臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第四八號
上 訴 人 甲○○複 代理人 蔡玉芳被上訴人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 王建智右當事人間請求返還斡旋金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十九日本院中壢簡易庭八十九年度壢簡字第三六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人新台幣三十四萬元及自民國八十九年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）房屋買賣斡旋具短促性，本件買賣斡旋金收據第二條規定，上訴人（即買方）行使撤回權，必須攜帶收據原本至被上訴人之信義店始得為之。而如果賣方僅在任一收據上簽名，被上訴人即可全權代理上訴人，則就本人之撤回權利與代理人行使代理權之規定，並不相當。
（二）被上訴人依約得於「收據經賣方簽名同意買方承購條件時」，全權代理買方將斡旋金充為定金交付與賣方，賣方於收據上簽名同意後，被上訴人始取得上開全權代理權，殆無疑義，故本件如認為賣方在三份收據其中任何一份上簽名即可，則賣方簽名同意之意思表示豈非得向未為代理人之被上訴人為之，被上訴人何得代受該項意思表示？又被上訴人固已提出出賣人賴映鳳簽名之買賣斡旋金收據，惟賴映鳳究係何時簽名，自關係上訴人何時受是項斡旋契約條款之拘束，而查上訴人於本件斡旋有效期間內並未知悉賴映鳳是否同意出售系爭房地，因此嚴重影響上訴人權利義務之行使及負擔，試問倘被上訴人無將斡旋成功乙事通知上訴人之義務，則同契約第二條關於上訴人撤回之權利，豈非形同具文？
（三）查內政部「房屋委託銷售等相關契約範本專案小組」會議，針對斡旋金制度，曾進行多次討論，並為防止斡旋金之弊害，另設計要約書，期能取代目前收取斡旋金之交易習慣，杜絕不公平競爭情事，因於第二七七次會議決議，房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇內政部所定之「要約書」，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，否則該會將認定其違反公平交易法第二十四條之規定。該會並於第三八三次會議決議，進一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議其宜以另份書面文件供消費者簽署，以告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權，自民國八十八年九月一日起全面實施。
（四）本件買賣斡旋金收據，係於八十九年一月二十五日由買方即上訴人簽署，該收據上方固有制式條文為買賣斡旋金與買賣要約書之選擇使用說明，惟被上訴人並未提供內政部版要約書供上訴人審閱、選擇，亦未將二者間之區別及替代關係向上訴人說明，被上訴人隱瞞重大交易資訊，使交易相對人與之交易之欺罔行為，已該當公平交易法第二十四條「事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」。
（五）第查，斡旋金是否已經交付賣方，攸關返還斡旋金義務之歸屬，因此，應以書面證明賣方是否已收受，該收受日期亦決定仲介人報酬請求權條件成就與否，仲介實務上多由賣方先在斡旋金收據上簽名同意，以斡旋金收據上所載條件出售，為此一簽名並不能證明斡旋金已交付賣方，是賣方尚應交付定金收據，交仲介人轉給買方，即仲介人如欲免除其返還買方斡旋金之責任，唯有出示此定金收據一途。且據行政院公平交易委員會對於房屋仲介行業導正原則導正內容（二）所提供書面範本，其中內政部版要約書３末段載明「如果賣方的承諾已經到達購屋人之後，那麼就不能撤回本要約」，則本件賣方或被上訴人有無於系爭斡旋有效期間內簽署並出示定金收據與上訴人？賣方同意依斡旋條件出售房屋之承諾，是否同於斡旋金有效期間內到達上訴人？未見原審調查，又為比對本件買賣斡旋金收據與內政部所定「要約書」範本有無抵觸致生無效情事，爰請求命被上訴人提出該項事證，以及函調內政部所頒「要約書」。
