臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三三七號
原 告 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 林美源右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及其中新台幣伍拾萬元自民國八十九年三月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，其餘新台幣伍拾萬元自民國七十九年一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之四，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾參萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。被告於假執行程序實施前以新台幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五百五十萬元，及其中五百萬元自起訴狀繕本送達之翌日起算，其餘五十萬元自民國七十九年一月二十二日起算，均按年息百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：１、緣坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三八三地號土地為被告及訴外
人游金源所共有，坐落其上房屋即門牌號碼中壢市○○路○○號房屋亦為被告所有。被告向原告稱其同意提供土地予原告合建房屋等語，原告遂於七十八年十一月二十五日與被告及訴外人游金源等簽訂坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三八三號十一筆等地號土地合建同意書，嗣於七十九年元月二十一日與被告簽訂供地合建契約書，原告並於簽約同時支付被告到期日為七十九年一月二十二日面額五十萬元之支票乙紙做為合建保證金，並經被告兌現。
２、兩造所訂系爭供地合建契約第四條規定：被告應於契約簽訂同時，開具土地使用同意書及無訂立租約證明書予原告；第十條規定：被告應於本契約成立時繳清土地增值稅；第十三條規定：被告提供之土地如有產權糾紛、抵押設定權益租借等情事時，被告應於本約簽訂之日起三十天內予以塗銷；又第十四條規定被告應將合建土地內之地上物遷移完畢，交予原告拆屋整地；惟被告迄今仍未為履約，被告迄今仍無法取得合建土地之使用權及遷移地上物交付原告整地，因其上尚有第三人承租占用中，致原告無法向主管機關取得建築執照合建房屋，致原告受鉅額損害，原告業已於八十八年五月十七日以存證信函通知被告主張解約。依系爭供地合建契約第十九條約定：雙方違反本約任一款項或悔約時，應賠償對方五百萬元，並負擔對方因此所受之一切損失。原告因被告與之訂立合建契約，致其著手合建計劃，遂依合建同意書之約定進行合建土地之整合，並向訴外人即系爭土地共有人陳文龍、陳秀琴二人以總價為三千零二十三萬六千六百八十七元及向系爭土地共有人詹勳能以總價九百一十二萬元購買合併所需之土地。本件因被告不履行合建契約提供與原告合建，致使原告花費高於市價一倍之鉅款向陳文龍等三人購買合併建築所需土地，因被告之債務不履行而遭受鉅大損失，目前原告向陳文龍等三人所購買土地之市價慘跌至每坪僅四十萬元，現若出售總價僅剩一千三百五十三萬二千五百五十四元，且又甚難售出，原告為此所受損失高達二千五百八十二萬四千一百三十三元，原告爰按合建契約第十九條約定及民法第二百二十六條規定先請求被告給付五百萬元之損害賠償，此即訴之聲明第一項所據。
３、承前原告既已解除契約，則被告所受領合建保證金五十萬元顯已無法律上之原因，爰依不當得利法則，請求被告返還合建保證金五十萬元及自受領時起之利息。
（三）對被告抗辯所為之陳述：原告自與被告訂立供地合建契約後，即屢催被告依據合建契約第十條及加註九交付土地所有權狀、印鑑證明、用印，並向稅捐機關申報土地增值稅及依法繳交土地增值稅，以辦理土地交換分割之用，惟被告皆置之不理，致原告迄今仍無法完成土地交換。系爭合建契約第十四條雖係約定：被告應於合建土地交換辦妥日起三十日內遷移完畢，交予原告拆屋整地，此乃為附停止條件之法律行為。因被告之故意不履行契約拒不交付土地所有權狀及未繳交土地增值稅以辦理土地交換，按民法第一百零一條規定應視為條件已成就，原告自可請求被告交付土地，被告仍拒不交付顯已違反合約第十四條之規定。
（四）證據：提出土地謄本一份、房屋稅籍證明書一份、合建同意書一份、併地合建同意書一份、支票一份、存證信函一份、土地買賣契約書二份、太平洋房屋公司估價表一份為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）陳述：本件原告分別與被告及相鄰房屋共七戶房屋之所有權人訂立供地合建契約書，擬在七戶房屋之基地建築大廈合建分屋。故原告為合建，必須為被告等七戶房屋之基地與其他不合建房屋之基地辦理土地交換（即持分交換）後始能建築房屋，此所以契約第十四條明定：﹁本合建土地之地上物（含攤販、借放物品等）甲方應於合建土地交換辦妥日起參拾天內遷移完畢，交予乙方拆屋整地（拆整費用由乙方負擔）﹂及第十七條明定：﹁甲方同意並協助乙方與其他鄰地進行合併與興建事宜，須於柒拾玖年柒月參壹日前完成在此期間內，若與鄰地訂立合建契約，乙方應於土地合併分割完竣後參拾日內申請建造執照﹂及編列附表二、三之緣由，原告起訴狀所援引契約第十、十四條均係斷章取義，與原義不同。而訂約迄今已逾十年，原告仍未辦理土地交換及合併，故依上開第十四條之約定，被告自無遷移房屋交由原告拆屋整地之必要。原告擬合建之土地尚包括中壢市○○路○○號房屋之基地︵即興南段興南小段三八五號︶，然該土地尚有謝連嬌之地上權存在，原告僅與其姊妹謝美妹訂約，未與謝連嬌接洽，致其後謝連嬌不願塗銷地上權，被告無法領取建造執照，整個合建計劃始告停頓。原告為此，並曾對謝連嬌提起塗銷地上權登記之訴，然為鈞院八十一年訴字第四三二號民事判決駁回確定在案，又前開判決所列另名林春成之地上權，據聞事後原告已解決該部分之地上權，然迄今仍無法塗銷謝連嬌之地上權。由上可知，不能完成合建之原因，係原告未能解決其他參與合建土地上之地上權問題，與被告房屋或所坐落之基地無關。本件並無民法第二二六條因可歸責被告之事由，致給付不能之情形，被告亦無合建契約第十九條所謂違反本約任一款項或悔約之情形，被告自無賠償原告五百萬元之理。至於原告謂其為合建高價收購其他人之土地、房屋，是否屬實，均與被告無關，原告乃一建商，擬因合建以獲取高額利潤，然高利潤即隱藏高風險，乃當然之理，其苟有因合建不成而受損失，乃屬投資前必須衝量之可能性之一，豈有合建失敗即任意歸咎於他人之理。原告因無法解決謝連嬌之地上權問題致無法領得建造執照而不合建，其於八十八年間又稱即使現在能合建，其亦不建了，蓋政府規定之建蔽率已更改，現在能建的樓層少了一半左右云云。被告不知其所言是否屬實，惟可以肯定者，乃原告已不打算合建。又其自己不合建，卻反咬稱係被告不合建，作法令人不敢苟同，其無權解除契約，其前以存証信函解除契約自不合法，被告於收到其存証信函後，即曾回函予以回應，原告之解除契約為不合法，其以解除契約為不當得利之前提，其請求自無理由。
