臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一一六一號
原 告 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間請求給付銷售報酬事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾萬肆仟柒佰陸拾伍元，及其中新台幣貳拾伍萬貳仟叄佰捌拾貳元伍角自民國八十九年八月十一日起，其中新台幣貳拾伍萬貳仟叄佰捌拾貳元伍角自民國八十九年九月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾陸萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍拾萬肆仟柒佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於八十八年十月二十一日委託原告代理銷售其位在桃園縣○○鄉○○
○段六０八－一三四、一三五地號土地上興建之「龍天下」專案房屋（下稱系爭房屋），原合約期間約定至八十九年五月三十日止，期滿後被告委託原告繼續代理銷售，並表示條件與原合約相同，惟雙方未再簽訂書面契約，迨八十九年七月三十一日原告終止代理銷售，並於當日將相關事務移交與被告之會計廖梨珠，經結算被告尚積欠原告八十九年七月份代理銷售報酬新台幣（下同）五十萬四千七百六十五元，屢經催討，被告均置之不理。依原合約第十條之約定，乙方（指原告）應於購屋者簽訂正式買賣合約後，按當月總計戶數請領報酬總額，該項報酬總額之半數以現金支付，半數以一個月內支票支付，而被告以往均係於每月十日以一個月期票給付前月之報酬，故被告應於八十九年八月十日支付前開報酬之半數即二十五萬二千三百八十二元五角，於八十九年九月十日支付另半數即二十五萬二千百八十二元五角，逾期應負擔遲延利息，爰訴請被告給付如聲明所示之金額。
㈡八十九年九月十一日原告與證人阮惠子共同前往被告公司桃園辦公室請求
報酬，惟被告僅準備一百零一萬一千零六十五元，因金額不符，原告原先拒絕簽收，但被告總經理即證人林健龍稱，因股東反悔認為合約約定之報酬過高，而不願依約支付，並要求原告先領一百零一萬一千零六十五元，其餘款項其再向股東爭取，當時原告亦請證人林健龍幫忙向被告請領餘款，足見當日兩造之帳目並未結清。
㈢兩造於原合約期間屆滿時，原告曾要求被告繼續簽約延長銷售期限，但當
時負責與原告洽談之被告總經理即證人林健龍卻表示，不必再簽書面，並稱其一句話勝過合約書，一切條件照舊，故雙方始未再簽立書面合約。
三、證據：提出代理銷售合約書乙份、銷售明細表乙紙、移交清單乙份、請款表
乙紙、被告公司變更登記事項卡乙份、錄音帶譯文乙份（以上均為影本）、戶籍謄本乙件為證；並聲請訊問證人林健龍、阮惠子、謝建民。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠對於兩造曾就系爭房屋簽立委託代理銷售合約，期間至八十九年五月三十
日，屆滿後兩造協議由原告繼續代理銷售，嗣於八十九年七月三十一日原告終止代理銷售之事實不爭執。
㈡兩造雖於八十九年五月三十日屆滿後協議由原告繼續代理銷售，惟關於銷
售報酬之計算，係約定按百分之二計算，並非依原合約約定之百分之三計算。
㈢原告已於八十九年九月十一日前來會算，並依會算結果領取被告開立之支票，足證兩造間之帳務結清，兩不相欠。
三、證據：提出銷售報酬計算表乙紙、付款簽收簿一紙、銷售總明細表乙紙、工料估驗請款單乙紙、員工薪資計算表乙紙（以上均為影本）為證。
理 由
一、按因契約涉訟者，如當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄。民事訴訟法第十二條定有明文。本件原告係基於與被告間之委任契約關係而為請求，而原告受委任銷售之系爭房屋係位在桃園縣，是本院有管轄權，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：被告於八十八年十月二十一日委託原告代理銷售系爭房屋，約定合約期間至八十九年五月三十日止，屆滿後被告委託原告繼續銷售，並約定內容與原合約相同，惟兩造並未再簽訂書面合約，迨八十九年七月三十一日原告終止代理銷售，並於當日將相關事務移交與被告之會計廖梨珠，經結算被告尚積欠原告八十九年七月份代理銷售報酬五十萬四千七百六十五元，屢經催討，被告均置之不理，爰依原合約之約定訴請被告給付如聲明所示之金額等語；被告則以：對於原告主張兩造曾就系爭房屋簽立委託代理銷售合約，期間至八十九年五月三十日，屆滿後兩造協議由原告繼續代理銷售，嗣於八十九年七月三十一日原告終止代理銷售之事實不爭執。惟兩造於合約期間屆滿後協議由原告繼續代理銷售之報酬，係約定按百分之二計算，並非依原合約約定之百分之三計算，且原告已於八十九年九月十一日前來會算，並依會算結果領取被告開立之支票，足證兩造間之帳務已結清，兩不相欠等語，資為抗辯。
三、原告起訴主張被告於八十八年十月二十一日簽訂合約，委託原告代理銷售系爭房屋，合約期間至八十九年五月三十日止，屆滿後被告委託原告繼續銷售，惟雙方未再簽訂書面合約，迨八十九年七月三十一日原告終止代理銷售，並於當日將相關事務移交與被告之會計廖梨珠之事實，業據其提出代理銷售合約書乙份、銷售明細表乙紙、移交清單乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為實在。是本件所應審酌者為，兩造就合約期滿後之代理銷售條件為何？
