臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一九八九號
原 告 非常大地社區管理委員會法定代理人 乙○○法定代理人 甲○○右當事人間請求給付管理基金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國九十年十月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾貳萬叁仟壹佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。
被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：原告為非常大地社區之管理委員會，業經依法成立在案。原告社區之所有
建物乃為被告盈益建設有限公司所起造，且原告全體住戶所使用之污水處理池、電信集線箱、受電室、道路等均為各住戶共有，就公共設施之使用及管理上，具有不可分性。被告依法應於申請使用執照時，按其工程造價陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，依照公寓大廈管理條例第十八條第一、二項及同法施行細則第六條第一項規定所定之比例，提列出玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元【註：工程造價61,298,500元，應提列公共基金為10,000,000元×20／1000＋（61,298,500元－10,000,000元）×15／1000＝969,478元】，作為公共基金之來源，並應於原告社區成立管理委員會時，移交由原告負責管理。而查被告於其向桃園縣政府工務局申請使用執照時，即已按本件工程造價陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，以被告之名義，在土地銀行平鎮分行開立帳號000000000000之公共基金帳戶，提列出金額玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元之公共基金，於提列上述公共基金時並已切結：「依公寓大廈管理條例第十八條規定設置，絕不移供其他無關之使用．．．」詎於原告社區管理委員會依法成立後，經原告多次催告被告移交，被告皆置之不理，拒將本件公共基金移交予原告管理。為此，爰依公寓大廈管理條例關於公共基金來源及同條例施行細則第六條第一項之規定，請求被告應給付原告玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元之公共管理基金。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、非常大地房屋預定買賣合約書、非常大
地社區管理委員會通知函、律師催告函、桃園縣政府九十年度府工建字第２４０３１３號函、被告在土地銀行平鎮分行申請開立000000000000帳戶之資料、被告切結書、桃園縣政府工務局使用執照資料影本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：（一）依公寓大廈管理條例第十八條之規定，有提列公共基金義務之起造
人，限於該條例所定公寓大廈之起造人。又所謂公寓大廈，依同條例第三條第一款規定，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。因此，公寓大廈管理條例所謂之公寓大廈，應係指在外觀上係一個建築物，惟其內部得區分為數個獨立使用部分。如各建物及基地均屬單獨所有，各所有權人就其建物得拆除重建，毋庸得到他人同意，則非公寓大廈，此觀諸同條例第十三條「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意」之規定自明。被告所興建之原告社區建築物都是獨棟的，一戶有一戶的基地，土地及房屋的所有權人都只有一個人，社區內○○○區○○○道路屬兩側住戶共有，及污水處理池、電信集線箱、受電室為共有外，各住戶均有獨立使用之土地及建築物，各建物均係屬獨門獨院之樓房，是原告社區內建築物，並非公寓大廈管理條例第三條第一款所定之公寓大廈，被告自無應依同條例第十八條規定按工程總價比例提列公共基金之義務。（二）又原告社區○○○區○○○道路屬兩側住戶共有，及污水處理池、電信集線箱、受電室為共有外，其餘設施均為各住戶單獨所有，各自管理、使用，亦尚無公寓大廈管理條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之情形，因此，亦非該條例第四十一條所稱之集居地區。退萬步言，縱認原告社區係公寓大廈管理條例第四十一條所謂之集居地區，然該條例僅明定集居地區之管理及組織（即該條例第三章）始準用同條例之規定，至於同條例第十八條應設置公共基金之規定，乃係規定於該條例第二章，自不在準用之列，易言之，公共基金之來源，不在該條例第四十一條所謂管理及組織之範疇內，被告亦無應依該條例提列公共基金之義務。