臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一八九六號
原 告 戊○○複 代 理人 甲○○被 告 乙 ○
丁○○丙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地如附圖所示藍色部分面積四十七平方公尺之建物拆除，並將基地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾壹萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將原告所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地上，如附圖所示藍色部分，面積四十七平方公尺之建物拆除，將基地返還原告。
（二）被告應將原告所有坐落桃園縣中壢市○○段六八四之二、六八七、六八七之一地號土地上，如附圖所示紅色部分，面積一五一平方公尺之私闢道路回復原狀，將土地交還原告。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查坐落桃園縣中壢市○○段六八四之二、六八七及六八七之一地號土地為原告所有，被告未經原告之同意，竟擅自在六八七地號土地上如附圖所示藍色部分，搭建面積四十七平方公尺之建物使用；另在原告所有六八四之二、六八七及六八七之一地號土地上，如附圖所示紅色部分開闢道路使用。查被告無正當權源，竟在原告所有之系爭土地上搭蓋建物及開闢道路使用，自屬無權占用並妨害原告對系爭土地所有權之行使，原告前於九十年二月十二日曾以郵局存證信函，通知被告應於文到十日內回復原狀，然被告置之不理。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又無正當權源者在所有人之土地上建築地上物或各種工事，既有妨害所有人對於其土地之所有權，無論各該工事是否呈准建築，並已否完成，所有人均得請求將其除去（最高法院三十三年上字第一○一五號判例參照），被告無正當權源在系爭土地上搭蓋建物及開闢道路使用，，爰依民法第七百六十七條，請求被告拆除上開建物，將道路回復原狀，並返還土地予原告。
（二）查中壢市「中鎮定字第一一八號」耕地三七五租約，該租約所載耕地已因實施耕者有其田已全部徵收放領，除地主薇閣育幼院保留部分外，悉由政府徵收放領給佃農陳三，是爾後陳三與薇閣育幼院間已無租賃關係，嗣於五十九年間政府實施農地重劃，迨五十九年十一月十五日陳三死亡，其放領土地由被告繼承，而薇閣育幼院保留土地經重劃後為中壢市○○段六八四及六八七地號土地。
（三）原租約依法業經註銷之事實，此有桃園縣中壢市公所函復鈞院所檢附之「桃園縣私有耕地租賃契約註銷通知書」在卷足憑。另所檢附之「中壢市公所公告」記載「內壢段四地號耕地三七五租約，於民國八五年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約者，依規定應逕為辦理租約註銷登記。」，此段記載似係承辦人員之疏忽所致，蓋中壢市「中鎮定字第一一八號」耕地三七五租約，早於四十二年間即已註銷，並通知出租人、承租人之事實已如前述，該耕地三七五租約既於四十二年間即已註銷，故不可能於八十五年底始期滿。但無論如何，內壢段四地號土地在八十六年以後已無任何租賃關係，應無疑義，從而亦無被告所主張民法第四百二十五條、第四百五十一條之適用問題，足見被告抗辯對系爭土地有租賃關係，並非實在。
（四）原告於六十二年六月二十九日向薇閣育幼院購買前揭中壢市○○段六八四及六八七號土地，在簽訂「不動產買賣契約書」時，賣主特別表示系爭土地無租賃關係。又系爭土地，經桃園縣中壢市公所函復原告略謂：經核對本所租約登記簿，查無訂立三七五租約資料，系爭土地並無租賃關係存在。
（五）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，出租人自得向承租人請求返還租賃物（司法院三十六年院解字第三六○五號解釋及最高法院六十九年台上字第四○○一號判例參照）。原告及訴外人薇閣育幼院，均不知系爭土地有租賃關係存在，故無從表示反對之意思。租賃契約倘依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金、租賃物及其他條件）並未隨同變更（最高法院六十四年台上字第一五七九號判例參照），首揭被告提出之私有耕地租約所記載之租賃土地之地號、地目、面積等項與系爭土地均不相同。所謂「仍為租賃物之使用收益」，倘租賃物為農地時，則其使用收益，應係指「耕作收益」。（最高法院四十七年台上字第一五六八號判例意旨參照），然被告是在系爭土地上蓋房屋及開闢道路使用，並非耕作收益。苟如被告主張對系爭土地有不定期租賃關係，則何以數十年來被告均未給付租金，直至臨訟前經高人指點，始願給付六八四之二及六八七地號兩筆土地最近五年之租金，經原告拒收後，始辦理提存，豈非欲蓋彌彰。
