臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年訴字第九一四號
原 告 丙○○被 告 甲○○○
乙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告甲○○○應給付原告新台幣（下同）二十萬二千三百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告乙○○應給付原告四十三萬八千一百零二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：㈠被告甲○○○部分：
被告甲○○○前於民國（下同）八十年間向原告購買坐落於桃園縣○○鄉○○○○段六九—五四地號上門牌號碼○○○鄉○○路○○○巷○號二樓房屋及其所屬基地，雙方約定買賣標的面積約為三五．五二坪，如實際現況之面積與買賣面積誤差不超過百分之一時，雙方同意不增減買賣價格，但超過百分之一時，就超過部分，雙方同意以契約平均單價為計算依據多退少補。茲查系爭房屋經建築完竣並完成所有權移轉登記，被告甲○○○所取得實際坪數為三八坪，顯超過原約定買賣面積二．四八坪，依前述買賣契約之約定，被告甲○○○顯應就超過百分之一之二．一三坪另應補貼給付原告買賣價金二十萬二千三百五十元（二‧一三Ｘ九‧五萬／坪＝二○‧二三五萬﹚。
㈡被告乙○○部分：
被告乙○○前於八十年間向原告購買坐落於桃園縣○○鄉○○○○段六九—五一、六九—五二地號上門牌號碼分別○○○鄉○○路○○○巷○號三樓、八樓三樓房屋及其所屬基地，雙方約定買賣標的面積約為六五坪，如實際現況之面積與買賣面積誤差不超過百分之一時，雙方同意不增減買賣價格，但超過百分之一時，就超過部分，雙方同意以契約平均單價為計算依據多退少補。茲查系爭房屋經建築完竣並完成所有權移轉登記，被告乙○○所取得實際坪數為七○．三八坪，顯超過原買賣面積五．七八坪，依前述買賣契約之約定，被告乙○○顯應就超過百分之一之五．一三坪部分另應補貼給付原告買賣價金四十三萬八千一百零二元（五‧一三Ｘ八‧五四萬／坪＝四○‧八一○二萬）。
㈢被告甲○○○、乙○○雖均曾書具承諾書表示願放棄地下室使用權轉由原告有權
使用以為替代，惟因該項對於公同共有使用地下室為管理使用分配方式之約定，並未取得全體共有人同意，故該承諾書顯為無效，且事實上亦因大樓住戶之反對，致原告根本無法使用大樓住戶公同共有之地下室，是被告甲○○○、乙○○就超過百分之一面積部分仍有給付原告買賣價金之義務。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠原告起訴請求被告給付買賣價款之請求權基礎乃民法第三百六十七條，且系爭標
的為不動產，依最高法院七十八年四月十八日第九次民事庭會議決議，系爭買賣價金之請求權時效為十五年，非有民法第一二七條第八款短期消滅時效之適用。㈢再被告等簽立之承諾書上明白記載：「：：因未支付承購地下室相關費用，自願
永久放棄使用該大樓地下室之權利：：如有不實願依法負責，絕無異議：：」，足見被告等簽立承諾書係因坪數增加約二坪，而依兩造契約第一條之規定：「：：甲方（即被告）同意以實際現況為計算買賣面積之依據，如實際現況之面積與買賣面積誤差在：：超過百分之一時，就超過百分之一的部分雙方同意以本約平均單價為計算依據多退少補」，應由被告等補足差價，惟被告等因當時購買系爭房地乃以銀行貸款方式給付價金，遂向原告佯稱並無多餘現金給付原告，並先提出將地下室提供原告永久使用而與原告協調簽立系爭承諾書，因之，並無所謂原告因未施作公共設施，同意免除被告等應補坪數差價債務之事實。倘確有被告等所言之前揭事實，被告等何以未就此等重要事實書立於系爭承諾書內？反之卻在系爭承諾書內明白載稱：「因未支付承購地下室相關費用」，足見被告主張原告免除彼等坪數差價債務乙節，顯與日常經驗法則有違，要無可信。況系爭房屋經建築完峻並完成所有權移轉登記後，並非所有買受人皆簽立承諾書，經查，當時尚有所權人陳銀玲、林坤立、詹明雄、陳榮德、游美緞、梁娥、許玲玉、蕭陳阿腰、李偉裕、李宗平、羅玉女、陳鳳珠、賴彩綿、李秀琴等人依約繳足坪數差價予原告，故並未書立承諾書，因此，被告辯稱書立承諾書之目的係免除彼等坪數差價顯為臨訟杜撰，要不可信。
