臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三九一號
原 告 丁○○訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○被 告 戊○○○訴訟代理人 王年柿 律師被 告 丙○○被 告 辛○○被 告 己○○被 告 庚○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文確認兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○號面積二六一四平方公尺、同段七七地號面積六三六平方公尺、同段七七─一地號面積二○三四平方公尺、同段七七─二地號面積四五九五平方公尺、同段七七─三地號面積四三一九平方公尺、同段七八地號面積一一九一平方公尺、同段七八─一地號面積八三四八平方公尺、同段二二四地號面積三七一平方公尺、同段二二四─四地號二九○五平方公尺、同段二二五─二地號面積三九五八平方公尺及同段二二六地號面積六六九平方公尺土地之台灣省新竹縣觀草字第六二號耕地租賃關係不存在。
被告應將桃園縣○○鄉○○段○○○號面積二六一四平方公尺、同段七七地號面積六三六平方公尺、同段七七─一地號面積二○三四平方公尺、同段七七─三地號面積四三一九平方公尺、同段七八地號面積一一九一平方公尺、同段七八─一地號面積八三四八平方公尺、同段二二四地號面積三七一平方公尺、同段二二四─四地號面積二九○五平方公尺、同段二二五─二地號面積三九五八平方公尺之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣玖佰陸拾柒萬壹仟貳百元供擔保後得予假執行。但被告乙○○、戊○○○如於假執行程序實施前以新台幣貳仟玖佰零壹萬參仟陸佰元為原告預供擔保後，得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：㈠緣桃園縣○○鄉○○段七六、七七、七七之一、七七之三、七八、七八之一、
二二四、二二四之四、二二五之二地號土地係原告所有，自民國三十八年六月起即併與非原告所有之桃園縣○○鄉○○段七七之二、二二六地號土地共計十一筆土地由王添進、陳金居共同承租，嗣王添進身故，其原有之耕地租賃關係即由被告乙○○、丙○○、戊○○○共同繼承；陳金居身故，其原有之耕地租賃關係亦由被告辛○○、己○○、庚○○共同繼承。被告己○○於民國七十七年五月間即擅將所承租耕地中之桃園縣○○鄉○○段七七之三、七七之一、七八之一、二二四、二二四之四、二二五之二等地號土地輾轉轉租予訴外人郭文松，任其建築房屋及豬寮，此部份有本院八十七度訴字第八二號判決、被告己○○與訴外人楊春旺及訴外人陽春旺與訴外人郭文松間之耕地讓渡書為證，且被告庚○○於本院八十九年四月二十五日庭訊時復陳稱：「（被告己○○）在中壢做外燴，多年兄（即被告己○○）欠人錢，乃把耕地轉租他人，轉租後第三年我們才知轉租情事。」就該轉租情事亦自認不諱，足證被告己○○確具違法轉租之事實，殆無疑義，故認被告所為違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」；又「耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。」最高法院六十六年台上字第七六一號判例參照。為此，原告請求確認租賃關係不存在。
㈡次按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：‧‧四、
非因不可抗力繼續一年不為耕作。」耕地三七五減租條例第十七條第一項定有明文；又「承租人承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部土地。」最高法院八十二年十一月一日八十二年度第十一次民事庭會議亦著有決議。本案姑且不論被告之轉租事實，如前所述，被告既任由訴外人郭文松占有其所承租之耕地達十數年，亦顯有消極不為耕作之事實，其未盡善良管理人之責，殆無疑義，原告爰再以本訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
