臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第一三二號
上 訴 人 甲○○即陳溪河訴訟代理人 陳鄭權 律師複 代理人 潘麗茹 律師被 上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年四月十一日本院中壢簡易庭九十年度壢簡字第一二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴暨假行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）本件於程序方面，有當事人不適格問題。查被上訴人是否確為訴外人彭權有之繼承人，被上訴人未舉證證明。縱被上訴人確為彭權有之繼承人，然彭權有之繼承人尚有彭寅雄等人，按民法第一千一百五十一條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」又公同共有物之訴訟，如由公同共有人中之一部分起訴者，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，始能謂起訴當事人之適格無欠缺，最高法院四十年度台上字第一四六七號判決著有明文，同院三十二年上字第一七一五號判決及四十五年度台上字第八六五號判決亦同此意旨。頃彭權有之繼承人既尚有彭寅雄，則被上訴人未得其他公同共有人全體之同意，逕以公同共有人之一起訴，依上開意旨，自屬當事人不適格。被上訴人起訴請求八十七年十月至九十年二月止之租金，惟訴外人彭權有於八十五年八月二十日死亡，斯時，即由彭權有之全體繼承人共同繼承系爭房屋，而於遺產未分割前，遺產為全體繼承人公同共有，故若上訴人確為彭權有繼承人之一，或訴外人彭寅雄亦無出賣系爭建物予上訴人之妻，然被上訴人係於八十九年十月二十七日變更稅籍資料，則八十七年十一月至八十九年十月止，系爭房屋租金請求權應為訴外人彭寅雄與被上訴人公同共有人，依上揭判決意旨，被上訴人未得彭寅雄同意，逕以自己名義起訴，顯係當事人不適格。又房屋稅籍資料，僅係政府方便稅收之行政管理，並不能證明系爭房屋為被上訴人所有，或由其單獨繼承，倘被上訴人確為繼承人之一，被上訴人亦應提出所有繼承人簽立之遺產分割協議，以證明系爭房屋確由其單獨繼承。
（二）上訴人於八十五年一月一日與彭權有訂定租賃契約，約定承租坐落桃園縣中壢市○○路○○號商業店鋪即系爭建物，每月租金新台幣（下同）一萬五千元，迄八十六年五月止，上訴人均按時繳納租金。嗣八十六年五月十四日，上訴人之妻廖素珍以四百五十萬元向彭權有之子彭寅雄購買坐落桃園縣平鎮市○○段四之一二地號、面積零點零一二平方公尺、應有部分二十四分之七，及同段四之八二地號、面積零點零一九平方公尺、應有部分一九○之七等土地使用權全部暨系爭建物之使用權，上訴人且於同年十二月十五日付清全數價款，彭寅雄並於簽約時，即將系爭建物點交廖素珍使用，而上開土地則於八十七年二月十一日辦畢移轉登記。彭權有於八十五年八月二十三日死亡，倘系爭房屋斯時為被上訴人所繼承，何以當時被上訴人並未辦理稅籍變更。況依一般經驗法則，豈有土地及其上建物分由不同繼承人繼承之理！是故，被上訴人以彭寅雄僅得處分土地，無權處分其已繼承之系爭房屋，顯不合理。
（三）上訴人提出之八十六年五月十四日與彭寅雄簽立之不動產買賣契約書中，就契約內容之筆跡皆相同，且與上訴人之妻廖素珍、上訴人之筆跡不同，故被上訴人辯稱系爭房屋買賣部分乃上訴人或上訴人之妻事後加註，顯係誣陷之詞。查上訴人之妻已依約取得系爭建物，上訴人本於前揭契約為有權占有，而與被上訴人間尚無租賃關係，是被上訴人起訴請求上訴人應給付租金云云，顯屬無據。茲上述買賣契約之總價為四百五十萬元，其中土地部分之價值為二百萬零四千二百六十二元，其差價即係系爭建物之買賣對價。
