臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一五七三號
原 告 和發建設股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 金典社區管理委員會法定代理人 丙○○複 代理人 丁○○被 告 丙○○
甲○○右當事人間請求返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文被告金典社區管理委員會應給付原告新台幣壹佰伍拾捌萬壹仟元及自民國九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示之停車位止，應按年給付原告新台幣陸拾壹萬貳仟元及年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告金典社區管理委員會負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾參萬元為被告金典社區管理委員會供擔保後，得假執行。
但被告金典社區管理委員會如於假執行程序實施前以新台幣壹佰伍拾捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位訴之聲明：除供擔保之金額外，如主文所示。
二、後位訴之聲明：
（一）被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○應連帶給付原告新台幣（下同）一百五十八萬一千元及自民國（下同）九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示停車位止，被告金典管理社區委員會、丙○○、甲○○應連帶按年給付原告六十一萬二千元及法定利息。
（二）願供擔保聲請宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、按民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定：「請求之基礎事實同一者」，原告得於訴狀送達後，將原訴變更或追加他訴，查原告原以不當得利請求被告金典社區管理委員會返還侵占原告所有停車位之非法利益，另以侵權行為損害賠償向被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○請求損害賠償，今將上開請求改列為先後位訴之聲明，即先位聲明係以不當得利之法律關係，請求被告金典社區管理委員會返還侵占原告所有停車位之非法利益，另後位聲明，則以侵權行為法律關係向被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○請求損害賠償。依上揭民事訴訟法之規定，原告上開訴之聲明變更、追加，請求之基礎事實仍然同一。
二、按原告與區分所有人所簽定房屋預定買賣契約書及房屋買賣合約書之附件五「地下室、空地及屋頂之權屬及分管使用同意書」、「地下室、空地、屋頂及通廊之權屬及分管使用同意書」之內容一、地下室部分：「本大樓地下室一、二層除供作樓梯通道、台電配電室、消防馬達室、發電機室及水池等公共設施外，由乙方統一規劃為汽、機車停車場、如附件（一）地下室配置圖所示機車停車位編號地下※層※號、汽車停車位編號編號地下※層※號屬於本人使用範圍外，其餘歸乙方所有並得出售予其他住戶個別或依法（約）使用，並依本大樓住戶所成立管理委員會之規定使用並維護之。緊急時，均作防空避難所，並依法辦理產權登記。」，復按前述契約第十六條特約條款之第五項規定：「本大樓之地下室停車位因需另行價購（含獎勵增設停車位），故產權及使用權屬乙方（即原告）及向乙方購買之人所有，惟地下室於防空時應開放為防空避難使用。」，依上揭分管使用同意書及契約內容，原告與區分所有權人就系爭停車位已達成分管之協議，保有出售及使用管理系爭停車位之權利。
三、復按最高法院八十六年度台上字第一六五五號判例：「按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤其顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有所差異，而無依民法第七百九十九條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。」，睽諸上揭判例，原告出售停車位之對象係區分所有權人，且購買停車位者係取得主建物（即建號一○○七）之持分，並因此增加共同使用部分之持分（即建號一○三○），與未購買停車位之住戶其持分即有差異；又契約已載明停車位產權及使用權歸原告及向原告購買車位之人所有（參見契約第十六條第五項），職是按上開判例及買賣契約書之約定，系爭停車位之產權自當歸屬於原告及購買車位者所有，實無疑義。
