臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三七二號
原 告 乙 ○訴訟代理人 陳鄭權律師複代理人 陳韻如律師被 告 瑞昇建設有限公司法定代理人 丙○○被 告 甲○○右二人共同訴訟代理人 溫俊富律師右當事人間回復原狀等事件，本院判決如左：
主 文被告瑞昇建設有限公司應給付原告新台幣（下同）壹拾伍萬肆仟元及自八十九年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告壹拾陸萬貳仟元，及自八十九年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瑞昇建設有限公司負擔百分之十二、被告甲○○負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹拾壹萬元供擔保後，得假執行。被告於假執行實施前，各以新台幣壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）壹佰壹拾捌萬元正，並連帶賠償原告壹佰壹拾捌萬元正之違約金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）前項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十八年十月十一日向瑞昇建設有限公司（即被告）購買座落於桃園縣○○鄉○○○段二一三之二、二一三之八及二一三之二八等地號上興建之「薪園墅」編號Ａ６乙棟預售屋，分別與被告公司及土地所有人即被告甲○○訂立房屋預定買賣合約書（以下簡稱房屋合約書）及土地預定買賣合約書（以下簡稱土地合約書），約定買賣價金分別為新台幣（下同）壹佰玖拾貳萬元及貳佰捌拾捌萬元。截至目前原告已給付現金壹佰壹拾捌萬元整。日前被告等通知原告給付工程款及尾款，詎料原告前往工地準備繳交工程款時，發現原告所購買之Ａ６棟房屋和後棟之間毫無間距，令人有嚴重之壓迫感及安全上、私密性的顧慮，與契約及廣告所載有情，有景、有天、有地及鮮綠、有氧、美學，完善規劃優質住宅內容有天壤之別。
（二）查建築技術規則第一百十條規定：防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，依左列規定：建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一．五公尺以上之空地為防火間隔。防火間隔並應配合依本編第九十條規定留設出入口及通路。又市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定整體性防火間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路。同一基地內有二幢以上建築物，每幢建築物之背面或側面適用第二款規定。則被告興建之「薪園墅」已嚴重違反建築技術規則之規定。
（三）按房屋預定買賣合約書第十五條第二項約定：賣方保證按照建築主管機關所核定之建造執照設計圖及本契約建材設備表施工，不得偷工減料。否則應賠償買方因此所生之一切損失。頃被告以符合法律規定之竣工圖等資料送請主管機關核發（八七）桃縣工建執照字第會一七三０號建造執照及（八八）桃縣工建使字第二一七一號使用執照，實則未依該等執照興建，被告已違反雙方契約約定，又原告與被告等訂立之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，因具購買上不可分關係，屬聯立契約。則被告間應係連帶關係，故被告瑞昇建設有限公司違約，應視同被告甲○○亦違約。原告雖於八十九年一月四日以桃園府前（２１支）郵局第一九二五號存證信函及八十九年一月十八日桃園府前（２１支）郵局第二一一四號存證信函，函請被告等出面理清相關責任，惟被告等一再規避責任，毫無解決誠意，原告基於居住安全考量暨土地無法與房屋分離使用之不可分關係，於八十九年三月一日以桃園府前（２１支）郵局第二三九九號存證信函，通知被告等人解除契約，茲再以本起訴狀為解除上開房屋及土地預定買賣合約之意思表示。