㈣被告等復辯稱原告於八十二年五月辦理交屋時，並未依約施作中庭花園，公共設
施亦並未施作，建物並有多處理瑕疵云云，惟按系爭買賣契約第十一條第三款約定：「乙方保證本建築物完工後對該建築物結構體及公共設施保固一年：：」，而原告於八十二年間系爭建物完峻時即住居於該社區內（建物門牌○○○鄉○○村○○鄰○○路○○○巷○○○號），迄民國八十四年九月二十一日始遷出，並無被告所稱於系爭建物完竣後即逃逸無蹤之事實，倘系爭建物確有諸多瑕疵或公共設施未施作等情，何以未見被告向原告主張？況系爭建物保固一年之期限已經過，被告等從未向原告主張系爭建物有瑕疵，迄至本件給付價金訴訟中始提出抗辯，顯為臨訟杜撰，且依舉證責任分配法則，此部分瑕疵之事實應由被告等負責。
㈤另系爭建物完峻後，因被告向原告佯稱無資力再給付坪數差價，並向原告提及放
棄永久使用地下室之權利，而與原告簽立系爭承諾書，因之原告當然無由再向被告主張坪數差價，惟查，該項承諾乃係對於公同共有使用之地下室部分約定其管理使用分配方式，因未取得全體共有人同意，應屬無效，且事實上亦因大樓住戶反對，原告根本無法使用大樓住戶公同共有之地下室，是被告等應依約補足坪數差價，要無疑義。再原告自系爭建物完峻後即住居於該社區內，該地下室多由原告自用或提供其他友人免費停車之用，然原告於八十四年九月二十一日遷出，因工作忙碌且住居於台北，故無瑕顧及該地下室之使用情況。茲原告於八十八年底始得知被告於原告遷出系爭社區無法管理地下之際，擅自以豪景華城地下室自治會名義收取停車費，違法使用系爭地下室，被告顯然無視於系爭承諾書內同意永久放棄使用地下室之約定，而認該承諾書無效，卻又於本件訴訟中，主張承諾書為有效，彼等無庸給付坪數差價，前後矛盾，縱依被告所言，簽立承諾書之目的係免除坪數差價，地下室則歸原告使用，但其今日又何以明目張瞻收費使用地下室，而不讓原告使用？被告如此行逕，顯屬霸道。
㈥茲就本件系爭建物台灣省建築師公會桃園辦事處鑑定報內容提出說明如后：
⒈查本件鑑定書第二頁第八項結論建議（一）載有：「：：惟經查閱竣工圖得知
，上述改善工程項目並無紀載，故所估之費用乃依銷售海報之圖像，並衡酌目前時下一般構造而計算，謹供 貴院參酌」，故本件鑑定單位乃依銷售海報圖樣為基礎而為鑑定，惟按「：：廣告內容不能成為契約內容之一部分云云，自屬重要攻擊防禦方法：：」、「：：預售屋廣告平面配置參考圖已明示僅供參考之用，且未引為契約附件，並非契約內容，故廣告平面配置參考圖僅為要約引誘非契約之一部分，不生契約拘束之效力云云，乃屬重要防禦方法」、「：
：按消費者保護法第二十二條有關企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容之規定係於八十三年一月十一日始公布施行，依法律不溯及既往原則，在消費者保護法施行前，房屋銷售廣告之效力，僅屬於要約之引誘，除該廣告內容經雙方合意成為契約內容之一部份，否則買賣契約仍應以契約內容所載者為準」分別為最高法院八十八年度台上字第二五八九號判例、八十七年度台上字第六八三號判例及八十九年台上字第二八三號判決所揭示，因之，本件鑑定報告之鑑定基礎顯非適法，不足為認定本件系爭建物有施工瑕疵及未施作工程之有利證據。
⒉次查，縱認本件鑑定報告具有證據能力，惟按鑑定報告第四頁「公共設施改善