四、被告金典社區管理委員會於八十七年十月十日至八十八年十月九日間曾向原告承租二十三個停車位，由此可知被告亦承認分管契約之存在，否則豈會向原告承租車位；且房屋（預定）買賣契約書第十六條第五項及地下室、空地及屋頂權屬及分管使用同意書第一條「地下室部分」，均已明定地下室停車位產權歸屬原告所有，職是地下室停車位無論法定停車位或獎勵增設停車位均屬原告所有，要無疑義，被告執意以買賣契約書第一條第四項「汽車停車位標示」載有：地下※層※號（如附件一汽機車位置編轄圖所示，本車位係獎勵增設停車位）之內容，即便認原告使用管理權僅及法定停車位而不及獎勵增設停車位。惟查房屋預定買賣契約書及房屋買賣契約書第十六條特約條款（五）均已明文規定，本大樓之地下室因需另行價購（含獎勵增設停車位），且上述契約附件之分管使用同意書，均已載明地下室停車位歸原告所有並得出售予其他住戶。上述契約條款內「停車位」之範圍，顯已包括法定停車位及增設停車位，否則該「含獎勵增設停車位」之文義應作何解釋。依上所述，系爭契約書第一條第四款汽車停車位標示之記載，其文義僅在表明汽機車停車位位置及是否為獎勵停車位之意思（若購買法定停車位者，原應將前述獎勵增設停車位之記載刪除或另行加註），並無禁止原告不得出售法定停車位之文義記載，被告徒以上揭停車位標示之記載，即直接推論前述分管協議僅限於獎勵增設停車位，實無任何依據；且就原告與李春梅所簽訂房屋買賣契約書第一條第四款汽車停車位標示：「地下Ｂ１層４７、４８號【如附件（一）汽機車位置編轄圖所示】，本車位係獎勵增設停車位‧‧‧」，其中第四十七號停車位為增設停車位，而第四十八號停車位則為法定停車位（請參見地下壹層平面圖），足可證明該契約書「本車位係獎勵增設停車位」之記載，係原告當初漏未刪除或另行加註，更遑論，被告甲○○向原告所購得之停車位亦屬法定停車位。依上所述，被告等辯稱當初分管協議僅限於獎勵增設停車位，顯不足以採信。
五、查被告金典社區管理委員會將原告所有桃園縣平鎮市○○段○○○○號建號地下室共五十一個停車位竊佔至今拒不返還，並將原告所有停車位出租他人使用，此有被告金典社區管理委員會與住戶間汽車停車位租賃契約書在卷可資證明，按此，原告業已證明受有損害，要無疑義，惟被告金典社區管理委員出租停車位之數量及收取租金之金額（即損害之數額），實非原告所能知悉，為此原告依民事訴訟法第三百四十二條第一項規定，懇請 鈞長命被告金典社區管理委員會提出系爭停車位歷年來收支情形之帳簿，以查明被告金典社區管理委員會不當得利之金額；蓋系爭停車位係由被告金典社區委員會出租予他人，其收支情形當記載於帳冊上以供住戶查核。退萬步言，縱原告無法證明損害之數額，惟按「當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額，法院應斟酌損害之原因及其他一切之情事，作為自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求。」、「當事人以證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，此最高法院二十一年上字第九七二號判例及民事訴訟法第二百二十二條第二項定有明文可資參照。又被告等於起訴後仍繼續竊佔原告所有停車位，且被告金典社區管理委員會收取租金方式可分為月繳、季繳、半年繳及年繳等等，為訴訟便利起見，原告爰以最低計算基礎即年繳一萬五千元為依據，計算不當得利金額並扣除被告主張每月二百五十元之清潔費（計算方式為五十一個停車位乘以【一年一萬五千元減去一年三千元之清潔費（二百五十元乘以十二個月）支出】，即每年租金收入六十一萬二千元，自八十八年十月十日起至九十一年五月十日止，共計二年七個月，租金總收入為一百五十八萬一千元。
六、管理委員會以自己名義為各項交易之情形（例如本件金典社區管理委員會與住戶簽定汽車位租賃契約），屢見不鮮，如認管委會本身不具權利能力，恐將影響社會正常交易秩序，職是實務見解認管委會仍具權利能力並應負擔債務不履行之責任；又按被告答辯所稱管委會不負損害賠償責任能力，則行為人只須將不法所得存放於管委會名下，被害人在行為人無財產情形下，即無索回原有財產之機會，顯有違背法律之精神。按現今社會情形，管理委員會以自己名義為交易之情形，已成慣例，自有類推適用民法第二十八條規定之必要，以杜絕上述脫法之情形，故管理委員會主任委員對外係代表社區管理委員會，主任委員執行職務所加於他人之損害，自應類推適用前述規定，由管理委員會與主任委員連帶負賠償責任。退萬步言，縱 鈞院認社區管理委員會為非法人團體不應類推適用前述規定，惟按最高法院四十二年度台上字第一二二四號、五十七年度台上字第一六六三號判例：「民法第一百八十八條第一項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內。」、「民法第一百八十八條第一項所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者均係受僱人。」，查被告甲○○、丙○○係為被告金典社區管理委員會之前後任主任委員，係為被告金典社區管理委員會服勞務而受其監督，並執行職務相關連之行為，依前述最高法院之判例，被告金典社區管理委員會自應依民法第一百八十八條第一項規定與甲○○、丙○○連帶負損害賠償責任。
