臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第二一八號
上 訴 人 丙○○即被上訴人被 上訴人 乙○○即 上訴人
甲○○共 同訴訟代理人 李保祿律師
鄭錦堂律師右當事人間請求返還房屋等事件，兩造對於中華民國九十年六月二十七日本院中壢簡易庭八十九年度壢簡字第一七○號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人乙○○、甲○○連帶給付超過新台幣陸拾捌萬陸仟伍佰玖拾柒元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人丙○○在第一審簡易之訴駁回。
乙○○、甲○○其餘上訴駁回。
丙○○上訴駁回。
第一審關於命乙○○、甲○○連帶負擔訴訟費用部分，及第二審關於乙○○、甲○○上訴部分，由上訴人乙○○、甲○○連帶負擔三分之二，餘由丙○○負擔。
第二審訴訟費用關於丙○○上訴部分，由丙○○負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人丙○○方面：
壹、聲明：
一、上訴部分聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人應再連帶給付上訴人新台幣（下同）一百七十四萬七千零四十三元，及自民國（下同）八十九年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明請依職權宣告假執行。
二、被上訴部分答辯聲明：駁回對造之上訴。
貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：
一、查被上訴人乙○○向上訴人丙○○承租門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號一樓房屋（以下簡稱系爭房屋），卻自八十八年九月起至翌年二月止積欠租金未繳，除經上訴人委請律師催告外，其間上訴人亦不時向被上訴人定期催繳，然被上訴人均未支付，被上訴人對此僅以兩造間租賃契約業已終止，故其無庸給付租金為辯，惟並未否認有積欠租金及占用系爭房屋等情，而上訴人於原審起訴狀除聲明請求被上訴人應給付租金外，另於事實及理由欄詳敘被上訴人未給付租金之事實及應給付租金之請求，原審就此疏而不論，謂上訴人未定相當期限催告被上訴人繳付租金而認上訴人終止兩造間租賃契約之意思表示不生效力，委有誤會。
二、次按，兩造間系爭房屋租賃契約既因被上訴人積欠租金而遭上訴人合法終止，被上訴人即應依租賃契約書第六條約定給付違約金予上訴人，又系爭租賃契約書第六條約定違約金係按每月租金五倍計算，並載明被上訴人絕無異議，且此一租賃契約約定早為坊間沿用經年，原審竟以違約金約定顯然過高為由予以酌減，誠違反契約自由原則，且就違約金何以過高、標準如何認定，均未見原審予以敘明，退步言，即或應予酌減，然僅減至每月租金八萬元依違約日數比例計算違約金，致上訴人得請求之違約金僅相當於每月租金之數額，亦嫌過低。是上訴人請求違約金為一百八十五萬三千三百三十三元，原審僅判令被上訴人給付十二萬一千二百九十元，被上訴人應再連帶給付上訴人餘款一百七十三萬二千零四十三元。
三、其次，本件被上訴人因承租系爭房屋每月應給付租金八萬元，乃租約第三條所明定，但被上訴人於八十八年六月至八月三個月間，每月僅給付租金七萬五千元，就該未給付一萬五千元部分被上訴人本應給付，被上訴人如有其餘得主張免為給付事由，自應由上訴人舉證證明之，縱認上訴人確有同意減收租金，惟其條件亦需被上訴人承租滿一年，今兩造間租賃契約業因故終止致租期不及一年，該條件即未成就，被上訴人自無解於此一萬五千元租金給付之責任。
四、上訴人否認被上訴人曾於八十八年十月間經訴外人丁○○通知上訴人其已終止租約、搬離系爭房屋等情，實則上訴人並未接獲任何人告知被上訴人已經遷離系爭房屋之事實，縱認被上訴人主張其依兩造簽訂租賃契約書第七條約定內容，可以隨時終止租約，其並已於八十八年十月間提前終止系爭租賃契約等節為真，但被上訴人於其終止租約後並未即時搬走，被上訴人仍有給付相當於租金之不當得利之義務。況訴外人丁○○於其證述中，就告知時間、詳細告知內容等均模擬兩可，且訴外人丁○○於八十八年十一月間甚且為上訴人撰狀起訴請求被上訴人返還系爭房屋，苟訴外人丁○○確於其時曾接獲被上訴人告知已遷離系爭房屋情事，何以其後仍為上訴人撰狀？足見證人證述不實。
