臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度簡上字第八七號
上 訴 人 丙○○上 訴 人 乙○○被上訴人 慶豐商業銀行股份有限公司桃園分公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求確認租賃契約無效事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十二日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡簡字第一一○五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人丙○○方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠依民法第四百四十九條第一項規定，租賃契約之期限不得逾二十年，上訴人與
乙○○間本有高達七百二十五萬元之債務關係，於乙○○無力償還債務之際，將其所有之房屋以每月租金一萬元出租與上訴人二十年，上訴人即可獲償二百四十萬元（上訴人誤植為二百萬元），訂定租約乃屬權宜之計，而無悖離常情。至於乙○○於原審稱對於契約內容不清楚云云，實係乙○○本人對租賃關係要件不了解所致。
㈡上訴人與乙○○間就系爭房屋確實有租賃契約存在，上訴人確實於租約訂定之
八十五年五月十五日即進駐系爭房屋，此有管理委員會出具之證明書可證。而債務人以不動產抵償債務時，應係屬於對價關係之給付，故於乙○○口頭允諾將系爭房屋抵償債務時，兩造之租賃契約即已成立，原審認上訴人並無支付租金與乙○○，實有誤會；至於上訴人與乙○○於原審表示系爭房屋於乙○○向上訴人借款時並未出租與上訴人丙○○，而於桃園市調解委員會調解後才簽訂租賃契約，實係出於誤認租賃契約不存在，為免日後之紛爭故於調解後才簽訂書面之租賃契約書。本件乙○○已於不動產房屋租賃契約書上簽名用印，即表示乙○○已經明白契約條文之內容並願意受其拘束，乙○○以「不清楚」及係應上訴人之要求而簽訂租賃契約書等語，實屬乙○○推諉之詞。
㈢又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，本件被上訴人於原
審所提出之房屋租賃契約書、切結書僅可證明乙○○確實持系爭房屋辦理抵押權設定向被上訴人借款，然無法證明上訴人與乙○○間就租賃契約有通謀虛偽意思表示，故上訴人應再舉證證明上訴人與乙○○間確有通謀虛偽意思表示，否則即違民事訴訟法實質審查之精神。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出下列證據為證：八十九年一月三十日證明書、富堡學府社區警衛室九十年四月十六日證明書、和解書等影本各一份。
乙、上訴人乙○○方面：
一、聲明：對原判決沒有意見。
二、陳述：㈠本件伊無上訴，租賃契約是伊宣告破產後與上訴人丙○○於八十八年八月十七日進行調解後，上訴人丙○○要伊簽的，伊什麼都不知道。
㈡伊與上訴人丙○○以開票調現方式金錢往來，在八十五年間購買系爭房屋後，
無法清償上訴人丙○○款項，所以把系爭房屋給上訴人丙○○，希望丙○○趕快辦理系爭房屋之過戶，因伊無能力繳貸款，伊不知道何謂租賃契約，也沒說租金。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原審判決書所載者相同並予引用。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
壹、程序方面：
一、系爭租賃契約存否之訴訟標的對於租賃契約之兩造即上訴人丙○○與乙○○有法律上之利害關係，對於上訴人丙○○與乙○○有合一確定之必要，共同訴訟人中之一人對下級審法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，其效力應即於共同訴訟人全體（最高法院五十二年台上字第一九三○號判例意旨參照），故本件雖僅丙○○一人提起上訴，惟其上訴之效力應即於原審之共同訴訟人乙○○，而應認乙○○亦已提起上訴。