工程費用計算表」之內容，顯具有諸多瑕疵而不足為據：⑴據鑑定人林健春到庭陳稱其所為之鑑定乃依銷售海報圖樣為基礎而為之，然被告所提供之廣告圖為僅供參考之用，而非契約內容，本件鑑定報告之鑑定基礎顯非適法，不足為認定本件系爭建物有施工瑕疵及未施作工程之有利證據；⑵就「社區大門」而言：原告確有施作系爭建物之社區大門，倘被告仍有爭執，實可履勘現場，且鑑定結果竟認一座社區大門之施作費用高達二十二萬元，顯違常情；⑶次就社區警衛室而言：以目前興建房屋之一坪造價僅約三萬元，復以系爭社區現況之警衛室至多僅能佔有一坪之空間計算，鑑定結果竟認系爭社區警衛室造價高達二十六萬八千餘元？再者，鑑定單位何以認定面積為三公尺Ｘ四公尺，ＲＣ造？復稱社區警衛室有多達七項之興建項目，更悖常情。⑷就中庭花園部分而言：按系爭契約內並未約定有中庭花園，且廣告圖上亦標有「僅供參考」之字樣，揆諸首揭最高法院判例及判決所揭示：「銷售廣告之效力僅屬要約之引誘，除該廣告內容經雙方合意成為契約內容之一部份，否則買賣契約仍應以契約內容所載者為準」，況原告確有施作中庭花園，故本件鑑定結果亦不足採。⑸再就社區Ｃ、Ｄ、Ｅ三側面外牆舖貼方塊磚部份而言：經查，社區Ｅ棟屬地主戶與原告無關，故應予扣除。⑹末就鑑定項目五「運什費」及六「稅捐利潤管理費」而言：經查，本件為房屋買賣糾紛，何以有所謂「運什費」及「稅捐利潤管理費」？況系爭契約內亦無該項規定。
㈦被告復辯稱原告應先依契約所載完成約定之建材設備設施後，被告始負給付義務
云云，惟查，系爭建物業已交屋多年乃兩造所不爭之事實，原告既已交屋完成所有興建，而買受人並已給付價金（部分），實可謂買賣雙方已達成買賣交易中之重要及必要之點，顯無所謂不完全給付之情事，充其量僅為瑕疵而已，另按買賣契約之出賣人不負瑕疵修補之義務，換言之，於買賣契約中，僅有出賣人給付標的物之義務與買受人給付價金之義處於對價關係而得以主張同時履行抗辯權，而本件被告所指述原告之部分皆屬物之瑕疵而非不完全給付，縱認屬不完全給付，出賣人本不負瑕疵修補之義務，被告實無請求原告補正之權利，更無援用同時履行抗辯之權利，故被告抗辯要求原告依契約內所載完成約定之建材設備設施後，始負給付價金義務，此乃瑕疵修補義務，與被告給付價金義務非有對價關係，顯非能主張民法第二六四條之同時履行抗辯權，再者，承前所述，本件鑑定報告內容依鑑定人證人之證述乃係依據銷售廣告而非契約內容，故本件亦無被告所稱：原告應依契約內所完成約定之『建材設備』設施後後之情形，況原告既已交屋完成所有興建，即無所謂債務不履行情事，再者，按民法第三六五條之規定，被告主張物之瑕疵請求權業已罹於六個月之時效，故被告所辯，顯非可採。
㈧退萬步言，被告主張以本件鑑定報告之鑑定金額與應給付予原告之買賣價金抵銷
，然系爭房地乃屬一大社區，依建築改良物登記簿謄本所示，其共同使用部分由全體區分所有人各持一六九分之一，縱認該鑑定報告可採，茲因全體區分所有人就共同使用部分之持分僅有一六九分之一，被告應僅得就鑑定金額之一六九分之一主張抵銷，要無主張全部價金皆無庸給付之理。
四、證據：提出戶籍謄本、車位協調記錄、桃園縣政府工務局（八三）桃縣工建執照字第其二九七號建築執照、建築改良物登記簿謄本各一件、買賣契約、承諾書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀各二件、土地及建物登記謄本三件、豪景華城地下室自治會收據七件（以上均為影本）為證，並聲請訊問鑑定人王博仲、林健春。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告為本案系爭建物之建商，依民法第一百二十七條第八款規定：商人、製造人
、手工業人所供給之商品及其產品之代價請求權，因二年不行使而消滅。查本件自八十年起迄至原告起訴時早已逾二年之請求權行使期間，被告依法以時效抗辯之。
㈡縱認被告不得以時效抗辯，然於八十二年五月辦理交屋時，因多出之坪數係地下
室公共設施，被告同意放棄使用地下室，原告則同意免除被告就坪數差價部分之買賣價金債務，此觀諸原告親自與被告等二人於八十一年辦理交屋後迄今，均未就坪數誤差請求被告二人給付價金自明。再查，原告之售屋廣告圖及雙方簽訂之房屋土地買賣契約書「建材設備說明」所載：系爭房屋所在之社區應為「皇家級中庭花園住宅群」「宮廷式中庭花園典藏級住宅」「外觀：經名建築師精心設計現代化造型典雅氣派，雄偉壯觀，正面、側面採用高級方塊磚或二丁掛，背面漆虹牌或ＩＣＩ塗料，整體造型設計，高貴雅緻。」「樓梯：：：階舖高級地磚嵌止滑金屬條。」「附屬設備：㈡、入口裝設歐式藝術大門，並設置社區警衛室。
