臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三五九號
原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之一地號、面積一四０一平方公尺土地上種植之水稻除去後將土地全部返還與原告。
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之七地號、面積二三八六六平方公尺內一三
五九六．三平方公尺中（如附表複丈成果圖標示２黃色部分）面積一０五九七平方公尺土地上種植之水稻除去、（如附表標示３紫色部分）面積六０平方公尺地上磚造建物拆除、（如附表標示４紅色部分）面積四五二平方公尺之地上磚造建物拆除後將土地返還與原告。
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之八地號、面積二一五六平方公尺內（如附表複丈成果圖標示１綠色部分）面積三六０平方公尺之水泥地除去，（如附表標示黃色部分）面積九五五平方公尺之地上種植之水稻除去後將土地全部返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟參佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之一地號、面積一四０一平方公尺土地上種植之水稻除去後將土地全部返還與原告。
二、被告應將原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之七地號、面積二三八六六平方公尺內一三五九六．三平方公尺如楊梅地政事務所土地複丈成果圖標示２黃色部分、面積一０五七九平方公尺土地上種植之水稻除去，標示３紫色部分、面積六０平方公尺之地上磚造建物拆除，標示４紅色部分、面積四五二平方公尺之地上磚造建物拆除後將土地返還與原告。
三、被告應將原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段三九之八地號、面積二一五六平方公尺內如楊梅地政事務所土地複丈成果圖標示１綠色部分、面積三六０平方公尺之水泥地除去，標示黃色部分、面積九五五平方公尺之地上種植之水稻除去後將土地全部返還與原告。
四、第一、二、三項判決請准原告供擔保後宣告假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、查坐落桃園縣○○鄉○○○段第卅九之一地號，面積０‧一四四四甲，第卅九之七地號，面積一‧四０一八甲及第卅九之八地號，面積０‧二二二二甲土地三筆係原告所有，有土地登記簿謄本可稽。前揭三筆土地原告與被告於桃園縣新屋鄉公所訂有耕地三七五租約登記，亦有桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表可證。
二、依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定：．．被告應「自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」，第二項規定．．「違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。又同條例第十七條第一項第四款規定．．「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」得於租期屆滿前終止契約。被告承租系爭耕地自民國（下同）八十七年四月間起即於承租之卅九之七地號耕地上，未經原告同意即擅自大興土木建造房屋，並於建造房屋部分未自任耕作，亦無不可抗力之因素，繼續不為耕作迄今。原告曾於八十七年四月十三日以新竹光華街郵局第一四三號存證信函催請被告回復原狀，嗣又於八十八年八月十二日以新竹光華街郵局第三０六號存證信函為租約無效及終止租約之意思表示，唯均未獲置理。
三、被告承租系爭耕地，原告已提供三九之八地號上之農舍供其便利耕作使用，被告非但未善加維護反任其荒廢、倒塌，並於耕地上建築房屋供其胞弟經營免洗餐具之商行即義豐行作為倉庫及辦公等使用。查「耕地三七五減租條例」第十七條第一項第四款所謂不為耕作，不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，以收回全部耕地。據此原告乃於八十八年八月廿七日向桃園縣新屋鄉公所申請終止兩造租約之登記並經該所於八十八年九月十日以新鄉民字第三二０九０號通知被告在案，是本案系爭承租土地既經原告為終止租約之意思表示，被告仍繼續使用系爭土地，自屬無正當權源而屬無權佔用。
四、又「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，違反者原定租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項第二款定有明文。又所謂不自任耕作，兼指承租人轉租與將耕地借與他人使用而言，即承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途亦屬不自任耕作，應准出租人收回自耕」（最高法院六十九年度台上字第六五二號著有判例）。
