臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一一九三號
原 告 戊○○訴訟代理人 甲○○
辛○○原 告 丁○○訴訟代理人 丙○○
庚○○訴訟代理人 壬○○被 告 己○○訴訟代理人 乙○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田、面積○‧二六五八公頃之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田、面積○‧二六五八公頃、等則九之土地返還予原告。
二、陳述：
（一）被告於民國（下同）三十八年六月二十五日向原告之先祖吳勝記承租坐落於新竹縣○○鄉○○段十五間屋小段一六五地號土地，並辦理三七五耕地租佃契約登記，後該土地由原告戊○○之父、原告丁○○之祖父吳盆於四十二年間繼承，繼於五十九年間因土地重劃緣故該土地改為桃園縣○○鄉○○段二二五三地號（以下簡稱系爭土地），由吳盆單獨取得系爭土地所有權，吳盆又於七十五年十二月十八日死亡，原告等因故於八十七年間向稅務機關查證後方知有數筆土地尚未繼承，待於八十八年間辦妥繼承登記後發現含系爭土地在內之數筆土地均定有三七五租約，遂依繼承法理，於八十九年間依向地政機關及新屋鄉公所查得資料，據民法第四百四十條規定催告被告繳交因租用系爭土地所積欠自七十六年起至八十八年止計十三年之租金，被告於桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解時，亦承認積欠十三年租金並同意分期給付，詎散會後被告又否認調解會上達成之協議拒絕繳納積欠之租金，爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，終止與被告間三七五耕地租佃契約，並請求被告返還系爭土地。
（二）又被告明知吳盆業已過世，竟於八十六年間單方申請變更、續訂租約，不僅地址錯誤致新屋鄉公所文書無法送達文書於出租人之繼承人而不得不採取公示送達，且未告知公所承辦人員吳盆業已過世之實情，依耕地三七五減租清理要點第十條第一項第三款規定通知出租人之繼承人，復被告未繳租竟具結已按期繳租，企圖無償使用土地動機甚明。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）查依原告先祖吳勝記立具分撥字，將財物土地均分予含吳盆在內三大房，並要求分得土地者將土地出租他人，收取租穀要負擔吳勝記夫婦贍養、銀行利息、地租、水租，其餘才由三大房分得，故吳勝記不可能允諾被告將土地無償供予使用，原告否認先祖吳勝記曾允被告以代繳田賦、水租即不必繳租等情，縱然被告所辯屬實，亦係原出租人吳勝記與被告間之約定，對於不知情之第三人即原告並無拘束效力，民法第八十七條第一項規定甚明。故被告所言違反民法第一百四十八條規定，僅是被告拒絕給付租金之藉口而已。且在原告先祖吳勝記身故時未交代，及祖父吳盆目不識丁情況下，原告等人無法得知既有田產訂有耕地租約，後因他案之故才知尚有田產未繼承，原告並無默示同意被告以繳納田賦、水租代繳租穀之意思，況田賦自七十六年停徵、水租自八十年由縣政府全額補助，被告何有繳納情形？
（二）再依民法第一千一百四十七條規定，繼承因繼承人死亡而開始，及第一千一百四十八條規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上一切權利、義務，原告既已繼承系爭土地及系爭三七五耕地租佃契約，被告自應依約繳納所積欠租金，不應以辦妥繼承登記才開始起算。
四、證據：提出台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書、台灣省桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、吳盆除戶戶籍謄本、吳盆繼承系統表、台灣省桃園縣地政規費收費收據聯、存證信函、耕地三七五租約訂立、變更、終止、續定申請書暨單獨續約變更登記理由書及新屋鄉公所公示送達函、分撥字、訴外人曾德米等人戶籍謄本暨聲明拋棄狀各一件為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件系爭土地係兩造之祖父吳勝記所有產業，後吳勝記過世，兄弟分家由原告戊○○之父、原告丁○○之祖父吳盆繼承，吳盆又於七十五年間亡故，始由原告於八十八年間辦理繼承登記。而吳勝記就系爭土地於三十八年六月二十五日與被告訂有三七五租約，由被告承租耕作迄今，前後近五十年之久，雙方相安無事。緣兩造同屬宗親所以系爭土地在出租之時出租人吳勝記即向被告言明代繳耕地稅賦及水利會費即可，不必繳交租金，經雙方同意履行，是被告自承租迄今未曾給付過租金，被告亦一直代繳出租人應負擔之田賦及水利會費等。
