臺灣桃園地方法院民事裁定 八十九年訴字第二六四號
原 告 丁○○訴訟代理人 吳明益律師
董惠彬律師被 告 丙○○
甲○○乙○○右三人共同訴訟代理人 許明桐律師右當事人間拆屋還地事件，本院裁定如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求確認原告與被告丙○○、甲○○、乙○○間就坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地之租賃關係不存在。
（二）被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地上建物即門牌號碼桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八七號之房屋全部拆除，並將占用如附圖（２）部分面積一八九‧○一平方公尺之土地全部返還予原告。
（三）被告甲○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地上建物即門牌號碼桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八八號之房屋全部拆除，並將占用如附圖（１）部分面積合計二○五‧八一平方公尺之土地全部返還予原告。
（四）被告乙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地上建物即門牌號碼桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八九號之房屋全部拆除，並將占用如附圖（３）部分面積合計一一八‧八○平方公尺之土地全部返還予原告。
（五）第二、三、四項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七號地目建面積一、三七○平方公尺之土地（下稱系爭土地），乃原告於民國（下同）八十七年間向前手即板橋林家後代林衡達等人購買，並於八十八年三月二十五日完成移轉登記而為所有權人，，嗣經原告於八十八年四月二十一日申請桃園縣蘆竹地政事務所複丈，經該所於同年五月五日實地測量結果發現被告等三人居住之門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八七、二八八及二八九號房屋占用系爭土地各約一八九、二○
五、一一八平方公尺，旋即向桃園縣蘆竹鄉調解委員會申請調解而表明願以每坪新台幣壹仟伍佰元按被告等三人各所占用面積補貼渠等作為拆除占用系爭土地所建房屋之費用而將土地返還原告。詎被告等以早以消滅之與系爭土地前手即林氏等先人間就其他土地所訂立之耕地租佃契約，主張就系爭土地有租賃契約關係而為合法使用，拒絕返還系爭土地，爰不得不訴請渠等拆屋還地。
（二）起訴之請求依據：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第七百六十七條前段及中段規定甚明。查原告乃系爭土地所有權人，被告等三人與原告復無就系爭土地有何可為合法使用之法律關係，渠等於系爭土地建屋居住，當屬無權占有並妨害原告對系爭土地所有權之行使，原告自得依上開規定為如聲明第二、三、四項之請求。另因被告等三人就系爭土地抗辯有耕地三七五租約關係存在，此抗辯乃屬本件爭議之先決問題而有先予確認之必要，且此項爭議亦屬兩造就本件拆屋還地之攻擊防禦關鍵所在，而無礙訴訟之終結及被告之防禦，無須得被告之同意，爰併為如聲明第一項之請求，期能一次解決本件爭訟。
（三）對被告答辯之陳述：⑴按本件被告等答辯理由略以系爭土地係由同地段四三之三分割，而被告等人就
上揭四三之三地號原有耕地租賃契約存在，乃援以主張系爭土地為原存在之耕地租賃契約之標的，進而以本件事涉租佃爭議，原告未先經調解，程序不合，復以出賣人未依法通知被告表示是否主張優先承買，認本件原告之請求無理由，並以耕者有其田條例台灣省施行細則第三十六條之規定與最高法院八十六年台上字第三一八一號判決意旨為抗辯依據。
⑵惟查被告之答辯似是而非，且所援用之法規及判決意旨於本件應無適用餘地，茲分別駁斥如下：
ａ有關租佃爭議調解程序部分：本件核非屬出租人與承租人間之租佃爭議，無耕地三七五減租條例第二十六條規定，應先經租佃委員會調解之適用。蓋：
①按耕地三七五減租條例第一條內載耕地之租佃依本條例之規定云云，是限於耕
