臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一七八一號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳文雄律師複 代理人 戊○○
乙○○被 告 丁○○
丙○○訴訟代理人 陳鄭權律師複 代理人 范坤棠律師
戴美雯律師右當事人間租佃爭議事件，於民國九十二年十二月十八日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認兩造間就如附表所示土地有耕地租佃關係存在。
（二）被告應就前項土地協同原告辦理耕地三七五租約登記。
二、陳述：
（一）訴外人即原告之父吳阿建與訴外人即被告之父黃乾水間曾就如附表所示桃園縣楊梅鎮秀才窩第一六六之五、一六六之六、一五八之六、一五五之七、一五五之八地號土地（下稱系爭土地）訂立耕地租賃契約（下稱原租約），並經辦理登記在案。訴外人黃乾水死亡後，系爭土地由被告繼承，訴外人吳阿建於民國五十八年間死亡後，系爭土地即由原告一人獨自繼續耕作至今，原告從未欠繳租金，故兩造間耕地租賃關係始終存在，然被告以原租約登記業經桃園縣楊梅鎮公所於八十六年五月六日註銷及原告非原租約承租人吳阿建唯一合法繼承人，原告不得獨自申辦租約變更暨續約登記為由，否認兩造間之租賃關係存在，原告自有提起確認之訴法律上利益與必要。
（二）按耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，而耕地三七五減租條例之所以規定耕地租約應以書面為之，係在防止當事人間於訂約後發生爭議，才以書面為證明之方法，並非以作成書面為租約之成立或生效要件，縱未訂立書面，並不表示耕地租約不成立或不生效力，故並非租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記後始生效力，從而耕地租約即令遭註銷登記，亦不能視為兩造間已無耕地租佃關係。
（三）最高法院七十七年度第十四次民事庭會議決議（三）結論為：本院四十七年台上字第一五六八號判例要旨，就其全文觀察，本案甲、乙說並無牴觸。被告卻僅以該決議之乙說內容即謂耕地租賃必為定期租賃，屆期皆應依法換訂，應係被告對該決議之內容有所誤解，又耕地三七五減租條例第五條規定：「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定」，僅係強制規定耕地租佃期間不得少於六年，並不排斥不定期租賃繼續契約之適用。又同條例第一條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」，而土地法第一百零九條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期繼續契約」，故定有期限之耕地租約，於期限屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，即視為不定期耕地租賃關係，與民法第四百五十一條規定之情形並不相同，土地法第一百零九條係以出租人收回自耕為限，縱出租人為反對之意思表示，仍可成立不定期租賃關係，而民法第四百五十一條則以出租人不即表示反對之意思者為限，本件原租約期限雖僅至八十五年十二月三十一日，復於八十六年五月六日遭桃園縣楊梅鎮公所註銷登記，惟原告仍繼續耕作迄今，依土地法第一百零九條之規定，因被告從未有收回自耕之意思表示，兩造間之耕地租佃關係已成為不定期租賃關係。
（四）自八十六年起至八十八年止原告應繳之租金共計新臺幣（下同）二萬二千九百二十八元，原告於八十九年一月十二日以郵政匯票方式第一次寄交給被告，被告於八十九年一月十三日收受後，經過二個月之後退還。於八十九年四月二十日原告第二次寄交與被告，被告於收受六個月後退還，因被告兩次拒收，原告已將該筆租金提存在案，又依最高法院七十四年度第一次民事庭會議決議（一）所載：「依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人訂相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權」，可知催告定有期限而過短者，如自催告後經過相當期限，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認為已發生契約解除權。基於同一法理，本件被告於收受租金後經過一段期限才退還原告，應可認為被告業以收取租金之意思而受領，且發生給付租金之效力，被告受領租金此舉亦表示承認兩造間之耕地租佃關係存在。
