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 田玉芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 十九 日~B書 記 官 羅椀文