臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一九二六號
原 告 乙○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間分配表異議之訴事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明： 鈞院就八十八年度執字第一二三三號拍賣抵押物強制執行事件，就
被告之分配金額新台幣（下同）七百二十萬四千九百四十六元，應減為四百四十七萬六千九百四十六元，原告之分配額應列為一百二十萬一千二百二十九元。
二、陳述：㈠本件強制執行中其中建物部分有增建部分，執行法院依「辦理強制執行事
件應行注意事項」第四十二項第三款規定予以分別估價後一併拍賣，詎料，標的物拍出後，本件分配表之製作，竟將增建部分所拍得之價金同列為抵押權優先受償之範圍，顯與前開規定不符，並致使被告所依據之抵押權執行名義受分配額大為提高，原告則未獲分配分文，嗣經原告就分配表聲明異議，而被告則表示不同意見，因有提起本件訴訟之必要。
㈡司法實務上認為：增建部分，不在抵押權範圍之內，但有民法第八百七十
七條之情形時，依該條之規定辦理。（五十三年度第四次民刑庭總會會議決議㈡參照）。
㈢學者甚至認為：「抵押權之設定非經登記不生效力，．．．增高一層或增
多數間者，無論在交易上有無獨立交換價值以及是否獨立之物，依同一理由，應以登記之面積及範圍為準，均難認為抵押權力所及。」（姚瑞光著民事訴訟法論第二一六頁參照）、「增建部分除可認係從物，始為抵押權效力所及，均非抵押權效力所及。」（吳光陸著不動產抵押權之理論與實務第一一七頁參照）。
㈣依執行卷宗觀察，本件原執行法院既然對系爭增建部分之建築物與原登記
建築物分別測量、分別估價分別訂定底價一併拍賣，則依據前開見解與規定，本件標的物拍出後，其分配表之製作，應將增建部分之建築物所拍得之價金排除於原登記建築物之抵押權優先受償之範圍之外，方屬適法。
㈤況且，依據執行卷內之桃園縣八德地政事務所德地資字第四八七０號函，
針對本件之增建物（暫編為桃園縣八德市○○段一三一００建號）明確指明「該不動產無設定他項權利」，此依民事訟法第三百五十五條之規定，應推定為真正。
三、對被告抗辯之陳述：㈠系爭增建部分之建築物，顯然不屬於民法所稱之「從物」－即「非主物之
成分，常助主物之效用而同屬於一人之另一獨立物（雖有從屬但本身亦為一獨立物）」。其既非有別於主物存在之另一物（即從物），自無民法第八百六十二條第一項之適用。被告主張系爭增建物為從物，並援引民法第八百六十二條第一項及其他有關從物之論述為抵押權效力所及之依據，顯無足採。
㈡系爭增建物，縱認為是附屬建物（亦即於原有建築物之外，同一人所有且
常助建築物之效用，但未具獨立性者，如已具獨立性，則已成為獨立之建築物或建築物之從物，而非附屬物（參謝在全著民法物權論下冊第五十二頁），仍非抵押權效力所及。
㈢增建物是否具有「獨立之經濟價值」，顯然為一估價技術問題，與有無獨
立出入口並不具有必然性，本件增建物之樓上部分雖無獨立之出入口，但仍可分別鑑價與分標拍賣，即為最佳明鑑。故知，被告引用該法律問題之錯誤研究意見，造成獨厚抵押權人而侵害一般債權人的受償權之不公平情形，依法依理依公平性，均不足採用。
㈣最高法院五十年度民刑庭總會決議，其要點並不在於抵押權設定前或後增
建建物，而係在於其抵押權之效力究竟及不及於未經辦理抵押登記之增建物，被告提出設定抵押權前或後增建問題，顯有誤解。至於本件增建物本非從物，如認為屬於附屬建物性質，則適用最高法院前開會議決議，正相適當，就此被告誤為從物，並認為無該決議之適用顯屬錯誤。
㈤被告於抵押權設定時即知有增建，顯然更可能評估其抵押權設定登記之範
