臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一七九七號
原 告 丁○○被 告 丙○○
甲○○乙○○右當事人間拆屋還地事件，本院八十九年訴字第二六四號民事裁定，業經民國九十年六月一日台灣高等法院九十年度抗字第一六九九號民事裁定（此裁定經最高法院九十年台抗字第三六二號民事裁定駁回再抗告而確定）予以廢棄並發回本院，本院判決如左：
主 文被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八七號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示藍色部分，一八九點○一平方公尺）全部返還於原告。
被告甲○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八八號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示紅色部分，二○五點八一平方公尺）全部返還於原告。
被告乙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八九號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示褐色部分，一一八點八○平方公尺）全部返還於原告。
訴訟費用由被告丙○○負擔三分之一、被告甲○○負擔三分之一，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾壹萬伍仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾肆萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣參拾肆萬參仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰零貳萬玖仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹拾玖萬捌仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾玖萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌
號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八七號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示藍色部分，一八九點○一平方公尺）全部返還於原告。
㈡被告甲○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌
號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八八號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示紅色部分，二○五點八一平方公尺）全部返還於原告。
㈢被告乙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○段四三之七地號土地及其上建物（門牌
號碼：桃園縣蘆竹鄉宏竹村十九鄰二八九號房屋）全部拆除，並將占用之土地（如附圖複丈成果圖所示褐色部分，一一八點○八平方公尺）全部返還於原告。
㈣訴訟費用由被告共同負擔。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：㈠本件並非屬出租人與承租人間之租佃爭議，應無耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第二十六條所定，應先經租佃委員會調解之規定：
⑴查減租條例第一條內載耕地之租佃依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始
有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明，此最高法院四十四年台上字第六一一號判例著有明文。
⑵又查減租條例第二十六條所謂出租人承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經
調解、調處，不得起訴，係指當事人間本耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用，亦有最高法院四十六年台抗字第二四號判例著有明文。
⑶再查減租條例第二十六條第二項所謂非經調解、調處，不得起訴，依同法條第