五、另原審判決以被上訴人繳付之押租金應先抵償租金後，積欠租金仍達二月以上總額，出租人始得終止租約，而認上訴人丙○○終止租約不合法云云，惟依據最高法院六十九年度台上字第三九八五號、八十七年度台上字第一六三一號判決意旨，押租金返還請求權係以租賃關係終了，承租人無債務不履行情事為停止條件之債權，換言之，押租金抵償租金須於承租人將租賃物返還，且承租人已無債務存在時始能發生，而系爭租賃契約押租金已經上訴人於八十八年十月二十一日以存證信函通知被上訴人予以沒收，被上訴人並無異議，且被上訴人起訴請求上訴人返還押租金訴訟亦遭鈞院判決駁回，是原審判決此部分認事用法亦有違誤。
參、證據：提出相片一本、本院八十八年度訴字第一八六一號民事判決一份等為證，並聲請訊問本院信股及物股法官。
乙、被上訴人即上訴人乙○○、甲○○方面：
壹、聲明：
一、被上訴部分答辯聲明：駁回對造之上訴。
二、上訴部分聲明：㈠原判決逾新台幣十萬二千二百六十四元部份廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人於第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，免為假執行。
貳、陳述：除引用原審判決所陳部分外，補稱：
一、原審判決認上訴人乙○○應給付被上訴人丙○○八十八年九月起至八十九年二月止共六個月每月八萬元，合計四十八萬元之租金。惟本件兩造間租賃契約第七條明載「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷讓他處時，乙方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋還甲方，乙方不得異議」。依此約定可知上訴人本得隨時遷離租賃物，任意終止兩造租約，只不過不得請求被上訴人返還已付租金或其他名目權利金而已。而上訴人已於八十八年十月間搬遷騰空房屋，並將搬遷事實告知訴外人即當時被上訴人之代理人丁○○，足信上訴人已經拋棄占有，而被上訴人既為系爭租賃物之所有權人，自可自行回復直接占有，行使所有權人之權利，不得以上訴人尚留有雜物或未將鑰匙交還，即上訴人仍繼續占有租賃物中，且占有屬事實問題，被上訴人應就上訴人於八十八年十月後仍繼續占有系爭租賃物之事實負舉證之責，然迄今被上訴人仍未舉證以實其說，空言主張上訴人占有之事實，實屬無據。從而上訴人僅需給付被上訴人八十八年九月至十月二個月份之租金十六萬元。另八十八年六月至八月三個月租金每月均為七萬五千元，係經兩造於訂約時議定，並未約定條件，否則應於契約中註明，故被上訴人再向上訴人請求給付此部份租金一萬五千元，亦屬無據。
二、次按，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條定有明文。是就其反面推論，若非可歸責於承租人之事由致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，承租人當然得免支付租金之義務。查本件兩造房屋租賃契約書第十條明載「房屋不得供非法使用」，且上訴人於承租系爭房屋時，業已言明為經營自助餐之用，需於該址辦理營利事業之登記，為被上訴人自承在卷，其亦提供承租房屋之權狀影本、使用執照及房屋稅繳款書等予上訴人供辦理營利事業登記證之用，但因系爭房屋前承租人欠繳罰款，致上訴人之申請遭駁回，迄至兩造租期屆滿之前桃園縣政府猶未核准，姑不論桃園縣政府駁回本件營利事業登記之申請是否適法，但上訴人在租賃期間內無法從事租約所要求合法之營業，自無從就租賃物為合法使用收益，且非可歸責於上訴人，即認兩造間租賃契約存在，上訴人亦無須支付後續租金，原審未察，遽認上訴人仍應支付八十八年十一月至八十九年二月間租金，顯有違誤。再者，系爭房屋早於八十六年間即遭斷水斷電，係被上訴人偽造桃園縣政府工務局核准復水復電文書向台電公司及自來水公司申請復水復電，又於八十八年十月間因私接自來水而遭斷水，可證系爭房屋曾無水可用，亦根本無從供營業之用，上訴人亦可據兩造間租賃契約第十條終止與被上訴人間租賃契約。
三、又原審判命上訴人應給付被上訴人代付水電費十七萬五千七百六十四元、訴訟撰狀費一萬六千元及回復原狀費用十一萬六千五百元，其中就被上訴人代付水電費、回復原狀費用之支出，上訴人於此部分給付義務及金額不爭執，然被上訴人所支出訴訟撰狀費用中一萬元乃其委請律師發函桃園縣政府之函文，與本件訴訟無涉，另六千元撰狀費用雖與本件訴訟有關，但上訴人既已合法終止租約，並無違約情事，則就此部分撰狀費上訴人自無支付之義務；另違約金部份，原審認上訴人應給付被上訴人十二萬一千二百九十元，但上訴人乃合法終止租約，且係於租期屆滿前終止兩造間租賃契約，依兩造間租賃契約書第六條約定，亦無給付違約金之義務可言。