地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明。最高法院四十四年台上字第六一一號判例揭示甚明。次按耕地三七五減租條例第二十六條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用亦有同院四十六年台抗字第二四號判例足資參照。復按耕地三七五減租條例第二十六條第二項所謂非經調解調處，不得起訴，依同法條第一項所示，應以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議之案件為限。若以耕地作為房屋基地供設工廠之用而為租賃，其租賃既非以耕作為目的，如發生爭議，殊不得謂係租佃爭議案件，自無須經過調解調處程序，而得逕行起訴。同院另著有四十四年台上字第八九八號判例可參。
②查被告固提出耕地三七五租約乙紙，據以主張就系爭土地有耕地租約存在，惟
其租賃期間乃自三十七年十二月二十日至四十年十二月十九日止，且其承租人僅為被告甲○○一人並未包含被告丙○○及乙○○二人，矧其租賃標的為同段四三之三地號地目「田」部分之土地，而系爭土地固係自上揭四三之三地號分割而來，然早於四十一年十二月間即經變更地目為建地，而上揭四三之三地號土地亦於四十二年間因實施耕者有其田條例之規定徵收放領而由被告乙○○承領。準此，即可推知，上揭四三之三地號土地因辦理徵收放領而分割出系爭土地並變更地目為建地，餘留存仍為田之現存四三之三地號之土地則由被告乙○○承領，從而可知被告所主張之租約即因而消滅，即被告對系爭土地已無耕作之權。
③再查，依土地登記實務，凡有三七五租約之土地登記管理，均於土地登記簿上
之「其他登記事項欄」內載明「本筆土地有三七五租約」供公眾閱覽查考。惟系爭土地之登記簿並無類此記載，而被告復未另舉其他租約以資證明伊等就系爭土地尚有租約存在，從而其主張即非可採。
④復按實施耕者有其田條例台灣省施行細則第三十六條固規定：「耕地因部分徵
收，而地主與佃農之租佃關係仍繼續存在時，其原供佃農使用之房舍．．等定著物，應由耕地承領人，依原約定繼續使用，地主不得拒絕。」惟此謹限「地主與佃農關係仍繼續存在」始有其適用，而本件並無租佃關係存在業如前述，原告復本於所有權之作用為請求，故本件自非租佃爭議事件，當無需經調解調處程序即得逕行起訴。 ｂ關於被告實體抗辯部分：
①按依實施耕者有其田條例台灣省施行細則第三十六條規定觀之，佃農得繼續依
原約定使用之房舍，係指由地主提供予佃農使用，而雖耕地部分經徵收，然租佃關係仍繼續存在時，始有該條適用之餘地，此觀耕地三七五減租條例第十二條及同院四十六年台上字第一二四九號判例亦明。查本件被告主張之租佃關係業已消滅，而系爭土地上之房屋復非地主（即原告之前手）提供，自無上開規定之適用，被告執此抗辯就系爭土地有權占有使用，誠實誤會。
②次按出租人出賣基地或耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，固經土地
法第一百零四條第一項、第一百零七條第一項、耕地三七五減租條例第十五條第一項定明在案。惟「關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於基地或耕地有租賃關係存在為其成立要件。」此經同院四十四年台上字第七○○號判例闡明在案。茲系爭土地早於四十一年間即變更地目為「建」而非屬耕地，而被告就系爭土地復未能證明有基地或耕地租賃關係，即無上開法條之適用，是其主張出賣人未依法通知優先承買而執以對抗原告之請求，要與法規不符，無足憑採。
⑶末查，同院四十八年台上字第一四五七號判例係謂：「土地及房屋同屬一人而
將土地及房屋同時或先後出賣時，除……外，均應推斷土地承買人默許繼續使用土地。」並經同院以六十四年台上字第一一○號判例再度闡明，準此而言，房屋所有人得對後手之土地所有人主張繼續使用土地者，顯限於房屋及土地原為同一人所有始有適用，至無占有權源而使用土地所建築之房屋，即無適用餘地。同院八十六年度台上字第三一八一號判決意旨亦本此旨，被告故為曲解，執為抗辯就系爭土地仍有權使用，亦不足採。
三、證據：提出土地所有權狀影本一紙、土地謄本影本四份、地籍圖影本一紙、照片六幀、律師函影本一份、土地登記謄本四份、蘆竹鄉公所函影本一紙。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，被告願供擔保，請准免予假執行。
二、陳述：