圍及風險，其於聲請強制執行時既自稱「增建部分，若抵押權效力所及者，請准予優先分配」，足證其雖知有增建物但並未將增建部分評估為抵押權擔保之範圍，而事實上，被告與債務人間主觀之認定（或協議）抵押權範圍如何，依法本無可能左右需經公示登記並具有公信力與絕對性之客觀法定抵押權登記效力範圍，申言之，縱使被告與系爭強制執行之債務人間，有將增建部分納為抵押權效力範圍之意思，但因抵押權為物權，其設定乃透過法定公示登記予以確定其範圍，並對外有其絕對性，根本不受當事人間主觀或債之關係之影響，此足以保護交易第三人者之故。
㈥復查辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項第三款之所以規定「設定
抵押權後再行增建或擴建」理由與民法第八百七十七條相同，亦即「如建築物在抵押權設定前業已建設，則抵押權人於設定抵押權時已知抵押土地（或建物）之使用情形，對日後拍賣抵押物時，就其價值可能造成之影響事先已能瞭然，法律自不必特設解決之道」。申言之，若抵押權設定時即知有未設定抵押權之增建，則法律無須特別保護之。進一步分析之，設定抵押權後方有增建物之情形，法律給予之特別保護不過是「併予拍賣，但無優先權」，相較之下，本件早知有增建，而法律無須特別保護之情形，當然不可能即併予拍賣又給予優先權，換言之，本件執行法院裁定併予拍賣，執行事件債務人亦無異議，則被告又屬於早已知悉抵押物有不屬於其抵押權登範圍增建物之情形，且該增建物又具有獨立之經濟價值，據此，縱使為不可直接適用辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項第三款之下，基於舉輕明重之法理或類推適用之下，當無給予優先權之道理。
四、證據：提出民事執行處分配通知函暨分配表各乙份、拍賣公告函乙紙、桃園
縣八德市地政事務所函乙紙、被告強制執行聲請狀節本乙紙（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告原名寶島商業銀行股份有限公司，現更名為日盛國際商業銀行股份有限公司，先予敘明。
㈡依民法第八百六十二條第一項及七十一年三月司法院司法業務研究會第一
期某法律問題結論「增建之房屋如為獨立之不動產，不能併予查封拍賣；增建之房屋如為附屬之建物，依民法第八百六十二條第一項之規定，自為抵押權效力所及，自可併予查封拍賣」。系爭增建物若為被告抵押物之從物，依法當為被告抵押權效力所及，被告自得對 鈞院八十八年度執字第一二三三號強制執行之分配款有優先受償權。
㈢系爭增建物是否為從物之判定，除依民法第六十八條第一項有明文規定外
，另司法實務上依七十二年五月司法司法業務研究會第三期某法律問題司法院第一廳研究意見「本件樓房三樓部分，係於抵押權設定前已存在之違章建物，無民法第八百七十七條之適用。能否與一、二樓併付拍賣，應視該三樓部分有無獨立之經濟價值以為斷。若無獨立之樓梯或出入道路，非通過一、二樓內部無法與外界交通，尚不能認已具有獨立經濟價值之不動產．僅屬輔助並增加一、二樓經濟效用之從物而已。依民法第八百六十二條規定，應為抵押權效力所及，執行法院自得併付拍賣，並許債權人就賣得價金優先受償」，且學者亦認為於執行實務處理上「查封時應注意不動產房屋是否增建，或有獨立出入情形，例如廚房是否增建，頂樓是否加蓋，以便認定是否為從物或附屬建物。如單純之廚房增建，頂樓加蓋可認為是主建物之從物，即查封主建物效力及於該增建或加蓋部分，並為抵押權效力所及。但如增建或擴建之部分有獨立之出入，則非抵押權效力所及」（盧江陽編著，法院拍賣動產、不動產實務第一０七頁參照）。是以，經查本件系爭增建物，乃位於抵押物一、二、三樓之後部暨四、五樓部分，經 鈞院九十年十一月二十七日實勘顯示，一樓後門雖有出入口，但緊鄰防火巷過於狹小實際無法進出，增建部分通行需由抵押物一、二、三樓內部接至一樓前門方可與外界交通，故系爭增建物並無獨立出入口，需仰賴抵押物與外界交通，當屬輔助並增加抵押物經濟效用之從物，依法當為被告抵押權效力所及。
㈣五十三年八月十八日之五十三年度第四次民刑庭總會會議決議㈡，已明文
