臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第二七四號
上 訴 人 甲○○
乙○○被上訴人 圓堡社區住戶管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還占有物等事件，上訴人對於中華民國九十年八月十日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第一五七０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人於法定期間提起上訴，但原審卻核准被上訴人以鈞桃院丁民執菊字第一七五八二號之強制執行命令，顯不符程序原則，嚴重損及上訴人之權益。
（二）被上訴人並無直接證據證明位於桃園縣○○鄉○○街○巷○○○號地下室之建物（下稱系爭空間）為其所有，上訴人反有房屋所有權狀作為直接證據（原審已認定牆壁、樓地板為上訴人所有），並提出許多間接證據證明為上訴人所有，原審竟認上訴人未提反證，顯然有誤。再原審既已認牆壁、樓地板為上訴人所有，此專有專用權當然為上訴人所有，任何人均不得主張此權利，但原審又認系爭空間於構造上及使用上具獨立性，非附屬上訴人所專有部分，顯屬矛盾。是上訴人房屋下之系爭空間，依上訴人所提證據及理由，並依民法第七百七十三條之規定，在未妨礙他人權利下，其使用權應為上訴人所有。
（三）前屋主賣屋給上訴人時即告知系爭空間在其購買時，廷陽建設股份有限公司（下稱廷陽公司）已將之贈賣予他，故其在系爭空間裝上鐵捲門，並將鐵捲門搖控器三只交給上訴人，此事地政事務所勘查人員李秋雄及龜山鄉調解委員會調解人員都說建設公司賣屋時均會以此作為賣屋條件，是非常肯定的事，乃原審認此事縱然屬實，亦是前屋主與上訴人之買賣糾紛，僅以一語帶過，顯屬不妥。且地政事務所勘查人員更說此空間在上訴人房屋之建築體範圍內，又未向地政事務所申請登記，使用權應為上訴人所有，地政事務所之勘查人員為管委會花錢委請之公正人，並非上訴人所請，其說明應相當公平與公正。況上訴人於九十年七月十三日之答辯中，以合理之試算證明系爭空間之土地已設計在上訴人之持分土地中，亦可印證勘測人員所言是真。
（四）廷陽公司負責人曾偷賣社區一巷之公產給他人，為無誠信之人，依法不得為本案證人，且依理應無條件提供原始設計資料作為證據，以利理清真相，若系爭空間原始設計為公共空間，廷陽公司何不向主管機關登記，又可向本巷全體住戶收取公共設施之持分費用（當時售價每坪新台幣《下同》十三萬元以上），可見非常不合邏輯與常情，又為何將相鄰牆壁算計在上訴人屋中，上訴人房屋，在設計時為透天獨棟之建築，建設公司對外賣屋廣告及設計圖亦是如此，可見牆之外側不應再有任何建築，若有建築還能稱之為透天獨棟別墅嗎？此均足以顯示系爭空間土地含在上訴人土地持分中，且可向桃園地政事務所調閱全社區土地持分，以茲證明。
（五）被上訴人用固定式層架強佔屬上訴人乙○○所有之牆壁放置物品，且不願認錯，應負侵佔之責，賠償上訴人，並應立即修護還原，並騰空遷讓。另被上訴人提出諸多不實證據，企圖欺瞞鈞院，且其為不合法之負責人，八十九年底社區並未召開區分所有權人會議重選負責人，其竟違法連任，故被上訴人提起本訴，顯不合法。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出照片十六張、私函一份、圓堡別墅管理規約一份、社區第七屆第一次、第二次、第三次管理委員會會議記錄、存證信函、開會通知等影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人稱未占用系爭空間，並提出證據十七照片，證明別人車輛平時亦停放於該處云云，惟上訴人於原審自承占用系爭空間停車，且經被上訴人之訴訟代理人於九十年三月十四日上午實地勘查時，證實上訴人之車輛於白天亦佔用系爭空間，有照片可稽。上訴人不用自己車庫（即系爭空間旁之車庫），竟佔用社區共有空間，其心可議。另上訴人所提出照片中之車輛竟無車號，顯有造假之嫌，就此上訴人應舉證以實其說。上訴人又稱於九十年十一月底收到法院強制執行命令後，已無臨時暫停車於系爭空間內云云，並不實在，實則上訴人根本未遵守法院之強制執行命令，迄今仍無權占用系爭空間。
（二）上訴人甲○○辯稱系爭空間為廷陽公司賣屋時，以廣告書冊內之全區總配置圖向前屋主表示該空間為坐落其上之屋主所有云云，亦不實在，且觀圓堡社區廣告，並未將系爭空間劃入其上建物範圍內。退步言之，果如上訴人主張系爭空間為前屋主所搭售予上訴人，亦為上訴人與前屋主間房屋買買糾紛，與系爭空間所有權之歸屬並無關係，系爭空間自為全體社區共有人所共有甚明。況前屋主吳順全無權將系爭空間賣予上訴人，而是否真如上訴人所言前屋主有出賣他人之情形，其亦未舉證以實其說，再上訴人自承與前屋主吳順全之買賣契約，並未將系爭空間寫入，足見其所言不實。