三、證據：援用原審之立證方法，另聲請函內政部調閱該部所頒「要約書」。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）姚聰敏與盧天亮於民國八十九年一月二十六日將定金三十四萬元交付與出賣人賴映鳳，賴映鳳並於翌日將該筆款項分別存入合作金庫及台新銀行，業經證人賴映鳳及姚聰敏到庭證述在案，並與卷附合作金庫及台新銀行存放款帳務資料相符，自屬可採。至於上訴人指摘證人就是日衣著、警衛有無登記乙節，乃屬枝微末節，與構成要件無關。
（二）本於私法自治原則，本人得透過處理權之授與而擴張其私法自治之範圍，以解決本人分身乏術或力有未逮之困境，處理權之授與既為私法自治權之擴張，則出賣人自是於一式三聯之任一份收據上簽名即可，否則該制度上設計即遭架空，形同具文。
（三）被上訴人於出賣人同意上訴人之承購條件時，即通知上訴人，上訴人已於起訴狀承認：「原告慮及契約已定，應於八十九年一月二十八日往赴信義代書事務所與出賣人簽訂買賣契約書。」等語，顯見上訴人於是時之前，已受通知。又上訴人並未於斡旋契約有效期間行使撤回權。
（四）上訴人就系爭買買契約之締結授與被上訴人處理權，並以「賣方同意買方承購條件」為停止條件，授與被上訴人代理權，代理上訴人交付定金與出賣人，被上訴人於買賣斡旋金契約成立時，以取得代理人身份，要屬無疑。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本院審酌兩造攻擊防禦，認本件當事人爭執及本院應審究之點如次：
（一）本件買賣斡旋金收據（以下簡稱斡旋金收據）之簽訂是否該當公平交易法第二十四條所定「事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」之要件而無效？
（二）本件是否應由賣方在上訴人（即買方）持有之斡旋金收據上簽名同意買方之承購條件時，被上訴人始得代理上訴人將斡旋金轉為定金，交付與出賣人？本件斡旋金是否已轉為定金交付與出賣人，交付斡旋金之事實是否應以書面（定金收據）證之？
二、查本件被上訴人所提供之斡旋金收據，在收據條款之前已明載：「買賣斡旋金收據」與「要約書」之選擇使用說明，並記載「買賣斡旋金契約」及「要約書」之要義，上訴人已在其後簽字證明其已充分知悉上開說明，並審閱被上訴人提供之「斡旋金買賣收據」及「買賣要約書」之內容後，選擇買賣斡旋金收據使用。又本件斡旋金收據內亦載明交付斡旋金之目的（即交付斡旋金請被上訴人代為買賣條件之斡旋，並於斡旋成功時轉作為定金）以及上訴人之權利義務（見收據條款第二至第六條），有原審卷附買賣斡旋金收據可按，故應認本件斡旋金收據簽訂時，被上訴人已使上訴人知悉「買賣斡旋金契約」及「要約書」之替代、選擇使用關係，且已於收據上記載交付斡旋金之目的及上訴人之權利義務，上訴人主張被上訴人未提供內政部版要約書供上訴人審閱、選擇，亦未將二者間之區別及替代關係向上訴人說明，已該當公平交易法第二十四條「事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」云云，並非可採。
三、就本件斡旋金收據第三條記載「本收據經賣方簽名同意買方（即上訴人）承購條件時，信義房屋（即被上訴人）即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此據即自動視為定金收據，‧‧‧」之約定，上訴人固主張所謂「本收據經賣方簽名同意」者，係指賣方在由買方留存之收據上簽名，本件賣方並未在上訴人留存之收據聯簽名同意承購條件，被上訴人自應返還斡旋金云云。惟查本件斡旋金收據為一式三聯，紅色聯由上訴人留存，白色及綠色兩聯由被上訴人留存，並於賣方同意承購條件時，將綠色聯交由賣方留存，為上訴人所不爭執，並有白色聯收據在卷可稽，而上開第三條條款係規定「本收據經賣方簽名同意‧‧‧時」，並未明訂應在買方留存之紅色聯收據簽名同意，被上訴人始得交付斡旋金。