（四）被上訴人提出訴外人彭永林之存摺，而指稱上訴人於八十七年六月十六日及同年十一月五日分別給付租金七千五百元及三萬元，以主張上訴人尚曾給付系爭房屋之租金，故上訴人並未向彭寅雄購買系爭房屋云云。然查，被上訴人提出之彭永林存摺內資金匯款及世華商業銀行（下稱世華銀行）存款存入憑條、送金簿傳票，無法證明為上訴人所為。縱前開資金為上訴人所匯款，但上訴人前與彭權有訂定之租約，租金每月為一萬五千元，此與被上訴人所述匯款金額不符，亦無從證明右述匯款係為給付系爭房屋租金。另彭永林非系爭房屋所有權人，伊就有何權源以系爭房屋向上訴人收取租金？再被上訴人除提出台北一一二支局郵局第二八一號存證信函，並未提出其他證據證明上訴人曾收受前開存證信函。從而，被上訴人所呈存摺，尚無法證明上訴人曾於八十七年六月間有給付系爭租金之事實。
三、證據：提出八十六年五月十四日不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地增值稅免稅證明書、土地暨建物所有權移轉契約、印鑑證明、桃園縣政府工務局簡便行文表等乙份，戶籍謄本、土地登記謄本、土地所有權狀各二份，最高法院判決節本影本三紙等為證，並聲請訊問證人曾瑞琴、呂香蘭及鑑定八十六年五月十四日不動產買賣契約書筆跡等。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：
（一）系爭房屋為未辦理保存登記之建物，其原稅籍名義人為彭權有，彭權有於八十五年八月三日死亡，至八十九年十月二十七日，由被上訴人依法定程序辦妥繼承，變更房屋納稅義務人，並更正稅籍完竣，故被上訴人為彭權有之繼承人，其請求上訴人給付系爭租金，並無當事人不適格之問題。
（二）上訴人主張渠於八十七年五月間向彭寅雄購買土地，而取得占有系爭建物之合法權源，並以此為由，辯稱毋庸給付租金云云，但查上訴人主張之事由，於鈞院調解事件中，即曾據以抗辯，該案承審法官命渠舉證，斯時，上訴人提出之買賣契約書並無與系爭建物有關之約定，該調解事件終告不成立，鈞院乃諭知應另循訴訟程序解決。
（三）原審審理期間，上訴人既未到庭，亦未提出任何聲明或陳述。迄本審審理期間，上訴人之買賣契約竟冒出與房屋有關之約款，顯然該約款為臨訟杜撰。查上訴人於八十七年六月十六日及同年十一月五日，曾分別給付租金七千五百元、三萬元予被上訴人，右開日期均在上訴人所稱簽訂土地買賣契約書之後。由此觀之，足證上訴人自始即不否認渠與被上訴人間之租賃契約關係，否則何以繼續支付租金予被上訴人？上訴人持渠與彭寅雄個人間之土地買賣契約，即私自片面藉詞拒付租金，顯無理由。況彭寅雄雖有個人土地之處分權，然未被授權處分系爭建物。
（四）上訴人提出之不動產買賣契約書中，出賣標示部分關於土地部分為上訴人與出賣人間之私人事務，與被上訴人無干，然關於系爭建物之記載，因筆跡之顏色前後不一，故顯係事後加註。另其土地部分移轉價值係公契，但上訴人所呈買賣契約為私契，又公契與私契之價值本有不同，不能以其差價，即認屬系爭建物之價值。再者，上訴人所承購者為土地之應有部分，而該土地上尚有許多未辦保存登記之建物，然該土地之共有人並無分管協議，因此上訴人之權利為抽象存在，故不可能在買賣當時同時將權利出售。
（五）上訴人以被上訴人提出彭永林之存摺，無法證明上訴人於八十七年六月及同年十一月間曾給付系爭租金云云。但查，上訴人確於同年六月十六日二次匯款及同年十一月五日，向世華銀行中壢分行分別匯出五千元、二千元及三萬元，至彭永林之帳戶。又查，系爭租金係八十七年五月間，上訴人咸認該建物二樓破舊不堪，不能使用，乃商得彭永林之同意，由原先租金每月一萬五千元酌減為七千五百元。經雙方合意後，始自八十七年六月份起，二月給付租金，然上訴人卻藉故不簽訂租約，復以上訴人僅支付前述租金後，自八十七年十一月份起，即拖欠租金迄起訴日止，期間被上訴人曾以台北一一二支局第二八一號存證信函催告上訴人簽訂租約及支付租金。