二、本件上訴人乙○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，就上訴人乙○○部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人乙○○為擔保向伊之借款，曾於民國八十五年五月二十二日提供其所有坐落桃園縣桃園市○○街○○○號三樓之房屋（下稱系爭不動產）與坐落基地予被上訴人設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）三百四十八萬元，並於同日書立切結書表示系爭不動產設定時並無出租情事，該抵押權於八十五年六月十日完成登記，嗣上訴人乙○○屆期無法清償貸款，被上訴人乃向本院聲請強制執行，並經本院八十九年度執字第七三○號強制執行在案，惟上訴人丙○○因與上訴人乙○○有金錢債務糾紛，明知其與上訴人乙○○間就系爭不動產並無租賃關係存在，竟於法院強制執行時提出租賃契約書，表示系爭不動產已經上訴人乙○○與丙○○於八十五年五月十五日訂定租賃契約，租期自八十五年五月十五日起至一○五年五月十五日止，致系爭不動產因有該租賃關係存在拍賣後不點交而無人應買，系爭不動產並無租賃關係存在，該租賃契約係上訴人二人通謀虛偽意思表示所為，爰訴請確認上訴人間之租賃關係不存在等語。被上訴人丙○○則以：上訴人乙○○積欠伊七百二十五萬元借款無法清償，故乙○○同意將系爭不動產出租予伊二十年，並約定以租金底償債務，伊與乙○○間確實有租賃關係存在而非通謀虛偽意思表示等語置辯；上訴人乙○○則以：伊因積欠上訴人丙○○借款無法清償，所以在伊破產後將系爭不動產交給丙○○處理使用，所有文件都是丙○○要伊簽的，伊不知道有簽任何租賃契約等語資為抗辯。
二、按民事訴訟法第二百四十七條所未受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院四十二年台上字第一○三一號判例意旨參照）。本件被上訴人因上訴人丙○○主張就系爭不動產於設定抵押權以前存在租賃關係，致被上訴人聲請拍賣抵押物拍定時不予點交，就租賃關係之存否有爭議，進而影響拍賣之價格及被上訴人債權受償之可能性，依前開說明，足認被上訴人就上訴人二人間租賃關係是否存在具有受確認判決之法律上利益。
三、被上訴人主張上訴人乙○○於八十五年五月二十二日向伊借款，並提供系爭不動產設定本金最高限額抵押權三百四十八萬元，且出具切結書表示系爭不動產無出租情事，詎被上訴人聲請本院強制執行時，上訴人丙○○提出租賃契約書表示已於八十五年五月十五日向上訴人乙○○承租系爭不動產，租期自八十五年五月十五日起至一○五年五月十五日止之事實，業據被上訴人於原審提出切結書、桃園縣桃園市○路段第一八○八─○○○六地號土地登記簿謄本、桃園縣桃園市○路段第二○○四九建號建物登記簿謄本、房屋租賃契約書、不動產買賣契約書為證，且為上訴人丙○○所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為可採。則本件之爭執點在於上訴人丙○○與乙○○就系爭不動產是否確實存在租賃關係，經查：
㈠按稱租賃者，為當事人一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，
民法第四百二十一條第一項定有明文，故出租人必須有出租之意思與行為，並與承租人就租賃契約之成立有意思表示之合致。上訴人丙○○於本院準備程序中自承：事實上這房子在她購買當時就說房子給我用也要過戶給我，但我去問代書，代書說我要負擔房貸，我想她前債未清，如果我又因此負擔貸款實在不划算，雖然她把要辦過戶的權狀正本、印鑑證明、身分證等都交給我，但是我還是都沒有辦過戶，直到現在這些證件都還在我這裡等語（見本院九十年七月十七日準備程序筆錄）。