四、是綜右所陳，上訴人仍應給付被上訴人租金、水電費及回復原狀費用，合計四十五萬二千二百六十四元，扣除被上訴人應返還之押租金三十五萬元，上訴人僅需再給付上訴人十萬二千二百六十四元。
參、證據：除援用原審提出證據外，補提出：存証信函、營利事業登記案件聯合作業審核表、桃園縣政府工務局八五○五號函、桃園縣政府工務局函、台灣省自來水公司中壢服務處函各一份等為證，並聲請向台灣省自來水公司中壢服務處詢問系爭房屋於八十八年十月間曾否遭斷水處理等情。
理 由
一、按在第二審為訴之變更或追加，而有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款規定之情形者，雖未經他造同意，仍得為之。為民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項但書所明定。而原告於第二審為訴之變更追加，苟其請求之基礎事實同一者，既合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定之情形，即非法所不許。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十年度臺上字第一六號判決意旨參照）。查本件上訴人即被上訴人丙○○於原審起訴主張被上訴人即上訴人乙○○占有使用其所有系爭房屋，乃依兩造租賃契約約定，請求被上訴人即上訴人乙○○給付八十八年九月至八十九年二月積欠租金四十八萬元。茲上訴後，因被上訴人即上訴人乙○○抗辯其早於八十八年十月間即已合法終止兩造間之租賃契約，乃於本院本於被上訴人即上訴人乙○○迄八十九年七月二十一日止猶占有使用系爭房屋之同一基礎事實，追加依民法不當得利規定，請求被上訴人即上訴人乙○○給付八十八年九月至八十九年二月間相當於租金之不當得利。核上開訴之追加，均係基於被上訴人即上訴人乙○○占有使用上訴人即被上訴人丙○○所有系爭房屋之事實，其基礎事實既為同一，則上訴人即被上訴人丙○○於本院所為訴之追加，於法有據，應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人即被上訴人丙○○起訴主張：其於八十八年六月五日將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號一樓房屋租予被上訴人即上訴人乙○○使用，約定每月租金八萬元，租期一年，被上訴人即上訴人甲○○則為系爭租賃契約之連帶保證人，擔保被上訴人即上訴人乙○○切實依約履行。惟被上訴人即上訴人乙○○僅繳付前三個月即八十八年六月至八月份租金，且每月僅支付七萬五千元，自同年九月起即拒不繳交租金。上訴人即被上訴人丙○○因被上訴人即上訴人乙○○違約不繳交租金，除於八十八年十月四日委託律師發函催繳外，又於八十八年十月二十一日發函被上訴人即上訴人乙○○解除兩造間租賃契約，並於起訴時以起訴狀繕本送達為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，是系爭租賃契約至遲應於八十九年三月二日終止。然被上訴人即上訴人乙○○仍拒不遷讓租賃標的物，迄本件訴訟進行中之八十九年七月二十一日始將租賃房屋遷讓返還予上訴人即被上訴人丙○○，依兩造租賃契約第六條約定，上訴人自得請求被上訴人給付自八十九年三月二日起至八十九年七月二十一日遷讓房屋之日止，五倍於租金即每月四十萬元之違約金，及依契約第三條請求被上訴人即上訴人乙○○給付八十八年六月至八月間尚欠租金一萬五千元，與自八十八年九月起至八十九年二月止之租金。另因被上訴人即上訴人乙○○遲未遷讓返還系爭房屋，且於遷讓返還時未回復原狀，又未繳交租賃期間水電費用，併依租賃契約書第九條、第十二條、第十五條規定，請求被上訴人即上訴人乙○○給付回復原狀費用、代付水電費、訴訟撰狀費等共計三十萬八千二百六十四元。又被上訴人即上訴人甲○○既為系爭租賃契約之連帶保證人，自應依約與被上訴人即上訴人乙○○連帶負清償責任。