（五）訴外人吳阿建於五十八年十二月三十一日死亡後，即由原告一人獨自在系爭土地上繼續耕作，並按年以原告名義繳納租金，而訴外人黃乾水於八十一年十一月十九日死亡前均由其本人親自收受租金，訴外人黃乾水死亡後，則由訴外人即黃乾水之妻黃陳鳳嬌收受，迄至八十六年五月六日原租約被註銷登記為止，嗣原告在八十九年十一月二十二日出具租約變更登記申請書，向桃園縣楊梅鎮公所申請將原租約之登記名義人變更為兩造，桃園縣楊梅鎮公所受理後，即於八十九年十一月三十日下午至系爭土地現場實地履勘，勘查結果○○○鎮○○○段一五五之八地號為建地目，其房屋已傾倒。其餘地號有種植茶樹、蔬菜、綠竹等作物」，足證在訴外人吳阿建死亡後，係由原告繼續自任耕作，未有間斷，訴外人黃乾水、黃陳鳳嬌及被告對此事實亦早已知悉。
（六）耕地三七五租約清理要點第四條第三款之規定，耕地租約如有承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。又依最高法院五十一年台上字第一一三四號判例之反面解釋，耕作權之繼承，仍必須以能自任耕作者為限，若不能自任耕作，即不得承受被繼承人之耕作權。而訴外人吳阿建之繼承人中，除訴外人吳卓妹為佃農，有自耕能力為耕作者外，其餘繼承人均無自耕能力且無力耕作，訴外人吳卓妹已於七十一年六月七日死亡，故訴外人吳阿建之繼承人中，只原告一人得自任耕作，故原告請求被告辦理租約變更登記於法有據。
（七）民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，訴外人黃乾水明知訴外人吳阿建之子女，不止原告一人，而在訴外人吳阿建死亡後仍繼續收取原告一人所繳納之租金，並出具以原告名義所書立之收據與原告，訴外人吳阿建之其他子女則從未向訴外人黃乾水繳過租金，故可推知訴外人黃乾水與原告間已有耕地租賃之合意，訴外人黃乾水亦認定原告為系爭土地之新承租人，從而，原告與訴外人黃乾水已有新的租賃關係存在，被告否認原告為系爭土地之承租人自屬無據。
（八）本件前經楊梅鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處，該調處結論為：「地主（即被告）應同意承租人（即原告）續訂租約及辦理租約繼承登記」，而不服調處與調處不成立並不相同，而被告不服該調處結果，自應由不服調處結果者為本件之原告，故當事人之地位似有倒置。
三、證據：提出下列證據為證，並聲請向桃園縣楊梅鎮公所調取租約登記簿全卷。原證一：陳鄭權律師事務所函影本一紙。
原證二：收據影本十五紙。
原證三：本院八十九年度存字第二九八五號提存書影本一紙。
原證四：訴外人吳阿建之繼承系統表一份。
原證五：楊梅秀才郵局第三號及第十二號存證信函影本各一件及其回執影本一件、匯
票影本一件、交通部郵局台北十四支局第二三六號存證信函影本一件、桃園府前二一支郵局第○四八二三號存證信函影本一件。
原證六：戶籍謄本影本九份。
原證七：土地登記謄本影本五份。
原證八：桃園縣楊梅鎮公所函影本一件、耕地三七五減租換訂登記申請書影本一件、查勘記錄影本一份暨照片影本十一張、調處申明書影本一件。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」民法第一千一百五十一條所明定，原租約登記之名義人，出租人為訴外人黃乾水，承租人為訴外人吳阿建，而訴外人吳阿建於五十八年十二月三十一日死亡，原告並未主張訴外人吳阿建之繼承人已為遺產分割而由原告單獨取得系爭土地之租賃權，依前開法律規定，應由訴外人吳阿建之所有繼承人公同共有系爭土地之承租權，又依民法第八百三十一條準用第八百二十八條第二項規定，於所有權以外之財產權由數人公同共有者，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，訴外人吳阿建之繼承人除原告外尚有七人，本件原告應主張確認訴外人吳阿建之全體繼承人與被告間於系爭土地上之租佃關係存在，及請求被告協同訴外人吳阿建之全體繼承人辦理三七五耕地租約登記，且應由訴外人吳阿建之全體繼承人共同起訴，或原告證明其單獨起訴已得其他繼承人同意，縱實務認為耕作權之繼承須以能自任耕作者為限，則原告對於訴外人吳阿建其餘繼承人目前是否均已無自耕能力且無力耕作亦應舉證以實其說，原租約之租金雖係由原告一人繳納，然並非可逕行認定系爭土地是由原告一人獨自繼續耕作，另於九十年九月十四日修正之土地登記規則第一百零一條已將同法第八十七條修正，故繼承人繼承耕地租賃權，並不須具備自耕能力，原告主張僅其一人可自任耕作而得單獨繼承耕地租賃權則有疑義，故原告單獨起訴係當事人不適格。