（一）程序部分：⑴租佃爭議指包括轉租、欠租、租約存否等一切因租用耕地所生之爭議，本件原始租約非當然、確定不存在，顯應先行調解或調處之程序始為合法︰按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項定有明文。所謂租佃爭議，指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租，或約定租屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之。．．．上訴人雖主張耕地租賃關係已消滅，承租人對前開土地上物使用權亦隨之喪失，應負返還之義務云云，被上訴人則抗辯系爭土地伊與上訴人間自三十七年起即訂立有三七五租約，並未消滅等語。核屬耕地租佃而發生之爭議，依耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項規定，上訴人未經調解、調處逕行起訴，即難謂合法。」此有最高法院八十五年度台上字第一五三號判決可參。查系爭土地上之租賃契約既仍存在，則本件原告請求確認租賃關係不存在暨訴請被告拆屋屋還地事件，乃屬租佃爭議，依前揭規定，自應先行調解、調處始屬合法。⑵最高法院四十六年度台抗字第二十四號判例，係指單純無權占有之情形，與本件耕地租賃關係存否有爭執之情形不同︰次按「出租人與承租人間因耕地發生爭議時，非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項定有明文。該條項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生一切爭議而言。必原告對被告起訴，並非根據租佃關係，亦非否認兩造間有租佃關係存在，而係本於其他之法律關係為訴訟標的者，始無耕地三七五減租條例第二十六條之適用。本件上訴人起訴既係請求確認與被上訴人間就系爭耕地之租賃關係不存在，自屬租佃爭議之範，依首揭說明，非經調處、調解，即不得起訴。茲上訴人未經調處、調解，逕向法院起訴，自屬起訴不備要件。最高法院四十六年台抗字第二四號判例之原告係主張︰其所有耕地，為對造無權霸佔等情，依民法第七百六十七條規定，請求交還，與租佃關係完全無涉。本件情形既不相同，上訴人執該判例，主本件訴訟無須先經調處、調解云云，即無可採。」此有最高法院八十五年度台上字第五七六號判決可參；亦有實務見解台灣高等法院暨所屬法院五十七年度第二次法律座談會「所謂租佃爭議，係指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，其因轉租、欠租或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議，均包含在內，此與原無租賃關係存在之單純無權占有有別。因之本事例應先經調解調處，否則出租人如欲收回耕地，僅須主張原租賃關係已消滅，現為無權占有即可非租佃爭議而得排斥耕地三七五減租條例第二十六條調解調之適用，該條法文非形同虛設。」司法座談會法律問題研討意見 (司法院81.2.27(81)廳民一字第0二六九六號函復台高院) 「確認耕地租賃關係存在訴訟，其租賃關係存在訴訟，是否要適用耕地三七五減租條例第廿六條規定，先行調解？結論︰確認耕地租賃關係存在訴訟，屬租佃爭議，應依耕地三七五減租條例第廿六條規定，先行調解、調處，調解、調處不成立者，始得向司法機關提起訴訟。」可佐。查本件原告請求確認租賃關係不存在暨訴請被告拆屋屋還地事件，被告以租佃關係存在等理由為抗辯，既與單純無權占有之情形不同，自無適用最高法院四十六年度台抗字第廿四號判例之餘地，故原告主張本件不需先行調解、調處，實屬誤會。⑶最高法院四十四年度台上字第八九八號號判例，指「自始」約定以非耕作為目的之租賃契約，與本件原本即屬耕地租賃契約情形不同︰再者，原告固援引最高法院四十四年度台上字第八九八號判例，認本件非屬租佃爭議，但前揭判例是指租約當事人自始即是約定土地以供耕作以外之用途為目的、內容之契約而言，此觀諸其文意「若以耕地作為房屋基地供設工廠之用而為租賃」自明，故與本件自始即是以耕作為目的之租賃，不可同日而語。