於設定抵押權登記後，增建部分不在抵押權範圍之內，但並未對若增建部分在抵押權設定前即已存在之情形有所決議，然本件系爭增建物乃於抵押權設定登記前即已存在，故此決議與本件情形有別，不可相提並論。
㈤辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項第三款之規定，抵押權人就擴
建、增建部分無優先受償之權，亦限於設定抵押權後再行增建或擴建之部分，且限於非屬抵押物之從物或因添附而成為抵押物之一部之情形，原告爰引本項規定卻擴張解釋，亦屬不當。
㈥原告復主張依執行卷內之桃園縣八德地政事務所函僅能證明系爭增建物並
無形式上之他項權利設定，並未提及被告抵押權效力不及於增建物，然增建物既為從物，被告之抵押權效力依法當然及於其上。
㈦系爭增建物係於被告設定抵押權時即已存在，因屬未為保存登記之建物，
故被告無法一併為之設定，但依民法第八百六十二條規定，並未就從物存在之時點加以限制，即抵押權之效力及於抵押物之從物應不以登記者為限。故系爭增建物雖於被告就主物設定抵押權時未一併設定登記，但既為從物，抵押權之效力仍應及於其上。
三、證據：提出被告更名函二紙、建物平面圖乙紙、不動產抵押報告表乙紙（以上均為影本）為證。
丙、本院依職權勘驗現場並製作勘驗筆錄，並調閱本院八十八年度執字第一二三三號執行卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：本件系爭增建部分係原建築物設定抵押權時即已增建，且具有經濟上之獨立性，非原建築物抵押權效力所及，被告對該增建部分並無優先受償權等語；被告則以：系爭增建部分屬原建築物之從物，依抵押權效力及其上，被告就該增建部分拍賣所得之價金自仍有優先受償之權等語，資為抗辯。
二、按建築物係定著於土地，本質上應係土地空間利用方法之一種。相對於土地所有權而言，建築物乃是在土地所有權支配之一定空間內，再劃定可供人利用之一定空間，以作為所有權支配客體之建造物。因之，為使與土地所有權支配範圍有所區隔，建築物在構造上，必須有屋頂及四週牆壁或其他相鄰之構造物，俾使土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線。此即構造上之獨立性。而機能上，於土地所有權支配空間內區隔之空間，必須使吾人營生活或事業活動之用，此即使用上之獨立性。是以建築物必須具有構造上與使用上之獨立性，方能滿足物權客體獨立性之要求。又建築物區分所有權是以建築物之特定部分為客體，實質上是就建築物所有權支配之一定空間，再劃定一定可使吾人利用之空間，故作為區分所有權客體之建築物特定部分，亦須具有構造上與使用上之獨立性，方為物權之客體。
三、又建築物增建後，增建部分與建築物之關係，通常不外三種型態：㈠其一是增建部分與原建築物完全相通，兩者間無任何區隔之建造物或其他可資
區別之境界標識存在。例如將建築物後面之外牆全部拆除，向外增建，與原建築物之前後相通相連，無從區分，並作為建築物一體使用（如圖一）。此種增建部分，須利用原建築物，始能與外界相通，故不具使用上之獨立性。此種型態之增建，不僅不具使用上之獨立性，且因增建部分與原建築物間，無可資區隔之建造物或境界標識，故在構造上亦欠缺獨立性，可見此種增建部分，非獨立性之建築物，不能成為獨立之物權客體，實甚顯然。易言之，此種增建部分，已與原建築物構成一體，或為原建築之一部分。增建部分既與原建築物合為一物，原建築物之所有權自因此種增建之事實行為，擴及於增建部分，發生所有權增加之物權變更效果。
㈡其二是增建部分與原建築物間，雖亦相通，但有牆壁或其他可資區別之境界標
識存在。例如在建築物屋頂增建一層或建築物後面增建一間，出入仍須利用原建築物之樓梯或門戶（如圖二）。於此情形，增建部分與原建築物因有區隔之建造，固具有構造上之獨立性，然因須利用原建築物，始能與外界相通，欠缺與外部通行之直接性，故不具使用上之獨立性。此種型態之增建，增建部分已具構造上之獨立性，但不具使用上之獨立性，故不符建築物獨立性之要求，自不得為物權之客體。詳言之，此項增建部分與原建築物合為一體，成為原建築物之一部分，原建築物之所有權因增建之事實行為，擴張及於增建部分，因而發生所有權增加之物權變更效果。