七、被告等無視分管協議之存在，一再質疑原告侵害全體區分所有權人之應有部分；又爭執原告不得將法定停車位出售予他人，惟經原告提出最高法院八十六年台上字第一六五五號判例及內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號及八十五年七月二日內地字第八五七二九二○號函之解釋予以詳加解釋，然被告等仍執迷不悟繼續竊佔原告所有之停車位，無視原告不忍破壞兩造和諧關係而提出和解方案之誠意。按此，渠等排除原告對應有部分之使用管理，顯已違背分管協議，職是被告金典社區管理委員會應按民法第二十八條、第一百八十四條第一項、第一百八十五條及第一百八十八條第一項之規定，就原告所受損害或所失利益連帶負損害賠償責任，另被告金典社區管理委會並應按民法第一百七十九條之規定返還租金之不法利益予原告。
參、證據：提出房屋預定買賣契約書、房屋買賣合約書、租賃契約書、金典社區未售
停車位資料、平鎮市金典社區停車位租賃契約書、律師函、金典社區管理委員會八九年典字第八０五二三００一號函、建物登記謄本、內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號及八十五年七月二日內地字第八五七二九二０號函、土地登記謄本、台灣高等法院八十九年度上字第六三四號、八十九年度上易字第三七三號、第一七０號判決（以上均為影本）及照片十五張為證物。
乙、被告金典社區管理委員會方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、有關系爭停車位之權利歸屬部分：
（一）按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價分擔之。」民法第七百九十九條定有明文。
（二）次按「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共有部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」公寓大廈管理條例第四條第二項、第四十五條第二項分別定有明文。
（三）再按「區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有，各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分」最高法院八十二年台上字第二九七二號判決，司法院民事廳八十年十月二日（八十）廳民三字第０九四八號函復台高院之研究意見，可資參佐。
（四）建號一０三０（即主建物之地下室，共二層）為一附屬建物，由區分所有權人共一百十一住戶及管理室（即建號一００七）總計持分：５７０６／１００００，而管理室（即建號一００七）總計持分：４９２４／１００００。且後者即建號一００七復為原告及五十八戶有停車位之住戶分別共有，原告之持分為建號一００七之４８１７／１００００、五十八戶車位之住戶持分為建號一００七之５１８３／１００００，據此計算，原告於地下室二層其應有部分之持分面積為１０６０．３平方公尺，蓋由大公設施面積４４７０．６平方公尺而原告持分計算得之。承此，原告持分占全部面積之０．２３７，不到四分之一，卻宣稱其享有過半數五十一個停車位，恐有誤會。
（五）雖原告主張其得將法定停車位出售予他人，然原告業已將全部其所屬建築物出賣予他人，所有者即係建號一００七管理室之持分而已。準此，本於使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分之實見解，原告業已無建物之區分所有專有部分，如何單獨買賣建築物共有部分之應有部分，存有疑問。
（六）原告主張其本於分管契約而得出售、使用全部停車位，然除分管契約應僅限於獎勵停車位者外，就法定停車位部分，區分所有權人並未有分管之合意，故應由區分所有權人按其應有部分共同享有之。此外，原告業已將其所屬建築物全部出售，如何單獨出售附屬於建築物之應有部分，故原告主張實有違反公寓大廈管理條例第四條第二項、第四十五條、第二七一三三七號函得出售法定停車位之依據，惟該函亦載明：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離．．．」可資參佐。
（七）本件有分管契約不得拘束後來買賣之善意第三人之情形：
１、謹按司法院大法官會議解釋第三四九號：「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所定分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不在援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，並此說明。」