三、證據：提出土地登記謄本七件、相片六張、存證信函影本一件、舊式土地登記簿謄本影本十五件、不動產買賣契約書影本一件、土地買賣所有權移轉契約書影本一件、申請書影本一件、桃園縣中壢市公所函影本一件、桃園縣都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本一件為證，並聲請本院履勘現場及囑託桃園縣中壢地政事務所測量人員實施測量繪測成果圖附卷。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）本件桃園縣中壢市○○段六八七、六八七之一與六八四之二等三筆土地，其中六八七及六八七之一地號土地乃從○○○鎮○○段○○號輾轉分割而來，另六八四地號即從○○○鎮○○段○○號土地分割而來。有關○○○鎮○○段一及四地號二筆土地，最遲於三十七年間業由被告等之先父陳三向當時之所有權人即訴外人財團法人薇閣育幼院（下稱薇閣育幼院）承租使用（三十八年六月始立書面契約）且建屋居住（此即原告訴之聲明第一項所載之標的物），嗣於四十年間耕地三七五減租條例施行，租賃雙方遂就原已簽訂多年之租約依法申請登記。從而，本件訴訟之爭點，在於上述租約關係，即三十七年所約定者迄今是否仍有效，被告等有無合法使用權源。
（二）查當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；又稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第一百五十三條第一項及第四百二十一條第一項定有明文。基此，本件就系爭土地於三十八年間陳三確與當時所有權人薇閣育幼院間定有租約，故雙方有租賃關係當無置疑。
（三）另本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記，此耕地三七五減租條例第六條第一項定有明文。且耕地三七五減租條例第六條第一項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換約，須經登記始能生效，此最高法院著有五十一年台上字第二六二九號判例意旨可考。查系爭租約原立約人陳三與薇閣育幼院既於三十八年間訂立私有耕地租約，且於耕地三七五減租條例施行後復向主管機關申請登記，嗣於八十六年屆期後租賃雙方未再會同申請換訂，然縱未申請登記，亦不能否認原租約之效力。蓋耕地三七五減租條例所定之登記僅為行政機關加強管理農地租賃之行政措施，非私法租約之生效要件，此情形如同土地法第一百零二條之租地建屋有否申請地上權登記，並不影響租約之成立，此參最高法院四十三年台上字第四五四號判例及六十四年七月八日第五次民庭庭推總會決議要旨即明。
（四）耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定；復租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續租約，此耕地三七五減租條例第一條及民法第四百五十一條定有明文。被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作要不能謂有收回耕地之原因，此最高法院著有四十七年台上字第一五六八號判例可稽。本件前載三十八年間所立之私有耕地租約，嗣於八十六年間雖屆期未續行申請登記，而遭市公所註銷三七五租約登記。然承租人即被告等迄今仍為租賃物之使用收益，而原告甚或其前手等卻從未為反對之意思表示，故依上開法條及判例所示，原租約既仍有效存在。
（五）再出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此民法債編修正前第四百二十五條定有明文。查本件系爭之土地原出租人即薇閣育幼院，縱於租賃期間將土地賣與原告，然依耕地三七五減租條例第一條適用上開民法之規定，則承租人與原出租人間之租賃關係，對於受讓人即原告自仍繼續存在。而其前手有無告知原告系爭租賃關係，究與被告等之合法使用無涉。況原告與被告等均世居於系爭土地或附近，原告見自己所購得之土地遭人使用數十年均無異議，今其於訴訟中卻推稱其不知有租賃關係云云，亦令人匪疑所思。
（六）原告率執「中鎮定字第一一八號」耕地三七五租約業經註銷而不存在，故兩造就系爭土地應無租賃關係云云。如前五十一年台上字第二六二九號判例所示，耕地租約應否申請登記為三七五租約，純係行政機關為保護佃農而設，縱未登記，亦不影響該租約之效力。易言之，已依耕地三七五減租條例申請登記之租約，縱遭行政機關註銷，亦僅生原有利於佃農之三七五減租條例之相關規定（如最高租金之限制、最短租期之限制、承租人優先承買權、終止租約收回耕地之補償義務、法定承租人續租權等），不得再主張，並非原私法性質之租約得由行政機關本於行政權片面撤銷，此何以中壢市公所之公告僅載明「租約註銷登記」，而非「註銷租約」足憑。從而，立約雙方祇是由耕地三七五減租條例所規範之租賃關係再回歸原民法或土地法規範之農地租賃關係而已，故系爭三十八年所定租約仍有效存在無疑添
（七）又按本件就原告所訟爭之農舍房屋（六八七地號內）及道路（六八四之二、六