㈢、社區內設計中庭花園。」然原告未施作之設施工程包括：⒈全社區樓梯之梯階未舖設高級地磚。⒉入口未裝設歐式藝術大門。⒊未設置社區警衛室。⒋無社區內中庭花園。⒌三棟大樓之側面未依約貼高級方塊磚或二丁掛，原告並因有前揭工程未依約施作，故於親自辦理交屋時，對前來辦理交屋之承購戶表示：因無能力施作契約約定之工程及公共設施設備，故就多出之坪數（每戶約二坪左右）差額，免除購屋者給付之義務等語，是系爭差價坪數之價金債務業經原告免除而消滅。
㈢退步言之，縱認兩造間無免除差價之合意，然查原告既有前揭工程未依約施作，
則被告於原告完成約定之建材設備設施前，自得依民法第二百六十四條第一項行使同時履行抗辯權。
三、證據：提出原告未完成公共設施項目表及預估價格表、廣告圖、買賣契約書節本各一件、估價單四件（以上均為影本）及系爭社區照片八幀，並聲請訊問證人黃國煌、翁建華、劉柏枝、吳貴鎔、鄭蔡碧玉、黃偉昱、陳鳳珠、蕭陳阿腰、鍾順恩、葉月蜂、賴鴛鴦，另聲請。
理 由
一、原告主張被告甲○○○前於八十年間向原告購買坐落於桃園縣○○鄉○○○○段六九—五四地號上門牌號碼○○○鄉○○路○○○巷○號二樓房屋及其所屬基地，買賣標的面積約為三五．五二坪，另被告乙○○亦於八十年間向原告購買坐落於桃園縣○○鄉○○○○段六九—五一、六九—五二地號上門牌號碼分別○○○鄉○○路○○○巷○號三樓、八樓三樓房屋及其所屬基地，買賣標的面積約為六五坪，原告與被告二人約定如實際現況之面積與買賣面積誤差不超過百分之一時，雙方同意不增減買賣價格，但超過百分之一時，就超過部分，雙方同意以契約平均單價為計算依據多退少補。茲查系爭房屋經建築完竣並完成所有權移轉登記，被告甲○○○所取得實際坪數為三八坪，顯超過原約定買賣面積二．四八坪，而被告乙○○所取得實際坪數為七○．三八坪，顯超過原買賣面積五．七八坪，依前述買賣契約之約定，被告甲○○○及乙○○各應補貼給付原告買賣價金二十萬二千三百五十元及四十三萬八千一百零二元，爰依買賣契約之法律關係起訴請求被告二人給付前揭坪數差價及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。被告甲○○○、乙○○則以原告為系爭建物之建商，依民法第一百二十七條條第八款之規定，其商品代價請求權已因二年不行使而消滅，被告依法以時效抗辯之；再原告業已於被告簽具同意書表明放棄地下室使用權時，免除被告之坪數差價債務，且原告因未依售屋廣告圖及雙方簽訂之房屋土地買賣契約書「建材設備說明」所載之項目施作，於親自辦理交屋時，亦曾向承購戶表示免除購屋者給付之義務，系爭坪數差價債務既經原告免除而消滅，原告即不得再行起訴請求；退步言之，縱認原告未為免除差價之意思表示，然原告既有公共設施未依約施作，則被告於原告完成約定之建材設備設施前，亦得依民法第二百六十四條第一項行使同時履行抗辯權等語置辯。
二、原告主張被告甲○○○、乙○○於八十年間向原告購買系爭不動產，約定實際現況之面積與買賣面積誤差範圍若未逾百分之一，雙方同意不增減買賣價額格，但誤差範圍超過百分之一時，就超過部分，雙方同意以契約平均單價為計算依據多退少補，嗣系爭不動產經建築完畢並完成所有權移轉登記，被告甲○○○、乙○○所取得之實際坪數分別超過約定面積二‧四八坪及五‧七八坪，均超過約定面積百分之一，依契約平均單價為計算，被告甲○○○應補貼給付原告二十萬二千三百五十元，被告乙○○應補貼給付原告四十三萬八千一百元零二等事實，業經原告提出土地登記謄本、建物登記謄本各三件為證，並有買賣契約書一件在卷可稽，且為被告所不爭，此部分原告主張之事實堪信為真實。
三、被告固辯稱原告係系爭建物之建商，自八十一年辦理交屋後迄今始請求給付買賣價金，已逾二年短期消滅時效云云，惟按民法第一百二十七條第八款所謂商人所供給之商品，係指動產而言，不包括不動產在內，此觀該條款規定將商人所供給之商品，與製造人、手工業人所供之產物併列，不難明瞭，最高法院七十八年四月十八日七十八年度第九次民事庭會議決議可資參照，是建築商人營建房屋，連同基地出售，其不動產代價之請求權，無上開條款所定消滅時效之適用。本件原告所提供之商品為不動產，其價金請求權之時效自不適用民法第一百二十七條第八款之規定，而應適用應適用同法第一百二十五條規定之十五年時效。縱依被告所稱自八十一年辦理交屋時起算，迄八十九年六月二十六日原告起訴時仍未罹於時效，原告自仍得行使價金請求權，是被告所為之時效抗辯，為無理由。