五、被告承租系爭耕地既有未自任耕作原訂租約無效之情形，又有非因不可抗力繼續一年不為耕作之終止租約情事，是無論基於以上任一情形，被告使用原告系爭土地均屬無權佔用。遂提起本件訴訟。
參、證據：提出土地登記謄本三份、耕地租約乙份、存證信函二份、耕地三七五租約登記申請書影本乙份、照片十張等物為證物。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。
二、如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、緣原告以其所有座落桃園縣○○鄉○○○段第三九之一地號土地，面積：０．一四四四台甲（０．一四０一公頃）內，承租０．一三四四台甲（０．一三０四公頃），及第三九之七地號土地，全筆面積二．四六０一台甲內（二．三八六六公頃）承租面積一．四０一八台甲（一．三五九六公頃）及同段第三九之八土地面積０．二二二二台甲（０．二一五六公頃）三筆土地，於三十八年六月二十四日出租予原承租人劉萬生，訂有「新鄉牌字第五十一號私有耕地租約」在案，嗣原承租人劉萬星（劉萬生之更名）死亡（六十七年二月五日），被告乃於八十年十一月間依『台灣省耕地租約登記辦法』有關規定，檢具證明文件，與出租人乙○○同意會同前往桃園縣新屋鄉公所申辦「原承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者」之該份耕地租約變更登記，亦經該鄉公所報奉桃園縣政府核備，經于八十年十一月十五日以八十府地權字第二０一三００號函復准予核定授權租約變更登記，以迄於今。而耕地租佃期間，不得少於六年是本件租約於每屆租期滿時，被告（即承租人之一方）均表示願意繼續承租，並有繼續耕作之事實，出租人（即原告）從未反對且無表示欲收回自耕抑或有收回自耕之條件，是本件租約溯自最初訂立租約始期至今均依規定，租佃雙方每六年續訂租約是（耕地三七五減租條例第二十條）。最近期間六年是自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，從未間斷，亦屬締約強制。
二、本件耕地租約土地標示實務現況，係位于桃園縣新屋鄉石牌村土地瀕臨新屋溪沿本村自東南向西北流向，全區地勢低漥，每逢大雨或洪水，俱皆匯入，肇致新屋溪水暴漲，洪流越堤岸潰，淹沒窪地，導致沿河岸之住家農舍基垮、屋漏、牆傾無一安室，居民生命財產堪虞。故五十八年原承租人（被告之先父）劉萬星經徵得原告之同意，爰將僅得遮避風雨賴以居住之簡陋農舍，搬移遷徙至南端毗鄰較為高畦耕地興建本國三合院式磚造之房舍一幢，俾供全家共同生活，求得居住安寧。其僅將其建築地點位置變更，是將本來位於三九之八地號土地移往較南端毗鄰之三九之七地號土地兩址相距約三十公尺。亦因原有農舍建物滅失整地回復農耕使用是（本件房屋稅未達課稅標準價格之起爭點，足證房屋建物之價值若何？）。
三、又本件耕地租約其實質內容，經查係爭三筆土地內，屬建地目之第三九之八地號土地，租佃雙方既為「免租」之約定，為係附著於田地目二筆土地主契約而居於同意使用之性質，參以最高法院八十八年一月五日八十八年度台上字第一號民事判決有關裁判要旨：按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所謂農地參照同條第二項立法精神應包括漁地及牧地在內，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之使用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例業經變更，不得再予援用可對於本件租約標的內容，已得明確之指示。
四、系爭土地、依地政機關土地登記簿謄本所載可知，該等土地係於七十年四月十六日為依據區域計劃法辦理非都市土地使用編定公告確定。第三九之一及三九之七地號編為一般農業區農牧用地，第三九之八地號則為一般農業區甲種建築用地，夫土地經依法編定使用管制，自應以該項編定為依據，而非以其地目為準，此觀諸土地法第八十二條、第八十四條、第八十五條文意自明。第三九之八地號地上農舍建築改良物於本項業務編定使用前，該建物主體業已全部建物滅失。為僅殘留水泥地板，系原供曬穀之稻埕場所。
五、再查八十九年四月二十六日內政部頒行訂定之「台灣省耕地租約登記辦法」第四條第一項第七、八、九款；分別為（一）耕地經分割、合併或其他標示變更者；
（二）耕地之一部滅失者；（三）耕地之一部經依法編定或變更為非耕地使用者，「應」申請租約變更登記。本件佃農在第三九之一、三九之七地號上建有農舍，建築改良物已成事實，而訂有耕地三七五減租之土地，地籍分割測量，原本即不受農業發展條例規定不得細分面積之限制，內政部行政法規迭有明文。乃本件系爭土地疆界回至可行界址調整，租佃雙方可依辦理該租約之土地標示變更登記，使現場實地與租約之登記機關登記資料及地政機關地籍登記資料三者為相符，以符實際，乃本件租佃雙方均怠於權利行使，未為辦理前述租約登記是。