核與上訴人乙○○於本院九十年六月十二日準備程序中稱：大約八十五年我購買系爭房屋，我住了一段時間，因為之前我跟上訴人有金錢往來，開票跟她調現，後來我沒錢還她，我想把我惟一的財產就是系爭房屋給她，她要否住我沒有意見，我本來希望她趕快把房屋過戶，因為我也沒有能力繳貸款，上訴人（指丙○○）又說要設定才有保證，我也忘了我交何證件給她，我也不知道何謂租賃契約，也沒有說什麼租金，至於租賃契約，我根本沒有看內容，上訴人叫我簽名我就簽名了，我不知道這是幹什麼用的。租賃契約是我跟上訴人調解（八十八年八月十七日）後簽的等語相符。由上訴人丙○○與乙○○之陳述，與上訴人丙○○於本院九十年七月十七日準備程序中自承：事實上這房子在她（指乙○○）購買當時就說房子給我用也要過戶給我，但我去問代書，代書說我要負擔房貸，我想她前債未清，如果我又因此負擔貸款實在不划算，雖然她把要辦過戶的權狀正本、印鑑證明、身分證等都交給我，但是我還是都沒有辦過戶，直到現在這些證件都還在我這裡等語可證，上訴人乙○○於交屋一段時間後，因無力負擔對被上訴人之抵押貸款，又無法清償其對上訴人丙○○之七百二十五萬元債務，故同意將系爭不動產與坐落基地交付上訴人丙○○抵償債務，故將系爭不動產暨坐落土地之所有權狀、印鑑證明、身分證等關於辦理不動產過戶之重要證件均交付與上訴人丙○○，若上訴人乙○○僅係欲以租金抵償欠債而將系爭不動產出租與上訴人丙○○，何須交付前開辦理不動產過戶之重要證件！故上訴人金花主張伊與乙○○已經在簽訂書面租賃契約書前就承租系爭不動產與上訴人丙○○已經有租賃之意思表示合致而成立租約云云，要非可採。
㈡按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證
責任（最高法院四十二年台上字第一七○號判例意旨參照）。本件被上訴人於原審提起確認上訴人二人間之租賃關係不存在，屬消極確認之訴，上訴人丙○○主張租賃關係存在時，就租賃關係存在即負有舉證責任，上訴人稱本件應由被上訴人舉證證明上訴人二人間之租賃關係不存在（有通謀虛偽意思表示）應負舉證責任，尚有誤會。查系爭房屋租賃契約書之簽訂日依其租約最後所載之日期係八十八年五月一日，惟上訴人丙○○與乙○○於原審與本院審理中均自承書面租賃契約書係在八十八年八月十七日調解後所簽署，而上訴人乙○○於原審及本院審理中均一致陳稱向被上訴人借款當時確實並未將系爭不動產出租，系爭不動產是伊在破產後，全權交給上訴丙○○人使用處理，上訴人所提出之不動產租賃契約係其應上訴人丙○○之請沒看內容就簽，衡以上訴人乙○○已將房地之權狀與印鑑證明、身分證等相關過戶資料均已交付上訴人丙○○，系爭不動產並由丙○○使用在先，且上訴人乙○○無法清償債務之情況依舊，實無事後又將系爭不動產出租與上訴人丙○○之可能，足見本件書面契約簽署當時，上訴人乙○○並無將系爭不動產回溯自八十五年五月十五日開始出租與丙○○二十年之意，故上訴人丙○○主張八十八年調解後所簽署之租約之租期可以回溯至八十五年五月十五日並非可採。至於上訴人丙○○所提出之證明書二紙。僅足證明系爭不動產於八十五年元月即已完工，承購戶並率敘完成交屋進駐，自八十五年有人遷入，迄九十年四月均按時繳納管理費，然上訴人丙○○縱於八十五年間即已在系爭不動產居住，惟上訴人丙○○占有系爭不動產之原因有多端，且依上訴人乙○○之陳述係因破產故將系爭不動產暨基地之所有權狀均交付上訴人丙○○欲辦理過戶等情，已如前述，該占有之事實並不足為上訴人丙○○與乙○○就系爭不動產有租賃關係存在之證明。
四、綜上所述，被上訴人主張上訴人二人間就坐落桃園縣桃園市○○街○○○號三樓房屋之租賃關係不存在為可採，上訴人丙○○所辯尚無足取。被上訴人就上訴人二人間前開租賃關係之存否即受確認判決之法律上之利害關係，自得請求確認上訴人二人間關於系爭不動產之租賃關係不存在，原審判認上訴人間就系爭不動產之租賃關係不存在，於法並無不合，上訴人丙○○指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十 日
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