（二）原告於吳盆過世之後，於八十二年間即知有系爭土地及租約存在，卻從未向被告催討租金，原告顯然亦有默示被告無須繳租之意，至原告於八十九年間催告被告給付租金，被告係因認為原告已然推翻被告與原出租人間約定默契，始同意依約繳租，已將原告繼承後五期租金給付完畢，另原告請求繼承前部分租金（即自八十八年為起點往前推算至民國七十六年計十三年），被告基於前述理由拒絕給付，且事實上出租人自吳勝記歷吳盆至原告其間五十年來均未曾催告被告給付租金，原告此部份請求違反民法第一百四十八條規定，於情於理殊欠允洽。
（三）至被告於新屋鄉公所耕地租佃委員會調處時，僅承認未曾給付租金之事實而已，又吳盆於七十五年間即亡故，原告等遲至八十八年間始辦理繼承登記，在未辦理繼承登記前，系爭土地所有權人仍是死去之吳盆乃當然事實，是被告提出申請變更租約登記仍以吳盆為相對人，並無何瑕疵可言。被告於接到原告催繳租金通知後，即繳納五期租金，且為原告所收受，原告自無由以被告積欠租金終止租約並請求返還耕地。
三、證據：提出水利會徵收單二十四紙、田賦實物繳納通知單六紙、匯款憑證三紙、私有耕地租約二紙為證。
參、本院依職權向桃園縣新屋鄉公所調取系爭土地上新鄉庄字一三二號租約歷次租約變更登記資料；並向桃園縣楊梅地政事務所調閱系爭土地登記謄本暨辦理繼承登記相關資料。
理 由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。本件原告以渠等先祖吳勝記前於三十八年六月二十五日與被告訂立三七五耕地租佃契約，將坐落桃園縣○○鄉○○段第二二五三地號土地出租予被告，，嗣吳勝記過世，系爭土地先由吳盆繼承，再由渠二人繼承而取得系爭土地所有權，因被告積欠地租總額達二年以上，請求被告繳付積欠之地租，如被告不繳付地租則終止租約並請求被告交還系爭土地，業經申請桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然並未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會九十年六月十四日調處程序筆錄、調解申請書附租佃爭議調處不成立案卷宗可考，故依前項規定，本件起訴程序為合法，合先敘明。
二、本件原告依前項主張聲請本件調處及移送本院，被告雖以吳盆之繼承人不只原告二人，應由吳盆之全體繼承人或得其他繼承人之同意起訴，抗辯本件原告有當事人不適格情形云云。惟參照九十年九月十四日修正前土地登記規則第二十八條第三款、第三十一條、第四十條、第四十一條之規定，因繼承取得土地權利之登記，原則上應辦理公同共有之繼承登記，然如得全體繼承人同意，並由全體繼承人或親自到場提出國民身分證經登記機關指定人員核符簽證後辦理登記，或提出其他繼承人印鑑證明表示同意後，即得辦理分別共有之繼承登記。是依原告提出吳盆繼承系統表，吳盆之繼承人雖不只原告二人，但查原告已與其他繼承人成立分割遺產協議，同意系爭土地由本件原告戊○○、丁○○二人辦理繼承登記為分別共有人，有本院依職權調閱系爭土地辦理繼承登記相關資料內附遺產分割協議書暨吳盆其餘繼承人出具印鑑證明影本在卷可參；被告復抗辯被繼承人吳盆之繼承人除原告提出於桃園縣楊梅地政事務所之繼承系統表與分割遺產協議書上載明繼承人外，尚有已故曾吳錢妹（五十六年四月二十七日死亡）之繼承人曾德米、曾德讓、曾德鳳、羅曾月妹、曾貴香、曾秀香、曾秀榮（按曾吳錢妹之次子羅德永已於五十四年間經羅福及羅劉妹收養而無繼承權）等七人可辦理代位繼承，原告提出上開繼承系統表漏未記載訴外人曾德米等七人為繼承人，亦未得渠等同意分割遺產，其當事人適格仍有不合等語，惟依原告提出於桃園縣楊梅地政事務所之繼承系統表所以漏載曾吳錢妹之子女為吳盆之繼承人，係因戶政事務所誤載吳盆之次女吳丹妹之出生別之故，有上開系爭土地辦理繼承登記相關資料內附吳丹妹戶籍謄本在卷可按，而曾吳錢妹之子女曾德米等七人並已具狀表明拋棄對吳盆遺產之繼承權，有原告提出聲明拋棄繼承狀及曾德米等人戶籍謄本附卷可參，則曾德米等七人既已聲明欲拋棄對吳盆所有遺產之繼承權利，可認其等七人亦無意繼承系爭土地，準此，原告主張吳盆之法定繼承人已經分割遺產，協議由渠等二人取得系爭土地所有權等情，堪可採信。又參照耕地三七五租約清理要點第十條第一項第二款及臺灣省耕地租約登記辦法第四條第二款規定，耕地租約有出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地之情形者，應為租約變更登記，明文承認在出租人死亡情形，耕地租約應由繼承該出租耕地之繼承人承受，從而，原告二人既已繼承系爭土地，自亦承受系爭土地原出租人與被告間之三七五耕地租佃契約，當得由原告二人單獨提起本件租佃爭議訴訟，被告抗辯原告有當事人不適格情形，殊無足採，併予敘明。