爰依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被上訴人即上訴人乙○○、甲○○連帶給付伊一百七十四萬七千零四十三元，及自被上訴人即上訴人乙○○遷讓房屋之翌日即八十九年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人即上訴人乙○○、甲○○則以：伊承租系爭房屋本為經營自助餐廳之用，然因無法申請營利事業登記證，復遭斷水斷電，故於八十八年十月間已依系爭租賃契約書第七條及第十條約定，終止兩造間租賃契約，被上訴人即上訴人乙○○屢次通知上訴人即被上訴人丙○○前來取回鑰匙，均為上訴人及被上訴人丙○○所拒，然系爭租賃房屋既無法供兩造當初約定使用，被上訴人即上訴人乙○○且因不可歸責於己之因素被迫搬遷，除八十八年九月、十月二個月租金外，被上訴人即上訴人乙○○無支付後續租金之義務，又原審判命被上訴人即上訴人乙○○應給付上訴人即被上訴人丙○○代付水電費十七萬五千七百六十四元及回復原狀費用十一萬六千五百元部分，被上訴人即上訴人乙○○不爭執，然就律師撰狀費用及訴訟費用部分，其中訴訟撰狀費用一萬元乃上訴人即被上訴人丙○○委請律師發函桃園縣政府而支出，與本件訴訟無涉，另六千元辯論意旨狀撰狀費因被上訴人即上訴人乙○○已合法終止租約，並無違約情事，就此部分費用自無支付之義務，另違約金部份，原審認被上訴人即上訴人乙○○應給付十二萬一千二百九十元，但被上訴人即上訴人乙○○既是合法終止租約，且係於租期屆滿前終止租賃契約，依租賃契約書第六條約定，亦無給付違約金可言，扣除上訴人應返還之押租金三十五萬元，被上訴人僅需再給付上訴人十萬二千二百六十四元等語置辯。
三、兩造不爭執事實：
（一）上訴人即被上訴人丙○○主張被上訴人即上訴人乙○○於八十八年五月二十六日邀同被上訴人即上訴人甲○○為連帶保證人，與其簽訂房屋租賃契約書，向其承租門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號一樓之房屋，被上訴人即上訴人乙○○並於訂約時交付押租金三十五萬元予上訴人即被上訴人丙○○，約定租賃期間自八十八年六月五日起至八十九年六月四日止，每月租金八萬元，惟被上訴人僅繳交八十八年六月至八月三個月租金計二十二萬五千元，自八十八年九月起即未再繳交租金等情，業據上訴人即被上訴人丙○○於原審提出提出租賃契約，及被上訴人即上訴人乙○○於原審提出押租金收據、八十八年六月至八月租金收據等為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）嗣於本件原審審理中之八十九年七月二十一日，被上訴人即上訴人乙○○方將系爭房屋鑰匙交予上訴人即被上訴人丙○○，且迄當時系爭房屋內物品、屋外招牌亦未清除等情，亦據上訴人即被上訴人丙○○提出系爭房屋內外觀照片為證，並為兩造所不爭執，亦堪信為真實。
四、兩造爭執之爭點：本件上訴人即被上訴人丙○○以被上訴人即上訴人乙○○至八十九年七月二十一日始遷讓返還系爭房屋，請求被告給付積欠之租金、違約金、依約應賠償之水電費用、訴訟費用及因被上訴人即上訴人乙○○未依約回復原狀致生之回復原狀費用等，被上訴人即上訴人乙○○、甲○○則以前揭情詞置辯，是本件爭執要點首在於兩造間租賃契約何時終止？另被上訴人即上訴人乙○○、甲○○依約應連帶清償之租金、訴訟費用、違約金幾何？茲分述之如下。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。是於房屋租賃情形，出租人欲以租金給付遲延為由終止租約，需經出租人定相當期限催告承租人支付，而承租人於期限內不為支付，且承租人積欠之租金總額達二個月以上租額時，始得終止租約。本件上訴人即被上訴人丙○○雖主張其已於八十八年十月八日發函要求被上訴人即上訴人乙○○於文到三日內繳交積欠租金，並於八十八年十月二十一日發函被上訴人即上訴人乙○○解除兩造間房屋租賃契約云云，惟兩造不爭執系爭租賃契約係於每月五日即支付該月租金，又依上訴人即被上訴人丙○○陳述，被上訴人即上訴人乙○○迄上訴人即被上訴人丙○○於八十八年十月二十一日發函終止系爭租賃契約時止，僅積欠八十八年六月至八月三個月租金一萬五千元，及八十八年九月份租金八萬元，總額尚未達二個月租額，且其遲延給付未逾兩個月，則上訴人即被上訴人丙○○於八十八年十月二十一日終止兩造間系爭租賃契約，於法未合。惟依兩造所訂房屋租賃契約書第七條既約定：「契約期間內乙方（即被上訴人即上訴人乙○○）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即上訴人即被上訴人丙○○）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語，依系爭約定文義，當係賦予被上訴人即上訴人乙○○得於租期屆滿前以單方意思終止系爭房屋租賃契約他遷之權利，並特別約定在此情形，被上訴人即上訴人乙○○仍應無條件將系爭房屋原狀交還上訴人即被上訴人丙○○，不得為任何需索。