（二）實體部分：⑴兩造間之耕地租賃契約確屬存在︰查系爭土地是在四十一年十二月自同段四三之三地號土地分割而變更地目為建地，惟四三之三地號土地被告與原所有權人間本有耕地租約存在，則系爭土地雖分割、變更地目為建地，原租佃契約並非當然消滅或不存在，應仍存在於分割後之土地，故兩造間之耕地租賃契約確屬存在。⑵系爭土地移轉時，原所有人未依法通知被告優先承買，原告不得以所有權人地位對抗被告︰按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，出租人違反此規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第十五條定有明文；且「如果上訴人確係系爭土地之承租人，原所有人土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人，其移轉所有權之行為，對於承租人不生效力 (參見本院四十九年度台上字第二三八五號判例) ，被上訴人即不得以出租人地位訴請交還。」此亦有最高法院六十五年台上字第四二六號判例可參。查系爭土地之原所有人於八十八年三月間出賣系爭土地於原告，惟原所有人並未對被告為優先承買之通知，是依前開規定，原告自不得以其移轉取得所有權行為對抗被告。⑶原告明知系爭土地上有建築物存在而仍故買，應認有默許被告繼續使用土地之意思︰再查，原告於承買系爭土地時，既明知其上有被告之建築物存在，則依最高法院八十六年台上字第三一八一號判決意旨「本件情形固與本院四十八年台上字第一四五七判例所指實際案例不盡相同，惟該判例意旨謂︰土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地等語，旨在說明土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。系爭土地於出售與某甲時，倘地上已有系爭房屋之存在，為某甲所知悉，且未約定或有何特別情事可認為當事人之真意無基地之使用外，能謂某甲無默許房屋所有人繼續使用土地之意，即非無斟酌之餘地。」由上可知，四十八年台上字第一四七五號判例固指土地與房屋同屬一人而同時或先後出賣與第三人之情形，但最高法院上開判決則本該判例意旨，基於土地與房屋之利用上同一、不可分性，及誠信原則，推而適用於明知土地上有建物而仍故買之情形。故原告明知系爭土地上有被告所有建物存在而仍故買之，依前揭判決，應推斷原告有默許被告使用系爭土地之意思，不得請求拆屋還地。⑷未依耕者有其田條例徵收放領之土地，其原有租賃關係是否然終止？①查系爭土地連同其餘鄰近土地共十五筆，地目均為田，自日據時期昭和十九年 (民國三十三年)即由被告等承租，被告於系爭土地上建築農舍，出租人並未為反對之表示，光復後政府在台推行三七五減租政策，於三十八年六月廿五日換約為三七五耕地租約。系爭土地於民國四十一年十二月經分割、變更地目為建，並未徵收放領，而由被告使用迄今。②參諸系爭土地自日據時期即由被告不定期承租並建築農舍，出租人未為反對之表示，及光復後於四十一年變更地目，並未徵收放領等事實，則應檢討之法令如下︰Ａ、日據時期法令︰依昭和十九年當時之日本民法之規定，並無「耕地租賃」相關規定，且於承租人於租賃物上建築農舍、出租人未為反對之表示，出租人並無終止權，而出租人亦不曾為終止契約之表示；Ｂ、民法債編︰依光復後有效實施之民法債編租賃乙節，出租人並無終止權，且出租人未曾為終止租賃契約之表示；Ｃ、土地法︰依三十五年四月廿九日修正公布之土地法，有關第四章耕地租用，第一百十四條規定出租人僅得以該條所列法定事由終止租約，惟該些事由並無本件承租人將部分土地為建築農舍使用之情事，且出租人亦未不曾為終止租約之表示；Ｄ、台灣省私有耕地租用辦法︰出租人並無終止權，且出租人未曾為終止租約之表示；Ｅ、耕地三七五減租條例︰依四十年六月七日公布施行之耕地三七五減租條例，第十七條第一項第五款雖規定「經依法編定或變更為非耕地使用時」出租人得終止租約，但系爭土地上農舍是原出租人默示同意建築，且在本條例實施前已建築，自不得逕適用該條款之規定，而應適用民法一般土地租賃之規定，況本件於程序上並未經調解；Ｆ、實施耕者有其田條例及台灣省施行細則︰依四十二年四月二十三日公布施行之實施耕者有其田條例台灣省施行細則，就建築農舍及地目變更等可否終止租約，並無規定，惟就部分耕地放領，原供佃農使用之房舍、晒場、竹木等定著物之處理，須依原約定由承租人繼續使用（見第三十五條、第三十六條），故系爭土地既於日據日期已建築農舍且得出租人默示同意，則其他耕地雖已放領，系爭土地仍應依原約定由被告等繼續使用，應無疑義！Ｇ、平均地權條例︰況依六十六年二月二日公布施行之平均地權條例第七十六條「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」但仍應依第七十七條、第七十八條先予補償及協議為之，此參諸最高法院六十九年度台上字第二九一九號判決「該土地，雖經依法編為建築用地，依平均地權條例第七十六條規定，固得終止租約，但上訴人既尚未依同條例第七十八條規定，經申請該管縣政府核准，亦難謂已發生終止租約之效力。」