（三）上訴人復稱系爭空間未納入公共空間，惟廷陽公司已出具證明書證明系爭空間係公共空間，並未附贈屋主，且本社區內，與上訴人之房屋相同情形者（即建築下設有公共空間），尚有多件，並有照片可稽，其他社區共有人並不爭執相同空間為全體社區共有之公共空間，目前並由管理委員會出租予需用者，獨上訴人鳩佔鵲巢，私欲積非成是。再地下室空間若屬住戶單獨所有，廷陽公司於測量時均會劃歸住戶單獨所有，被上訴人所提照片如廷美街五巷十二號之建物測量成果圖，住戶地下一層之建物面積，明顯比第一層建物面積寬大許多，而系爭公共空間廷陽公司既未劃歸上訴人單獨所有，自屬全體住戶共有。
（四）上訴人另稱系爭空間之牆壁、地板為其所有，即為其所專有云云，實則：
１、建物是否有「構造上之獨立性」，乃以建物是否有客觀明確區分為已足，一般乃以牆壁及天花板為間隔，但並不以擁有該牆壁、天花板之所有權為必要。本件系爭空間，均有牆壁、天花板與四鄰區隔即為已足，且天花板中有三分之二以上之面積屬公共花園（公共區域），樓地板亦屬社區住戶所共有，並有一道牆壁為社區住戶所共有，系爭空間，當然具有構造上獨立性，況若該社區住戶所共有之一道牆壁未建築，因土地乃屬全體住戶所共有，又未約定專用，系爭空間尚屬公共使用，殆無疑義，該社區住戶所共有之一道牆壁建築後，只是更確立系爭空間屬公共所有而已，並不因此讓系爭空間變為上訴人專有，其理不言可諭。依照上訴人廷美街一巷三十七號之建物測量成果圖，上訴人所有之各層建物登記範圍並不包括此公共空間，原廷陽公司負責人謝秀娟更證稱系爭空間屬公共空間，產權屬全體住戶所共有，益證明被上訴人之主張可採。
２、又建物「使用上獨立性」乃謂毋庸其他部分之輔助，而能獨立利用也，通常以該部分有無獨立之出入門戶為判斷要素，觀本件系爭之公共空間，出入並毋庸利用上訴人所有之建物，而有獨立門戶與公共走道（即車道）相通，當然亦具有使用上之獨立性。
３、被上訴人所提之照片確實與上訴人情形相仿，尤其是上方之照片，乃位於廷美街三巷三十號旁之下方，該地下一層公共空間上亦有部分三十號住戶之建物，並非僅有公共花園，牆壁亦有三十號住戶之牆面，已有三十號之建物測量成果圖可稽，與上訴人之情形完全相仿。上訴人於原審既承認三巷三十號旁地下一層屬公共空間，無異自認本案系爭空間亦屬公共空間，上訴人自知其於原審時承認三巷三十號旁、地下一層屬公共空間之說，已自打嘴吧，故於上訴理由中隻字未提，若有必要，請再履勘測量三巷三十號之建物，及其旁之地下一層公共空間，即明上訴人所言自相矛盾。
４、上訴人又稱其土地持分比其他區分所有權人所持有之土地持分多，故系爭空間土地，原即劃歸本戶持分云云。實則共有土地，各共有人於土地每一點上均有應有部分，若未特別約定專用，當然屬於共用部分，系爭空間既未約定由上訴人專用，當然屬於全體區分所有權人所共有共用無訛。
（五）至上訴人質疑被上訴人之法定代理人資格部份，查九十年十一月廿五日召開第七屆區分所有權人會議時，上訴人甲○○、乙○○均與會，乙○○且當選為第八屆管理委員會委員，渠二人對當日會議程序亦均無異議，經第八屆管理委員會委員選任丁○○為第八屆管理委員會主任委員，是以丁○○自仍屬被上訴人合法之法定代理人無訛，有區分所有權人及管理委員會之會議紀錄可稽。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出圓堡社區第八屆第一次管理委員會臨時會議記錄、第七屆區分所有權人大會會議紀錄各一份為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張：系爭空間為伊社區全體住戶所共有，上訴人買受現有房屋後不久，即將系爭空間占為己用。被上訴人於八十九年十月十三日經社區管理委員會會議決議請求上訴人應將系爭空間騰空遷讓，並於同年月二十四日函請遷讓返還，而上訴人自八十九年十月十四日起無權占用系爭空間做停車使用，受有相當於租金之不當得利，以被上訴人出租停車位每月一千元之租金計算，上訴人應亦將此不當得利返還，是被上訴人自得依民法第一百八十四條第一項前段、第九百六十二條前段、第一百七十九條之規定，訴請上訴人回復原狀及給付相當於租金之不當得利之判決。上訴人則以：伊有房屋所有權狀可證明系爭空間為伊所有，原審亦認牆壁、樓地板為伊所有，系爭空間自為伊專有專用之空間，他人無權主張，惟原審竟認系爭空間非伊之專有部分，顯屬矛盾。再上訴人購屋時，前屋主即告知系爭空間為建商廷陽公司贈賣，故將已裝妥之電動鐵捲門搖控器交給上訴人使用，況地政事務所之勘查人員及鄉公所之調解人員均認系爭空間在上訴人房屋建築體範圍內，使用權自屬上訴人所有，且上訴人之房屋為透天獨棟之建築，牆之外側不應另有建築，系爭空間之土地持分，自應含在上訴人土地持分中等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張伊為圓堡社區公寓大廈管理委員會，而主任委員為丁○○，業經桃園縣政府核備公寓大廈管理組織在案，上訴人乙○○為門○○○鄉○○街○巷○○○號房屋之區分所有權人，上訴人甲○○為乙○○之夫，二人均居住於前開房屋內，系爭空間則由上訴人停放車輛使用，惟未登記為專有，此有被上訴人於原審提出之桃園縣政府八十七年一月六日所核發之證明書及桃園縣政府工務局於八十九年八月八日桃縣工建（戊）字第五九七八號公函、土地登記謄本、現場照片六紙，及上訴人於原審提出土地所有權狀、建物登記謄本等為證，並經原審囑託桃園縣桃園地政事務所就系爭空間所在位置測繪，製有土地複丈成果圖可參，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