是被上訴人即上訴人乙○○主張依該條約定，伊有終止租約之權限，尚非無據。然按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有明文。上開約定屬民法第四百五十三條定有期限之租賃契約，承租人得於期限屆滿前終止契約之特約，殆無疑義。又對話人為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力。民法第九十四條第九十五條第一項前段分別定有明文。故關於民法第四百五十條第三項所載終止契約之通知，只需由得期前終止租約之一造或其代理人向對造以意思表示為之，該意思表示如經對造了解，或通知到達對造時即應發生效力。經查，被上訴人即上訴人乙○○已於八十八年九月三十日發函要求上訴人即被上訴人丙○○應於文到七日內為之解決遭斷水斷電及無法申請營利事業登記證等問題，否則即終止兩造間租賃契約，且不再另為終止契約之意思表示等語，上訴人即被上訴人丙○○並於翌日收受該函，有被上訴人即上訴人乙○○於原審提出存証信函暨回執存卷可稽，上訴人即被上訴人丙○○且不爭執曾收受該存証信函（原審八十九年七月十二日言詞辯論筆錄）等語，堪信被上訴人即上訴人乙○○已先期通知終止系爭租賃契約之意思，被上訴人即上訴人乙○○復於八十八年十月二十一日之後某日告知訴外人丁○○伊不欲承租系爭房屋並已搬離之意思，並經丁○○於八十八年十一月中旬以前轉知上訴人即被上訴人丙○○等情，亦據證人丁○○於本院準備程序中到庭結證綦詳，則系爭房屋之租賃契約於通知到達上訴人即被上訴人丙○○而為其了解時即發生終止之效力，不因上訴人即被上訴人丙○○反對而影響系爭租賃契約已然終止之結果。上訴人即被上訴人丙○○雖以證人丁○○就告知日期無法確定且無法詳細陳述告知內容，及證人丁○○復於八十八年十一月九日為上訴人即被上訴人丙○○撰狀起訴請求被上訴人即上訴人乙○○返還房屋等節，質疑證人丁○○證述內容不實，惟人類之記憶有限，除非有特別情事發生令人印象深刻，或於己切身相關，否則常人難以就事件發生時間、經過為精確而詳實之陳述，自難以證人丁○○無法確切證述告知之時間與所轉述話語內容逕否認其陳述之真實性，又證人丁○○係因任職於法律事務所而於八十八年九月至十一月間受上訴人即被上訴人丙○○委任為其處理系爭租賃契約糾紛，業據上訴人即被上訴人丙○○自承在卷（本院九十年十二月二十四日準備程序筆錄），其既受上訴人即被上訴人丙○○委任處理系爭租賃契約相關糾紛，雖代被上訴人即上訴人乙○○轉知終止租約之訊息，然因委任人之要求仍為之代為撰寫書狀，亦不違於常情，且證人丁○○與兩造均無親誼故舊關係，於本件訴訟復無何利害關係，亦無任何理由或證據顯示其有偽證之嫌，故其證詞自堪採信，上訴人即被上訴人丙○○空言否認曾接獲證人丁○○告知被上訴人即上訴人乙○○已不欲承租且搬離系爭房屋等語，尚無足採。故被上訴人即上訴人乙○○抗辯兩造間租賃契約已於八十八年十月間終止，即屬有據。上訴人即被上訴人丙○○再於提起本件訴訟時以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，於兩造間租賃契約已於八十八年十月間終止之事實不生影響。從而，被上訴人即上訴人乙○○主張其僅需給付上訴人即被上訴人丙○○八十八年九月至十月二個月份之租金十六萬元，即屬可採。另八十八年六月至八月三個月，被上訴人即上訴人乙○○每月僅給付租金七萬五千元，為兩造所不爭，被上訴人即上訴人乙○○雖辯稱此係因上訴人即被上訴人丙○○同意每月減收五千元之故，但為上訴人即被上訴人丙○○所否認，以其雖曾同意每月減收五千元租金，然須以被上訴人即上訴人乙○○租滿一年為條件等語為陳述，按當事人主張有利於己之事實者，負舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，本件兩造租賃契約既約定每月租金八萬元，衡情兩造即有被上訴人即上訴人乙○○每月應給付租金八萬元之合意，倘如被上訴人即上訴人乙○○抗辯兩造曾有無條件將租金降低為七萬五千元之意思合致，兩造何不逕將系爭房屋租賃契約書租金金額直接更改為七萬五千元？堪信兩造就租金就調整為七萬五千元應附有條件，被上訴人即上訴人乙○○既抗辯兩造就租金調降一節未附有其他條件，自應由其就此有利於己之事實負證明之責，而其迄本件訴訟終結，猶未能就此舉證以實其說，則上訴人即被上訴人丙○○主張被上訴人即上訴人乙○○因提前終止租約，未合於兩造調降租金之約定條件，還應補給租金一萬五千元，亦屬可採。