㈢按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持
其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第四百五十五條、第七百六十七條前段定有明文。綜上所陳，本件兩造間之耕地租賃關係既已消滅，被告占有使用系爭土地即無正當權源，基於所有權人之地位，原告自得請求被告返還其無權占有之土地；又基於出租人之地位，原告於耕地租賃關係消滅之際，亦得請求被告返還其所承租之土地。
㈣被告雖辯稱系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權登記並非於原告之名下，故原告並不得確認此部份契約之存在，惟查：
⒈系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地所有人權鴻基企業股份有限公司清算始末：
查鴻基企業股份有限公司之前身為成立於日據時期日、台合資之日本拓殖株式會社，臺灣光復後，日本拓殖株式會社即改組更名為鴻基企業股份有限公司（下簡稱為鴻基公司）並經股東會於民國三十七年五月二十八日決議解散及選任簡朗山、林熊祥、盧秋鵬、許丙、張園等五人為清算人成立清算委員會，進行清算程序，嗣於清算程序中，因原選任之清算人簡朗山等五人先後身故，且無其他董監事可為清算人，致清算程序遲未能終結，原股東林昭宜乃於八十一年間依公司法第三百二十二條之規定，以利害關係人之地位聲請本院另行選任李潮雄律師為清算人進行清算迄今。
⒉系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權登記名義異動情形：
次查，系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（下簡稱為系爭二二六地號土地）於日據時期係登記為日本拓殖株式會社所有，嗣於原選任之清算人簡朗山等五人進行清算程序中，因鴻基公司股東會於三十七年七月十日及三十七年十月二十五日決議分配公司之賸餘土地，清算委員會乃依股東會決議擬定「分配土地所有權移轉手續辦法議定書」，並依此將系爭二二六地號土地登記為簡朗山等一一六人（即鴻基公司全體股東）公同共有，迨李潮雄律師接續進行清算程序後，為進一步進行土地分配，乃於八十四年間，復將該筆土地所有權登記名義更名為「鴻基企業股份有限公司」迄今，準此，系爭二二六地號土地登記名義形式上雖迭有異動，惟其實質上並未有任何所有權讓與之情事。
⒊原告出租系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地始末：
原告係鴻基公司之股東，因系爭二二六地號土地係鴻基公司原選任之清算人簡朗山等五人擬分配予原告之賸餘財產，於民國三十八年六月間，即由原告與被告乙○○等六人之被繼承人王添進、陳金居就該筆土地訂定耕地租約迄今。
⒋原告請求確認兩造間就系○○○鄉○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在，非無即受確認判決之法律上利益：
綜上所陳，原告雖因鴻基公司清算程序遲未終結，致未能取得系爭二二六地號土地之所有權，而於權利外觀上形成「出租他人之物」之情，惟退萬步言，原告既非系爭二二六地號土地之所有權人，該筆土地迄今復未有任何所有權讓與之情事，則關於該筆土地之系爭耕地租賃關係，即無民法第四百二十五條第一項「買賣不破租賃」規定之適用，原告自得以出租人之地位訴請確認該耕地租賃關係不存在；且按，「民事判決之既判力惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，判決理由所判斷之事實，無既判力，不得據以辦理租約註銷。」（內政部台）內地字第七五一五六○號函參照），查本案被告乙○○等之訴訟代理人固於本院審理時認諾兩造間就系爭二二六地號土地之耕地租賃關係不存在，惟該法律關係若未經本院於判決主文中予以判明，原告即無從據以辦理租約註銷登記，仍須承受耕地租賃關係存否不明之危險，職是，原告請求確認兩造間就系爭二二六地號土地之耕地租賃關係不存在，自非無即受確認判決之法律上利益。
