臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第一九八號
上 訴 人 丙○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十年七月二十日本院中壢簡易庭九十年度壢簡字第三六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠依民事訴訟法第二百四十九條第一項第四款之規定，原告或被告無訴訟能力
、未由法定代理人合法代理者，法院應以裁定駁之。查本件被上訴人之法定代理人係「游日正」，被上訴人於原審起訴時，以非董事長之乙○○為原告法定代理人，其訴訟行為似難認其合法有效，原審為不利於上訴人判決即有誤會。
㈡被上訴人係專營房地買賣仲介業務，其受上訴人之委任外，亦同時並受出賣
人鍾陳義之委任，本件買賣被上訴人係分別與買方及賣方各別協議買賣價金，於買方表示願買之價金及賣方表示願賣之價金吻合時，即由被上訴人決定買賣成立，然後再通知上訴人「買賣成交」。按買賣契約是否成立，繫於買賣雙方當事人是否意思表示一致，依民法第一百零六條之規定：代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。本件被上訴人以買賣雙方委託人之出價相吻合，即由其決定買賣成立之效果意思，然後再通知上訴人「買賣成立」，顯然違反上開雙方代理禁止之規定，自難認其「買賣成立」之通知為合法有效。
㈢被上訴人稱二十五日晚已約妥賣方與上訴人在被上訴人公司當場議價，按
既當場協議買賣價金，就無庸再由被上訴人之受雇人迅將議價結果轉知賣方之必要，據此即足以證明並無被上訴人主張買賣雙方當場議價之情形。
再查被上訴人之受雇人李侑築於原審作證時稱：「我在八十九年十二月二十日時，被告有簽八百萬元之議價委託書，可是我跟他說賣主不同意這個價錢，我在十二月二十六日有去被告住所找他，跟他說屋主在我們分公司，請他也來一起談．．．」。查證人稱是十二月二十六日請上訴人來一起談，被上訴人主張係十二月二十五日買賣雙方當場議價，其主張當場協議之時間與其受雇人之證詞已不相符合，本件並無被上訴人主張買賣已成立之事實。
㈣居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，契約附有條件
者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第五百六十八條定有明文。上訴人委託被上訴人為房屋買賣仲介時，雙方訂有「買賣議價委託書」，在委託書第五條雙方已特別約定：「乙方為甲方代覓本宗房地並議價成功，甲方應於簽約時給付乙方服務費，為成交價之百分之三，並應於簽約時一次付清」。依上開約定，上訴人給付服務費之條件，應於議價成功簽約時始負給付報酬之義務。本件買賣既未簽訂買賣契約，則約定給付報酬之條件尚未成就，被上訴人依約不得向上訴人請求給付報酬；且退步言，即使買賣已成立，惟依約定給付報酬之條件尚未成就，被上訴人亦不得請求給付報酬。本件原審判決理由以「已媒介就緒」，即得請求居間報酬，與首開法律規定及契約之約定已有不合。又既約定於簽約時給付報酬為條件，則在簽約之前，買賣雙方似尚有決定簽約與否考量之權，從而即使已媒介就緒，買賣雙方不願簽約，亦不生「故意不為簽約之問題」，原審為不利於上訴人之判決，尚有誤會。
㈤依法律規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。
本件被上訴人於 鈞院九十年九月二十一日行準備程序時已自承：「出賣人鍾陳義與買受人丙○○雙方沒有碰面，因為怕他們雙方私下成立買賣．
．」。查買賣雙方既未曾碰面，自無從為願買及願賣互為意思表示，買賣雙方未互為買賣之意思表示，買賣契約當然無從成立。被上訴人雖以居間為業，惟其居間之買賣是否已成立，仍應依民法相關規定為準據。本件買賣依上述說明，已可確定尚未成立，被上訴人請求給付買賣居間報酬，於法不合。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提公司變登記表及股東名簿影本各乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人於原起訴時之法定代理人乙○○係現任董事長且為公司總經理，實
際執行負責被上訴人公司業務，依公司法第八條第一項、第二項及民第五百五十三條、第五百五十五條之規定，其有為公司管理事務及為其簽名之權利，並就所任事務有代理公司為原告或被告或其他一切訴訟上行為之權。㈡被上訴人既專營不動產仲介業務，依契約受買買雙方之委託議價及銷售買賣