２、次按最高法院八十九年台上字第三三三號：「共有人成立不動產協議分割契約後，其分得部分所有權移轉權，係請求履行協議分割契約之權利，既有民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，該協議分割契約即屬債權契約，而與共有人間之分管契約同其性質。」由是得知，分管契約係債權契約，本不應拘束非訂約之第三人，但為維持法律秩序之安定性，對受讓人於惡意情刑方受拘束。
３、查本件區分所有權人中，存有後來買受他人房屋之情形者甚多。更有甚者，有經由法院拍賣而買賣房屋的情形，例如：建物建號０一０二二之呂蜜莉，此些買受人乃善意不知道有分管契約存在之情形。準此，原告與前區分所有權人所訂之分管契約自不得拘束後來買受之善意第三人，其理甚明。
二、有關不當得利之部分：
（一）謹按：「無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。
由此，不當得利之成立要件有三：「一、受有利益，二、致他人受損害；三、無法律上原因。」
（二）有關被告金典社區管理委員會究竟受有多少「利益」，自應由原告負舉証責任，蓋此事涉不當得利成立與否之構成要件。此由最高法院四十七年度台上字第一七六八號判決：「票據法第十九條第四項規定之利得返還請求權，其存在與否係民法上之關係，故發票人或承兌人，實際是否受有利益及其所受利益若干，應由為原告之執票人負舉証責任。」亦可得知。要言之，須由原告舉証証明被告金典社區管理委員會所受利益究竟若干。
（三）原告於訴之聲明請求返還的金額，既係依竊佔所受之損害而計算，亦即係民法第一百八十四條侵權行為之損害賠償而計。惟若原告欲依民法第一百七十九條請求返還不當得利，則須舉證證明被告金典管理委員會受有利益之範圍究竟為何，蓋此事涉不當得利之成立要件及被告金典管理委員會須返還範圍。矧知原告於起訴狀所載，其亦未全部將停車位出租於他人，遂何以說明被告金典管理委員會所出租者即是五十一個車位，享有五十一個車位出租之不當利益。職此之故，原告實須證明被告受有利益且利益範圍為何之必要。
（四）被告金典社區管理委員會於出租他人車位時，此租金係包含清潔費用二百五十元，此由原告和發公司於起訴狀所附停車位租賃契約書可得而知。有關清潔費二百五十元之部分，自應由所受利益中扣除之。
三、有關侵權行為部分：
（一）被告金典管理委員會與被告丙○○、甲○○無連帶負損害賠償責任之情形：
１、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」民法第一百八十四條第一項、民法第一百八十五條第一項前段分別定有明文。
２、次按台灣台北地方法院八十六年度重訴字第一二二七號判決：「是依現行公寓大廈管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當事人之能力（訴訟法上），但因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，是自僅具「非法人團體」之性質，是自亦無自然人與法人在實體法上所具備之權利能力。次按公寓大廈管理委員會並無權利能力，即不能享有權利，負擔義務，是當然亦不具有對侵權行為之損害，負損害之責任（即無侵權能力）。」
３、非法人團體之金典社區管理委員會，因非自然人、亦非法人，故並不是法律上權利主體，自無法為侵權行為，遂不應該當侵權行為之規定，亦由此無民法第一百八十五條共同侵權行為之問題，其理甚明。
４、雖原告主張被告甲○○、丙○○係被告金典社區管理委員會之前後主任委員，係為被告金典社區管理委員會服勞務而受其監督，故依民法第一百八十八條第一項規定與甲○○、丙○○連帶負損害賠償責任等云云，然金典社區管理委員會係非法人團體，無權利能力，遂無法享受權利與負擔義務，如何與被告甲○○、丙○○間訂定僱傭契約實有疑問，承此，原告就此之主張恐有誤會。
５、又原告主張被告金典社區管理委員會應依民法第二十八條之法理，於類推適用此規定後負連帶損賠之責任。惟就被告金典社區管理委員會其性質並非法人與自然人，其無權利能力，是否得類推適用民法第二十八條「法人」之規定，而使其負損害賠償責任，尚有疑義，況實務上之見解就此亦採否定看法，故原告主張尚嫌速斷。
參、證據：提出建造執照、司法院（八十）廳民三字第０九四八號函、台灣省建築物增設停車位空間鼓勵要點、買賣契約附件（一）影本等物為證物。
丙、被告丙○○、甲○○方面：渠等未於最後言詞辯論期日到場，惟據渠等先前之聲明及陳述如左：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、當初並沒有區分獎勵、法定停車位。
二、管理委員會是要將停車位收回經營。
三、被告甲○○、丙○○是被告金典社區管理委員會之前後主任委員，共僅係因系爭房屋有法律紛爭等疑義，尋求地政機關釋明且成立自救委員會而簽名於函上，原告依此即認定侵權行為，實無任何依據。