（四）依民法第二百五十九條規定：解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。查原告因購買「薪園墅」編號Ａ６棟預售屋，已給付被告等共壹佰壹拾捌萬元，即瑞昇建設有限公司房屋款及代書費用共參拾柒萬元，甲○○土地款捌拾壹萬元，並交付被告等由原告八十八年十一月二十五日簽發之票據面額分別為壹佰參拾肆萬元（房屋部分）及貳佰零貳萬元（土地部分）之本票二張。又被告間具有連帶關係，則依民法第二百五十九條規定，被告等應連帶給付原告壹佰壹拾捌萬元，並返還原告交付之本票二張。
（五）復依房屋預定買賣合約書第十五條第三項及土地預定買賣合約書第十條第二項之規定，解除本契約，賣方除應退還土地、房屋已繳價款外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約金。則被告等應連帶賠償原告壹佰壹拾捌萬元。
（六）對被告答辯之陳述：
１．被告辯稱：「．．原告即偕其兄至現場了解狀況，據其兄懂風水，其兄於勘查現場後，亦稱風水不錯，可以買，．．」云云，惟原告雖偕兄至現場，當時原告購買之薪園墅Ａ６棟房屋與後棟間尚留有通行道路，原告之兄始會稱風水不錯，倘如被告所言：訂約前既已無間距，試問安全上既有顧慮，依常理怎有謂風水不錯之理？
２．又原告與被告訂約時，被告之「薪園墅」模型於後側並無間隔圍牆，況被告持向原告解說之設計平面圖，與設計圖相同，無任何差異，並未於原告購買之薪園墅Ａ６棟房屋與隔壁間隔有圍牆，則被告八十九年五月十五日辯稱：．．中間隔牆，是依當時設計圖，依約興建．．實非真實。另被告於同日庭呈照片係八十九年五月九日拍攝，與原告訂約時有近七個月之久，無法證明原被告訂約時之薪園墅之模型是否如相片所示？被告於訴訟後遲遲未提，是否為掩飾卸責，事後增改，不無疑問？
３．被告於原告訂約時未盡說明義務已如前述，又原告發現所購買之薪園墅Ａ６棟房屋和後棟之間，毫無間隔時，曾當場向被告員工反應並請求改善，被告員工要求原告不要張揚，並言：後棟房屋侵占原告房地三十公分寬土地，希望息事寧人，足見被告自知違約理虧甚為顯明。
４．按房屋預定買賣合約書第十五條第二項約定：賣方保證按照建築主管機關所核定之建造執照設計圖及本契約建材設備表施工，不得偷工減料，否則應賠償買方因此所生之一切損失。則被告除未盡說明告知義務外，亦已明顯違反雙方間契約之約定。
（七）綜右，被告違法及違約甚明，原告雖於八十九年一月四日以桃園府前（２１支）郵局第一九二五號存證信函及八十九年一月十八日桃園府前（２１支）郵局第二一一四號存證信函函請被告等出面理清相關責任，惟被告等一再規避責任，毫無解決誠意，原告基於居住安全考量暨土地無法與房屋分離使用之不可分關係，於八十九年三月一日以桃園府前（２１支）郵局第二三九九號存證信函通知被告等人解除契約，並以本件起訴狀為解除上開房屋及土地預定買賣合約之意思表示。雖被告辯稱渠等已於八十九年二月二日以存證信函解除前揭買賣契約，惟原告係因被告違約在先，迭經催告仍拒不出面解決，故於被告二人出面解決前拒絕給付尾款，此係行使民法第二百六十四條同時履行抗辯權，並無違約情事，被告等二人前揭解除契約並不合法。
三、證據：提出薪園墅房屋預定買賣合約書、薪園墅土地預定買賣合約書、廣告、竣工圖、全區平面配置參考圖等影本各一份、及存證信函影本三份、相片七張等為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）本件房地並無違反建築技術規則。按「建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一．五公尺以上之空地為防火間隔」，建築技術規則第一百十條第款定有明文。查系爭集合住宅依建築技術規則第一條、內政部八十三年二月二十四日台（８３）內營字第八三七二一六三號函，係屬同一宗基地，因而法定防火間隔只需在基地後側、左側或右側任何一側設置即可，系爭集合住宅之防火間隔，係設置於基地之右側。此已經設計及監造本案集合住宅之建築師汪新丑到庭証述屬實，並有原告提出之本案集合住宅一層部分之竣工圖確載明防火間隔設於基地右側可稽。再按「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其改正後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日」，建築法第七十條第一項定有明文。查本案「薪園墅」集合住宅係依主管機關核發之設計圖興建，並已經主管機關查驗完竣，取得使用執照，有建造執照及使用執照影本在卷足憑。是原告主張系爭建物違反建築法規云云，應無足取。