一項所示，應以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議之案件為限，若以耕地作為房屋基地供設工廠之用而為租賃，其租賃既非以耕作為目的，如發生爭執，殊不得認係租佃爭議案件，自無須經過調解、調處程序，而得逕行起訴，此最高法院四十四年台上字八九八號判例著有明文。
⑷準上所述，被告所提呈之證據資料為耕地租約乙紙，除僅甲○○以外並無其他
二人之租約，而且該租約範圍僅止同地段四三之三地號，地目「田」地部分，實則系爭四三之七土地一筆，雖係自四三之三地號分割而來，然該土地早於民國（下同）四十一年十二月即已因地目變更建地，即非屬耕地，此有卷附土地登記謄本附卷可稽，而查系爭四三之三地號土地亦於四十二年間因耕者有其田條例而放領予被告之一乙○○取得所有權，兩相對照而言，即可推知：四三之七土地因變更為建地而分割，並非屬耕地之範圍，而原四三之三地號土地，更因此而放領於被告，顯見當時被告對系爭四三之七地號土地即無耕作之權，況且原土地並已放領為被告所有，焉有可能於整筆土地上尚存有三七五租約？足徵該土地上並無被告之租約存在。
⑸退一步言，本件租賃關係縱屬存在，然亦係被告將耕地作為房屋基地之租賃關
係，其目的既非作為耕作之目的，並非租佃爭議事件，自無需經過調解及調處程序。
㈡按「租佃爭議耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地
者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用」，最高法院八十八年台上字第一號判例著有明文。而本判例於八十八年四月十三日經最高法院八十八年度第三次民事庭會議決議通過（註：本判例於九十年四月十七日經最高法院九十年度第四次民事庭會議決議增列民法第四百六十條之一。）。
㈢而依有關最高法院經上開決議，再援用之判例，舉輕足以明重，本件建物當然無耕地三七五租約之適用：
⑴按「本件土地之地目雖仍編為林，然事實上係被上訴人承租種茶，自應認為耕
地租用，而有耕地三七五減租條例之適用。依該條例第六條第一項規定，耕地租約應一律以書面為之，上訴人不履行其義務，被上訴人自得對之為訂立書面租約之請求。」最高法院六十二年台上字第一六四七號判例定有明文。
⑵次按「耕地租用，除漁牧外，係指租耕地人之農地（田地、旱地）或雖非農地
，而其租用目的係種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言。倘為林地，其使用目的又為造林者，自無主張耕地三七五減租條例第十五條所定承租人優先承受權之餘地。」最高法院六十三年台上字第一五二九號判例揭示甚明。
㈣系○○○鄉○○○段四三之七地號之土地有無三七五租約案，前經函查桃園縣蘆
竹鄉公所，經覆以蘆鄉民字第九０一二六八四七號，已陳明本件應無三七五租約，被告所辯，確有誤會：
⑴經該所回函所示：四十年六月七日總統明令頒佈「耕地三七五減租條例」，其
中第一條：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」由是本條例所規範者限「耕地」而已，其昭若揭在案。
⑵又按「耕地三七五減租條例第一條內載耕地之租佃依本條例之規定云云，是限
於『耕地租佃』始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱『耕地租用』，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明」，此最高法院四十四台上字第六一一號判例揭文甚詳；又按「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約」（詳最高法院四十九年台上字第七六六判例）。但核上開實務見解，係以「租賃耕地之耕作收益」之事實為前提，始有「不定期限繼續契約」之可能，以本件系爭「建地」自無上開「不定期限繼續契約」之適用餘地，應堪認定。
⑶再退步言之，系爭土地於四十一年自同段四三之三地號土地分割而變更地目為
「建地」，嗣該原有四三之三地號土地亦早於四十二年九月三十日依「耕者有其田條例」另行放領予被告等，亦為被告等自承在卷（另詳八十九年四月十四日原告陳報狀土地謄本），則有關該耕地租約，亦因耕地部分已全部放領而終結承租人與所有人之全部租佃關係。該系爭建地既早於四十一年時即已分割為他筆「建地」，原有地號土地又經放領而終結原有耕地租佃關係，系爭土地焉有「耕地租賃」之可言，況該系爭建地既非「耕地」，當事人間亦無「支付地租而耕作他人農地」之要件，更與「耕地租賃」（參照土地法第一○六條）不符。故該「耕地租賃」亦無存在之可能。
⑷至原耕地（即地目「田」），地目變更為「建」後，是否仍為三七五租約範疇