自明，故難謂本件租賃契約當然消滅。⑸系爭土地自日據時期即得出租人之默示同意而建築農舍，依法被告等可繼續使用，原租約非當然消滅︰①被告等自日據時期昭和十九年即承租系爭土地，並得出租人默示同意建築農舍︰查被告等自日據時期昭和十九年即承租系爭土地等十五筆土地，並在系爭土地上建築農舍（出租人不曾為反對表示），此有戶籍謄本三份可稽。由該戶籍謄本所示，被告等原本住「新竹縣桃園郡蘆竹村大竹圍五十五番地」，於昭和十九年四月二十日遷至同地「四十三番地」，嗣被告等因結婚而分別於同址設立新戶，並經門牌整編後改為桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷等號。②原租約於光復後三十八年六月廿五經換約為「私有耕地租約」，由被告等共同承租︰光復後政府在台推行三七五減租政策，原租約於三十八年六月廿五日經換約後成為「私有耕地租約」，出租人為「大有物產株式會社」，此由系爭土地謄本「其他登記事項」欄載明「經公告確定所有權人名稱大有物產式會社土地，遵照省令應予登記為共同共有土地」，嗣再由原告承受可證。承租人雖為被告甲○○，但「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用。」 (最高法院五十二年度台上字第一0一四號判例)，實由被告等共同承租，此由租約所列土地均由被告等三人放領取得可證。③私有耕地租約於四十年十二月十九日屆滿後，仍繼續有效，不以在鄉公所為租約經登記為必要︰查上開租約雖於四十年十二月十九日屆滿，但依四十年六月七日公布施行之耕地三七五減租條例第二十條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」、「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年。」 (最高法院四七年度台上字第一五六八號判例) ，該租約仍繼續有效；且「耕地三七五減租條例第六條第一項載﹃本條例施行耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記﹄云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」(最高法院五一年度台上字第二六二九號判例) ，故原告雖向蘆竹鄉公所查詢，經覆函系爭土地上並無三七五耕地租約之記載云云，仍不礙被告承租權之存在。④系爭土地上之租賃契約，不因自原土地分割及變更地目為建地而當然消滅︰查系爭土地雖是在四十一年十二月自同段四三之三地號土地分割而變更地目為建地，惟四三之三地號土地被告與原所有權人間本有耕地租約存在，則系爭土地雖分割、變更地目為建地，原租佃契約並非當然消滅或不存在，應仍存在於分割後之土地，頂多是所有人得否「終止」該部分租約之問題，此觀諸耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定自明。⑹綜上所陳，原告之訴並無理由，請依答辯之聲明而為判決。
三、證據：提出私有耕地租約影本乙份、地籍圖影本乙份、土地謄本二份、戶籍謄本七份。
丙、本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所堪測系爭土地並提出測量圖。
理 由
一、程序方面：本件原告起訴原僅請求被告三人拆屋還地，於被告三人提出系爭土地有耕地租賃關係存在之答辯後，始追加聲明第一項之請求，由於被告表示同意原告為訴之追加，符合民事訴訟法第二百五十六條第一項第一款之規定，故許原告為此部分訴之追加，合先敘明。
二、得心證之理由：
（一）原告主張坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地為其所有，被告等人無合法權源占用系爭土地，爰依所有物返還請求權，請求被告等人拆屋還地；又被告等人雖以租佃爭議抗辯，惟原告起訴主張無租賃關係存在，依最高法院四十六年台抗字第二四號判例，本於其他之法律關係為訴訟標的，即無耕地三七五減租條例第二十六條之適用，被告抗辯起訴不合程式並無理由云云，並提出土地所有權狀影本一紙、土地謄本影本四份、地籍圖影本一紙、照片六幀、律師函影本一份、土地登記謄本四份、蘆竹鄉公所函影本一紙等為證。被告則以：系爭土地是在四十一年十二月自同段四三之三地號土地分割而變更地目為建地，惟四三之三地號土地被告與原所有權人間本有耕地租約存在，則系爭土地雖分割、變更地目為建地，原租佃契約並非當然消滅或不存在，應仍存在於分割後之土地，故兩造間之耕地租賃契約確屬存在，為有權占有等情置辯，並提出私有耕地租約影本乙份、地籍圖影本乙份、土地謄本二份、戶籍謄本七份等為證。