㈢以上二種型態之增建，於原建築物所有權變更之效果上並無不同，只因第二種
型態之增建部分，已有構造上之獨立性，外觀上具有一個物所需之明確範圍，是以遂以「附加物」、「附屬物」或「附屬建物」稱之。惟此種型態之增建部分，性質上並非獨立物，故不宜過分突顯其物之性質。又附加物雖足以表明增建部分係附加於原建築物之部分，但似不足彰顯其與原建築物間，在機能上之從屬關係，故應以「附屬物」稱之為宜。
㈣其三是增建部分與原建築不僅相通，且有牆壁或可資區別之境界標識，更可與
外部直接相通。例如在建築物後面增建一間，並設有與外部相通之門戶（如附圖三）。此種增建不僅具構造上獨立性，且在外形上，已具有使用上之獨立性。甚或在建築物頂增建一層，並設樓梯，可直接與外部通行（如附圖四），則該增建部分，似已具獨立性。此種型態之增建部分因已具構造上之獨立性，且得與外部直接通行，故其究為原建築物之附屬物，抑或係獨立之建築物，與其是否確具有使用上之獨立性密切攸關。按建築物之一部分具有使用上之獨立性，是指該部分必須可作為一建築物單獨使用，與一般建築物相同，有獨立之經濟效用而言。使用上之獨立性既重在建築物特定部分是否具有一般建築物相同之獨立機能，則該特定部分具有與外部通行之直接性時，即足使其可直接與外部相通，俾營其獨立之機能，然非謂其有通行之直接性，即可謂已具使用上之獨立性。此於已有原建築物存在而增建部分在利用狀況或使用價值上，是與原建築物作一體使用之利用時，尤見其然。例如附圖四之建築物增建部分，若是作為原建築物之廚房、廁所或浴室使用，該增建部分縱已具構造上獨立性及使用上獨立性之通行直接性，然相對於原建築物而言，與原建築物於使用功能上既作一體之利用，自難謂已具使用上之獨立性，故仍非獨立之建築物，不得作為獨立之物權客體。
㈤依據上述三種建築物增建之型態分析，可知所謂建築物之附屬物，是指從屬於
獨立之建築物，已具構造上之獨立性，但在使用功能上，與建築物作一體利用，而欠缺使用上獨立性，為不具獨立性之建築物而言。詳言之，⑴附屬物係與所從屬之獨立建築物間之相對關係而言，此項獨立之建築物，在土地與房屋之登記實務上，常以主建築物稱之。附屬物如無其他建築物存在，則於其具有與外部通行之直接性，而能符合使用上獨立性之要求時，有成為獨立建築物之可能。⑵附屬物本質上係其所從屬建築物之一部，故兩者為一體，或稱為一物。
然因其具附屬物本質要求時有構造上之獨立性，而有可區劃其外部範圍之獨立物外形，乃以附屬物稱之，概念上自屬有別於欠缺構造上獨立性之增建型態。
⑶附屬物欠缺使用上之獨立性，於其不具與外部通行之直接性時，固甚明顯，然縱有與外部通行之直接性，惟其於使用功能上，與建築物作一體之利用，其有依存建築物之功能關聯性時，仍屬欠缺使用上之獨立性。至究否欠缺使用上之獨立性，可依該建築之經濟目的，是否與建築物相依存為用以定之，亦可依建築之物理構造、與建築物密接程度、連絡之設備及四週之狀況等客觀情形，並參酌所有人意思之主觀情事以定之，甚或依該建築與建築之機能關連、建築物之利用目的、向來利用狀況等關連情形定之。總而言之，似須依該建築與建築物是否具有物理上之一體性、利用性或機能上之一體性、所有人之意思以及其他各種主客觀情事，依社會一般觀念，綜合考量而定之。
四、再附屬物倘屬合法之建築，自得與建築物一併辦理不動產之物權登記，然因附屬物非獨立物，故僅得與建築物登記於同一登記用紙，此際，建築物與附屬物分別以主建物與附屬建物表示。附屬物因非獨立物，故不得為獨立之物權客體，倘誤為獨立之物權客體登記時，該項登記將因違反物權標的物獨立性原則，而歸於無效。又附屬物如未辦理登記時，例如建築物登記後，因增建而成為附屬物，卻未辦理建築物之變更登記是，此際，已登記建築物之所有權仍及於該附屬物，蓋附屬物既為建築物之一部，自為建築物之範圍所含蓋，故無論附屬物有無登記，當然為建築物之債法、物權法之效果，與其登記效力所支配。況建築物自己出資建築者，於建築完成時，不待登記，即當然取得所有權（最高法院四十一年台上字第一０三九號判例可資參照），此乃本於事實行為而取得，不受民法第七百五十八條規範之故。是於建築物因增建附屬物，建築物所有權因而擴及時，亦僅是因事實行為致建築物所有權增加，而發生不動產物權變更之效果，本諸上述意旨，自可不待登記，即生效力。