（六）系爭建物向地政機關辦理登記之代理人為曾瑞琴，並非呂香蘭。果該登記案件需要補正，地政機關僅會通知代理人，不可能通知他人，故證人呂香蘭何來有被通知地上權有問題，故其證詞顯不實在。即使該登記案件真有地上權問題，依土地登記規則之規定，並不影響土地之過戶程序。況與本件相關之土地，於土地登記謄本上並無地上權登記事項，是呂香蘭之所證亦與事實不一。又地上權之存在與否，與彭寅雄出賣之土地無關，則與系爭建物未辦保存登記何干！呂香蘭於鈞院中所云地上權乙節，無異在混淆爭點，其與本件給付租金之訴無涉。尤以，呂香蘭於簽訂契約時，即已知悉賣方之彭寅雄係繼承人之一，且上訴人租用居住於彭權有之房屋已有多年（該事實並為上訴人訴訟代理人於九十一年八月二十日調查程序中自認在卷），同時知悉原出租人彭權有已過世，故有關房屋權屬問題，自應向全體繼承人為之，方為合法，何以事關地上物使用權，即單向認為彭寅雄得以處分！再者，簽約時彭寅雄無辦理分割登記，由此得知系爭建物於買賣契約簽約時，不包括在買賣標的在內，呂香蘭竟臨訟杜撰包括系爭建物，以致筆跡色澤不一。
三、證據：援用原審之立證方法外，復提出彭永林活期儲蓄存款存摺節本影本乙份、桃園縣稅捐稽徵處中壢分處八十九年十一月三日八九桃稅壢貳字第八九○九四三一四號函乙份、世華銀行送金簿傳票二紙及存款存入憑條一紙、台北一一二支局郵局存證信函第二八一號存證信函乙份等為證，並聲請訊問證人呂香蘭、調閱本院八十九年度壢簡字第一八一號民事卷、調閱系爭建物稅籍資料、鑑定八十六年五月十四日不動產買賣契約書筆跡真偽等。
理 由
甲、程序方面：按所謂當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。查本件被上訴人原審之訴，係本於個人之租金請求權而為主張，尚非基於承繼彭權有繼承人繼承關係而為請求，是以，縱彭權有之繼承人除被上訴人外，尚有彭寅雄及彭永林，從而，本件被上訴人以自己名義起訴，即無當事人不適格問題，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人原審起訴主張：其為彭權有之繼承人，彭權有前於八十五年間一月一日起，以每月租金一萬五千元之代價，將系爭房屋出租予上訴人，租期至同年十二月三十一日止，其後，兩造就系爭建物具視為不定期租賃之法律關係，月租改以七千五百元計算，惟自八十七年十一月起，上訴人即不依約給付，迄九十年二月五日本件繫屬鈞院原審止，計積欠二十五個月租金，共二十五萬二千五百元，嗣經催討無著，為此，爰基於租賃之法律關係，訴請上訴人給付原告上開積欠租金，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年二月二十二日起至清償日止之法定遲延利息等語。上訴人則以：渠妻業於八十六年五月十四日向彭寅雄購得系爭建物，並經有權處分之彭寅雄交付使用，故渠無給付被上訴人租金之必要等語資為抗辯。
二、關於系爭建物為未經保存登記之房屋，又上訴人就渠前與彭權有訂有租賃契約，於八十五年一月一日至同年十二月三十一日間承租系爭房屋，租金每月一萬五千元，及系爭建物現為上訴人占有等節，兩造並無爭執，且有被上訴人提出之房屋租賃契約書乙份附卷得佐，故此部分事實堪信為真。又彭權有於八十五年八月二十三日死亡，被上訴人及訴外人彭寅雄、彭永林為其繼承人，被上訴人嗣於八十九年十月十九日因分割遺產，而取得管業系爭建物之權利等事實，則有桃園縣稅捐稽徵處中壢分處九十一年八月二十八日桃稅壢財字第○九一○○三五八一四號函暨所附彭權有繼承系統表、彭寅雄戶籍謄本、協議書等可稽。