（二）經查系爭土地為原告所有，有土地所有權狀及土地謄本附卷可稽，被告三人就此並無爭執，堪信系爭土地確屬原告所有無誤。而系爭土地分割前，確有耕地租約存在，有台灣省新竹縣私有耕地租約卷內可按，亦屬實情；惟有爭議者，乃該租約是否有效存續？起訴前應否調解、調處？
（三）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項所明文規定，而所謂租佃爭議，乃指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租，或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之。（參照台灣高等法院暨所屬法院五十七年度第二次法律座談會）此與原無租賃關係存在之單純無權占有有別。因之租佃爭議應先經調解調處，否則出租人如欲收回耕地，僅須主張原租賃關係已消滅，現為無權占有即可非租佃爭議而得排斥耕地三七五減租條例第二十六條調解調之適用，該條法文非形同虛設。又，確認耕地租賃關係存在、不存在之訴訟，屬租佃爭議，應依耕地三七五減租條例第廿六條規定，先行調解、調處，調解、調處不成立者，始得向司法機關提起訴訟。本件原告主張與被告三人就系爭土地無租賃關係存在，被告三人則抗辯系爭土地是在四十一年十二月自同段四三之三地號土地分割而變更地目為建地，惟四三之三地號土地被告與原所有權人間本有耕地租約存在，則系爭土地雖分割、變更地目為建地，原租佃契約並非當然消滅或不存在，兩造間之耕地租賃契約確屬存在等為抗辯。據原告提出之土地登記簿謄本觀之，系爭土地確係於四十一年十二月三十一日分割自同段四三之三地號土地，並同時變更地目為建地，而原告對被告所提出之臺灣省新竹縣私有耕地租約並不爭執其真正，自堪信該租約為真正，又同地段四三之三地號土地於四十二年由政府依實施耕者有其田條例徵收放領時既係由被告乙○○取得，足認被告與原所有權人間就四三之三地號土地於四十二年徵收放領前確存有耕地租約關係。原告雖非該租約之直接當事人，然原告既係於八十八年一月二十八日買受系爭土地，於八十八年三月二十五日登記取得系爭土地，基買賣不破租賃原則，現兩造既就系爭土地之耕地租約關係是否存在有爭執，原告請求確認與被告間就系爭土地之租賃關係不存在，自屬租佃爭議之範圍。
（四）雖原告起訴時以所有物返還請求權訴請被告等人拆屋還地，惟被告於開庭之始，即抗辯耕地租佃之存在，原告並追加確認租賃關係不存在，與前揭最高法院四十六年度台抗字第二十四號判例所指情形，顯有不同，自無援引該判例適用；而最高法院八十五年度台上字第五七六號判決認為「本件上訴人起訴既係請求確認與被上訴人間就系爭耕地之租賃關係不存在，自屬租佃爭議之範，依首揭說明，非經調處、調解，即不得起訴。茲上訴人未經調處、調解，逕向法院起訴，自屬起訴不備要件。最高法院四十六年台抗字第二四號判例之原告係主張︰其所有耕地，為對造無權霸佔等情，依民法第七百六十七條規定，請求交還，與租佃關係完全無涉。本件情形既不相同，上訴人執該判例，主張本件訴訟無須先經調處、調解云云，即無可採。」故原有租佃爭議卻援用其他法律關係請求，與原無租賃關係存在之單純無權占有有別。因之凡有租佃爭議應先經調解調處，否則出租人如欲收回耕地，僅須主張原租賃關係已消滅，現為無權占有即可非租佃爭議而得排斥耕地三七五減租條例第二十六條調解調之適用，該條法文非形同虛設。
（五）本件系爭土地有耕地租約，已如前述，依上揭說明，非經調處、調解，即不得起訴。茲原告未經調處、調解，逕向本院起訴，自屬起訴不備要件。從而原告請求確認租賃關係不存在及以所有物返還請求權請求被告等人拆屋還地云云，於法未合，應予駁回；原告之訴駁回，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、結論：原告之訴不合法，依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 周祖民右為正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日~B法院書記官 劉飛龍