臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度重訴字第七六號
原 告 甲○○被 告 乙○○被 告 丙○○共 同訴訟代理人 丁○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應平均給付原告新台幣伍佰萬元，及自民國八十九年三月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，被告乙○○應給付原告新台幣貳拾伍萬元及自民國七十九年一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾伍萬元及自民國七十九年一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰陸拾陸萬陸仟元供擔保後，得假執行。被告在假執行程序實施前以新台幣伍佰萬元預供擔保得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌萬參仟元供擔保後，得假執行。被告乙○○在假執行程序實施前以新台幣貳拾伍萬元預供擔保得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣捌萬參仟元供擔保後，得假執行。被告丙○○在假執行程序實施前以新台幣貳拾伍萬元預供擔保得免為假執行。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：緣座落桃園縣中壢市○○段興南小段二二七之三八二地號土地（下稱系爭土地）為被告二人與訴外人游金源、劉祝妹等所共有，座落其上房屋即門牌號碼中壢市○○路○號房屋亦為彼等所共有。被告向原告稱願提供土地予原告合建房屋等語，原告遂於民國七十八年十一月二十五日與被告及訴外人游金源、劉祝妹等人簽訂土地合建同意書，嗣於七十九年元月二十一日與被告二人簽訂供地合建契約書，原告並於簽約同時支付被告二人到期日為七十九年一月二十四日面額新台幣（下同）二十五萬元之支票兩紙做為合建保證金，並經被告二人兌現，同時被告二人並稱游金源明天再行簽約。詎料，游金源隔日卻不願依合建同意書與原告簽訂供地合建契約書，被告與游金源卻相互簽訂同意書，約定被告二人已提供與原告合建之房地位置如何佔用、如何使用云云。嗣後原告繼續排除解決合建土地申請建築執照之障礙及辦理購買國有地及林春成地上權等依約原告應辦事項。惟依兩造所訂供地合建契約第四條規定被告應於契約簽訂同時，開具土地使用同意書及無訂立租約證明書予原告；第十條規定：被告應於本契約成立時繳清土地增值稅；第十三條規定：被告提供之土地如有產權糾紛、抵押設定權益租借等情事時，被告應於本約簽訂之日起三十天內予以塗銷解決；又第十四條規定：被告應將合建土地內之地上物遷移完畢、交予原告拆屋整地；第十八條規定：於實施容積率後，重新分配所得面積。惟查被告迄今仍未為履約，被告迄今仍無法取得合建土地之使用權及遷移地上物交付原告整地，致原告無法向主管機關取得建築執照合建房屋，原告業已於八十八年五月十七日發函予被告二人主張解約。又系爭合建契約第十九條約定雙方違反本約任一款項或悔約時，應賠償對方新台幣五百萬元，並負擔對方因此所受之一切損失。原告因與被告訂立合建契約，致其著手合建計劃，遂依合建同意書之約定進行合建土地之整合，因同段土地之共有人陳文龍、陳秀琴及詹勳能三人不願合建，而陳文龍、陳秀琴二人所有之土地及房屋，又正位於被告提供合建之土地房屋隔壁及本計劃合建基地正中間，是故原告不得已乃以高於市價一倍之價格向陳文龍、陳秀琴二人以每坪七十萬元即總價為三千零二十三萬六千六百八十七元，及再委託鍾曜光向詹勳能以每坪六十萬元即總價九百一十二萬元簽訂土地買賣契約書二份，並已移轉登記在案，為了配合與被告所提供之土地合併建築，原告總計斥資鉅款三千九百三十五萬六千六百八十七元，向陳文龍等三人購買合併所需之土地，目前原告向陳文龍等三人所購買土地之市價慘跌至每坪僅四十萬元，現若出售總價僅為一千六百八十萬元，扣除增值稅三百二十六萬七千四百四十六元，僅剩一千三百五十三萬二千五百五十四元，且又甚難售出，原告為此所受損失高達二千五百八十二萬四千一百三十三元，原告爰按合建契約第十九條約定及民法第二百二十六條規定，先請求被告二人給付五百萬元之損害賠償。原告既已解除契約則被告二人各所受領合建保證金二十五萬元顯已無法律上之原因，爰按不當得利法則，請求被告二人各別返還合建保證金二十五萬元及自受領時起之利息。
（三） 對被告抗辯所為之陳述：