（二）被告並無違約情事。依系爭集合住宅一層部分之竣工圖，Ａ１至Ａ７建物左側與鄰地地界線間有一條寬一公尺之間隔，此間隔即係原告所稱其於訂約前所見系爭房屋與後棟間「原留有可供一人通行之道路」。原告主張該空間在前開竣工圖上並未有按Ａ１至Ａ７間各戶地界線分戶之顯示，進而主張被告事先不曾告知將築牆分戶，且因分戶後令其有嚴重之壓迫感及安全上、私密性的顧慮云云。惟查上開間隔，並非「道路」，而係建築技術規則上所稱之「外牆開口管制間隔」（以下簡稱開窗距離），目的在使未密閉之建築物門窗與地界線有適當之距離（如建物之外牆密閉未開門窗，因無伸手、出身即越過地界線侵入鄰地之虞，故可以直接蓋至地界線）。而由於該開窗距離所產生之一樓空地於本案係計入建築面積，其垂直投射所在土地之產權分屬各屋主，各屋主本得自由利用之。再者，即令是法定防火間隔，屋主仍可以圍牆加以分隔，凡此，亦據汪新丑建築師証明在卷，並有建築技術規則圖例可參。從而，縱前開竣工圖未顯示以圍牆分隔，開窗距離亦無不許以圍牆分隔之理。在本案，被告瑞昇公司即依地盡其利之原則，將該開窗距離所在土地規劃為各屋主洗衣、曬衣等之工作空間，且為符合安全及秘密之需求，乃依各屋主私有土地之地界線，以厚度僅一般磚牆一半，高度約一．五公尺之百歲磚予以分隔。是本案開窗距離之利用，堪稱本案集合住宅之特色，乃被告瑞昇公司向客戶介紹時之重點項目之一，此觀被告除於廣告圖（見Ａ１︱Ａ７區車庫配置圖）就此載明，並於廣告模型屋就此明確顯示（見八十九年五月十五日庭呈之照片二幀，該照片顯示開窗距離所在位置均有分隔，且配置洗衣機、熱水器）即明。是原告稱被告不曾告知該開窗距離將分隔作為各戶洗衣等工作空間使用云云，並無足取。茲被告將該開窗距離隔戶作為工作空間，既係依約行事，自無違約之可言，亦無壓迫感及違反秘密性、安全性之可言。綜之，原告於訂約之時既已明知後棟鄰屋貼近本案集合住宅之實況，並知悉前開「開窗距離」將分隔作為工作空間，而非作通行之用，被告自無違約可言。至於原告主張被告之職員曾告知後棟房屋侵占Ａ６房屋三十公分寬土地，希望原告息事寧人云云，並無其事，附此陳明。
（三）原告係因過戶登記有所顧慮，才藉詞悔約。查被告等在八十八年十一月間通知原告繳交三十六萬元之交屋款並辦理向銀行抵押貸款之三百三十六萬元對保手續時，原告稱不必貸款，願以現金一次給付被告等，並於十一月二十五日簽發面額一百三十四萬元（房屋部分）、二百零二萬元（土地部分）之本票二紙作為支付方法，惟被告等要求提出過戶文件時，原告卻表示因另有債務，如所購系爭房地以原告名義辦理過戶，恐遭債權人查封，而要求給予七天之時間俾另覓登記名義人以辦理產權過戶登記。惟原告嗣又表示如登記在他人名下，亦不放心云云，雖被告瑞昇公司人員建議原告不妨以設定反擔保之方式保障權益，惟原告仍表示有其他顧慮。凡此，亦有被告瑞昇公司職員陳科維可資証明。是原告嗣於八十八年十二月十八日以中壢二十六支郵局第一三八二號存証信函指稱系爭房屋與後棟房屋間距不足，要求解約退款云云，顯係悔約之藉口。從而，被告等並無任何違約情事，且被告等早已以存証信函，就此一再說明，是原告以被告等違約為由解除契約，自有未合。
（四）系爭土地暨房屋之買賣契約業經被告依法解除，原告自無從再解除契約。依兩造所訂房屋預定買賣契約書第五條第二項、土地預定買賣契約書第四條第二項之約定，原告應於收到被告繳款通知單七日內自行向被告等指定之銀行專戶以現金或即期支票如數乙次繳清。經查原告迄今僅繳付一百十八萬元︵其中房屋部分二十七萬元、土地部分八十一萬元，另十萬元為代書費用︶，尚欠三百七十二萬元︵其中房屋部分一百六十五萬元、土地部分二百零七萬元，見已庭呈附件一之說明︶。被告等於八十八年十一月間通知原告應再繳交三十六萬元之交屋款並辦理向銀行抵押貸款三百三十六萬元以繳付尾款之對保手續時，原告於八十八年十一月二十五日簽發面額一百三十四萬元，及二百零二萬元之本票二紙作為支付方法，是原告應於八十八年十二月二日前繳交上開款項，惟屆期原告並未支付。被告等乃於八十九年一月六日、同月二十日，分別以中壢郵局第三五號、中壢二十六支郵局第四六號存証信函催告原告於函到十一日內給付該款項，惟原告亦未繳交，被告等乃於同年二月二日以中壢二十六支郵局第九十號存証信函，解除上開二買賣契約，並依約扣除原告自備款百分之八十作為賠償，且請原告取回餘款二十三萬六千元（被告計算有誤，現更正為三十一萬六千元，如附件一之說明）。原告雖主張其於收受被告催繳前開交屋款及尾款之存証信函後，曾行使同時履行抗辯云云，被告否認之，其空言無據，自無可取。