？該所建請鈞院審酌減租條例第十二條（按：「承租人之農舍，由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬」）及第十七條（按：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：二、承租人放棄耕作權時」）之各項之規定。
①準此，本件既非由出租人無條件供給農舍，而係被告自行建築農舍，即無第十二條規定之可言。
②查耕地租賃未依減租條例之規定訂立書面租約者，縱可視為不定期限之租賃
，然關於出租人終止租約之限制，雖不能適用減租條例第十七條之規定，但仍可應依土地法第一百十四條之規定，在有特定法定條件所述情形，仍得終止租約。又按「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。」，並為土地法一一五條所明定。且依權威學者吳啟賓之見解，此際無三個月前預為意思表示之適用，原告已於訴訟中以書狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
③又本件被告於系爭土地並未有耕作之事實，業據履勘現場證實，本件既因被
告長期未為耕作，即視為放棄耕作權，且被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，並有測量成果圖在卷，亦經原告終止租約，核兩造即無任何租賃關係存在，被告占有系爭土地顯無法律依據，應自系爭土地遷讓返還原告。㈤承前所述：被告於系爭土地上原存租約，既因地目變更及分割，其原始地號（四
三之三）土地，已因放領為被告所有，其租賃關係早已失其附麗，則本件系爭土地自當無租約存在甚明，而被告所抗辯之實施耕者有其田條例臺灣省施行細則第三六條，所指「耕地」為適用範圍之規定，即無所據。
㈥被告復辯稱：「依最高法院八十六年台上字第二一八一號判決意旨，倘地上已有
系爭房屋之存在而為某甲所知悉，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地之意」云云。惟查，被告援引上開判決顯有斷章取義之誤會，謹陳如下：
⑴查首揭判決援引之最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，嗣依最高法院
六十四年台上字第一一０號判例再予闡述其意旨，明指：「本院四十八年台上字第一四五七號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續用基地而言。與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地」。
⑵且查，最高法院四十八年台上字第一四七五號判例亦明指：「故土地及房屋同
屬一人而將土地及房屋同時或先後出賣時，除．．．外，均應推斷土地承買人默許繼續使用土地」，顯然係指出賣人同時對房屋與土地具有所有權者而言。⑶被告既僅在原告前手之土地上建築房屋，並非同為土地之所有權人，亦無分別
讓予土地之情形與權能，自非上開判例或判決所能適用，被告引喻失義，誠屬誤會，實難憑採。原告購買系爭土地時，是原地主欠一部分的錢抵充價金，另再有給付其餘的錢而完成移轉買賣過戶。雖然知悉有地上物，但這並不影響原告行使權利，原告否認系爭土地是地主保留地而同意由被告來興建地上物。
㈦綜上所述，因本件訴訟期間冗長，原告雖已於八十六年間即支付買賣價金，並於
八十八年三月間取得所有權，然迄今已歷近三年仍無法取得土地之使用，損失不貲，原告本求被告誠意搬遷並願給付部分補償金，期間多次委請律師前往洽談，但均遭被告悍拒，被告等亦均有子女成長在外，有固定之房舍可供居住，然被告卻冀求鉅額之搬遷費，因原告無法允從，乃不得不訴求法院公平判決。
三、證據：提出土地所有權狀影本一份、土地謄本影本四紙、地籍圖謄本一紙、照片六張、律師函影本一份、土地登記謄本四份、蘆竹鄉公所函影本一紙、預約買賣契約書、貸款本息攤還表影本一份、借款餘額證明書、支票影本九紙、地價稅繳款書影本一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢被告願供擔保，請准免予假執行。
二、陳述略稱：㈠本件與「單純無權占有」不同，原告既主張原租約因不自任耕作、地目變更等事由致原租賃關係消滅，即有減租條例之適用：
⑴按「上訴人雖主張耕地租賃關係已消滅，承租人對前開土地上建物使用權亦隨
之喪失，應負返還之義務云云，被上訴人則抗辯系爭土地伊與上訴人間自三十七年起即訂立有三七五租約，並未消滅等語，屬耕地租佃而發生之爭議，依耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項規定，上訴人未經調解、調處逕行起訴，即難謂合法。」此有最高法院八十五年度台上字第一○五三號判決可稽；又「相對人對於兩造之被繼承人間就系爭耕地原有耕地租佃關係存在，並不爭執，相對人係以兩造間原有租佃關係因期限屆滿，再抗告人放棄續訂租約之權利，而主張租佃關係不存在，再抗告人則以兩造間之租佃關係存在為辯，則兩造間之租賃關係是否當然不存在，乃為本事件癥結之所在，與原無租賃關係之單純無權占有似屬有間。」於此情形，即應依減租條例第廿六條處理，此有最高法院八十九年度台抗字第三九○號判決可參。