又買賣之一方交付斡旋金委託他人代為斡旋，定有委託有效期間，除委託人在有效期間內撤回委託外，通常係希望斡旋成功而成立買賣，準此，當他方同意承購條件時，由他方在受託人留存之收據聯上簽名而受拘束，最符合當事人之真意，若認為受託人斡旋成功時，仍須通知委託人提出其留存之收據聯供他方簽名，始生效力，則或可能因通知不及或通知不到，致逾越有效期間，或因他方事後不賣等因素，致使買賣不能成立，如此，顯違背委託人委託代為斡旋之本意，再者，如認為必須委託人提出收據聯，則委託人於他方在委託人提出之收據上簽名時，交付定金即可，又何必先交付斡旋金與受託人，使其在他方簽名同意時交付他方充作定金。綜上，應認如果在本件斡旋契約有效期間內，賣方在被上訴人留存之收據聯上簽名同意上訴人之承購條件時，被上訴人即可將斡旋金交付賣方充作定金。
四、又本件賣方即賴映鳳已於八十九年一月二十六日同意上訴人所提承購條件，而於被上訴人留存之斡旋金收據聯簽名，並收受被上訴人交付定金三十四萬元之事實，有被上訴人提出斡旋金收據乙紙為證，證人即出賣人賴映鳳亦到庭結證稱：有委託被告出賣坐落桃園縣中壢市過嶺里九之六八號房地，賣給鄧小姐，有收到定金三十四萬元，是八十九年一月二十六日晚上九點到十點多收到的，是姚先生跟盧天亮一起拿到家裡即過嶺里四十之七四號，第二天即將錢分別存入銀行等語，證人姚敏聰亦證稱：有交付定金，在八十九年一月二十六日晚上九點、十點左右，在賴映鳳過嶺的家，我與盧天亮一起去，定金三十四萬元現金等語，該二人證詞核屬相符，應可認為真實，至於證人有關姚、盧二人當日衣著服飾、及當日管理員有無為訪客登記之證詞，賴映鳳稱：盧穿制服打領帶，姚不記得了，‧‧‧守衛應該有登記云云；姚敏聰則證稱：那一天管理員有沒有登記，不記得了，我穿制服打領帶，盧天亮穿什麼，記不清楚等語，其間尚難謂有齟齬之處，又證人做證時，距離其等交付收受定金之時，已有七個月之久，尚難以其等無法具體陳述當日衣著等細節，而認其證言不可採。又，當事人之一方收受他方交付定金，通常固依他方之要求，給與收據以為憑證，但法律並未規定收受定金，應以書面證之，本件賣方賴映鳳業已證稱以收受被上訴人轉來定金三十四萬元，且本件斡旋金收據第三條亦載明「本收據經賣方簽名同意買方（即上訴人）承購條件時，信義房屋（即被上訴人）即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此據即自動視為定金收據」，上訴人主張被上訴人未出示另紙定金收據，不能免除返還斡旋金之責云云，尚非可採，是被上訴人抗辯本件斡旋金已轉為定金並交付賣方即賴映鳳收受等語，自堪採信。末查上訴人曾於八十九年一月二十八日按被上訴人另行通知之該日下午七時，前往被上訴人之信義店，為上訴人自承。證人陳展謨證稱：鄧霏霏二十八日晚上七點多有到我們公司準備簽約，等了十幾分鐘，因為賣主沒到，原告（即被上訴人）說要離開，後來賣主有到，我們就通知原告，但通知不到，‧‧‧，我們有提示收據給原告看等語，上訴人既按被上訴人另行通知之時間前往準備簽約，應是因被上訴人通知斡旋已經成功，否則上訴人自毋庸前往，故應認被上訴人抗辯其已於斡旋成功後，通知上訴人等語，堪予採信。
五、綜上，被上訴人已於本件斡旋契約有效期間斡旋成功，使賣方於斡旋金收據上簽名同意上訴人之承購條件，並已依本件斡旋金收據第三條約定，將斡旋金充作定金交付予賣方賴映鳳，自不負返還斡旋金之責。從而上訴人請求被上訴人返還新台幣三十四萬元及自民國八十九年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、至於上訴人聲請調閱內政部頒「要約書」範本，以供比對本件斡旋金收據是否與該「要約書」規定抵觸而無效乙節，本院認為「斡旋金收據」與「要約書」係處於替代、選擇使用之關係，本即無因彼此規定抵觸而致約定無效之問題，是聲請人聲請調閱，本院認為不必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 五 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳世宗~B法 官 張益銘~B法 官 林望民右為正本係照原本作成中 華 民 國 九十 年 六 月 五 日~B法院書記官 劉文松