六、惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第四百五十五條所明定。本件兩造間系爭租賃契約既已於八十八年十月間經被上訴人即上訴人乙○○以單方意思合法終止，依首揭法律規定及兩造簽訂房屋租賃契約書第七條約定，被上訴人即上訴人乙○○自應將系爭房屋遷讓返還予上訴人即被上訴人丙○○。但兩造不爭執被上訴人即上訴人乙○○於八十八年十月之後並未與上訴人即被上訴人丙○○辦理交屋手續，且於原審審理中之八十九年七月二十一日方將系爭房屋鑰匙交予上訴人即被上訴人丙○○，又迄上訴人即被上訴人丙○○於八十九年七月二十一日取得系爭房屋鑰匙，接收系爭房屋時止，其屋外帆布與鐵皮招牌俱未拆除，靠近大門玻璃上仍有經營自助餐之宣傳字樣，屋內尚有櫃檯、桌椅、廚房器具等物，亦有上訴人即被上訴人丙○○提出被上訴人即上訴人乙○○不爭執係於八十九年七月二十一日之後拍攝之系爭房屋內外觀照片存卷可參，依此建物外觀，一般出租人均會認為承租人「尚還占用中，且有繼續使用之意思」，縱有備份鑰匙亦不敢逕行進入接收房屋，自不得僅依被上訴人即上訴人乙○○已於八十八年十月間騰空房屋之行為，即認承租人已經將房屋返還。被上訴人即上訴人乙○○雖抗辯其曾多次通知上訴人即被上訴人丙○○前來取回鑰匙，均為上訴人即被上訴人丙○○所拒云云，但為上訴人即被上訴人丙○○所否認，被上訴人即上訴人乙○○復未能就其抗辯事實舉證以實其說，其此部分抗辯自無足採。是雖被上訴人即上訴人乙○○抗辯其自八十八年十月起已搬離系爭房屋，停止營業云云，然被上訴人即上訴人乙○○既未將系爭房屋點交予上訴人即被上訴人丙○○，亦未將系爭房屋鑰匙交還，仍應認其得繼續支配使用系爭房屋。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人亦因而受有不能使用收益之損害，乃社會通常之觀念，被上訴人即上訴人乙○○於兩造間租賃契約終止後，既仍繼續無權占有系爭房屋，縱然已停止營業，其占有上訴人即被上訴人丙○○之系爭房屋即受有相當於租金額之利益，致上訴人即被上訴人丙○○受有同額之損害，自應返還不當得利於上訴人即被上訴人丙○○。另按民事訴訟以確定當事人間私法上權利義務為其目的，依私法自治原則，私法上權利人是否行使權利，行使之範圍如何，或拋棄其權利，均委諸權利人自由意志，私法上權利義務既得由當事人自主解決，其欲藉訴訟程序以解決之者，自亦當本此原則而行，是法院之判決自當受當事人聲明之拘束，此觀之民事訴訟法第三百八十八條亦明，本件上訴人即被上訴人丙○○就相當於租金之不當得利之請求既僅請求八十八年十一月至八十九年二月之範圍，本院自應受其聲明之拘束。從而，上訴人即被上訴人丙○○依不當得利之法律關係請求被上訴人即上訴人乙○○給付自八十八年十一月起至八十九年二月止，依原約定租金之金額按月給付相當於租金之不當得利即八萬元，共計三十二萬元，亦屬有據，應予准許。
七、再按「乙方（即被上訴人即上訴人乙○○）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人即被上訴人丙○○）同意繼續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（為被上訴人即上訴人甲○○），決無異議」，兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定有明文。依此契約約定內容以觀，可徵兩造係以租期屆滿時，被上訴人即上訴人乙○○未依約遷讓交還房屋，始有給付違約金之義務。本件依兩造簽訂之房屋租賃契約書第二條約定，租賃期間自八十八年六月五日起至八十九年六月四日止，已如前述，是依兩造契約約定，上訴人即被上訴人丙○○僅得就系爭租賃契約期滿之八十九年六月五日後至被上訴人即上訴人乙○○遷讓返還系爭房屋之八十九年七月二十一日止之期間內，請求被上訴人即上訴人乙○○按月賠償依租金五倍計算之違約金，則上訴人即被上訴人丙○○請求被上訴人即上訴人乙○○給付八十九年三月至八十九年五月按租金五倍計算之違約金一百二十萬元，即與契約所定情形不符，其此部份請求自於法不合。次按，約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高者，法院得以職權減少至相當之數額，此觀之民法第二百五十二條規定自明。