從而，兩造間之買賣契約業於八十九年二月二日經被告等合法解除而不復存在
，原告再於同年三月一日以桃園府前︵二十一支︶郵局第二三九九號存証信函解除買賣契約，自不生任何效力。而被告雖同意返還三十一萬六千元，然此乃被告解除契約之法律效果而非原告所主張其解除契約之法律效果，是依原告主張之請求權基礎，原告尚不得請求被告返還該款，且被告早已催告原告取回該款，是該部分亦無起訴之必要，原告就此部分之請求亦欠缺保護必要要件，不應准許。
三、證據：提出勘驗紀錄表及使用執照、測量成果圖、竣工圖等影本各乙紙、本票二張、存證信函三份等影本及相片二幀為證。
參、本院依聲請傳訊證人汪新丑。理 由
一、原告起訴主張略以：伊於八十八年十月十一日就興建於坐落桃園縣○○鄉○○○段二一三－二、二一三－八及二一三－二八號三筆土地上薪園墅編號Ａ６別墅（以下簡稱Ａ６），分別與被告甲○○及瑞昇建設有限公司訂立土地預訂買賣契約書及房屋預訂買賣契約書，約定買賣總價金分別為二百八十八萬元及一百九十二萬元，伊連同代書費十萬元，計已繳交一百十八萬元，惟伊簽約之前，系爭房屋與後棟之間尚留有一個人可通行之道路，詎伊受被告通知應繳交工程款及尾款而前往現場時，發現系爭房屋和後棟之間已毫無間距，令人有嚴重之壓迫感及安全上、私密性的顧慮，與契約及廣告所載有天壤之別；被告已嚴重違反建築技術規則第一百十條，並未依建造執照及使用執照興建；伊經催告被告理清而被告一再規避，乃解除系爭房地買賣契約，請求加倍返還已付價款云云。並提出薪園墅房屋預定買賣合約書、薪園墅土地預定買賣合約書、廣告、竣工圖等影本各一份、及存證信函影本三份、相片七張等為證。被告則以並無任何違約情事，系爭房地買賣契約業因原告違約而由被告依法解除，原告之解除契約並不合法等語置辯。
並提出勘驗紀錄表及使用執照、測量成果圖、竣工圖等影本各乙紙、本票二張、存證信函三份等影本及相片二幀為證。
二、經查：兩造於八十八年十月十一日就興建於坐落桃園縣○○鄉○○○段二一三－
二、二一三－八及二一三－二八號三筆土地上薪園墅編號Ａ６別墅，分別訂立土地預訂買賣契約書及房屋預訂買賣契約書，及被告已收受原告支付之價款一百十八萬元（其中有十萬元為代書費）等情，為兩造不爭之事實，且已經被告自認在案，堪信屬實；而原告主張解除契約請求返還已繳之價金及給付違約金，無非以被告違反建築技術規則、未盡告知義務等違反契約為論據，惟查：
（一）按建築技術規則第一百十條規定：「防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，依左列規定：建築物應自基地後側或側面之境界線退縮淨寬一．五公尺以上之空地為防火間隔。防火間隔並應配合依本編第九十條規定留設出入口及通路。又市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定整體性防火間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路。同一基地內有二幢以上建築物，每幢建築物之背面或側面適用第二款規定。」又依建築技術規則建築設計施工編第一條（用語定義）：本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如左：「一、一宗土地：本法第十一條所稱一宗土地係指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地。」參酌內政部８３．２．２４台（８３）內營字第八三七二一六三號函得知，由數筆不同地號土地，興建一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物者，其建築使用之基地亦為一宗土地，其防火間隔應依建築技術規則第一百十條之規定為之。而本件薪墅園坐落在前開不同之地號上，惟其建築基地仍在同一宗之土地上，其防火間隔，依竣工圖所示，在Ｂ棟右側，有該竣工圖卷內可按，核與證人即建築師汪新丑到庭證稱：「在建築圖（應指竣工圖）上Ｂ２－Ｂ８平面圖上的右側方向留有一．五公尺做為防火間隔，．．。」吻合（參八十九年六月五日言詞辯論筆錄），堪認屬實；而原告主張被告違反建築技術規則第一百十條規定云云，並非有理，不足採信。再者「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其改正後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日」，建築法第七十條第一項定有明文。查本案「薪園墅」集合住宅係依主管機關核發之設計圖興建，並已經主管機關查驗完竣，取得使用執照，有建造執照及使用執照影本在卷足憑。是原告主張系爭建物違反建築法規云云，應無足取。