㈤對於被告被告乙○○、戊○○○抗辯陳述：
被告乙○○、戊○○○貳人辯稱系爭土地非由被告共同承租，兩造間係單一契約中併存二耕地租賃關係云云，並不可採，詳述如下：
⒈原告從未與被告或其被繼承人合意分別承耕，系爭土地係由被告共同承租，
兩造間僅存單一耕地租賃契約。按被告乙○○、戊○○○於前揭答辯狀內固陳：「‧‧‧承租人（即被告乙○○、戊○○○之父王添進及陳金居）於承租後即就各自承租之土地耕作，並依其承租面積分別繳納租金，出租人（即原告）同意按承租人實際耕作之面積收取租金，出租人與承租人既合意就特定位置土地為使用收益、並依該面積計算租金，則出租人與數承租人間自應個別成立租賃契約…」云云。惟查，原告自系爭土地出租伊始，從未與被告或其被繼承人合意分別承耕，被告妄言兩造合意個別成立租賃契約，實為無的放矢；且查，本案原告與被告之被繼承人王添進、陳金居間既已訂定書面租約，則雙方之權利義務關係自應以該書面租約為據，而觀諸兩造間之私有耕地租約及私有耕地租約登記申請書，其上除將王添進、陳金居共列為承租人外，並未註明由何人耕作何筆土地，亦未有任何各別承耕之記載，顯見系爭土地係由王添進、陳金居二人共同承租，兩造間僅存單一耕地租賃關係，殆無疑義。
⒉由被告乙○○申請分戶分耕及其所主張之耕作範圍迭有更異等情，可證兩造
間就系爭土地並無所謂分別成立租賃契約之合意，且系爭土地如係由王添進、陳金居分別承租，則被告乙○○等就其承耕範圍自應相當熟稔，不致有反覆不一之主張，惟觀諸前揭觀音鄉公所八十八年八月十九觀鄉民字第一二四六○號函內所附具之分戶分耕契約書，被告乙○○自承其耕作範圍○○○鄉○○段七六、七七、七七之一、七八、七八之一、二二五之二地號土地，與前揭答辯狀內所主張○○○鄉○○段七七之一、七八、七八之一、二二五之二地號土地出入甚遠，亦與其近年來申請休耕○○○鄉○○段七七之一、七七之三、七八之一、二二四、二二四之四、二二五之二地號土地多有不符，職是，由被告乙○○等就其所謂承耕範圍前後不一之主張，可徵兩造間就系爭土地並無分別成立租賃契約之合意，益彰被告所陳顯屬臨訟設詞。
⒊被告乙○○、戊○○○雖抗辯：「原告歷年向被告收取租金之數額，即依被
告承租之部分之收取，收取之租谷計算書記載佃戶為乙○○或標明為『乙○○之份』，所謂『乙○○之份』即乙○○承租部分之租金之意思」云云，惟查，就被告乙○○等所提租谷計算書以觀，其上佃戶欄類將王添進、陳金居併列，顯見系爭租約係以王、陳二人為共同承租人，是被告乙○○等徒執此主張分別承租，實有誤會；次查，系爭土地自王添進、陳金居承租伊始，即係由承租人自行協議分配繳租金額，原告但求依約收得全部租金，對渠等如何協議分配從未予以過問，亦要無如被告所陳依其承租部分收取租金之情事，故被告並不得依租谷計算書證明租賃契約上存在二耕地租賃關係。
⒋被告乙○○雖引述最高法院八十四年度台上字第五五九號判決為據，惟上開
案件承審法院係以該案系爭耕地租約備考欄記明各承租人分別承耕之面積，租金收據上並載明不同之土地耕作面積及租金額等情，始判認各承租人與出租人間各別成立獨立之租賃關係，核與本案系爭耕地租約上未有任何有關分別承租之記載，原告出具與被告之租榖計算書上亦僅載明王、陳二人應共同繳納之租榖斤數，而無任何所謂依分別承耕面積計算租金之記載等情不同，職是之故，該案承審法院所為認定自不得於本案比附援引。
⒌按個別稻作農戶資料檔之建立及休耕之申請均係依據耕作人（即農戶）之請
求及所提資料而為辦理，要無被告乙○○等所稱係農會依據既有之書面租約內容轉載之情形：依被告乙○○等辯稱原告所提個別稻作農戶資料檔係農會依據既有之書耕地租約，將租約記載之田地目土地全部轉載在農戶資料檔內，被告於辦理休耕時，於耕申請書上所填寫之土地與上述農戶資料檔之情形相同云云。查，觀音鄉八十九年第一期水旱田利用調整計劃第六點：「六、執行實施要點：（一）農戶申面積時種稻、輪作（轉作）、種植綠肥，應合併於同一申請書，由現耕人以「戶長名義」戶籍所在地辦理申請，若申報面積於申報後異動而不符時，應於一個月內自動申請更正如發現農戶申報面積不實，而且未於規定期限內主動申請更正者，將停止該筆土地之當及以後連續兩期作業辦理各項保價收購及輪作、休耕獎勵直接給付之資格與權利。（二）戶基本資料（如戶長、戶籍、土地所有權等）有異動時，應攜帶有關證明文件到轄區農會理更正，建立正確資料檔後始可申報。」個別稻作農戶資料檔之建立及休耕之申請實則係依據耕作人（即農戶）之請求及所提資料而為辦理，要無被告乙○○等所稱係農會依據有之書面租約內容轉載之情形。