且查最高法院八十四年度訴字第四四三號判決亦揭示：「按制定公寓大廈管理條例規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織有該條例之準用，至於集居地區住戶間之權利義務，依該條例之文義解釋，自不在準用之列，是集居地區之住戶間，應無該條例有關權利義務規定之準用．．．」可見，應僅限於集居地區之管理及組織，始有準用該條例之餘地。（三）被告先前簽立之切結書內容，是對於桃園縣政府所為之意思表示，不是對原告社區住戶為意思表示，被告沒有給付原告系爭金錢的義務，原告起訴請求被告應依公寓大廈管理條例規定，給付公共管理基金玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元，於法顯有未合。
三、證據：提出非常大地社區基地內現況照片十七張、電信集線箱現況照片四張、基
地內各住戶所有建物與土地登記簿謄本及社區道路（桃園縣平鎮市○○里○○路○○○巷○○○弄、一０九弄）土地登記簿謄本各一份。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告為非常大地社區之管理委員會，業經依法成立在案，因原告社區之建物為被告所起造，被告應於申請使用執照時，按其工程造價陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，依法定比例提列出玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元，作為公共基金之來源，並於管理委員會成立時移交之，由原告負責管理，惟原告屢次催告被告移交，皆遭置之不理等語。被告則略以：依公寓大廈管理條例之規定，有提列公共基金義務之起造人，限於該條例所定公寓大廈之起造人，原告社區內之建物，並非公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈，亦非屬該條例第四十一條規定中所稱之集居地區，且縱認係屬於集居地區，然該條例僅明定集居地區之管理及組織（即該條例第三章）始有準用同條例之規定，至於同條例第十八條關於應設置公共基金之規定，乃係規定於該條例第二章，不在準用之列，從而，被告自無應依該條例提列出公共基金之義務等語，資為抗辯。
二、按關於公寓大廈公共管理的基金來源，公寓大廈管理條例第十八條規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。本項所稱金融業者，準用票據法第四條第二項規定。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」又查同條例施行細則第六條第一項規定：「本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。」而關於公寓大廈公共基金之保管及運用，依同法第三十四條規定，乃屬於管理委員會之職務，係運用於公寓大廈各住戶共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良及其周圍之安全與環境維護事項等等。而本件原告起訴主張其為非常大地社區之管理委員會，業經依法成立在案，已據其提出公寓大廈管理組織報備證明影本一份為證，且為被告所不爭執，自應信為真。又原告主張其社區內建物，乃為被告所起造，此已為被告所自認，且經原告另提出非常大地房屋預定買賣合約書影本一份供參為憑，亦堪認屬實。又原告主張該社區內之建物，工程造價為陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，業據原告提出載明工程造價之桃園縣政府工務局使用執照影本一份佐實，核與所述相符，非屬虛言。而原告再主張被告應於申請使用執照時，按其工程造價陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，依法定比例提列出玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元，作為公共基金之來源，並於管理委員會成立時移交之，由原告負責管理，詎原告屢次催告被告應將其所提列之公共基金移交由原告管理，被告均置之不理等語，雖亦據原告已提出非常大地社區管理委理委員會通知函及律師催告函影本各一份為證，惟被告則以原告社區內之建物，非屬公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈，亦非屬該條例第四十一條所稱之集居地區，縱認係屬集居地區，然該條例亦僅明定集居地區之管理及組織（即該條例第三章）始準用同條例之規定，至於同條例第十八條關於應設置公共基金之規定，乃係規定於該條例第二章，不在準用之列，被告自無應依該條例提列出公共基金移交原告管理之義務等語抗辯。經查，公寓大廈管理條例制定之目的，係為加強公寓大廈之管理維護，並提昇居住品質，此觀公寓大廈管理條例第一條規定內容可明。