（二）耕地三七五減租條例第二十六條僅規定：「不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，並免收裁判費用」，故於耕地租佃委員會作出調處方案後，如有一方不服提出異議，依該條規定，亦僅生由耕地租佃委員會職權移送司法機關審理及免徵裁判費之效力，至不服調處移送司法機關後應由何人提起訴訟，法既無明文規定應由不服調處之人起訴，則原告有所請求時就應由其起訴。
（三）依耕地三七五減租條例第五條前段規定：「耕地租佃期間，不得少於六年。」故耕地租佃必為定期租賃而無不定期租賃，且屆期應依法換訂，其於原租約期滿後因出租人未收回耕地而繼續租賃者亦同。又依耕地三七五租約清理要點第七條規定「出租人、承租人依本要點第四、五、六點規定申請終止或續定租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起四十五日內為之。」、「出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書面通知出租人、承租人」，原租約於八十五年十二月三十一月屆滿，雙方均未於租約期滿公告申請登記期限內申請換訂租約，依內政部七十三台內地字第二六二八七六號函（行政院台七十三內字第一五六○四號函修正備查）、耕地三七五租約清理要點第七點第二項規定，由桃園縣楊梅鎮公所於八十六年五月六日辦理註銷登記，兩造間自八十六年一月一日起已無耕地租佃關係存在。
（四）耕地租約應一律以書面為之，耕地三七五減租條例第六條前段訂有明文。原租約登記既經註銷，兩造復未以書面重新訂立耕地租約，且原告自八十六年起即未給付租金，故不能以原告單方使用土地，即認兩造間有耕地租佃關係，原告係無權占用系爭土地，原告雖於八十九年將八十六年度至八十八年度之租金提存，然因被告不願受領無法律上原因之給付，遂分別以桃園府前二十一支郵局存證信函第四八二三號退回原告所繳之租金，故原告不得以提存租金而主張兩造間仍有有租佃關係存在，否則租佃關係存否係取決原告之決定，則該租佃關係將處於不確定狀態，顯與事理不合。
（五）按耕地三七五減租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，又台灣省耕地租約登記辦法第七條規定「耕地租約租期屆滿，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應申請租約續訂登記」。故出租人負與承租人續訂租約之義務者，係在出租人未收回自耕，且承租人願繼續承租及有繼續耕作之事實等要件均符合之前提下，承租人始得依前開條例請求出租人續訂租約，原租約於八十五年十二月三十一日屆滿後，原告並未表示願意續租，且無繼續耕作之事實。
（六）按租賃者，乃謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，即承租人使用他人之物有以支付租金之意思始得為之。又耕地租賃，以支付租金而耕作他人之農地為要件，原租約屆滿時，原告未依規定於期限內依規申請變更，嗣原告無故未繳納租金，則兩造間已無租佃關係存在。
三、證據：提出下列證據為證。被證一：楊梅鎮公所逕為辦理租約註銷登記通知書影本一份。
被證二：桃園府前二一支郵局第○四八二三號及第一三一四號存證信函影本各一份；郵政匯票影本二紙。
被證三：桃園縣楊梅鎮耕地租約登記簿影本一份。
理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。本件原告以其父吳阿建前曾與被告之父黃乾水訂立三七五耕地租佃契約，承租被告繼承黃乾水所有之系爭土地，嗣訴外人吳阿建過世，應由原告繼承與被告間系爭土地之租賃契約關係，而請求確認租約存在及被告應協同訂立租約，業經申請桃園縣楊梅鎮公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然並未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會九十年六月十四日調處程序筆錄、調解申請書附租佃爭議調處不成立案卷宗可考，依前項規定，本件起訴程序為合法，合先敘明。