⑵查原告對其前手與被告間曾有耕地租約並不爭執，僅主張該租約因地目變更、
不自任耕作等事由而終止（實際上，兩造間耕地租約迄仍存續），是本件即與單純無權占有之情形有間，故依前揭最高法院見解，原告未經調解、調處而遽行提起本件訴訟即與減租條例第廿六條規定相左。至於，本件於鈞院更審前八十九年度訴字第二六四號裁定雖經台灣高法院院九十年度抗字第一六九九號裁定、最高法院九十年度台抗字第三六二號裁定廢棄，認為原告依民法第七百六十七條提起本訴並無減租條例第二十六條之適用云云，惟查，該案是指原告起訴單純以無權占有為由，茲原告既追加主張依減租條例第十七條第一項第二款「承租人放棄耕作權時」而終止租約，則與單純主張無權占有之情形不同，故仍有該條例第二十六條之適用，否則，原告只要主張與承租人無租賃關係而依民法第七百六十七條起訴，則該條例第二十六條即永無適用餘地，此要難謂符合立法旨趣。
㈡就本件之法律爭議先釐清於后：
⑴茲查有最高法院六十四年度台再字第八○號判例，其事實摘要略為：再審原告
於四十年一月間向再審被告承租系爭耕地（地目田），再審被告於四十四年六月間未通知再審原告優先承買而將系爭耕地出賣於他人，四十五年五月四日系爭土地公布編列為住宅區用地，再審被告乃於四十八年十二月八日移轉登記予該他人，原告遂主張再審被告違反所負優先出賣之義務，並陷於給付不能，乃請求損害賠償。
⑵上揭判例就相關法律見解如下：
①系爭耕地租約雖於四十年一月間訂立，然在租賃關係存續中，減租條例於同年六月七日公布施行，故有該條例之適用。
②再審被告違反減租條例第十五條第一項規定，再審原告得依同條第三項訴求塗銷再審被告與該他人之物權移轉行為。
③系爭土地雖於四十五年五月四日公布編列為都市計劃內之住宅區用地，並於
四十八年十二月八日移轉登記予該他人，然對於再審原告本於減租條例第十五條之優先承購權，不生影響。
④系爭土地雖編為住宅區用地，不能認為原耕地租賃關係當然變更為基地租賃關係。
⑤土地法第八十二條所謂「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用
。」，並不排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之用，此觀同法第八十三條之規定自明。
㈢被告與原地主「私有耕地租約」於四十年十二月十九日租期屆滿前，因同年六月七日減租條例公布施行，有該條例之適用，故於四十年屆滿後成為不定期租約：
⑴查被告於三十八年六月廿五日與原地主換約為「私有耕地租約」，租期至四十
年十二月十九日屆滿，就此原告並不爭執。其後，於耕地租約存續中，減租條例於四十年六月七日公布施行，故參諸前揭判例，被告與原地主之耕地租約自應適用減租條例之規定。
⑵又系爭耕地租約既得適用減租條例，則該耕地租約雖於四十年十二月十九日屆
滿，但依同條例第二十條及最高法院四十七年度台上字第一五六八號、五十一年度台上字第二六二九號判例及民法第四百五十一條規定，被告繼續承租使用，則原租約自四十年十二月十九日屆滿後視為不定期租賃，被告與原地主之租佃關係仍繼續存在，此由原租約於四十年間屆滿後，原耕地仍自四十一年間陸續放領予被告等三人乙節觀之，甚明（若原租約已終止，則被告等當然不得在終止後仍承領耕地）。
⑶至於，原告援引最高法院八十八年度台上字第一號判例謂「承租他人之非農、
漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」云云。惟查，上揭判例係指「自始」承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用而言，於承租之初為耕地，「嗣後」變更地目之情形，並不適用，此觀之減租條例第十七條第一項第五款規定自明，否則該條款即成具文。系爭土地係自原耕地即地號四三之三號土地分割而來，而四三之三號土地地目為田，於三七五租約存續中始分割而得系爭土地，故系爭土地於被告承租之初並非自始即為建地；況且，於減租條例施行之初，以田、旱、牧等地目以外之土地訂定三七五租約所在多有，此參諸行政院六十七年四月十三日台內字第三一一七號函釋「民國四十年公佈實施之耕地三七五減租條例，對於出租耕地並無地目之限制，故除田、旱地目土地外，與農業經營不可分離之房舍、曬場及灌溉用地等（即道、雜、溜地目土地）事實上亦有訂入三七五耕地租約者，四十二年政府為推行耕者有其田政策，制訂實施耕者有其田條例，依該條例第五條及第八條之規定，僅將水田及旱田（即田、旱兩地目土地）徵收放領予原耕地承租人，田旱以外地目原已放租之耕地及地主依法保留之耕地，則仍繼續放租。及至民國五十七年修正實施都市平均地權條例時為促進都市土地利用加速都市發展，乃增列第五十六條規定都市計劃範圍內之出租耕地，除都市計劃編為農業綠帶者外，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得於給付承租人三分之一地價補償後終止租約，以資適應。」自明。