三、被上訴人又主張系爭空間為伊社區全體住戶所共有共用之空間，上訴人無權占用，惟上訴人則以前詞置辯。查：
（一）依公寓大廈管理條例第三條「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」及同條例第四十一條「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」是本件圓堡社區雖係個別獨立之透天厝所組成，該社區各住戶係排列成區，併有共通車道、活動中心等社區共用設施，有社區整體圖、社區住戶共有公設圖等影本為證，並為兩造所不爭執，故本件自有公寓大廈管理條例之適用。
（二）再數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。而所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、牆壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。系爭空間在構造上有頂蓋、樑柱、樓地板及牆壁，使用上並可由車道與外聯絡，其上為上訴人房屋、大門口，走道及公共花園，業經原審於九十年六月六日履勘現場，並囑託桃園縣桃園地政事務所測繪，製有複丈成果圖各附卷可稽，且系爭空間並未向桃園縣桃園地政事務所申辦建物所有權第一次登記，其基地係屬共有，亦有桃園縣桃園地政事務所八十八年六月二十二日桃地複二字第五三二七號公函影本附於原審卷可參。又上訴人所有桃園縣○○鄉○○街○巷○○○號建物，其專有部分所有權範圍僅地上一至四層，面積共一百九十一、四平方公尺，及地下室一層面積八十二、七六平方公尺，並未包含系爭空間，有其提出之建物登記謄本及建物測量成果圖可參，則上訴人就系爭空間既無建物所有權第一次登記，自非其專有部分，依上開民法第七百九十九條之規定，應推定為區分所有權人所共有。且系爭空間所在之基地係屬共有，並無約定專供上訴人單獨使用之特約，而上訴人復未能舉證證明圓堡社區曾以規約或其他方式約定為其專有部分，參照前揭解釋，系爭空間自為共用部分，供全體區分所有權人共同使用，非供特定區分所有權人使用甚明。
（三）雖上訴人主張以渠等持有建物面積與土地面積之比值相比，認系爭空間為渠等所有云云，惟「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」土地登記規則第八十一條亦有明定。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。是上訴人上開主張，即非可採。
（四）上訴人又稱渠等自原屋主即訴外人吳順全處買來時，原屋主曾告知建設公司人員曾說明如附圖Ａ、Ｂ所示建物係隨屋附贈予屋主，該空間使用權為渠等所有、可以使用云云，惟上訴人嗣後自承：「（審判長問：原屋主當時有無佔用系爭空間？）上訴人答：原屋主大部分都在國外，並沒有使用，並且原屋主與建商有糾紛，建商曾經提出告訴，兩造間有一百坪與一百零七坪的糾紛，我不知道原屋主有無使用系爭空間。」（見本院九十一年七月二日言詞辯論期日筆錄）則原屋主既未使用系爭空間，且與建商間就房屋坪數有糾紛，可見原屋主自無權、亦未曾將系爭空間交予上訴人使用，上訴人自無主張已由原屋主處取得使用權之可言，甚為顯然，是上訴人以此所為抗辯，亦非可採。
四、綜上所述，本件被上訴人主張系爭空間未經登記而推定為伊之社區全體區分所有權人共有，上訴人未能舉證證明有何合法使用之權源，則被上訴人對於無權占用，未依通常使用方法使用共有部分，訴請排除侵害、回復原狀為可採，上訴人所辯均無可取。依公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項之規定，被上訴人自得請求排除上訴人對系爭空間之占用並回復原狀。從而，被上訴人本於共有人就共有物之權能排除侵害之法律關係，請求上訴人回復原狀，為有理由，應予准許。
原審就此部分判命上訴人應將系爭空間騰空遷讓、回復原狀，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法 官 郭琇玲~B 法 官 黃漢權~B 法 官 潘進柳右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十 日~B 法院書記官 王順天