原告與被告及渠相鄰房屋共七戶之所有權人訂立供地合建契約，因合建房屋所需土地為二十三人共有，與原告訂約之土地共有人已超過半數，應有部分面積合計亦超過二分之一，依據土地法第三十四條之一規定，若各共有人依合建契約履行，則應可辦理土地交換、分割。原告自與被告訂立供地合建契約後，原告即屢催被告依據合建契約第十條及加註九交付土地所有權狀印鑑證明、用印、並向稅捐機關申報土地增值稅及依法繳交土地增值稅，以辦理土地交換、分割之用，惟被告皆置之不理，致原告迄今仍無法完成土地交換。系爭土地上關於林春成地上權部分，原告已依約解決。被告自與原告簽立合建同意書及供地合建契約書，曾交付予原告印鑑證明，代辦渠向國有財產局申購國有地外，其餘應負責履約之各項約定，均未履約，更遑論從旁協助。原告申請建築執照之步驟，係要被告先依合建契約第十條之約定：申報及繳清應納約三百九十二萬一千二百四十四元之土地增值稅，惟被告自簽約之日起迄今尚藉詞推卸責任，而其辯稱已繳清之九千餘元之地價稅、房屋稅，實與約定應繳清之土地增值稅金額相差甚遠，兩者稅目相異，更是不相干。
按系爭合建同意書第二條約定被告應拆遷之建物結構係屬磚牆瓦房，每建坪僅補貼新台幣五千元，而非被告所辯之每坪一萬元，況被告迄今尚未依合建契約第九條規定向地政機關申請鑑界，釐清其兄游金源占用渠等土地之界址，如何要原告支付拆遷補償費？
（四）證據：提出土地登記謄本一份、房屋稅稅籍證明書一份、土地合建同意書一份、供地合建同意書一份、支票影本二紙、土地使用權同意書一份、存證信函一份、不動產買賣契約書二份、不動產價格評估報告書一份為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，及如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
（二）陳述：被告與原告簽訂合建契約後，即全力配合，自簽約日起被告即已備妥一切權狀及印鑑證明，奈何原告從未曾前來索取。被告並已繳清依契約第十條被告於合建前應繳納之所有稅捐，被告之土地無任何產權糾紛，更無抵押權設定租借之情事，依系爭合建契約，原告同意於拆遷地上物時，原告應以每坪一萬元作為拆遷補償費，迄今被告尚未收到分文，以致無法搬遷。被告曾一再催促原告早日興建大樓，然因原告財務問題，根本已無力興建。系爭土地尚有訴外人謝連嬌之地上權存在，簽約時雙方言明由原告出面協商解決，被告只負責自己使用範圍內之產權清楚，前開地上權與被告無關。被告收到原告八十九年五月十七日之存證信函後，即做好一切遷移工作，但卻不見原告出面，更未收到原告應付之拆遷補償費，原告顯無誠意履約興建。
（三）證據：提出房屋稅繳款證明書一份、同意書一份、會議紀錄一份、本院民事執行處通知一份、存證信函影本三份等物為證。
理 由
一、原告主張：系爭土地為被告二人及其訴外人游金源、劉祝妹等所共有，座落其上房屋即門牌號碼中壢市○○路○號房屋亦為彼等所共有。原告於七十八年十一月二十五日與被告及訴外人游金源、劉祝妹等人簽訂土地合建同意書，嗣於七十九年元月二十一日與被告二人簽訂供地合建契約書，原告並於簽約同時支付被告二人到期日為七十九年一月二十四日面額二十五萬元之支票兩紙做為合建保證金，並經被告二人兌現。詎被告迄今未出具土地使用同意書及無訂立租約證明書與原告，亦未繳清系爭土地稅捐及塗銷系爭土地上權利人為謝連嬌之地上權登記暨遷移地上物交付原告拆屋整地，致原告無法向主管機關申請建照執照合建房屋，被告顯已違反系爭合建契約第四條、第十條、第十三條及第十四條之約定，原告乃於八十八年五月十七日發函予被告二人主張解約。又系爭合建契約第十九條約定雙方違反本約任一款項或悔約時，應賠償對方新台幣五百萬元，並負擔對方因此所受之一切損失。原告因被告與之訂立合建契約，致其著手合建計劃，遂依合建同意書之約定進行合建土地之整合，因同段土地之共有人陳文龍、陳秀琴及詹勳能三人不願合建，而陳文龍、陳秀琴二人所有之土地及房屋，又正位於被告提供合建之土地房屋隔壁及本計劃合建基地正中間，是故原告不得已乃以高於市價一倍之價格即總價為三千零二十三萬六千六百八十七元向陳文龍、陳秀琴二人，及再委託鍾曜光向詹勳能以總價九百一十二萬元之高價簽訂土地買賣契約書二份，並已移轉登記在案，原告總計斥資鉅款三千九百三十五萬六千六百八十七元，向陳文龍等三人購買合併所需之土地，目前原告向陳文龍等三人所購買土地之市價慘跌至每坪僅四十萬元，現若出售總價僅為一千六百八十萬元，扣除增值稅三百二十六萬七千四百四十六元，僅剩一千三百五十三萬二千五百五十四元，原告為此所受損失高達二千五百八十二萬四千一百三十三元，原告爰按合建契約第十九條約定及民法第二百二十六條規定，先請求被告二人給付五百萬元之損害賠償。原告既已解除契約則被告二人各所受領合建保證金二十五萬元顯已無法律上之原因，爰按不當得利法則，請求被告二人各別返還合建保證金二十五萬元及自受領時起之利息。被告則以與原告簽訂契約後，即全力配合，自簽約日起被告即已備妥一切權狀及印鑑證明，奈何原告從未曾前來索取。被告並繳清依契約第十條被告於合建前應繳納之所有稅捐，被告之土地無任何產權糾紛，更無抵押權設定租借之情事，依系爭合建契約，原告同意於拆遷地上物時，原告應以每坪一萬元作為拆遷補償費，迄今被告尚未收到分文，以致無法搬遷。被告曾一再催促原告早日興建大樓，然因原告財務問題，根本已無力興建。系爭土地尚有訴外人謝連嬌之地上權存在，簽約時雙方言明由原告出面協商解決，被告只負責自己使用範圍內之產權清楚，前開地上權與被告無關。被告收到原告八十九年五月十七日之存證信函後，即做好一切遷移工作，但卻不見原告出面，更未收到原告應付之拆遷補償費，原告顯無誠意履約興建等語，資為抗辯。