四、原告主張被告甲○○、丙○○係為被告金典社區管理委員會占有之意思而竊佔原告所有之五十一個停車位等云云，惟原告是否享有此五十一個停車位尚有疑義，已如前述。又由承租契約中亦僅有金典社區管理委員會之簽章，如何認定係由被告甲○○、丙○○所為，原告直接推論，尚嫌速斷。
理 由
壹、程序方面：
一、本件原告起訴時請求判決「被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○應連帶給付原告一百六十八萬三千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，繼於本院審理中變更、追加聲明為「先位訴之聲明：被告金典社區管理委員會應給付原告一百五十八萬一千元及自九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示停車位止，被告應按年給付原告六十一萬二千元及法定利息。後位訴之聲明：被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○應連帶給付原告一百五十八萬一千元及自九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示停車位止，被告金典社區管理委員會、丙○○、甲○○應連帶按年給付原告六十一萬二千元及法定利息」，此係不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件被告丙○○、甲○○未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：如附表所示之停車位是原告所有，被告金典社區管理委員會於八十七年十月十日至八十八年十月九日間曾向原告承租二十三個停車位，然於期限屆滿後，被告金典社區管理委員會不但未將承租之車位返還，還將原告所擁有之其他二十八個停車位阻止原告使用，被告未擁有如附表所示之停車位所有權，卻將其占有出租於他人，以獲得租金收入，每個車位以年繳費用為一萬五千元，扣除清潔費每年三千元，被告金典社區管理委員會每個停車位每年獲取不當得利一萬二千元，五十一個停車位，自八十八年十月九日起至九十一年五月十日止，共計一百五十八萬一千元，及自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表停車位止，每年給付六十一萬二千元。後位訴之聲明則主張：被告甲○○、丙○○為金典社區管理委員會先後任主任委員，渠等不但阻止原告使用如附表所示之停車位，並且發函其他行政機關主張權利等情，而原告擁有如附表所示之停車位，被告等阻止原告使用，顯係侵權行為，被告甲○○、丙○○為法人之代表人，被告金典社區管理委員會依法須與渠等負連帶損害賠償責任。被告金典社區管理委員會則以：如附表所示之停車位所有權是否屬於原告所有容有爭議，原告建造金典社區，將地下室停車位區分為法定、獎勵停車位，法定停車位原告並無權出售，其所有權應屬全體住戶所有，原告僅能出售獎勵停車位，且其出售車位之數量已達獎勵停車位之數量，因此原告對於剩餘之車位並無所有權，原告主張被告有不當得利之情事，原告應將被告所受之利益數額計算出來，且應扣除管理車位之必要費用，始係被告所獲得之利益。就侵權行為損害賠償部分，由於被告屬於非法人團體，並無侵權行為能力，因此原告基於侵權行為請求被告賠償顯無理由等語置辯。被告甲○○、丙○○則以：渠等僅是社區管理委員會主任委員，僅是執行社區管理委員會之決議內容，並無侵權行為之情事，原告主張被告有侵權行為須與金典社區管理委員會負連帶損害賠償責任，顯無理由等語置辯。
二、經查：
（一）地下室停車位依設置其目的，共有三種，即法定停車位、自行增設停車位及奬勵停車位。所謂法定停車位，乃指大廈按其總樓地板面積，依建築法第一百零二條之一規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間。依建築技術規則第五十一條規定，建築物新建、改建變更用途或增設部分，應依法設置停車空間。
法定停車位其產權登記方式，內政部於八十年九月十八日以八十台內營第0000000號函謂：「依建築法第一百零二條之一規定，建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性質應依土地登記規則第七十二條（現第七十五條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：
區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所有權人所共有。
前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理。區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。