顯見系爭土地係係被告共同承租，兩造間僅存單一耕地租賃關係。
㈥綜上所述，本件兩造間僅有單一之耕地三七五租約，被告己○○將耕地違法轉
租與他人，已經構成耕地三七五租約第十六條第一項之情形。兩造之租約應以消滅；又除被告己○○以外之承租人，放任耕地予訴外人郭文松建豬舍、房屋達十餘年，亦有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告自得以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，而得訴請確認兩造間之耕地租約不存在，並依耕地三七五減租條例第十六條第二項、民法第四百五十五條、七百六十七條前段之規定請求被告返還主文第二項土地。
三、證據：提出土地登記謄本十二份、私有耕地租約、觀音草漯段承租人之繼承系統表二份、本院八十七年度訴字第八０二號民事判決書、私有耕地租約讓渡書二份、私有耕地租約登記書、觀音鄉公所受理單獨申請租約登記通知單、個別稻作農戶資料檔、戶籍謄本、和解筆錄、本院八十一年度司字第二四號民事裁定、鴻基企業股份有限公司股東臨時會決議錄二份、清算分派案、分配地所有權移轉手續辦法議定書、股東名錄、鴻基企業股份有限公司臨時股東會議程紀錄（以上均影本）。
乙、被告乙○○、戊○○○方面：
一、聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈡如受不利益之判決請准供擔保免假執行。
二、陳述：㈠查被告之被繼承人王添進與陳金居二人，雖共同與原告訂立一紙書面耕地租約
，但承租人二人自始即分別承租特定位置之土地，且各依承租土地之面積分別繳納租金；王添進承租耕作之土地係二二五─二、七七─一、七八─一田地三筆，面積合計為一．四一九九甲，第七八地號係旱地免租，第二二六地號係第三人所有，原約定租金為三一九四台斤，嗣扣除不應計算租金之第三人土地、及承租土地因道路拓寬耕作面積減少部分，兩造約定之租金最後確定為每年二八四五台斤。依據兩造訂立之書面租約記載、田地之面積為二．二一九一台甲、租金共四九九二台斤，王添進承租面積一．四一九九甲，依上開租金總額計算結果、應負擔之租金為三一九四台斤，王添進歷年所繳租金均在此範圍之內，由此即足以證明被告抗弁分別承租之真實。
㈡原告歷年向被告收取租金之數額，及依被告承租之部分收取，收取之租谷計算
書記載佃戶為乙○○或標明為『乙○○之份』，此即謂乙○○承租部分之租金之意思；承租人即辛○○、己○○、庚○○承租部分，是否有轉租不自任工作或積欠租金之情形，被告乙○○並不知情，且承租耕地是否有違三七五減租條例，係原告與被告己○○等人之權義問題，與被告乙○○無涉。又兩造約定之租金最後確定為每年二八四五台斤，八十六年度全年之租金與八十七年度之租金同為二八四五台斤，上開二年度之租金、原告係分別委由不同之受僱人收租，其交付被告之租谷計算書明白記載佃戶姓名（承租人）為乙○○；先後二年收取之租金均表明係全年度之租谷、且無積欠租谷之記載，其向被告收取定額之租金、顯係依據其內部帳冊資料所記載兩造實際承租土地面積計算。查被告之被繼承人王添進自承租系爭土地之後、即負擔定額之租金，查承租人既負擔一定數額之租金、就已知應負擔租金數額之事實，即可推算被告承租土地之面積；原告雖將多筆土地同時出租與王添進與陳金居二人，共同訂立一紙書面租約，但承租人既各依承租特定位置之土地面積繳交租金，出租人亦始終按各承租人實際耕作之面積收取租金，業佃雙方既合意就特定位置為使用收益，則出租人與各承租人間自應個別成立租賃契約，不因數承租人與出租人訂立同一紙租賃契約而受影響。王添進與陳金居向原告承租同一地段之土地、迄今已數十年之久，承租人之間未曾因訂立同一紙書面租約、致發生爭耕土地之情事，且己○○（誤為陳金居）嗣將其承租之土地讓渡與楊春旺、楊春旺又再讓渡與郭文松，於讓渡書內記載之土地、雖將被告乙○○等承租之第七七─一、七八─