二、經查，原告主張伊於七十九年一月二十一日與被告簽訂土地合建契約書，並於簽約時支付被告二人發票日為七十九年一月二十四日面額二十五萬元之支票二紙作為合建保證金，業經被告二人兌現之事實，業據其提出土地登記謄本、合建同意書、供地合建契約書及支票影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告迄今未出具土地使用同意書及無訂立租約證明書與伊，亦未繳清系爭土地稅捐及塗銷系爭土地上權利人為謝連嬌之地上權登記暨拆遷地上物交付伊拆屋整地，至伊無法向地政機關申請建照執照合建房屋，被告已違反系爭合建契約第四條、第十條、第十三條及第十四條之約定，經伊於八十八年五月十七日發函於被告表示解除系爭契約等語，雖為被告所否認，並以前開情詞置辯，惟查：兩造所簽訂之系爭合建契約書第四條約定：「本契約簽訂同時，甲方（指被告）應開具土地使用同意書及無訂立租約證明書予乙方（指原告）」；第十條前段約定：「土地稅捐（包括田賦、地價稅、自用增值稅、工程受益費）甲方（指被告）應於本契約成立時全部負責繳清。」；又於第十三條約定：「甲方（指被告）提供之土地如有產權糾紛、抵押設定權益租借等情事時，被告應於本約簽訂之日起三十天予以塗銷；又第十四條約定：「本合建土地之地上物（含攤販、借放物品等）甲方（指被告）應於合建土地交換辦妥日起三十日內遷移完畢，交予乙方（指原告）拆屋整地」。被告已自認迄今尚未出具土地使用同意書及無訂立租約證明書予原告，亦未向稅捐機關申報繳納系爭土地增值稅，及交付系爭土地與原告拆屋整地；且系爭土地上現有權利人為謝連嬌之地上權登記，此有原告提出之系爭土地登記謄本一份在卷可稽，雖被告抗辯原告未向其索取系爭土地權狀及印鑑等物，亦尚未申請建築執照，伊無出具土地使用同意書、無訂立租約證明書及繳清系爭土地稅捐暨遷移地上物交付原告拆屋整地之義務，且系爭土地上之地上權登記應由原告負責塗銷云云，然經核均與上開約定不符，被告所為之上開抗辯洵不足採，被告顯有違反系爭合建契約第四條、第十條、第十三條及第十四條約定之情事。按依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而當事人之一方不按照時期給付者，他方得不為催告，解除其契約，民法第二百五十五條定有明文。本件被告既有前開違約之情事，則原告於八十八年五月十七日以存證信函向被告二人表示解除系爭合建契約，應屬有據。
三、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條定有明文；再按系爭合建契約第十九條約定：雙方違反本約任一條款或悔約時，應賠償對方五百萬元，並負擔對方因此所受之一切損失，且自願放棄一切先訴抗辯權，此應屬系爭合建契約關於懲罰性違約金之約定；從而，原告依上開約定，請求被告賠償五百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十九年三月九日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬有據。次按解除契約時，當事人雙方互負回復原狀之義務；受領之給付為金錢者，應附自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一項第二款定有明文。系爭合建契約既經原告合法解除，則原告請求被告返還系爭合建契約保證金五十萬元及自受領時（即七十九年一月二十四日起）至清償日止按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。從而，原告請求被告給付懲罰性損害賠償金五百萬元及自八十九年三月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨合建保證金五十萬元及自七十九年一月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許。
四、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與本院斟酌後認為與上開論斷無涉或無違，遂不逐一論駁，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 六 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 邱育佩右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 九 日~B書 記 官 羅英梅