⑷退步言之，縱認為系爭土地因自原耕地分割、變更為建地而不為耕地租約之標
的。然而，系爭房屋早在三十三年間即已建築，而建築之時出租人並未曾為反對之表示，且於四十二年地目變更後，出租人亦不曾為終止租約之表示，更依當時法律亦無租賃物「因地目變更而當然終止（不需為終止之意思表示）」之規定，故被告繼續使用土地而出租人不為反對之表示，依民法第四百五十一條規定應視為成立民法上之租賃契約。更況，原告所引上開判例係變更同院六十二年度台上字第一六四七號及六十三年度台上字第一五二九號判例而來，且該判例只謂非田、旱、牧地目土地之租賃無減租條例之適用，而仍應有民法等相關法律之適用，故被告與原告之前手於四十年間之租約既仍存續中，應有民法等相關法律之適用，應屬明確。
㈣未依耕者有其田條例徵收放領之土地，其原有租賃關係不當然終止，僅生出租人
得否依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約之問題，惟原告若主張終止租佃關係，則程序上亦須經調解不成立後，始能起訴：
⑴系爭土地是在四十一年十二月間自同段四三之三地號土地分割並變更地目為建
地，惟就四三之三地號土地被告與原所有權人間本有耕地租約存在（不定期租約），已如前述，則系爭土地雖分割、變更地目為建地，原租佃契約並非當然消滅或不存在，應仍存在於分割後之土地，故兩造間耕地租賃契約確屬存在。⑵至於，原告反駁曰：「系爭土地因被告供以建築之用，並分割、變更地目為建
地，已不符耕地之契約目的，不可能存在耕地租用之關係」云云。惟查，原耕地租約於存續中，因部分耕地變更為非耕地使用，出租人可終止租約，但並非謂原租約「當然消滅」，此觀諸減租條例第十七條第一項第五款自明，否則該規定即失其意義；且參諸前揭最高法院六十四年度台再字第八○號判例見解，系爭耕地雖變更地目為建地，不能認為原耕地租賃關係當然變更為基地租賃關係（亦不能認為原租約自然終止）。
⑶另，原告援引最高法院四十四年度台上字第六一一號判例，謂「三七五租約係
以自任耕作為目的，使用他人農地」云云，係指在租佃契約成立之初而言，與租賃契約已成立、在存續中地目變更之情形有別（此部分減租條例第十七條第一項第五款已有規範，自不適用），不可同日而語。
㈤被告於三十三年間在系爭土地上建築，依七十二年十二月廿三日修正前減租條例
第十七條規定及法律不溯既往原則，原告不得以「承租人放棄耕作權」為由終止租約：
⑴原告另援引減租條例第十七條第一項第二款「承租人放棄耕作權」及土地法第
一百十四條、第一百十五條「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利」等由主張終止租約云云。惟查，前揭規定係針對耕地租用所規範，此觀諸同法第一百零六條自明，而耕地租賃之終止應適用其特別法即減租條例第十七條，且非經調解、調處，不得起訴，自不待言。
⑵再查，減租條例第十七條第一項第二款「承租人放棄耕作權」規定，係該條例
於七十二年十二月廿三日修正時所增加，該條例於四十年六月七日制定公布時並無該款規定，而被告雖於系爭土地上建築房屋，然依當時法令出租人並不得以此事由終止租約，此有司法院43.10.21(43)台鳳公參字第六三六○號函釋可稽。該條例於七十二年十二月廿三日修正時雖增加第十七條第一項第二款「承租人放棄耕作權」規定，然依法律不溯既往之原則，被告自不得以建築後始增訂之規定主張終止租約，更況，系爭房屋早在三十三年間即已建築完成，屬建築法實施之前的農舍，當初並沒有使用執照的規定，亦沒有辦理保存登記，而於建築之初並無任何違反租約之事由，故被告依民法四百五十一條成立之租約，原告亦不得任意終止，況依民法第四三八條第二項規定，若承租人違反租賃物之使用、收益方法，亦應先經阻止無效始得終止租約，惟出租人（原告）並未為任何阻止之表示，故仍不得終止租約。
㈥系爭土地移轉時，原所有人未依法通知被告優先承買，原告不得以所有權人地位對抗被告︰
⑴按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租
人，出租人違反此規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，減租條例第十五條定有明文；且「如果上訴人確係系爭土地之承租人，原所有人土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人，其移轉所有權之行為，對於承租人不生效力（參見本院四十九年度台上字第二三八五號判例），被上訴人即不得以出租人地位訴請交還土地。」，此亦有最高法院六十五年台上字第四二六號判例可參。