一、二二五─二亦一併被列入讓渡書之內，但郭文松於受讓之後、亦未曾向被告乙○○等主張已受讓上開三筆土地，請求交付土地供其使用收益，且原告向被告收取租金亦未因讓渡行為而減少，由此亦可證明王添進與陳金居二人自始即分別向原告承租特定位置之土地。至於陳金居將非屬其承租之上開三筆土地、亦一併轉讓與他人，對被告乙○○等自不生何等效力。
㈢兩造訂立租約觀草字第六二號，早年已向觀音鄉公所辦理租約登記，嗣後農會
為辦理肥料之配售及稻谷收購業務，於建立個別稻作農戶資料檔案時即依先前訂立之書面租約內容，全部轉載於農會之農戶資料檔。被告於辦理休耕時、於休耕申請書上依農戶檔案資料雖填寫六筆土地，但被告已表明休耕面積為一．三０公頃、在被告承租範圍之內，並未將陳金居承租之部分一併申請休耕。另被告於原告聲請調解請求返還土地期間、原告向觀音鄉公所申請辦理分耕，係就原已分別承租之土地、擬以書面予以明白確定承租耕作之部分，另第七七地號土地之地目為建地、依規定屬於免租附帶使用之土地，本筆土地於訂立書面租約時雖列載於租約之內，但原告並未曾交付王添進使用收益，被告乙○○等依法繼承王添進之耕作權後、亦未曾使用收益，從而第七七地號建地、雖記載於書面租約內，但依規定該筆土地、兩造間自始即無租賃關係存在。本件原告以被告在休耕申請書及分戶分耕契約書內，將書面租約內所載土地全部抄列，即認王添進與陳金居共同承租。陳金居讓渡承租土地違反租約之行為，被告乙○○亦應負其責任、實有誤會。
㈣系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地係第三人之土地誤載於租賃契約內，於約定之租金數額現已扣除該部分。
三、證據：提出租谷暫收據、土地登記謄本台灣省桃園縣私有耕地租約、中壢市○○鄉○○段七八之一地號地籍圖、最高法院八十四年台上字第五五九號判決。
丙、被告庚○○方面：被告庚○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場所為之聲明陳述略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：伊之兄己○○在中壢做外燴，多年前兄欠人錢，乃把耕地轉租他人，轉租後第三年我們母女才知轉租情事。
丁、被告己○○、辛○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為任何聲明或陳述。
戊、本院依職權調閱本院八十七年度訴字第八○二號返還無權占有土地民事卷宗。理 由
一、本件被告丙○○、己○○、辛○○未於言詞辯論期日到場，被告庚○○未於最後言詞辯論其日到場，均核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，就此部分准為一造辯論判決。
二、原告起訴主張：緣坐落桃園縣○○鄉○○段第七六、七七、七七之一、七七之三、七八、七八之一、二二四、二二四之四、二二五之二地號土地係原告所有，自民國三十八年六月二十七日起即併與非原告所有之坐落同段第七七之二、二二六地號土地共計十一筆土地出租予被告乙○○、戊○○○、丙○○之配偶王秀英之被繼承人王添進與被告己○○、辛○○、庚○○之被繼承人陳金居，定有新竹縣觀草字第六二號私有耕地租約登記申請書，嗣王添進於四十二年三月二十九日死亡，其繼承人有王李玉蘭、乙○○、王秀英、戊○○○，惟王李玉蘭於四十四年七月二十四日死亡，王秀英又於六十九年四月六日死亡，王秀英之繼承人為丙○○，故被繼承人王添進與原告間之耕地租賃關係即由被告乙○○、丙○○、戊○○○共同繼承；而陳金居亦於六十九年十一月二十九日死亡，其繼承人有辛○○、己○○、庚○○，故被繼承人陳金居與原告之耕地租賃關係亦由被告辛○○、己○○、庚○○共同繼承。惟被告己○○於七十七年五月十六日即擅將所承租耕地中之桃園縣○○鄉○○段七七之三、七七之一、七八之一、二二四、二二四之