二、「按耕地三七五減租條例第二十六條第一項所謂司法機關應即迅予處理，當係指司法機關應即開始調查審理之意，初毌庸申請人（即原告）另行補正起訴狀，始得受理。乃第一審法院竟以限期七日命原告提出起訴狀及繕本，因逾期未遵行，即以裁定駁回其訴，自有未合」，最高法院七十七年度台抗字第一七○號裁判意旨足資參照。本件係由承租人甲○○向桃園縣政府申請租佃爭議之調處，有桃園縣政府九十年七月十三日九十府地籍字第一三五三三六號函及桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案全卷附卷為憑，是依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定因出租人丁○○及丙○○不服調處結果，遂由桃園縣政府耕地租佃委員會移由本院處理，揆諸上開說明，應以調處之申請人即承租人甲○○為原告，且原則上無須命承租人甲○○另行補正起訴狀，是本件以申請人甲○○為原告，於法並無不合。
三、按當事人適格之要件，固為法院應依職權調查之事項，惟此並不包括證據之職權調查在內，當事人仍應負舉證責任，其未盡舉證責任致受敗訴判決，不得以法院未依職權調查證據，而為上訴第三審之理由，最高法院九十一年度台上字第八七三號裁判意旨足資參照。次按「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第一千一百四十八條定有明文。耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，不因其是否有耕作能力而有所不同」；且「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產為公同共有，又公同共有物之處分，及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第一千一百五十一條及第八百二十八條第二項分別定有明文」。「若無事實上無法得全體公同共有人同意之除外情形外，而未得全體公同共有人同意逕行起訴者，自難謂其當事人適格要件無欠缺」，最高法院八十六年度台上字第二九三一號、八十六年度台上字第三○九二號及八十八年度台上字第一四八六號裁判意旨可資參照。
本件原告起訴係主張其為訴外人吳阿建之繼承人，因繼承取得系爭土地之租賃權，且原告為訴外人吳阿建之繼承人中唯一有自耕能力且繼續在系爭土地上自任耕作之人，依台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第三款及第五條第一項第二款規定，應由原告一人繼承系爭土地之租賃權，並得為原租約之變更登記。經查，依原告所提出之繼承系統表及戶籍謄本觀之，訴外人吳阿建之繼承人尚有其配偶吳卓妹（於七十一年六月七日死亡）、吳慶增、吳慶祿、吳慶浮、黃高月珍、彭吳香妹、宋吳英妹、鄭吳桂珍等八人，嗣經本院依職權調查訴外人吳阿建之所有繼承人有無拋棄繼承之情形，其結果為均未拋棄繼承，又原告分別於九十二年四月十一日及同年五月七日之準備程序期日陳報其與訴外人吳阿建之其餘繼承人先行內部協調，再與被告商談續約事宜等語，嗣於九十二年十月十五日之準備程序期日陳稱：「無法協調」，由上可知原告提起本件訴訟尚未得到訴外人吳阿建其餘繼承人之同意，另原告從未主張系爭土地業經遺產分割而歸原告所有，揆諸上開規定及說明，仍應由訴外人吳阿建之全體繼承人繼承系爭土地之租賃權，並以該全體繼承人提起本件訴訟，至台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第三款雖規定：承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請將耕地租約變更登記，然同辦法第五條第一項第二款亦規定：申請租約變更登記者，應填具申請書，提出原租約外，並檢具現耕繼承人現耕切結書、繼承系統表、非現耕繼承人繼承權拋棄證明文件、承租人死亡時之戶籍謄本及繼承人戶籍謄本各一份之證明文件。
是現耕繼承人為耕地租約之變更登記前提，亦須在其餘非現耕繼承人拋棄繼承權之情形下為之，而原告對於訴外人吳阿建之其餘繼承人已拋棄繼承一節並未提出相關證據以供本院參酌，又本院依職權查詢之結果既為訴外人吳阿建之所有繼承人均未拋棄繼承，從而，本件應以訴外人吳阿建之全體繼承人即公同共有人為原告，始為適格之當事人。惟原告並未以全體共有人為原告，本件訴訟即有當事人適格要件欠缺之情形，其訴為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 八 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 郭琇玲~B 法官 劉雪惠~B 法官 林哲賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 一 月 八 日~B法院書記官 陳淑芬