」亦即，在八十年九月十八日以前，依內政部台營字第一四二三五二號函及六十八年十一月二十六日台內營字第五０四九六號函之解釋，在使用執照核發後得向戶政機關申請核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址證明書），並在依使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記，在八十年九月十八日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或外賣給非住戶。而以大公方式登記，因買車位者與未買車位者共有共同使用部分（同一建號），而發生所有權與使用權衝突。蓋共同使用部分依民法第七百九十九條為區分所有人分別共有，各共有人對該共有部分，可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分。故若出賣人（通常為建商）在銷售此種地下室停車位時，於個別買賣契約中約定，由購得地下室停車位之區分所有權人使用，即屬使用權的保留，有所有權而無使用權，而對買受停車位者而言，因該使用權涉及共用部分之使用方法約定，屬共有物之管理，應依全體共有人之同意，故買受停車位者並非直接從出賣人處獲得使用權，而是從未買受車位者之使用保留，被認為已對使用方法默示同意，而取得停車位之使用權。故依公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定「公寓大廈之起造人或建築業者得將停車空間（增設及奬勵停車位不受本條限制），設定專用使用權於區分所有權人之用語，係就上述結果而論，非有法律之邏輯性。因此公寓大廈區分所有建物（或起造人）與承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為係一種共有物之分管契約」（最高法院八十年上字第一０六０號判決可資參照），有拘束所有當事人之效力。而以小公方式登記者，此種停車位之銷售方式，係將停車位單獨登記為一部分區分所有建物之共同使用部分，而成一建號，並以車位數平均分算持分給該部分所有建物共有，為一種較為合適之方式，亦即停車位使用者，均為此小公之共有人。在內政部八十年九月十八日解釋之前，停車位之使用人非必須為公寓大廈之區分所有權人，非區分所有人而有使用該車位者，實基於區分所有人合意其使用之債權契約（此分管契約，應稱為使用權同意契約），雖其支付價金於車位之出賣人（如建商），然其既獲區分所有人同意，而此同意通常立於建商與各區分所有人之買賣契約中，該同意之區分所有人即不得於非區分所有權人支付價金之後，片面解除該使用權同意契，否則有損害該非區分所有人使用停車位之權利。
（二）而所謂自行增設停車位，指除應留設的法定停車位數目外，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之停車位亦是合法之停車位，與自行劃設停車位格，自行超賣停車位者不同。自行增設停車位的產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立區隔者，可依土地登記規則第七十六條規定辦理所有權第一次登記，取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶）；或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。
（三）「按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤其顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有所差異，而無依民法第七百九十九條規定『推定』為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。」，睽諸上揭判例，原告出售停車位之對象係區分所有權人，且購買停車位者係取得主建物（即建號一○○七）之持分，並因此增加共同使用部分之持分（即建號一○三○），與未購買停車位之住戶其持分即有差異；又契約已載明停車位產權及使用權歸原告及向原告購買車位之人所有（參見契約第十六條第五項），職是按上開判例及買賣契約書之約定，系爭停車位之產權自當歸屬於原告及購買車位者所有，實無疑義。
（四）依照原告所提出之金典房屋預定買賣契約書第一條第四款規定為：汽車停車位標示：地下層號（如附件一汽機車位置編轄圖所示，本車位係獎勵增設停車位），其所有權併同登記於公共設施面積內，不另辦理獨立產權登記。第十六條第五款規定：本大樓之地下停車位因需另行價購（含獎勵增設停車位），故產權及使用權屬乙方及向乙方購買之所有人，惟地下室於防空時間應開放為防空避難之用。可知向原告購買停車位者，係以車位之編號為主，而非如被告所稱係以獎勵停車位或法定停車位而作區隔。否則第十六條第五款之規定即無意義可言，故原告所稱其販售之車位係以編號為主應可採信。