而違約金之約定是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害與債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。最高法院五十一年度台上字第十九號、四十九年度台上字第八○七判例意旨可資參照。本件依兩造簽訂之上開房屋租賃契約書第六條雖約定，上訴人即被上訴人丙○○得向被上訴人即上訴人乙○○請求按租金五倍計算之違約金，然如按上訴人即被上訴人丙○○主張之計算方法，其違約金每月將達四十萬元，已逾系爭房屋於八十八年間之課稅現值三分之二強，有上訴人即被上訴人丙○○於原審提出系爭房屋稅繳款書存卷可參，且上訴人即被上訴人丙○○亦未能具體表明其因被上訴人即上訴人乙○○遲延遷讓返還系爭房屋受有何等損害等情狀，應認其約定顯然過高。本院斟酌上訴人即被上訴人丙○○因被上訴人即上訴人乙○○於八十八年十月終止租約後，迄八十九年七月二十一日止，仍占有使用系爭房屋，所受之損害，及被上訴人即上訴人乙○○違反兩造契約約定遲未遷讓返還系爭房屋之違約情事，與系爭房屋為一樓店面，而被上訴人即上訴人乙○○承租系爭房屋係用以經營自助餐店之經濟地位等情，認上訴人即被上訴人丙○○請求之違約金額應酌減為按原定租金數額二倍計算，始為相當。從而，上訴人即被上訴人丙○○請求被上訴人即上訴人乙○○給付違約金於二十四萬五千三百三十三元（80000Ⅹ2/30Ⅹ46＝245333.33）範圍之內為有理由，應予准許。逾此部份數額，即屬無據。
八、又依兩造房屋租賃契約書第九條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」；及第十二條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負則賠償」等語，堪信被上訴人即上訴人乙○○於交還房屋時，有回復原狀之義務，如因被上訴人即上訴人乙○○未依約交還房屋或未回復原狀，致上訴人即被上訴人丙○○受有諸如僱工自行回復原狀或因此支出之訴訟勞費，自得請求被上訴人即上訴人乙○○依約償還。本件上訴人即被上訴人丙○○主張其因被上訴人即上訴人乙○○未依約回復原狀，需自行僱工為之，因此支出回復原狀費用十一萬六千五百元，業據其於原審提出照片、估價單及請款單等為證，且為被上訴人即上訴人乙○○所不爭執，則上訴人即被上訴人丙○○請求被上訴人即上訴人乙○○賠償其此部份支出，自屬有據；至訴訟費用部分，上訴人即被上訴人丙○○主張其因本件訴訟委請律師代繕寫信函、書狀，計支出費用一萬六千元等情，固據其於原審提出收據二紙為憑，惟依上訴人即被上訴人丙○○提出該二紙收據記載，其中一萬元收據載明係為「發文桃園縣政府函」而支出，經核該項支出乃上訴人即被上訴人丙○○為系爭房屋無法申請營利事業登記而向桃園縣政府有關單位陳情之支出，與被上訴人即上訴人乙○○於本件房屋租賃契約有無違約情事無涉，是其此部份支出自無從要求被上訴人即上訴人乙○○賠償。另紙六千元收據則載明係為撰寫辯論意旨狀而支出，被上訴人即上訴人乙○○亦不否認該部分律師費用係為本件訴訟而支出，而被上訴人即上訴人乙○○固於八十八年十月間終止兩造系爭租賃契約，然其迄八十九年七月二十一日始將系爭房屋遷讓交還上訴人即被上訴人丙○○，自有違於契約約定，是上訴人即被上訴人丙○○請求被上訴人即上訴人乙○○支付此部份律師費用，揆諸兩造租賃契約前揭約定，自屬有據。繼按兩造租賃契約第十五條約定，水電費及營業上必須繳納稅捐應由被上訴人即上訴人乙○○自行負擔，惟被上訴人即上訴人乙○○未繳納租賃期間水電費用而由上訴人即被上訴人丙○○代為支付等情，亦據上訴人即被上訴人丙○○於原審提出水費收據、電費查詢表等為證，且為被上訴人即上訴人乙○○所不爭執，則上訴人即被上訴人丙○○依據民法無因管理之規定，請求被上訴人即上訴人乙○○償還其此部份支出，亦為可採。從而，就水電費用、訴訟費用及回復原狀費用部分，上訴人即被上訴人丙○○依約請求被上訴人即上訴人乙○○於二十九萬八千二百六十四元範圍內負償還之責，合於兩造約定，即有理由。
九、續按押租金者，其目的在擔保承租人租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，承租人固不得請求出租人返還押租金，惟如租賃關係消滅後，承租人有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，自應當然發生抵償承租人積欠相關債務不履行損害賠償之效力。經查，本件被上訴人即上訴人乙○○於與上訴人即被上訴人丙○○訂立租約當時，業已支付上訴人即被上訴人丙○○押租金三十五萬元，有上訴人即被上訴人丙○○於原審提出房屋租賃契約書及被上訴人即上訴人乙○○於原審提出押租金收據在卷可稽，並為兩造所不爭執，且查兩造租賃契約就此押租金並無被上訴人即上訴人乙○○違約時，上訴人即被上訴人丙○○得加以沒收之約定，按之前揭說明，自應用以抵充租金或相關損害賠償，從而，被上訴人即上訴人乙○○以此押租金主張抵銷積欠原告之租金及因未履行兩造間租賃契約所生之損害賠償等，即屬可採。