四、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論理上詳為探求，當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告就其抗辯事實並無確切證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。（最高法院二十四年上字第一七四六號判例可資參照）。本件原告主張原代理銷售合約期滿後，兩造僅口頭續約，從未談及續約報酬計算方式之事實，業據證人即負責工地銷售之謝建民到庭證述：「原合約屆滿後，我們有作一份合約內容完全一樣送給被告負責人，負責人告知過兩天會將合約一份還我們，因一直沒有拿到合約，我們打電話問公司行政小姐，並問負責人，負責人只稱好、好，隔了幾天證人林健龍來找原告告知原告其一句話勝過合約，要原告相信他不要一直要簽合約，要我們相信他的為人．．．」、證人阮惠子到庭證述：「當天兩造談話錄音時我在場，口頭續約只是延續書面合約內容，銷售的成數也是延續計算，並非另成立一個新的合約．．．直到我們請領七月份款項才發生爭議，證人（指被告總經理林健龍）要我們先簽收新台幣壹佰零壹萬壹仟零陸拾伍元，餘款他說再幫我們向股東爭取．．．」等情，而被告亦不否認，對於原告於原合約期間屆滿後之八十九年六月份所為代理銷售之報酬仍按原合約第七條之約定，按售出房地總價百分之三計算銷售服務費予原告之事實，則依當時之事實，交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則判斷，被告既未就不同於原合約計算之銷售報酬另行與原告簽訂合約作為規範，則原告主張兩造於原合約期間屆滿後除合意將合約期間加以延長外，其他有關合約條款均未變更，即堪採信。被告雖舉證人即負責此案之總經理林健龍到庭證述：「八十九年五月三十日原告合約期屆滿後口頭上有續約，續約至房屋銷售完畢，條件為若房屋完全銷售完畢，報酬為原合約第七條約定之售出房地總價之百分之三，若未完全銷售完畢，則不管銷售幾成均是百分之二」、「原告提出之合約內容因與口頭約定不符，曾要求原告更正，原告一直未更正，且有告知伊講一定算比簽名的還要準，但並未說不用簽合約」云云，然為原告所否認，再參諸被告於九十年八月三日提出之答辯狀附件之計算式中，既對於原告於原合約期間屆滿後之銷售，仍依原合約第十二條約定計算超價部分，並依原合約第十八條約定預留服務費百分之十，可證被告對於原告代理銷售之條件並未區分原合約屆滿前或屆滿後，依一般社會經驗，在兩造就續約後，有關原合約約定之報酬未明文排除適用前，尚難謂原合約僅第七條之約定不適用，換言之，在無明文約定排除時，實難將原合約約定之條款予以割裂適用，況且被告就原告於原合約期間屆滿後之八十九年六月份之銷售報酬，確實仍依原合約第七條之約定按售出房地總價百分之三計付，而被告所舉之證人林健龍既係本案之負責人，其證述自不足以資為有利於被告之認定，是被告上開所辯，實不足採。
五、次按請求履行債務之訴，原告就其主張債權發生原因之事實固有舉證之責。若被告自認此項事實，而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實應由被告負舉證之責。（最高法院四十年度台上字第二二一號、四十四年度台上字第八七二號判例可資參照）。經查，兩造於原合約期間屆滿後之銷售，無論係銷售報酬、超價部分及預留服務費部分既仍依原合約之約定，已如前述，而被告除未能就其抗辯之事實舉證以實其說外，對原告主張八十九年七月份銷售之戶數、超價部分亦未表異議，是原告主張其於八十九年七月份銷售房地戶數為五戶，報酬為六十七萬四千九百元（售出房地總價之百分之三）、超價部分為六十五萬七十元（溢價之百分之三十）、預留服務費為一十八萬三千九百三十元（服務費百分之十），共計被告應給付原告一百五十一萬五千八百三十元，扣除被告於八十九年九月十日已支付之一百零一萬一千零六十五元，被告尚應給付原告五十萬四千七百六十五元，被告雖以原告於八十九年九月十一日前來會算，並依會算結果領取被告開立之支票，辯稱兩造間之債務已結清云云，然其既非以百分之三計算原告應得報酬，則其辯稱債務已結清，即不足採。
六、從而，原告依原合約之約定，請求被告給付五十萬四千七百六十五元，及其中二十五萬二千三百八十二元五角部分自民國八十九年八月十一日起，其中二十五萬二千三百八十二元五角部分自民國八十九年九月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，自無庸一一論列，併此敘明。
九、結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項及第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 五 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 林淑鳳右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 五 日~B書 記 官 楊文雄