五、次按所有權所支配者乃標的物之用益價值（利用或使用價值）及交換價值，設定抵押權後，抵押權所支配者即係標的物所有權支配之交換價值，是以抵押權支配之標的物外部範圍與所有權所支配者應屬同一。而附屬物是建築物之一部，兩者乃屬一物，是以附屬物無論已否登記，當然為建築物債法、物權法之效果，與其登記效力所支配。易言之，建築物所有權支配之外部範圍，當然將附屬物包括在內，亦即於建築物增建附屬物時，建築物所有權自亦擴及於該附屬物，準此而言，於建築物已有抵押權者，無論附屬物是建於抵押權成立之前或後，或已否登記，均為抵押權效力所及。附屬物如係於建築抵押權成立已存在者，實務上亦採相同見解。最高法院五十三年第四次民刑庭總會會議決議，應僅限於增建部分已具獨立性，成為獨立之建築物時，始有適用。若增建部分仍是建築物之一部或是附屬物時，應無適用之餘地。否則，將有違物權法上物權的獨立性原則，及一物一權主義之虞。
六、經查本件系爭增建物就該一、二、三樓樓梯以後增建之部分，雖與後棟建築物留有一約五十公分寬之防火巷，但因狹窄且一樓後方右左均遭他人建物堵住，無法通行，與原建築物間無任何區隔之建造物或其他可資區別之境界標識存在，均須利用原建築物一樓之前門，始能與外界相通，故不具有使用上之獨立性。而四樓及五樓之增建部分，非得經由原建物之三、二、一樓之樓梯下樓，否則無法與外界相通，故其與原建築物雖因有區隔之建造物而具有構造上之獨立性，然因須利用原建築物，始能與外界相通，欠缺外部通行之直接性，故不具使用上之獨立性。其增建之型態屬前述三種型態中之第一種及第二種型態，即如附圖一、二所示，故應稱之為附屬物，業經本院勘驗現場查證屬實，有勘驗筆錄乙份足憑。是原告主張該增建部分仍可分別鑑價與分別標賣而謂系爭增建物仍具有獨立之經濟價值，無礙於該增建物之獨立性云云，委無足採，被告所辯該增建物為原建物之附屬物等語，應堪採信。
七、系爭增建物既因附屬於原建物而喪失其獨立性，則其所有權自應歸於消滅，而被附屬之建築物所有權之範圍，則因二所有權變為一所有權而有所擴張，抵押權所支配之範圍既與所有權者相同，亦隨之擴張，是抵押權之效力，自應及於該附屬物，且無論此項附屬物究係於抵押設定前或後所建，有無辦理登記，均不生影響。況依據辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項第三款後段之解釋，建築物設定抵押權後，抵押人於原建築物再行擴建或增建者，若係因添附而成為抵押物之一部分，該部分為抵押權標的物範圍，執行法院應一併拍賣之，且抵押權人就擴建或增建部分，亦有優先受償之權。查本件系爭增建部分係原建物之附屬物，已如前述，則其自屬抵押標的物範圍內，故依上說明，本院民事執行處於八十八年度執字第一二三三號執行事件，將該增建部分一併拍賣，並將拍賣所得優先分配予第一順位之被告，自無違失之處，乃原告竟主張被告就債務人增建部分拍賣所得價金不得優先受償云云，顯非可採。從而，本件原告之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及主張，經審酌核與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
九、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 林淑鳳右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日~B書 記 官 楊文雄