三、又原告原請求被告給付新台幣（下同）十一萬四千四百元，並請求被告返還坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，嗣於本院訴訟中變更聲明為請求被告返還坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，乃單純減縮應受判決事項聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許，附此敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告聲請調處及移送本院主張被告於三十八年六月二十五日向原告之先祖吳勝記承租系爭土地，後系爭土地由吳盆繼承，再由原告二人繼承，原告二人於八十八年間辦妥繼承登記後，方發現系爭土地上有三七五耕地租佃契約，乃於八十九年間催告被告繳交積欠十三年之租金，被告拒絕繳納積欠之租金，爰依耕地三七五減租條例自十七條第一項第三款規定，終止與被告間三七五租約，並請求被告返還系爭土地等語。被告則以因兩造同屬宗親，所以系爭土地在出租之時出租人吳勝記即向被告言明代繳耕地稅賦及水利會費即可，不必繳交租金，是被告自承租迄今其間五十年未曾給付過租金，僅代繳出租人應負擔之田賦及水利會費而已，嗣原告於八十九年間催告被告給付租金，被告認為原告已然推翻被告與原出租人間約定默契，遂將原告繼承後租金給付原告，且為原告所收受，原告自無由以被告積欠租金終止租約並請求返還耕地等語置辯。
二、查坐落新竹縣○○鄉○○段十五間屋小段一六五地號土地，地目為田，原為原告之被繼承人吳盆之被繼承人吳勝記所有，吳勝記與被告簽訂私有耕地租約，約定前開耕地出租予被告耕作，期限自三十七年十二月二十日起至四十年十二月十九日止，並向當時之新竹縣新屋鄉公所辦理三七五租約登記，嗣吳勝記於四十二年間死亡，由吳盆繼承上開一六五地號土地應有部份三分之一，繼於五十九年一月三日因土地重劃緣故，吳盆原取得一六五地號土地應有部份三分之一經重劃為系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，吳盆復於七十五年間死亡，再由原告二人於八十八年四月六日辦理分別共有繼承系爭土地，被告自三十七年承租系爭土地以來即繼續在系爭土地上耕作收益，後於八十六年間單獨申請辦理租約變更登記，但因地址錯誤致新屋鄉公所文書無法送達出租人之繼承人而採取公示送達方式為送達，被告於七十六年迄八十八年間均未繳納依已登記之三七五耕地租佃契約約定數量之租穀等事實，有原告提出台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書、台灣省桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、吳盆除戶戶籍謄本、吳盆繼承系統表、耕地三七五租約訂立、變更、終止、續定申請書暨單獨續約變更登記理由書及新屋鄉公所公示送達函等件在卷可參，及本院依職權向桃園縣新屋鄉公所調取系爭土地上新鄉庄字一三二號租約歷次租約變更登記資料所附土地登記謄本附卷可按，且為被告所不爭，均堪信為真實。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。民事訴訟法第二百七十七條、最高法院十八年上字第二八五五號判例可資參照。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十一條定有明文。查原告主張兩造就系爭土地訂有租賃契約，被告既不爭執與原告之先祖吳勝記訂有私有耕地租約，約定被告於系爭土地上耕作，並辦理三七五租約登記，被告復自承於與吳勝記締結系爭三七五租約後，於吳勝記在世時均有繳交租穀（九十一年六月二十一日言詞辯論筆錄），且被告於原定之租約期限屆滿後仍為系爭土地之耕作收益，吳勝記未為反對之意思，於吳勝記死亡，繼承人吳盆繼承系爭土地後，被告又單獨申請變更租約登記等情，堪認被告與吳勝記、吳盆間所締結契約性質，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，應視為不定期限租賃契約，其後原告二人繼承系爭土地及系爭土地上原有契約關係，則原告主張兩造間就系爭土地之租賃契約在繼續中一節堪信為真，是依原告主張契約性質，被告自有繳納租金之義務。