八七、六八七之一地號內）。查上開房屋係於三十七年間原耕地租約約訂時即已搭建，供佃農即陳三家人使用，非被告等事後所增建。而系爭道路設置已數十年，並非專供被告等使用，況經鈞院履勘，該路乃直通被告宅後之土地公廟，供當地民眾上香信仰之通道，且由中壢市公所鋪設柏油路面以利民眾通行，依現況而論，原告率請求被告等回復原狀等，其對象亦顯有錯誤，自無理由。
（八）末按系爭三十八年耕地租約，其第四條甲項有關租金給付之時間及地點約定，係以中壢鎮內定里六十一號（即承租人之住所為清償地），故當時承租雙方既約定租金給付方式為「往取債務」，即由出租入赴承租人處收取租金，倘出租人不自行收賦者，乃其權利之怠行，自不可歸責於承租人（參最高法院五十二年台上一三二四號判例）。本件承租人自立約後均遵期配合出租人收納租金，此有各該收據足憑，縱嗣後出租人因故未再赴承租人處收租，依法亦不可謂承租人欠租，於此應無礙系爭租賃契約之效力。綜上所論，本件兩造間就系爭土地仍有一般不定期之租賃關係存在，被告之使用並非無權占有。
三、證據：提出台灣省新竹縣中鎮定字第一一八號私有耕地租約影本一件、土地登記謄本二件、舊式土地登記簿影本二件、戶籍謄本二件、戶口名簿影本一件、提存書影本一件、相片三張、租谷暫收據影本五件為證。
丙：本院依職權向桃園縣中壢市公所調取台灣省新竹縣中鎮定字第一一八號私有耕地租約案卷、該租約標地四十二年間依實施耕者有其田徵收放領案卷及查詢附圖道路部分是否為中壢市立公所舖設，並向桃園縣中壢地政事務所調取桃園縣中壢市○○段六八四、六八七、六八七之一地號土地人工登記簿及同段一、一之二０、
四、六八四、六八七地號土地總登記簿謄本及查詢桃園縣中壢市○○段○○號於四十二年實施耕者有其田分割若干地號土地，並檢附相關沿革地號土地登記謄本到院。
理 由
一、原告主張：坐落桃園縣中壢市○○段六八四之二、六八七及六八七之一地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，六八七地號土地上建有如附圖所示藍色部分四十七平方公尺之建物，現由被告占有使用；另在六八四之二、六八七及六八七之一地號土地上如附圖所示紅色部分一五一平方公尺被告舖設柏油開闢供道路使用，惟被告並無正當權源自屬無權占用並妨害原告對系爭土地所有權之行使，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除上開建物，將道路回復原狀，並返還土地予原告等語。
二、被告則以：系爭六八七及六八七之一地號土地乃從桃園縣中壢市○○段○○號輾轉分割而來，另六八四地號土地係桃園縣中壢市○○段○○號土地輾轉分割而來。被告之父陳三前於三十八年間就上開土地與當時土地所有權人薇閣育幼院訂有「台灣省新竹縣中鎮定字第一一八號私有耕地租約」，原告嗣後買受系爭土地，依修正前民法第四百二十五條規定，應繼續承受該租賃關係；該耕地租約雖於八十六年屆期後因租賃雙方未再會同換訂而遭註銷，然此行政措施不能否認原租約之私法效力；且被告等迄今仍為租賃物之使用收益，而原告甚或其前手等卻從未為反對之意思表示，依耕地三七五減租條例第一條及民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續契約，而原告未依約前來收取租金，被告業已辦理提存，被告自非無權占有；又系爭建物於三十七年間原耕地租約約訂定時即已搭建，供佃農即陳三家人使用，非被告等事後所增建，而系爭道路設置已數十年，乃直通被告宅後之土地公廟，供當地民眾上香信仰之通道，且由中壢市公所鋪設柏油路面以利民眾通行，原告請求被告等回復原狀等，對象顯有錯誤，自無理由等語資為抗辯。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段定有明文。又請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院二十九年上字第一０六一號判例參照）。查原告主張其為系爭土地所有權人，業據提出土地登記謄本三件為為證。又上開土地舖設有如附圖所示紅色部分一五一平方公尺柏油道路，業據本院會同兩造及桃園縣中壢地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑。原告主張該柏油道路為被告舖設並占有使用一節，為被告所否認，並辯稱係桃園縣中壢市公所先前舖設等語。桃園縣中壢市○○○○道路柏油是否由該公所舖設無法查明，有桃園縣中壢市公所九十一年七月三日中市工字第０九一００三六一三０號函附卷可稽，固無從遽認被告抗辯為真。惟按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年度上字第九一七號判例參照）。原告就上開柏油道路為被告舖設，自始不能舉證以實其說，無從證明被告就該柏油道路有處分權，且依本院勘驗筆錄及現場相片，亦無被告排除他人獨自占用上開供作道路使用土地之事實，既不能證明被告確有占有土地並舖設道路侵害原告之所有權，揆諸前揭判例意旨，原告援民法第七百六十七條規定，請求被告將附圖所示紅色部分，面積一五一平方公尺之私闢道路回復原狀以排除對於所有權侵害，並返還系爭土地云云，即屬無據，不應准許。