不動產，當然應委任範圍內授有代理權代理雙方，否則試問如何媒介雙方成立契約？此即民法第五百六十五條居間人特定之經營型態，並非上訴人所謂違反民法第一百零六條雙方代理人禁止之規定。再者，依民法第三百四十五條第二項規定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，而上訴人所立之買賣議價委託書第三條更約明：「．．．若賣方同意以該價格出售時，該協調金視定金之一部分，．．．」是賣方即訴外人鍾陳義同意上訴人之要約承購價八百五十萬元出售，即為「承諾」，且賣方收受上訴人之定金本票，此時買賣雙方之契約依民法第二百四十八條之定推定其契約成立，並非如上訴人狀中所稱「即由被上訴人決定買賣成立」。
㈢所謂「當場」議價，乃指同一場所（即公司所在）而言，並非表示買賣雙方
面對面議價。按被上訴人經營仲介業務，所掌握者為買賣雙方究係何人之資訊，設若雙方在買賣前，得以當面議價，既各自得知欲賣或欲買者為何人，則相互另行約定時地私下議定賣成，交交易完畢又可豁免給付服務費報酬，何須透過仲介公司進行簽約，如此一來仲介公司花費額廣告人力物力投資經營成本時間如何獲取回收。是上訴人欲據此證明並無買賣雙方當場議價實偏執一方顯難成立。更何況上訴人在呈予桃園縣政府之申訴內容中，亦已對當日議價狀況有所述。又上訴人指稱被上訴人受僱人李侑築於原作證時所述當時議價日期被上訴人不符，惟被上訴人早在本件支付命令聲請狀中即表明係十二月二十五日，二十六日乃誤寫，原庭期中被上訴人亦再度向原法官述及此節，其時上訴人對此不置一詞，證人李侑築之證言時詎議當日已歷七個月，未能明確記憶或有口誤不無可能。
㈣依兩造所簽訂之議價委書第五條之約定，「．．．甲方應於簽約時給付乙方
務費服務費．．．」，係在明確約給付服務費之時點，即服務費之給付雖附有停止條件－簽約時，惟上訴人違反誠信拒不簽約，停止條件應視為擬制成就。
三、證據：除援用第一提證據外，補提存證信函乙紙、買賣議委託書乙紙（以上均為影本）為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人欲以八百萬元購買訴外人鍾陳義所有坐落於桃園縣平鎮市○○街○○○巷○號之房地（下稱系爭房地），於八十九年十二月二十日委託被上訴人負責仲介事宜，訂有買賣議價委託書在案，並開立面額八十萬元之本票作為協調金，若賣方同意出售時，該協調金視為定金之一部分。雙方並約定被上訴人服務費為成交總價之百分之三，嗣因系爭房地之所有人鍾陳義不同意以該價格出售，上訴人乃又於同年月二十六日另行簽訂議價之價格為八百五十萬元之委託書，經被上訴人斡旋協調後系爭房地之所有人鍾陳義同意以八百五十萬元出售，惟上訴人卻無故不願辦理簽約手續，經催告仍未獲置理，爰依仲介契約請求上訴人給付二十五萬五千元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年百分之五計算之利息等語；上訴人則以：被上訴人所列之法定代理人非董事長，欠缺代理權，且違反民法雙方代理之規定，況依買賣議價委託書第五條之約定，買賣雙方既未簽訂買賣契約，上訴人給付報酬之停止條件即尚未成立，又被上訴人違反消費者保護法之規定，未給予上訴人相當期間閱讀委託書內容，上訴人爰依民法第七十四條及第八十八條之規定，主張撤銷委託之意思表示，而上訴人即無給付報酬之義務云云，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人欲以八百萬元購買訴外人鍾陳義所有系爭房地，於八十九年十二月二十日委託被上訴人負責仲介事宜，雙方約定上訴人應於被上訴人代覓土地並議價成功時按成交價百分之三給付服務費用，並開立面額八十萬元之本票乙紙作為協調金，若賣方同出售時，協調金即視為定金之一部，嗣因系爭房地之所有人鍾陳義不同意以該價格出售，上訴人乃又於同年月二十六日另行簽訂議價之價格為八百五十萬元之委託書，經被上訴人斡旋協調後系爭房地之所有人鍾陳義同意以八百五十元出售，被上訴人隨即通知上訴人，然上訴人無故迄今不辦理訂約手續之事實，業據被上訴人提出為上訴人不爭執其真正之買賣議價委託書、本票、同意書為證，則被上訴人此部分主張之事實，應堪採信。是本件應審酌者，乃在於買賣議價委託書是否無效？上訴人得否主張撤銷？被上訴人得否向上訴人請求給仲介報酬？
三、按法人之代表機關，固非民法上所謂法定代理人，在民事訴訟法上則視為法定代理人，適用關於法定代理之規定。而經理人就所任之事務，視為有代理商號為原告或被告或其他一切訴訟上行為之權，民法第五百五十條規定甚明，準此，如商號為法人經理人所任事務涉訟者，得以經理人為法人之法定代理人起訴或被訴，法院不得以原告未列有代表權之董事為法人代理人起訴或被訴，而謂該法人未經合法代理。經查，本件既係就被上訴人之總經理乙○○所任之仲介事務涉訟，則被上訴人以總經理乙○○為其法定代理人，依前開之說明，自無不合，合先敘明。