⑵退步言之，縱認原告提起本訴為合法，但查系爭土地之原所有人於八十八年三
月間出賣系爭土地於原告，惟原所有人並未對被告為優先承買之通知，是依前開規定，原告自不得以其移轉取得所有權行為對抗被告。被告沒有提優先承買權的相關訴訟，三七五租約不以登記為要件，四十二年放領的時候，系爭土地是由地號四十三號分割而成建地，如果當初地主有補償三分之一的錢是可以來終止租約，但地主並沒有表示終止的意思，也沒有補償。
㈦根據耕者有其田實施的相關條例，沒有明確的証據証明系爭土地是地主保留地，
但地主確實有讓被告使用，從三十三年到讓與土地所有權為止，這是備位的抗辯，如果法院認為三七五租約不存在的話，被告才主張繼續使用，被告認為三七五租約是兩造間的原約定。被告主張優先承買權與不定期租賃並行不悖，性質上是屬不定期租賃，之前被告是有給付，之後因為原告共有人太多，被告不知道要給何人收受租金，不過本件因為租約還存在，原告不能主張拆屋還地。桃園縣蘆竹鄉公所覆函之說明第二點是不正確的。
三、證據：提出私有耕地租約影本一份、地籍圖謄本一份、土地謄本二份、戶籍謄本七份、行政院函文影本一份為證，並聲請向桃園縣蘆竹鄉公所及行政院函查。
理 由
一、程序方面：㈠最高法院九十年台抗字第三六二號民事裁定對本件所持見解：
⑴按耕地三七五減租條例第二十六條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭
議案件，非經調解、調處不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言，如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用。本件相對人在第一審法院起訴主張系爭耕地為其所有，再抗告人無權霸占，依民法第七百六十七條之規定請求交還云云，既非本於租佃關係而為請求，自無首揭法條之適用。第一審法院雖認定雙方有租賃關係存在，但此為相對人起訴再抗告人無權占有系爭耕地之主張不能成立之實體事項，原應以判決予以裁判，乃該法院竟以相對人未依首開法條先經調解、調處逕行起訴為不合法，而以裁定駁回其訴，其見解自欠允洽（最高法院四十六年台抗字第二四號判例之原文參照）。
⑵是否屬於耕地租佃爭議案件，應以原告起訴所主張之事實為準，而非以法院審
理結果所認定之事實為斷。本件原法院以：相對人丁○○於第一審係依民法第七百六十七條之法律關係，本於所有人之物上請求權，起訴請求再抗告人拆屋還地，無論再抗告人之抗辯及法院審認結果如何，均不影響相對人起訴之訴訟標的係本於所有人之物上請求權而為請求。是相對人提起之前開訴訟既非耕地租佃爭議案件，縱法院於審理後認定兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在，亦係訴訟有無理由之問題。
㈡本件原告係起訴依民法第七百六十七條之規定請求拆屋還地，並非租佃爭議事件，起訴前毋庸先經調解與調處之程序：
⑴系爭土地之登記謄本記載，顯示系爭土地為建地，且並未登記系爭土地上有三
七五租約之存在，而被告復承認因土地共有人眾多，不知應將租金交付何人，故已有相當之期間未給付租金（本院九十一年三月四日言詞辯論筆錄參照），則原告由其前手移轉登記系爭土地之所有權時，雖早已知悉地上物之存在（本院九十一年九月四日言詞辯論筆錄參照），然基於上揭客觀事實，能否預期三七五租約之存在，已非無疑。
⑵參酌前揭最高法院九十年台抗字第三六二號民事裁定所持見解，以及前述客觀
事實，再參酌原告起訴狀原先係主張，被告與其前手間有使用借貸關係，但不能對抗原告（參酌八十九年二月十五日起訴狀最初之內容），則以原告原先起訴所主張之事實，顯非租佃爭議事件，起訴前毋庸先經調解與調處之程序，殊不因被告作三七五租約之答辯為防禦方法，原告又對此提出新攻擊方法，即導致原告原先合法之起訴變為不合法；至於原告雖曾因被告主張於系爭土地上有三七五租約，而追加訴請確認兩造間之租賃關係不存在，導致追加之訴部分是否構成租佃爭議產生爭議，然本件發回本院後，原告撤回此部分追加之訴，而被告亦同意撤回（本院九十年十一月十二日言詞辯論筆錄參照），從而此追加之訴既不存在，更不生需先經調解或調處之問題。
二、原告主張意旨、被告答辯意旨與兩造爭執重點：㈠原告主張意旨略以：⑴系爭土地原為四三之三地號田地的一部分，四十一年間經
分割後成四三之七地號，地目變更為建地，被告使用系爭土地已非以自任耕作為目的，並非耕地租用，最高法院著有八十八年台上字第一號判例，故兩造間自無耕地三七五租約存在；⑵又四十二年間，原先四三之三地號田地其他部分已放領予被告，而終結原有耕地租佃關係，至遲此時兩造間已無耕地三七五租約存在；⑶既無三七五租約存在，自不生被告不定期租賃系爭土地之問題，更不生優先承買權之問題；⑷若仍認兩造間有耕地三七五租約之存在，亦因被告不自任耕作放棄租賃權，而由原告向被告終止租約，自得請求被告返還土地；⑸系爭土地與其上建物自始非屬一人所有，自不生默許繼續使用系爭土地之問題等語。