十、綜上所述，被上訴人即上訴人乙○○既積欠上訴人即被上訴人丙○○八十八年六月至十月之租金計十七萬五千元、自八十八年十一月至八十九年二月相當於租金之不當得利三十二萬元、於租期屆滿後之八十九年六月五日起至八十九年七月二十一日遷讓房屋之日止之違約金二十四萬三千三百三十三元，與水電費用、訴訟費用及回復原狀費用二十九萬八千二百六十四元，扣除被上訴人即上訴人乙○○已給付上訴人即被上訴人丙○○之押租金三十五萬元，被上訴人即上訴人乙○○尚應給付上訴人即被上訴人丙○○六十八萬六千五百九十七元。末按保證，乃當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。民法第七百三十九條定有明文。又按保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，亦為民法第七百四十條所明訂，而按兩造租賃契約第十三條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權」等語，堪信本件保證債務範圍包括主債務之損害賠償責任在內。查被上訴人即上訴人甲○○既為被上訴人即上訴人乙○○之連帶保證人，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書存卷可參，則被上訴人即上訴人乙○○依系爭租賃契約所應負擔之各種費用，包括原依約應負之租金、違約金、水電費、訴訟費用及因未回復原狀造成上訴人即被上訴人丙○○之損害等，被上訴人即上訴人甲○○自應依連帶保證之法律關係，與被上訴人即上訴人乙○○負連帶清償之責。從而，上訴人即被上訴人丙○○請求被上訴人即上訴人乙○○、甲○○二人連帶給付六十八萬六千五百九十七元，及自被上訴人即上訴人乙○○遷讓系爭房屋之翌日即八十九年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。上訴人即被上訴人丙○○之訴經駁回部份，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。上訴人即被上訴人丙○○原起訴請求被上訴人即上訴人乙○○、甲○○應連帶給付二百六十五萬六千五百九十七元及利息，被上訴人即上訴人乙○○、甲○○就渠等敗訴部分於十萬二千二百六十四元範圍內未提起上訴即告確定，原審就超過上開准許之六十八萬六千五百九十七元本息部份（含確定部分在內）為被上訴人即上訴人乙○○、甲○○敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，被上訴人即上訴人乙○○、甲○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。至上開應准許部份，原審為上訴人即被上訴人丙○○勝訴之判決，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，上訴人即上訴人乙○○、甲○○就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。另原審就上訴人即被上訴人丙○○其餘之請求及假執行之聲請予以駁回，經核並無違誤，上訴人即被上訴人丙○○之上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，亦應駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴人即被上訴人丙○○之上訴為無理由，被上訴人即上訴人乙○○、甲○○之上訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 邱瑞祥~B法 官 劉佩宜~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由，並委任律師為訴訟代理人時，始得在判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 七 日~B法院書記官 趙芳媞