四、次按消費者保護法施行細則第十一條規定，「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容．．．。」，目的乃在於規範企業經營者，必須給予消費者合理期間之審閱期間，不可限制消費者必須於何時簽訂契約，而予消費者充分瞭解契約內容之機會，避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及塵負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只要消費者於簽約前已充分瞭解契約之權利義務關係，或可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開消費者保護法施行細則之規定而為抗辯。經查，系爭買賣議價委託書之條款內容，雖係被上訴人單方預先擬就無訛，惟全文不過八條條文，遍觀全文並無特別複雜之處，且各條款之字體大小亦足以引起簽約人之注意及辨識，衡諸上訴人簽約當時之學識經驗及精神狀態，對議價委託書之條款內容應已有相當之瞭解，始會依約簽發面額八十萬元之本票予被上訴人作為協調金，更何況上訴人委託議價之金額初始即高達八百萬元，嗣後再行簽立之議價委託書議價之金額更高達八百五十萬元，金額非同小可，上訴人辯稱其在倉促下簽約，顯與常情有違，是系爭議價委託書並未違反消費者保護法施行細則第十一條之規定。
五、次查，兩造前後簽立兩次之買賣議價委託書，均約定倘被上訴人未能於九十年一月一日前議價成功，則協調金八十萬元無息還上訴人，若賣方同意出售時，則該協調金視為定金之一部分。上訴人既於被上訴人於約定期間內議價成功時始須支付居間報酬，對上訴人而言並無任何不公平之情事，是系爭議價委託書亦無違反消費者保護法第十二條規定之不平等或互惠原則之情事。
六、復按「法律行為，係乘他人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷法律行為，或減輕其給付。」民法第七十四條雖定有明文，惟暴利行為在本質上與公益關係少，為維護契約自由及交易安全，行為人不能依撤銷一般法律行為的方式，以意思表示之。行為人或其他利害關係人，應以訴訟方式向法院聲請撤銷法律行為或減輕給付，以示慎重。經查，本件暫且不論上訴人主張系爭買賣議委託書係被上訴人乘其急迫、輕率或無經驗而簽訂是否屬實，上訴人既未以訴訟方式向法院聲請撤銷，於法自未能發生撤銷之效果。至上訴人另辯稱其係基於讓被上訴人之業務員李侑築有業績表現始簽訂系爭議價委託書，亦僅屬其為意思表示之動機有錯誤，核與民法第八十八條規定得撤銷之意思表示之內容或表示行為有錯誤有別。（最高法院五十一年台上字第三三一一號判例可資參照）。是上訴人上開之辯稱，均不足採。足見上訴人委託被上訴人仲介買賣系爭房地之仲介契約仍有效存在，兩造間有居間契約，委可認定。
七、再按居間係一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介之契約。所謂報告訂約之機會，即受他人之委託，尋覓及指示其可與訂約之相對人，而提供訂約之機會之謂。所謂訂約之媒介，即介紹雙方訂立契約之謂。而其任務係受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙方當事人之間，與上述僅向一方當事人報告訂約之機會者，有所不同。但亦止於為訂約之媒介而已，並不以他人之名義或自己之名義代為訂立契約。是被上訴人並無上訴人所稱違反民法雙方代理規定之情事。又民法第三百四十五條第二項規定，買賣契約雙方就買賣的物及價金之意思表示相合致，契約即為成立。而我國民法所定之居間人於雙方當事人因居間人之報告或媒介而成立契約時，得請求報酬。如居間人已為報告訂約之機會或訂約之媒介，委託人故不出面與相對人洽商訂約時，即係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，依法視為居間之條件成就，居間人仍得請求酬金。查本件上訴人既不否認於八十九年十二月二十五日至被上訴人公司最終買賣雙方就系爭房地價金以八百五十萬元而成交，買賣雙方就買賣標的物及價金之意思表示既已達成一致，買賣雙方縱未簽訂書面契約，亦難否認契約已成立之事實，上訴人隔日雖以存證信函表示撤銷議價委託書，然已如前述，上訴人前開撤銷議價委託書之表示，尚未合法發生撤銷之法律效果，今上訴人拒不出面辦理系爭房地簽約事宜，顯係不正當方法，依前開說明，被上訴人所為之居間條件應視為已成就，被上訴人依法自得請求仲介報酬。上訴人以買賣雙方尚未簽訂買賣契約為理由，拒絕給付報酬，洵屬無據。
八、綜上所述，被上訴人本於居間之法律關係，請求上訴人給付二十五萬五千元及自支付命令送達之翌日即民國九十年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因與本件判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述，附此敘明。
十、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳世宗~B法 官 邱育佩~B法 官 林淑鳳右為正本係照原本作成中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日~B法院書記官 楊文雄