四、二二五之二等地號土地違法讓度與訴外人楊春旺，嗣楊春旺於同年月三十一日再將前開耕地耕作全輾轉轉租予訴外人郭文松，任其建築房屋及豬寮，被告己○○之轉租效力應及於全體承租人，故兩造間之耕地三七五租約已經被告己○○違法轉租之消滅，縱認其餘被告並未將耕地轉租，惟其等放任訴外人郭文松在耕地上興建房舍，亦有繼續一年不為耕作之情事，原告亦得以起訴狀繕本之送達終止兩造租約，為此提起確認兩造間就系爭之十一筆土地之租賃關係不存在，並依租賃物返還請求權與所有物返還請求權，請求被告將原告所有之九筆土地返還等語。被告乙○○、戊○○○則以：系爭耕地三七五租約雖由被告乙○○、戊○○○之繼承人陳金居與被告己○○、辛○○、庚○○之被繼承人陳金居共同訂立一紙書面契約，惟承租人於承租後即依各自承租之土地個別耕作並分納租金，出租人數十年來亦分別收受二承租人之租金，可見王添進、陳金居與原告應個別成立租賃關係，被告己○○之違法轉租致租約無效概與被告乙○○、戊○○○無關等語，資為抗辯。被告庚○○則辯稱：己○○轉租後三年伊才知情等語。
二、本件原告起訴主張：系爭土地係依照耕地三七五減租條例出租予被告之被繼承人王添進、陳金居共同承租，王添進死亡後，原有之耕地租賃關係即由被告乙○○、丙○○、戊○○○共同繼承；陳金居死亡，其原有之耕地租賃關係亦由被告辛○○、己○○、庚○○共同繼承。惟被告己○○於民國七十七年五月十六日間即擅將所承租耕地中之桃園縣○○鄉○○段七七之三、七七之一、七八之一、二二
四、二二四之四、二二五之二等地號土地之轉租讓渡予訴外人楊春旺，楊春旺再於同年月三十一日轉租予訴外人郭文松，郭文松並在第七七地號建築建物與豬舍共計四九九平方公尺，在第七七之三地號與第七七地號上鋪設水泥地面積共計四五六平方公尺，原告對郭文松提起返還無權占有土地已經本院以八十七年度訴字第八○二號判決郭文松應返還前述無權占有之土地之事實，業據原告提出本院八十七年度訴字第八○二號民事判決書、新竹縣觀草字第六二號私有登記租約登記申請書、土地登記簿謄本、七十七年五月十六日之私有耕地租約讓渡書、七十七年五月三十一日之讓渡書、第七七地號與七七之三地號現場豬舍、建物、水泥地之照片為證，被告乙○○、戊○○○、庚○○就前開兩造之被繼承人間締有耕地三七五租約，被告己○○於七十七年五月十六日將耕地轉租予訴外人楊春旺後，楊春旺再轉租予郭文松之事實固不爭執，然被告庚○○辯稱：己○○轉租後三年伊才知情，被告乙○○、戊○○○則辯稱：陳金居、王添進與原告之租約雖然僅共有一書面契約，惟承租人陳金居、王添進於承租後即依各自承租之土地個別耕作並分納租金，出租人數十年來亦分別收受二承租人之租金，可見王添進、陳金居與原告應個別成立租賃關係，伊之被繼承人王添進承租耕作之土地係二二五─
二、七七─一、七八─一地號等田地三筆，面積合計為一．四一九九甲，第七八地號係旱地免租，第二二六地號則係第三人所有，被告己○○之違法轉租致租約無效概與被告乙○○、戊○○○無關云云。
三、本件原告將伊所有之坐落桃園縣○○鄉○○段第七六、七七、七七之一、七七之
三、七八、七八之一、二二四、二二四之四、二二五之二地號土地，與第三人所有之坐落同段第七七之二、二二六地號土地共計十一筆土地於三十八年六月二十七日出租予被告乙○○、戊○○○、丙○○之配偶王秀英之被繼承人王添進與被告己○○、辛○○、庚○○之被繼承人陳金居，定有新竹縣觀草字第六二號私有耕地租約登記申請書，因被告己○○於七十七年五月間將耕地擅自違法轉租予第三人，已經構成耕地三七五減租條例第十六條第二項之租約無效情形，被告辛○○、庚○○、乙○○、戊○○○、丙○○等人放任被告己○○轉租，就第七七地號、第七七之三地號也有繼續一年以上不自任耕作之情形，而有耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之終止租約之事由，原告以起訴狀之繕本送達作為終止租約之表示，本件兩造租賃關係是否存在不明，致原告私法上之地位有受侵害之危險，故請求確認兩造間無租賃關係存在，並請求被告返還原告所有之九筆土地。