理 由
一、原告主張座落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三八三地號土地為被告及訴外人游金源所共有，座落其上房屋即門牌號碼中壢市○○路○○號房屋亦為被告所有。被告向原告稱其同意提供土地予原告合建房屋等語，原告遂於七十八年十一月二十五日與被告及訴外人游金源人簽訂坐落中壢市○○段興南小段二二七之三八二號十一筆地號土地合建同意書，嗣於七十九年元月二十一日與被告簽訂供地合建契約書，原告並於簽約同時支付被告到期日為七十九年一月二十二日面額五十萬元之支票乙紙做為合建保證金，並經被告兌現，惟被告迄今仍無法取得合建土地之使用權及遷移地上物交付原告整地，致原告無法向主管機關取得建築執照合建房屋而受鉅額損害，原告於八十八年五月十七日以存證信函通知被告解除系爭契約，遂依系爭合建契約第十九條約定及民法解除契約後回復原狀之請求權，訴請原告給付五百五十萬元及法定遲延利息，並提出土地登記謄本一份、房屋稅籍證明書一份、合建同意書一份、供地合建契約書一份、支票影本一份、存證信函一份、土地買賣契約書二份等物為證；被告對於曾於七十九年一月間與原告訂立供地合建契約書一事固不否認，惟辯稱：因原告迄今仍未依契約第十七條辦理系爭土地共有人間土地交換及合併，故依契約第十四條之約定，被告自無遷移房屋交由原告拆屋建地之必要，被告無可歸責至給付不能之事由，原告主張解除契約與法不合云云。
二、查兩造所定之供地合建契約第十條前段規定：「土地稅捐（包括田賦、地價稅、自用增值稅、工程受益費）甲方應於本契約成立時全部負責繳清。」契約第十三條約定：「甲方提供之土地如有產權糾紛、抵押設定、權益租借等情事時，甲方應於本約簽約之日起三十日予以塗銷解決，其林春城地上權設定部分則由乙方負責處理，費用亦由乙方負責。」契約第十九條約定：「雙方違反本約任何一款項或悔約時，應賠償對方新台幣五百萬元正，並負擔對方因此所受之一切損失，且自願放棄一切先訴抗辯權。」此有原告提出之供地合建契約書一份附卷可稽。經查，被告對於迄今尚未開立土地使用同意書及無訂立租約證明書、並向稅捐機關申報及繳交土地增值稅等節皆不否認；再查，依首揭契約契約第十三條之約定，被告（即契約甲方）應於簽訂系爭契約之日起三十日內，將被告所提供之土地上第三人設定之其他權利，除林春城地上權部分外，予以塗銷。惟查被告所提供之系爭合建土地，其土地上現尚有訴外人謝連嬌之地上權，此有原告提出之土地登記謄本一份在卷足查；是以被告顯有違反系爭契約第四條、第十條及第十三條之情事，自應依同契約第十九條之約定負損害賠償之責。
三、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；再按，民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及損害賠償性質之違約金。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人除得請求給付違約金外，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，準此，約定之懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行，債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符合約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為一切衡量之標準，最高法院八十一年台上字第二四八四號判決可資參照。經查，系爭合建契約第十九條之約定，契約當事人一方有違約時，除應賠償對方五百萬元外，並應賠償對方所受之其他一切損失，是以，該違約金之性質應屬懲罰性違約金。本院審酌一般客觀事實，社會經濟情況，及被告如能如期履行債務，原告可得享受之一切利益等標準，認系爭違約金之約定尚屬過高，應減至五十萬元為適當。從而，原告起訴請求被告依系爭契約第十九條之約定給付違約金於五十萬元之範圍內為有理由，逾此範圍，則屬無據，無從准許，應予駁回。
四、原告主張本件合建契約被告不履行合約上之義務，原告遂於八十八年五月十七日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，此有原告提出之存證信函一份在卷可稽。按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；受領之給付為金錢者，應附自加領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一項第二款定有明文。從而，原告起訴請求被告返還合建契約訂立時原告給付之保證金五十萬元，及自受領時起即七十九年一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
五、原告勝訴部分，兩造皆聲明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，經核皆無不合，爰酌定相當供擔保金額後准許之。被告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第七十九條後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 邱育佩右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 五 日~B書 記 官 羅英梅