（五）向原告購買住戶者均有訂立地下室、空地、屋頂及通廊之權屬及分管使用同意書，如果誠如被告所辯原告無權將法定停車位出售予住戶，因此分管契約之效力僅限於獎勵停車位，既然獎勵停車位是政府獎勵建商規劃停車位可以獨立出售，原告何必與其他住戶訂立分管契約，故分管契約之效力應及於法定停車位及獎勵停車位，否則其無簽訂之意義，顯見原告對於法定停車位亦得出售予有需要車位之住戶，故被告所辯原告不得將法定停車位出售予住戶及分管契約僅限於獎勵停車位為均不可採信。
（六）而被告金典社區管理委員會於八十七年十月十日至八十八年十月九日向原告承租位於地下二層編號51、58、59、65、67、68、69、70、76、78、84、85、91、92、93、94、97、98、99、100、103、104、105等二十三個停車位，亦是以編號為承租之對象，其包括獎勵及法定停車位，且承認原告有所有權，而系爭大樓原告早已完工交屋，對於停車位之所有權雙方應早有交集，豈可能於承租後才主張原告對於系爭停車位沒有所有權。此外，原告所擁有未出售之停車位編號如附表所示之五十一個停車位，亦包括獎勵及法定停車位（法定二十四個、獎勵二十七個）。金典社區地下室一、二樓即為平鎮市○○段一０三０建號係（主建物之地下室，共二層）為一附屬建物，由區分所有權人一百一十戶及管理室（建號一００七號）所有共有，區分所有權人之持分為５７０６／１００００，而管理室總計持分為４９２４／１００００；而管理室（即建號一００七建號）為原告及五十八戶有停車位之住戶所共有，原告持有建號一００七之４８１７／１００００，五十八戶車位之住戶持有５１８３／１００００，此有建物登記謄本在卷可稽，亦為兩造所不爭執，因此原告擁有如附表所示之停車位，堪信為真實。
（七）按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。如附表所示之停車位既為原告所有，被告阻止原告使用，並將其出租以獲得租金之收入，顯係不當得利。依照原告所提出之被告停車位租賃契約書，被告金典社區管理委員會每個出租車位年繳一萬五千元，而每個停車位之清潔費用每月二百五十元（包含在租金內），因此每個停車位扣除清潔費用後被告每年獲得一萬二千元之利益，此有平鎮市金典社區停車位租賃契約書在卷可稽，被告亦不爭執，堪信為真實。被告金典社區管理委會於八十七年十月十日至八十八年十月九日向原告承租位於地下二層編號51、58、59、65、67、68、69、70、76、78、84、85、91、92、93、94、97、98、99、
100、103、104、105等二十三個停車位，然於租期期滿後，被告金典社區管理委員會不但未將租賃之停車位返還，並且阻止原告使用其他未出租之停車位，因此被告金典社區管理委員會將原告所有如附表所示之五十一個停車位均占有出租他人使用。每個停車位一萬二千元，五十一個停車位則可獲得六十一萬二千元（１２０００元Ｘ５１個＝６１２０００元）之利益。從而，原告請求被告每年就五十一個停車位給付六十一萬二千元及法定遲延利息。故原告本於不當得利之法律關係請求被告自八十八年十月九日起至九十一年五月十日止，共計一百五十八萬一千元及自九十一年五月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
（八）原告就九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示之停車位，請求被告金典社區管理委員會每年給付六十一萬二千元及法定利息。按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第二百四十六條明文規定。被告金典社區管理委員會直至言詞辯論終結前，均無給付價金及返還停車位之行為，顯見繼續使用原告所擁有之停車位獲取不當得利之情事，故原告預為請求自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表停車位止，每年給付六十一萬二千元及法定利息，為有理由，應予准許。
三、從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告金典社區管理委員會給付一百五十八萬一千元及自九十一年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十一年五月十一日起至回復原狀返還如附表所示之停車位止，被告金典社區管理委員會應按年給付原告六十一萬二千元及年息百分之五計算之利息（原告請求為法定利息，依民法第二百零三條法定利息係指週年利率為百分之五），為有理由，應予准許。原告先位之訴既為有理由，則後位聲明毋庸審酌，並此敘明。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 張益銘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十七 日~B法院書記官 卓清和