被告雖以前揭情詞置辯，但為原告所否認，揆之首揭說明，自應由被告就其反對之主張負舉證之責。經查，被告抗辯事實，雖據其提出水利會徵收單、田賦實物繳納通知單等及私有耕地租約等為證，然依原告提出前揭新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書約定內容，水租（即水利會徵收費用）本即應由承租人繳納；再依被告提出田賦實物繳納通知單記載，管理或代繳義務人俱是「吳慶」而非被告，被告雖稱實際上是由渠支付云云，惟並未就此舉證以實其說；而被告提出私有耕地租約二紙，出租人均為「吳勝記」，承租人均為「吳慶」，除其中一紙記載租穀與收穫數量外，另一紙未記載收穫量、租穀等，且其中一紙約定水租概由出租人負擔，核與本院依職權調得台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書記載不符，另一紙就水租負擔則全未約定，再如租賃期間及詳細締約日期均未記載，是依該二紙私有耕地租約之承租人既非被告，且形式上似未約定完足，二紙租約記載又不完全相同，亦未有吳勝記應允被告耕作系爭土地無須繳納租穀而以繳納水租、田賦代之之明白記載，尚未足認被告抗辯前揭事實為真。至被告抗辯於吳盆在世之時未曾繳納租穀等情，並為原告所否認，被告亦未能就此舉證證明之。此外，被告復未能提出其他證據證明吳勝記或吳盆曾應允被告得以繳納水租、田賦代租穀等情。則被告抗辯其與吳勝記、吳盆間有合意以繳納水租、田賦代租穀，原告現要求被告繳交租金有違誠實信用原則云云，即無足採。
四、被告雖繼抗辯原告早於八十二年間即知兩造間租約存在而未催繳租金，有默示同意被告無須繳租云云，但為原告所否認，被告既未舉證證明原告早於八十二年間即知系爭租約存在等情，且原告迄八十七年十二月十六日始辦理分割繼承，並因遲延辦理繼承登記繳納罰鍰一萬七千二百八十元，於八十八年四月六日始辦理土地所有權變更登記，有原告提出台灣省桃園縣地政規費收費收據聯、土地登記謄本存卷可按，衡諸常情，如原告早於八十二年間即知系爭土地及系爭租約存在，應即辦理繼承登記，無必要平白無故任令政府科處罰鍰，是被告此部份抗辯亦無足採。
五、繼按耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得依法終止租約，惟此一規定，參照司法院院解字第三四八九號解釋，出租人仍應依民法第四百四十條規定，定相當期限催告其支付，承租人於期限內不支付時，出租人始得終止租約，又所謂地租積欠達兩年之總額，係指承租人歷年積欠之地租，除已清償部份外，累積已達兩年份之總額言，此自法條規定意旨甚明（最高法院四十五年台上字第二○五號判例、七十年台上字第二二一九號判決亦可資參照）。經查，被告未繳納七十六年起至八十八年止之租金，已如前述，所積欠租金已達兩年之總額，且原告於八十九年十一月十八發函被告催繳延欠租金，被告乃於八十九年十二月十五日寄發存証信函回覆同意繳交原告繼承系爭土地後自八十八年起之租金，後原告於九十年二月二十三日申請桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解，被告於調解程序中，首次應允給付積欠十三年租金，後又提出異議不同意調解結果，有原告提出存証信函，及桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷附存証信函及調處筆錄可參，堪認原告已定相當期限催告被告支付租金，然被告至本件訴訟終結除給付八十八年、八十九年、九十年積欠之租金外，猶未清償其他積欠租金，則原告主張以起訴狀繕本送達代終止租約之意思表示，終止與被告間系爭土地耕地租佃契約自屬合法。
六、末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。本件兩造間系爭土地耕地租佃契約，既經原告合法終止，已如前述，被告自應返還租賃物予出租人即原告。從而，原告本於租佃契約終止後之租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地，自屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
參、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十三 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 十九 日~B書 記 官 趙芳媞