三、上訴人之妻與彭寅雄於八十六年五月十四日簽訂之不動產買賣契約書，就買賣標的及於系爭建物部分，被上訴人否認其真正，主張其為上訴人臨訟杜撰云云；然查，證人呂香蘭於九十一年七月十六日本院準備程序期日中，業結證：「（問：契約出賣標示部分簽訂時是否就有記載系爭房屋的使用權？）有。」「（問：契約書前面均有雙方的會章，為何出賣標示部分及批明事項沒有雙方的會章？）我一般承辦的業務，在出賣標示部分及批明事項，除非我有寫錯，不然我通常沒有會章。當初寫這份契約書時，因為賣方怕家人知道，所以前後書寫了許多份買賣契約，主要是因賣方要求因此價錢有所變動。因為我最近發生車禍，上述契約書又已經很久，所以我不確定提示的契約書是否為雙方買賣最後確定的契約內容。當時系爭不動產還有設定地上權所以無法辦理過戶，事件很複雜，我不記得了。」、「簽約當時我不知道有地上權，因為持分有很多人，我是在送件給地政機關時，地政機關才表示有地上權不能移轉，賣方事後要解決地上權的問題才能過戶。簽約的賣方彭寅雄是繼承人之一，簽約人彭寅雄已經辦理分割登記，所以我認為他可以處分。」等語綦詳，且前後尚無齟齬之處，又伊嗣於九十一年十一月四日本院準備程序中，當庭書立之筆跡，併右開契約書，送請法務部調查局鑑定，其結果認上揭爭議筆跡與同契約內之其他筆畫特徵相同，有該局九十一年十一月二十六日調科貳字第○九一○○七八四八九○號函在卷足稽；同局九十一年九月二十三日調科貳字第○九一○○五八一二四○號函，另指上述二類筆跡之墨色反應不同，被上訴人乃執認有關系爭建物為該買賣契約標的乙事，乃上訴人事後捏設云云，但同一契約使用不同用筆之可能社會事實，有諸多可能，然本件尚無事證可推知係事後捏飾。惟縱如前述，因本件系爭房屋原出租人彭權有於與上訴人簽訂之前述租賃契約存續期間死亡，而迄被上訴人至八十九年十月十九日取得管業系爭建物前，建物之事實上處分權為彭權有之全體繼承人公同共有，是以，彭寅雄果確已將系爭房屋交付被上訴人之妻，仍屬無權處分。再者，被上訴人業自認於前揭租期屆滿後，未對上訴人之占有為反對之意思表示，則在此期間，就系爭建物，上訴人與彭權有全體繼承人間自存有不定期租賃之法律關係（民法第四百五十一條規定參見），而被上訴人既未因遺產分割，單獨取得對上訴人之租金請求權，準此，被上訴人原審所主張之自八十七年十一月至八十九年十月十八日間租金請求權，實屬彭權有全體繼承人公同共有。因之，被上訴人原審起訴請求上訴人給付此期間之租金予其個人，顯無理由。
四、次應說明者，被上訴人於取得管業系爭建物後，是否即得依法請求自八十九年十月十九日至本件繫屬原審日止之租金，仍有待釐清！按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，此觀之民法第四百二十一條第一項之規定即明，是租賃權乃債權，其與所有權之物權迥異；又租賃乃特定當事人間所締結之契約，故出租人不以所有人為限，從而，在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，概應由締結契約之名義人行使。查本件被上訴人迄無舉證證明，其因取得系爭建物之管業，並因該遺產分割，而使右揭不定期租賃之租金請求權移歸其一人承受。準上以觀，原告主張其得單獨請求上訴人清償該期間之租金云云，亦非法之所許，乃當然爾。
五、綜上各節，足徵被上訴人依民法之租賃關係，請求上訴人給付二十二萬二千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法無據，應予駁回；又其假執行之聲請，因訴之駁回，致失附麗，應併予駁回（原審判決關於假執行之宣告，載為係命清償合會債務所為被告敗訴之判決，依職權宣告假執行等語，顯係誤繕，附此敘明）。上訴意旨據以指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、兩造之其餘攻擊防禦方法，核與本件心證之形成不生影響，爰不一一贅述，併敘之。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 六 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 邱瑞祥~B法 官 呂仲玉~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 六 日~B法院書記官 謝文心