㈡被告答辯意旨則以：⑴系爭土地原為四三之三地號田地的一部分，其上建有農舍
，四十年底租期屆滿後，依減租條例已成為不定期租賃契約，否則後來耕地不會放領予被告；⑵雖四十一年間系爭土地地目變更為建地，但參酌最高法院六十四年度台再字第八○號判例，此耕地租賃關係並不變更為基地租賃關係，而最高法院八十八年台上字第一號判例並不適用於承租之初為耕地，嗣後變更地目之情形；⑶根據行政院函釋，減租條例就出租耕地並無地目之限制，農舍事實上亦有訂入三七五租約者，又因耕地徵收放領僅限於水田與旱田，田旱以外地目原已放租之耕地及地主依法保留之耕地，則仍繼續放租，故耕地放領不影響系爭土地為三七五租約範圍之事實，不定期租約仍存在，且有優先承買權；⑷依法不溯及既往原則及民法第四三八條第二項規定，原告不得以「承租人放棄耕作權」為由終止租賃契約；⑸原告前手已默許被告繼續使用系爭土地，原告應受拘束云云。
㈢兩造對於下列事項並不爭執：⑴系爭土地原為四三之三地號田地的一部分，其上
建有地上物，該原四三之三地號田地訂有三七五租約，於四十年底屆期；⑵系爭土地四十一年間變更地目為建地，而原四三之三地號田地其他部分，四十二年間放領移轉予被告。兩造爭執重點在於：⑴三七五租約四十年底屆期後，系爭土地四十一年間分割並變更地目為建地，是否已非以自任耕作為目的，不構成耕地租用而無三七五租約之存在？⑵如地目變更不影響三七五租約，四十二年間原四三之三地號田地之其他部分放領移轉予被告，是否同時終結系爭土地之三七五租約？⑶如地目變更與耕地移轉放領均不影響三七五租約存在於系爭土地，原告得否未經調解調處，即以承租人放棄耕作權為由終止三七五租約？⑷原告前手已默許被告繼續使用系爭土地，原告是否應受拘束？爰就上揭爭點說明如后。
三、系爭土地四十一年間分割並變更地目為建地後，已非以自任耕作為目的，不構成耕地租用而無三七五租約之存在：
㈠誠如原告所引用最高法院八十八年台上字第一號判例指出：「租佃爭議耕地租用
，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用」，本件系爭土地變更地目為建地後，顯已作為被告所稱原有農舍之基地使用，並非以自任耕作為目的之使用，應不構成耕地租用，自無減租條例之適用，兩造間無三七五租約存在。
㈡被告雖抗辯稱，上揭判例係指「自始」承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用而
言，於承租之初為耕地，「嗣後」變更地目之情形，並不適用，此觀之減租條例第十七條第一項第五款規定自明云云，然此抗辯不適用本件事實，說明如下：
⑴按「耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正時，增訂第十七條第
一項第五款，規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約。又實施都市平均地權條例於六十六年二月二日修正為平均地權條例時，該條例第七十六條第一項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。嗣該條例於七十五年六月二十九日、七十八年十月三十日、八十三年二月二日修正時，該項規定均未更動，可見平均地權條例第七十六條第一項規定訂定在前，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定訂定在後。次按耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項既已設有特別規定，自應優先適用該條例。」（最高法院八十六年度台上字第三○三九號判決意旨）。
⑵在本件中，系爭土地係於四十一年間即變更地目為建地，而減租條例第十七條
第一項第五款之規定，參酌前揭判決意旨，係七十二年十二月二十三日修正減租條例時方增訂，基於法不溯及既往原則，自不能以數十年後立法者所增訂之法律規定，解釋本件之案例事實；換言之，必須是承租之初為耕地，七十二年十二月二十三日減租條例修法後，發生變更地目為建地之狀況，才不在最高法院八十八年台上字第一號判例所規範之範圍內，本件的案例事實，仍應有最高法院八十八年台上字第一號判例之適用，被告之抗辯應屬無據。且事實上，若四十一年間的法律解釋上，該變更地目後之系爭建地仍有三七五租約存在，登記簿上理應有此記載，惟實際上並無此記載，亦佐證系爭土地確實並無三七五租約存在。
㈢被告雖又抗辯稱，參酌最高法院六十四年度台再字第八○號判例，此耕地租賃關係並不變更為基地租賃關係云云，但此抗辯亦不能成立，說明如下：
⑴按土地法第八十二條所謂「凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用」