六、被告家族承耕系爭土地，已歷三代，生於斯、長於斯，懷抱這塊田園，有著無比的熱情與眷顧。被告固服務於桃園縣新屋鄉農會，惟每公暇之餘，均與務農從事田園工作為樂，被告居長，共有弟妹六人，上有寡母，為了維持一家生活，每日均能填飽肚子，牽成弟妹，教養長大使之成為有用之人，身負重責大任，被告並無將系爭地「擅自」變更用途，例如無借與他人供作砂石場、開工廠等變更為非農業使用。僅將南側房改建為四層半樓房，俾供臥房急迫之用，總不能讓全家擠一張床鋪，被告所為並未過苛，想來應該符合土地法第三條自耕之定義，以及最高法院八十七年六月十二日八十七年度台上字第一三七八號的判決規定，原告在租佃期限未屆滿前，以此為理由收田自行耕種，乃依法無據（五十一台上二一一二號、六十八台上三七七七號判例）。
七、耕地三七五減租條例第十二條所謂：「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，固仍應由承租人繼續使用。」然此項農舍使用權係附屬於耕地之租賃關係而發生，（七十二年台上七二七號判決）。又第十七條第一項第五款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬「耕地」者為其要件，倘出租時非屬「耕地」之者，即無上開條款規定之適用，（八十四台上一七二零號、八十九台上二七四三號），而應適用土地法及其有關特別法之功能用以彌補民法規定之缺陷。
理 由
一、本件原告起訴主張被告與其訂有耕地三七五租約，而被告違反耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第四款之規定，私自在耕地上建設房屋及提供非承租人居住，符合不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，依法耕地租賃契約有無效及終止之原因，因此依法終止及收回自行耕作，爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款、第十六條第二項之規定提起本件訴訟。被告則以其並無不自任耕作之情事，房屋是其母親建築供渠等兄弟居住，其並無違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款、第十六條第一項之情形，故原告耕地契約並無無效及終止之理由，所以原告終止契約請求返還系爭耕地顯無理由等語置辯。
二、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第十六條第一、二項所明定。又此之所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均非自任耕作，應構成此法條第二項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（參照最高法院七十年台上字第四六三七號、六十四年度台上字第五七一號判例）。經查：（一）兩造間就原告所有坐落於桃園縣○○鄉○○○段三十九之一、三九之七、三十九之八地號等三筆土地，訂有三七五租約，此為兩造所不爭執，附有土地登記謄本在卷可稽。（二）坐落於三筆三七五租約耕地中之三九之七地號土地上之五樓加強磚造樓房（面積０．００七０公頃）係被告母親黃心妹所建，目前屋內有多間房間，供居住使用，據被告陳稱：目前為被告一家人、被告弟弟一家人、被告母親使用（詳見本院八十九年八月九日履勘筆錄），而原告主張黃心妹興建系爭建物未經其同意，為被告所不否認，此外訴外人黃心妹並非耕地之承租人，被告容許其母黃心妹在系爭土地興建建物，依上揭判例，顯非自任耕作，故原告主張被告於系爭土地有非自任耕作之情事，應可採信。（三）再者，依原告所庭呈之照片，可知被告有將棚架部分供他人堆放物品，而被告供稱其在農會上班，顯見可知堆放之物並非其所有，核與農舍係指以工作為目的所建之簡陋房屋而言，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用不符。故原告主張被告提供系爭耕地內之建物供他人堆放物品，係屬不自任耕作之情形，應可採信。綜上所述，原告主張被告有不自任耕作之情形，依照耕地三七五減租條例第十六條第二項原訂租賃契約無效，得由出租人收回自行耕種，而主張被告應將系爭耕地租約土地上之作物及建物除去後將土地返還，於法有據，為有理由，應予准許。
三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
四、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 張益銘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十三 日~B法院書記官 卓清和