（二）次查：原告主張系爭Ａ６棟房屋和後棟之間毫無間距，令人有嚴重之壓迫感及安全上、私密性的顧慮，與契約及廣告所載有情，有景、有天、有地及鮮綠、有氧、美學，完善規劃優質住宅內容有天壤之別云云，然該Ａ６建物與後棟房屋之間距，因均在地界上興建房屋，按建築技術規則第四十五條第一項第二款規定：「緊接鄰地之外牆不得向鄰地方向開設門窗、開口及設置陽台，但外牆或陽台外緣距離境界線之水平距離達一尺以上時，以不能透視之固定玻璃磚砌築者，不在此限。」等規定以觀，就本件言，所爭者為一樓部分，如未區隔，尚能容一人通行，如原告所述，被告亦不否認，惟二樓部分垂直投射，正緊鄰地界興建，亦即一樓往後退一公尺，而二樓之長度比一樓長一公尺，有測量成果圖所示第一層長十．八八公尺而第二層長十一．八八公尺亦可證實，此乃配合開窗、開門或設置陽台所必要，即依如前規則第四十五條之規定所設計，而同前證人汪新丑亦到庭證述明確，稱：「．．Ａ６後半部系爭面積是屬於建築面積的範圍，因其二樓有蓋，而一樓須開窗、開門，所以往後退了一公尺，如不往後退則一樓部分就沒有辦法開門、開窗，所以系爭之地，不是防火間隔用地之設計，且本件系「一宗基地」的建築，所以其防火間隔可以留在後面．．或側面的位置，依建築技規定，本件Ａ１－Ａ６部分的防火間隔是可以築牆的。」（參八十九年六月五日言詞辯論筆錄）可知所爭執之可留一人通行之空間，並非防火巷，該空間得以全部蓋滿，如前開規則所示，但會無窗無門；亦得留一公尺以上，供住戶門窗或其他適度運用，故此部分之空間，對壓迫感及安全上、私密性的顧慮等無涉，至於原告另主張與契約及廣告所載有情，有景、有天、有地及鮮綠、．等不符云云，此屬景觀之部分，由週遭之環境而定，與狹窄之前述間隔無關，此部分之主張，亦屬無據。
（三）再查：原告又主張被告未盡告知義務云云，惟系爭建物於八十八年六月二日四樓頂版完成，同年十一月二十五日核發使用執照，有勘驗紀錄表及使用執照附卷可稽，而本件系爭Ａ６建物為四層樓之房屋，有測量成果圖、使用執照及薪園墅房屋預定買賣合約書等足資證實，兩造於同年十月十一日簽訂上開房屋與土地之合約書，有該等合約書可按，而原告於簽約時，已赴現場參觀乙節，為雙方不爭執之事實，亦即原告簽約時，系爭建物已成形，相鄰環境，週遭景觀．．等等，均一目了然，且當時後棟建物與系爭Ａ６建物容有一人通行之空間等情，為原告自承在案，益證後棟建物於系爭建物完成時已存在，間隔僅一人可通行應屬實情，與前開所述，係建物第一層住後退縮一公尺之結果，不謀而合，此空間現以圍牆區格，歸各住戶個別使用之事實，為被告自認在卷，原告爭執此空間之不當封閉，造成安全性及隱密性之顧忌，亦有壓迫感，均因原告未盡告知義務所造成，惟該空間非屬防火間隔，已如前述，且於簽約當時原告業已親睹系爭房屋之格局、與緊鄰建物之環境現況、四周之景觀、公共設施、居家條件．．等，應已考量再三，換言之兩造係成屋之買賣，屋況應已清楚，而非預售屋，未見建物之形樣，故縱被告未告知系爭Ａ６建物與後棟建物之間隔是否過於狹窄，原告亦可憑親身所見，自行判斷，如確過窄，有礙隱私，並有壓迫感及安全顧慮，應即拒絕簽約，於簽約並已分期數次繳交前述一百十八萬元後，始以該空間被區隔分戶使用，有違建築術成規，並解除契約請求返還價金及違約金之給付，尚非有理。