按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位受有侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，始為存在（最高法院二十七年度上字第三一六號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間之租賃關係不存在，惟被告乙○○、戊○○○雖就第七七之二地號、二二六地號雖以係非原告所有故非在租賃契約範圍內，而第七八地號則以該地號屬於旱地免租，而對租約之存否不爭執，惟就二二五─二、七七─一、七八─一地號等田地三筆，面積合計為一．四一九九甲之耕地則否認原告之主張，就被告乙○○、戊○○○主張租賃關係存在之此部分原告固有確認利益，就被告乙○○、戊○○○不爭執之第二二六、七六、七七、七七之二、七七之三、七八、二二四、二二四之四等筆土地，仍屬於觀草字第六二號租約之租賃標的，且出租人均為原告，就第二二六地號與七七之二地號原告雖非所有權人，然出租他人之物非法所不許，出租人他人之物之出租人仍負有履行租約之義務，兩造就此部分土地之租約是否存在仍屬不明，原告之私權仍有受侵害之虞，故原告自得提起確認之訴以除去該私權不明之狀態，而有確認利益。
四、則本件應探究者為被告乙○○、戊○○○、丙○○之被繼承人王添進與被告己○○、辛○○、庚○○之被繼承陳金居與原告之耕地租約究係如原告主張之單一租賃關係，或係被告乙○○、戊○○○所稱之據單一書面租約之二獨立租賃關係。
經查：
㈠依卷附之新竹縣觀草字第六二號之私有登記租約登記申請書上係將王添進、陳
金居共列為承租人，並未註明由何人耕作何筆土地，且在各該土地項下僅標明面積、地目、等則，在備攷欄內並無其他如陳金居耕幾份、王添進耕幾份或者王添進、陳金居各應繳納若干租穀之之註記，蓋若原告與陳金居、王添進間確實存在二租賃關係，僅係一時便利而訂訂單一書面租賃契約，則陳金居、王添進二人承耕之範圍、土地、租穀自屬相當重要之事項，而應如被告乙○○、戊○○○所舉之最高法院八十四年度台上字第五五九號判決所示之情形即應於之書面契約之其他欄位註記載明分別承耕之範圍。
㈡被告乙○○、戊○○○雖抗辯：「原告歷年向被告收取租金之數額，即依被告
承租之部分之收取，收取之租谷計算書記載佃戶為乙○○或標明為『乙○○之份』，所謂『乙○○之份』即乙○○承租部分之租金之意思」，惟查，就被告乙○○等所提租谷計算書以觀，其上佃戶欄類將王添進、陳金居併列而非單獨列王添進或陳金居個人，顯見系爭租約係以王添進、陳金居二人為共同承租人而為單一之租賃契約；又原告為出租人，有眾多耕地出租，共同承租人間租金如何繳納、如何分配承耕土地，就出租人而言，只要收足依約約定之租金即可，由何人出面具繳並非重要。而本件耕地租約生產稻作之土地即地目係「田」者共七筆，面積合計二點二二一九一甲，其全年度應繳之租穀斤數應為四九九二斤（以元以下四捨五入二位計算，每甲地租穀約為二二四九點五六斤），依租約之約定一年租穀分二期收取即一期稻作應繳租穀斤數為全年度之六成即二九九五斤，二期稻作應繳租穀斤數為全年度之四成即一九九七斤，此與被告乙○○、戊○○○所提出之六十年度二期、七十二年度一期、七十三年度二期、七十四年度一期、七十四年度二期、七十六年二期、七十六年二期、八十年度一期、八十年度二期、八十一年度全期八十二年度一期、八十三年度一期、二期、八十四年度一期、二期、八十五年度一期、二期等租穀計算書均相符合，且若各該期有繳納不足或欠收減租等之情形，均另有註記，並非如被告乙○○、戊○○○所稱按各自承租之面積計算租穀；且被告乙○○、戊○○○稱依其所承租之面積每年應繳納之租穀應為二九九五斤亦有不符之處，蓋伊被告乙○○、戊○○○所稱之承耕土地面積為一點四二甲計算，其所應繳納之租穀斤數應為三一九四點三八斤，此與渠所稱之數額亦不相符，被告乙○○、戊○○○此部分之辯解並不足採。且共同承租人私下協議如何分配承耕土地之約定，並不能拘束出租人而對出租人主張為二獨立之租賃關係。
㈢又本院依職權向桃園縣觀音鄉公所調取之系爭土地自三十八年六月二十七日迄