四、復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。查原告主張系爭六八七地號土地為伊所有，其上建有如附圖所示藍色部分面積四十七平方公尺建物現為被告占有使用等事實，業據提出土地登記謄本及相片六張為證，且為被告所不爭執，並經本院會同桃園縣中壢地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，亦堪信為真實。被告以前揭情詞置辯，經查：系爭六八七地號土地地目「雜」係五十九年十二月十二日因實施土地重劃由同所一之二０地號土地地目「雜」移載，又該一之二０地號土地係四十二年九月二十六日因實施耕者有其田由同所一地號地目「田」土地分割轉載並逕為地目變更為「雜」，有桃園縣中壢地政事務所九十一年六月二十六日中地一字第０九一０００五六五五號函暨所附人工作業土地登記簿影本在卷可考，兩造就此土地沿革均不爭執。被告提出台灣省新竹縣中鎮定字第一一八號私有耕地租約載明：承租人陳三、出租人薇閣育幼院，租賃土地「中壢內壢一地號土地、地目「田」、面積二‧三二００甲。中壢內壢四地號土地、地目「建」、面積０‧二０００甲」，抗辯被告依此租賃契約得占有系爭六八七地號土地云云。然參照桃園縣中壢市公所九十年十二月二十六日（九十）中市民字第六三六八二號函附上開租約登記申請書記載，中壢內壢一地號土地面積為三‧五二六二甲，承租人陳三耕作面積約三分之二即二‧三二００甲（二‧二五０三公頃），此中壢內壢一地號土地面積，並有桃園縣中壢地政事務所九十一年六月二十六日中地一字第０九一０００五六五五號函所附土地總登記簿謄本影本可考。足認陳三承租該中壢內壢一地號土地，僅止其中面積約三分之二即二‧三二００甲，並非承租該土地全部。而該中壢鎮內壢一地號土地嗣於四十二年九月二十六日因政府實施耕者有其田，除另分割一之十八、一之十九、一之二０地號土地，原中壢鎮內壢一地號土地（分割後餘面積二‧二二公頃即二甲二分八厘九毛零糸）放領予陳三，○○○鎮○○段一之二０地號土地（面積０‧０六七四公頃即零甲零分六厘九毛五糸）分割保留原登記土地所有權人大永興業股份有限公司嗣由薇閣育幼院取得所有權，有桃園縣中壢地政事務所九十一年十一月二十八日中地四字第０九一０００九六六六號函暨所附中壢市○○段○○號土地分割變更登記沿革說明、地積說明表、私有耕地放領清冊、土地總登記簿、人工作業土地登記簿、及土地登記謄本等影本在卷可佐。參諸上開桃園縣中壢地政事務所九十一年十一月二十八日中地四字第０九一０００九六六六號函並載明中壢市○○段○○號土地原逕分割增加一之十七、一之十八、一之十九地號後發現一之十七地號土地重覆編造，即更正為同段一之二０地號，故內壢段一地號正確分割增加為同段一之十八、一之十九、一之二０地號土地等情，故所附地積表有重新核算改錄，惟地積表載明係重測後改正面積及耕地放領清冊即依重測後改正面積而為放領，且實施耕者有其田條例，係以徵收出租與他人耕作之土地，而放領與現耕農民為其目的，即放領範圍原則係依佃農原耕作土地範圍為準之意旨，再「中鎮定字第一一八號」租約所載標的內壢一地號土地，業於四十二年依實施耕者有其田放領給佃農，故該部分耕地租約依法註銷，亦有桃園縣中壢市公所九十一年七月一日中市民字第０九一００三五六二八號函、九十一年九月五日中市都字第０九一００四八九四七號函暨所附桃園縣政府四十二年六月一日（四二）桃府地籍字第一０七七九號私有耕地租賃契約更正通知書、四十二年六月一日（四二）桃府地籍字第一０七八０號私有耕地租賃契約註銷通知書在卷可參。上開私有耕地租賃契約更正通知書及註銷通知書係通知薇閣育幼院及陳三，均未表何異議，堪認陳三原依「中鎮定字第一一八號」租約承○○○鎮○○段○○號土地部分之耕地範圍，業經政府依實際重測結果徵收放領與陳三，則於陳三承領時起，該土地因所有權人與承租人同一，租賃權因混同而歸於消滅。被告猶執上開租賃權已歸消滅之「中鎮定字第一一八號私有耕地租約」為有權占有依據云云，顯無足取。此外，被告復未不能及舉證就占有系爭土地有何正當權源，而被告均係陳三之繼承人，而繼續居住占有陳三所興建附圖所示藍色部分建物，應認對該地上物有處分權。則本件原告訴請被告拆除上開建物並返還土地，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告本於民法第七百六十七條物上請求權，請求被告將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地如附圖所示藍色部分，面積四十七平方公尺之建物拆除，將基地返還原告，為有理由，應予准許。逾此部分為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 熊祥雲右為正本係照原本作成中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日~B法院書記官 沈艷華