（四）未查：本件買賣簽訂後，原告已給付被告一百十八萬元，其中土地部分八十一萬元、房屋二十七萬元及代書費十萬元，業經被告自認在案，可信屬實；惟系爭房、地之買賣總價金為四百八十萬元，原告尚有尾款三百七十二萬元尚未付清，詳如附件所示，乃兩造所不爭之事實，依前述房屋買賣合約書第五條第二款：「房屋付款辦法應依附件（一）房屋分期付款明細表之規定，買方於收到賣方繳款通知單七日內自行自向賣方指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票如數乙次繳清。」同前土地買賣合約書第四條第二款亦為相同之規定，有該等合約書在卷可考，被告分別於八十九年一月六日及二十日催告原告繳交尾款，有各當日之存證信函卷內可據，而原告分別於同年月七日及二十一日收受該存證信函，有收件回執附卷可徵，但原告迄未付清尾款，乃不爭之事實；被告已在八十九年二月二日再度發存證信函解除契約，翌日原告已收受該信函，有當日之存證信函及收件回執可據。按「買方除不可抗力及可歸責於賣方之事由外，如不履行契約第五條第二項（應指第二款）付款約定時，每逾一日應按所欠繳之自備價款千分之一計算違約金，於補繳各該期款時一併繳付賣方。若逾期達十日時，經賣方定十日以上期限以書面催告後，仍不繳付者，視同買方違約，賣方後解除本契約，並扣除買方自備款百分之八十作為賠償金，但其賠償金額，不得超出本戶房屋總價款百分之三十。」參上揭房屋合約書第十四條第一款，而土地合約書第九條第一款亦有相同之約定。本件原告未按時繳款，業經被告以存證信函催繳在案，詳前所述，且被告以原告經催繳仍未付清價款為由，違反同上之合約規定，已於八十九年二月三日原告收受解除契約之意思表示，發生解除契約之效力，原告仍於同年三月一日解除契約，尚乏依據。
（五）被告合法解除契約，依上揭合約書之約款，得扣除買方自備款百分之八十作為賠償，但賠償金額，不得超出總價款百分之三十。據此被告扣除原告已繳之自備款八十，詳如附件，即無不合；惟解除契約後，回復原狀，就價金返還部分，無論原告或被告解除契約，基於同一買賣契約所生之價金返還求部分，內容應屬相同，均應在已給付之價金範圍內斟酌，基此，被告同意返還三十一萬六千元，此部分被告既未返還，雖被告解除契約，但此部分之回復原狀並無不同，原告於此範圍之請求為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告以其解除契約，請求返還價金及賠償違約金雖乏依據，惟被告於解除本件買賣契約後，所生之回復原狀法律效果，就買賣價金返還部分，被告願返還三十一萬六千元，無論原告或被告解除契約，此部分結論並無二致，於勞力、時間、費用之省免，及紛爭一次解決之必要性考量，減少不必要之訴訟浪費，亦應如是。有疑義者，被告就此部分價金之返還，應否負連帶責任？按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第二百七十二條定有明文。惟查上開房屋、土地買賣合約書，由原告分別與被告瑞昇建設有限公司、被告甲○○個別簽訂，合約書之內容亦無明示被告等應各負全部清償之責任，法律亦無明文連帶責任，由是原告主張被告應負連帶責任，於法未合，洵無足取。然此三十一萬六千元中，有十萬元為代書費，由被告公司收受，為其自認於案，且由前開合約書關於價金收受者，為陳科維，係被告公司之職員，益證該費用為被告公司收取，又房屋部分扣除自備款百分八十後，應返還五萬四千元，土地部分扣除自備款百分之八十後，應返還十六萬二千元，從而原告請求被告瑞昇建設有限公司給付十五萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起即八十九年三月十六日起至清償日止，請求被告甲○○給付十六萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月十八日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，核無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免予假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。惟於原告敗訴部分，假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條、判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十九 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 周祖民右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 六 月 十九 日~B書 記 官 劉飛龍