雖然依據公寓大廈管理條例第三條所定義之公寓大廈，僅係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地而言，本件依被告提出之非常大地社區基地內現況照片十七張及基地內各住戶建物暨土地登記簿謄本等資料觀之，原告社區建築物皆為獨棟，戶戶各有其基地，土地及房屋之所有權人，也都只有一個人，就此觀之，原告社區內建物，應非係屬於公寓大廈管理條例第三條所稱之公寓大廈。但查，原告社區內共有七十多戶的住宅，此乃為兩造均不爭執之事實，原告社區顯已屬於集居地區，且其共同設施即全體住戶所使用污水處理池、電信集線箱、受電室、道路等均屬於全體住戶共有及共用，在於使用與管理上，亦已具有整體不可分性，此由被告所提出之非常大地社區內所設置之地下污水處理池、控制箱、地下受電、變電、配電室入口處、道路及電信集線箱等現況照○○○區○道路土地登記簿謄本等資料以觀，亦可明之。因依據公寓大廈管理條例第四十一條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」因此，原告社區內之管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例所定關於管理及組織之規定。第依公寓大廈管理條例第一條所揭示之制定目的，係為加強公寓大廈之管理維護，並提昇居住品質，且同條例第十八條第一項第一款規定起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列出公共基金之目的，主要亦係為用於公共設施之管理維護，並提昇居住品質而提列出，且查公寓大廈管理條例第四十一條規定內容中，乃係規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織，準用「本條例」之規定，而非規定集居地區之管理及組織，係僅準用該條例「第三章」內容之規定。故關於公寓大廈管理條例第四十一條規定中之所謂管理及組織，不應以狹義解釋界定其意旨認係單僅指該條例第三章所規定之管理及組織之部分，在解釋上，應採廣義解釋，即應認係指公寓大廈管理條例之全部內容所有關於涉及管理事項或組織事項之規定，全部均在得予準用之列，舉凡有關涉及管理、維護、組織之事項，全部均屬之，自亦應包括為管理維護事項而提列出之公寓大廈公共管理基金在內。因此，被告辯稱原告社區非屬公寓大廈管理條例第四十一條所稱之集居地區，且稱該條例第四十一條亦僅明定集居地區之管理及組織，始準用同條例第三章管理組織之規定，至於同條例第十八條關於應設置公共基金之規定，乃係規定於該條例第二章，自不在準用之列云云，並另援引某地方法院（被告於答辯狀上誤載為最高法院）八十四年度訴字第四四三號判決內容為據以佐證其說，依本院上述分析說明，均屬無可採取。
三、被告既係興建多數各自獨立使用之建築物，使之成為一個集居地區情形的社區，其共同設施之使用與管理，因已具有整體不可分性，依公寓大廈管理條例第四十一條準用同條例第十八條之規定，即應由被告就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列出公共管理基金，於其向桃園縣政府申請使用執照時，提出已於金融業者設立專戶儲存之證明，而於該社區成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。而查被告於其向桃園縣政府申請使用執照之時，已按工程造價陸仟壹佰貳拾玖萬捌仟伍佰元，以其名義，在土地銀行平鎮分行開立帳號000000000000之公共基金帳戶，提列金額玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元之公共基金，並於向桃園縣政府申請核發使用執照時，亦切結係「依公寓大廈管理條例第十八條規定設置，絕不移供其他無關之使用屬實」等語，此情亦有原告提出之桃園縣政府九十年府工建字第２４０３１３號函、被告在土地銀行平鎮分行申請設立000000000000帳戶之資料、被告切結書影本等資料各一份佐參，則被告於原告社區已經成立管理委員會或選任管理負責人時，依法即應移交之。從而，原告本於係該社區所成立之管理委員會之地位，依據公寓大廈管理條例關於公共基金來源規定及同條例施行細則第六條第一項之規定，以工程造價61,298,500元，計算被告應提列之公共基金為10,000,000元×20／1000＋（61,298,500元－10,000,000元）×15／1000＝969,478元，而請求被告應移交即給付原告如主文第一項所示之公共管理基金，為有理由，自應予准許。
四、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰併宣告被告如於假執行程序實施前，以玖拾陸萬玖仟肆佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 九 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 呂仲玉右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日~B法院書記官 楊惠如