四、被告另辯稱系爭坪數差價之債務業因被告同意放棄使用地下室，並簽具承諾書，而經原告同意免除而消滅乙節。經查，系爭社區為原告於八十一年七月十三日興建完成，於同年九月二十一日辦理建物所有權第一次登記，其中地下層之第一二六四建號為防空避難室兼停車場，屬區分所有建物所有人共有，此有建築改良物登記簿、建築改良物登記謄本等在卷足稽。又查，兩造所不爭之原告出售系爭房地之不動產買賣契約第三條第三點約定：「地下室停車場除甲方向乙方購置外，其餘歸乙方所有。」，而系爭社區於八十二年五月興建完成辦理交屋時，因前開地下室停車場登記為全體區分所有權人共有，致買受人取得之實際坪數超過原約定之買賣面積，嗣部分區分所有權人依買賣契約繳付坪數差價，其餘區分所有權人（包括本件被告二人）則同意放棄地下室之使用權，並簽具承諾書予原告，內載：「：：因未支付承購地下室相關費用，自願永久放棄該大樓地下室之權利，承諾書之效力亦及於新所有權人及繼承人，如有不實，願依法負責並放棄先訴抗辯權，絕無異議。此致丙○○先生」，原告因而未向被告請求支付買賣標的物之坪數差價等情，業經原告自承在卷，復有被告二人所簽具之承諾書可憑。按公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，應受其拘束。查本件原告出售系爭社區建物時，即與每一購買房屋者約定，系爭地下層停車空間部分，由原告先行分配，經各區分所有建物之住戶同意買受，即含有對停車位使用分配之合意，即約定未購買該建號停車位之共有人不得使用停車位，而購買停車位之共有人得分配特定停車位使用，嗣部分區分所有權人因未繳付超逾坪數之差價，乃簽具承諾書表明放棄地下室之使用權，此項分管之約定，並無違法或無效之情事，自屬合法有效。又分管契約僅需經全體區分所有權人同意即為已足，並不以召開區分所有權人會議為必要，而前揭買賣契約及承諾書所約定之分管內容業經全體區分所有權人同意，此參諸買賣契約及原告自承未繳付差價之區分所有權人均有簽立前揭承諾書等語自明，是上開分管契約既經全體區分所有權人同意，對立約人即有拘束力，原告稱系爭承諾書未經全體住戶決議，應屬無效云云，委無足採。
五、再查，原告因被告二人同意永久放棄使用地下室之權利，並簽具同意書，而無由向被告主張坪數差價，然被告於未得原告同意下，於原告遷出系爭社區無法管理地下室之際，以豪景華城地下室自治會名義收取停車費，原告始提起本件訴訟訴請被告給付超逾坪數之差價等情，業經原告自承在卷，此亦徵兩造確有被告放棄地下室之永久使用權，轉由原告使用，成立分管契約，原告則同意免除渠等之坪數差價債務之合意，而該合意又未違反法律之強制規定，應屬合法有效。至原告主張被告有違法使用地下室乙節縱或屬實，然此僅涉及原告得否依分管契約請求被告返還停車位及無權占有之不當得利之情，尚無由致已合法生效之系爭承諾書歸於無效，附此敘明。
六、綜上所述，被告對原告之坪數差價債務業因被告同意放棄使用地下室，並簽具承諾書，而經原告同意免除而消滅，從而，原告訴請被告甲○○○及乙○○分別給付坪數差價二十萬二千三百五十元及四十三萬八千一百零二元暨法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併與駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，並此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十八 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十八 日~B法院書記官 徐永本