，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用（最高法院六十四年度台再字第八○號判例意旨參照）。
⑵依據前揭判例意旨，顯然是認為自任耕作之三七五耕地，於租期尚未屆滿前，
仍得繼續從來之使用，不受依法編為住宅區用地之影響，仍得主張優先承買權；然而於本件之事實，系爭土地係供農舍之基地使用，根本不是供自任耕作之三七五耕地使用，與前揭最高法院判例之基礎事實顯不相同，自不生所謂耕地租賃關係並不變更為基地租賃關係之問題。
㈣關於被告據以抗辯之行政院函釋內容，已逾越法律明文關於耕地租用之定義規定，不足為有利被告之認定：
⑴被告復抗辯稱，依行政院六十七年四月十三日台內字第三一一七號函釋「民國
四十年公佈實施之耕地三七五減租條例，對於出租耕地並無地目之限制，故除田、旱地目土地外，與農業經營不可分離之房舍、曬場及灌溉用地等（即道、雜、溜地目土地）事實上亦有訂入三七五耕地租約者，四十二年政府為推行耕者有其田政策，制訂實施耕者有其田條例，依該條例第五條及第八條之規定，僅將水田及旱田（即田、旱兩地目土地）徵收放領予原耕地承租人，田旱以外地目原已放租之耕地及地主依法保留之耕地，則仍繼續放租。及至民國五十七年修正實施都市平均地權條例時為促進都市土地利用加速都市發展，乃增列第五十六條規定都市計劃範圍內之出租耕地，除都市計劃編為農業綠帶者外，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得於給付承租人三分之一地價補償後終止租約，以資適應」云云。
⑵惟查，法官依據法律獨立審判，憲法第八十條載有明文，各機關依其職掌就有
關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（大法官會議釋字第二一六號解釋）。前揭行政院之函釋，顯然遷就社會現實，將所有訂入三七五耕地租約之土地，不問是否以自任耕作為目的，均列入耕地租用之範圍，此與土地法第一百零六條第一項關於耕地租用之定義規定顯然不符，逾越法律之明文規定，自不足為有利被告之證明，本院亦不受此函釋所拘束。
㈤綜上小結，系爭土地四十一年間分割並變更地目為建地後，已非以自任耕作為目
的，不構成耕地租用而無三七五租約之存在。至於系爭三七五租約是否因四十二年耕地放領，或被告放棄耕作權而終止等爭點，因系爭土地變更為建地後已無三七五租約之存在，自無討論之必要。
四、被告既不能證明係有償使用系爭土地，又不能證明系爭建地為地主保留地，被告與原告前手之地主間，應如原告最初起訴狀所述，為使用借貸關係，並無不定期租賃及優先承買權之問題，更不能推斷原告默許被告繼續使用系爭土地：
㈠關於被告使用系爭土地是否支付對價，原告訴訟代理人於本院陳稱，被告從未交
付或提存租金，而被告訴訟代理人則陳稱，最初有給付地主系爭土地之租金，後因原告前手之地主共有人太多，被告不知要給何人收受租金，故未再給付租金云云（本院九十一年三月四日言詞辯論筆錄參照），則由被告提不出給付租金予系爭土地原地主而有償使用系爭土地之證明，且系爭土地歸原告一人所有後，被告仍無意給付租金予原告之狀況而論，被告與原告前手之地主間，應如原告最初起訴狀所述，為使用借貸關係，並無不定期租賃及優先承買權之問題。
㈡被告復辯稱，若不認定系爭土地有三七五耕地租約存在，則「依最高法院八十六
年台上字第二一八一號判決意旨，倘地上已有系爭房屋之存在而為某甲所知悉，依本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地之意」云云。惟查，最高法院四十八年台上字第一四七五號判例明指「故土地及房屋同屬一人而將土地及房屋同時或先後出賣時，除．．．外，均應推斷土地承買人默許繼續使用土地」，顯然係指出賣人同時對房屋與土地具有所有權者而言。然本件被告既僅在原告前手之土地上建築房屋，並非同為土地之所有權人，亦無分別讓予土地之情形與權能，自非上開判例或判決所能適用，自不能推斷原告默許被告繼續使用土地，被告此項抗辯亦不足採。
五、綜上所述，兩造之間就系爭土地並無三七五耕地租約之存在，亦無法證明有一般租賃關係存在，更不能推斷原告默許被告繼續使用土地，則本件原告基於所有權人物上請求權之法律關係，依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地，其請求為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
七、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 文衍正右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十一 日~B法院書記官 李劍龍