今歷次之續約相關文件，被告辛○○、己○○、庚○○之被繼承人陳金居與被告乙○○曾於四十四年二月二十一日向觀音鄉長陳情，要求將系爭土地辦理分戶分耕，其內容略以「茲於王添進、陳金居二人向業戶丁○○（即原告）訂約三七五租約觀草字第六二號承租土地關於佃戶原承租人王添進於民國二十二年間死亡繼承人係乙○○耕作該土地事實無訛。今欲承租二人依照後列標示土地需要分定換約各自承租耕作，為妥當懇請鈞長察核准予分訂換約承租繼耕以維民生而保農業實感德便。‧‧‧‧桃園縣觀音鄉草漯七六號等十二筆計：十則田二甲二分一釐九毛一系、十九則 八分六釐六毛、七五則建六釐五毛六系，十則田（實際道）一分一釐一毛，以上土地二分之一所屬陳金居承租耕作，以上土地二分之一所屬乙○○承租耕作」有該陳情書在卷可稽。查本件系爭土地如確如被告乙○○、戊○○○所辯被告等之被繼承人王添進、陳金居於與原告訂約之初即約定採分戶分耕之方式，而非共同承租，則何以被告乙○○及被告己○○等人之被繼承人陳金居須於四十四年二月二十一日向觀音鄉鄉長陳情，欲將租賃契約改為分戶分耕之方式，顯見原告與被告等之被繼承人王添進、陳金居訂定租賃契約時並未約定採分戶分耕制度甚明。抑且，依該陳情書可見被王乙○○與被告己○○等人之被繼承人陳金居就承耕之土地僅標出地號、地目與面積，約定各耕作二分之一，而非如被告乙○○所言有具體被繼承人王添進與陳金居在與原告締結租約當時即約定由乙○○之被繼承人王添進承租耕作二二五─二、七七─一、七八─一地號等田地三筆，面積合計為一．四一九九甲之土地，故兩造間之租賃契約中僅存單一耕地租賃關係，殆無疑義。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂原定租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於效滅，而非租賃關係不存在，故出租人應有租賃物返還請求權（最高法院八十年度台再字第一五號判例意旨參照）。縱令承租人僅為承租土地之一部轉租，全部租約亦因而自轉租時向後失其效力。經查本件系爭土地桃園縣○○鄉○○段七六、七七、七七之一、七七之三、七八、七八之一、二二四、二二四之
四、二二五之二地號土地係原告所有，自民國三十八年六月起即併與非原告所有之桃園縣○○鄉○○段七七之二、二二六地號土地由王添進、陳金居共同承租，嗣王添進死亡，其原有之耕地租賃關係即由被告乙○○、丙○○、戊○○○共同繼承；陳金居死亡其原有之耕地租賃關係亦由被告辛○○、己○○、庚○○共同繼承。被告己○○於七十七年五月十六日即擅將所承租耕地中之桃園縣○○鄉○○段七七之三、七七之一、七八之一、二二四、二二四之四、二二五之二等地號土地轉租予訴外人楊春旺，楊春旺又於同年月三十一日轉租予訴外人郭文松建築房及豬寮之事實為兩造所不爭執，已如前述，依前判例所示，兩造間之耕地三七五租賃契約應於被告己○○違法轉租之七十七年五月十六日即歸於消滅而無待原告另為終止租約之表示。兩造間之耕地三七五租約既於七十七年五月十六日消滅，從而原告請求確認兩造間新竹縣觀草字第六二號之耕地租約內如主文第一項所示之十一筆土地之租賃關係不存在，即無不合，應予准許。
六、兩造之耕地三七五租約既因被告己○○違反轉租而自七十七年五月十六日起失其效力致租賃關係不存在，被告等占有前開租賃土地即無法律上之權源，而為無權占有，原告自得本於民法第四百五十五條之租賃物返還請求權與民法第七百六十七條之所有物返還請求權請求返還原告所有之九筆土地，爰准許原告之請求如主文第二項所示之原告所有之九筆土地。
七、原告與被告乙○○、戊○○○均就返還土地部分之請求陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許之。
八、又本件租賃契約已經於七十七年五月十六日因違法轉租全部歸於無效，即無所謂如原告主張以起訴狀繕本訴送達為終止租賃關係之可能，原告此部分之主張，尚乏依據，綜上所述，本件為判決之基礎已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日
台灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 林孟宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 十一 日~B書 記 官 謝文心