臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第二０七六號
原 告 桃園縣龜山鄉公所法定代理人 甲○○
參 加 人 齊傳人法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
丁○○複代理人 戊○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場」之房屋全部遷讓返還原告，並應自民國九十年四月十一日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣叁拾萬玖仟玖佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用及參加訴訟之費用均由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬陸仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰貳拾貳萬零陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場」之房屋全部遷讓返還原告，並自民國九十年二月十日起至交還上開房屋之日止，按月給付以新台幣（下同）叁拾萬玖仟玖佰玖拾玖元計算之損害金。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：（一）被告麒聯有限公司前向原告承租門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場，言明租金每月二十三萬元，租賃期限自民國（下同）八十五年十一月二十日起至八十八年十一月二十日止，共計三年，雙方簽訂有租賃契約書一份，並經法院公證在案。（二）按上開標的物之出租期限業於八十八年十一月二十日已經屆滿，且原告已於同年十月二十八日重新辦理招標，並由訴外人齊傳仁以每月租金三十萬九千九百九十九元得標。惟被告於同年月十七日具函要求原告於原租期屆滿後而新承租人未確認前暫時延展租賃期間，並切結願意於原告通知後，即自行將系爭標的物騰空遷讓返還，此有被告於同年十二月三日所切結之同意書可稽，原告因此遂同意展延至新租賃者確認後終止契約。嗣後，原告已分別於八十九年一月十日及同年一月三十一日先後二次發函通知被告終止租約，並催請被告遷讓返還租賃物，惟被告均置之不理，迄今已經逾年餘，致原告無法交付標的物給予新承租人。（三）兩造間之租賃關係既因終止契約而已經消滅，被告即應交還系爭房屋，惟被告經原告請求返還房屋後迄今仍拒不遷讓，致妨害原告之使用、收益，原告亦因而受有損害。為此，爰依民法租賃契約之法律關係及所有物返還請求權、不當得利損害賠償請求權之規定，請求被告應將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場」之房屋遷讓返還原告，並賠償原告自九十年二月十日起至被告交還上開房屋之日止，按月以叁拾萬玖仟玖佰玖拾玖元計算之相當於展期租金之損害金。
三、證據：提出被告公司名稱變更通知函文、桃園縣○○鄉○○○路零售市場租賃契約書、法院公證書、被告於八十八年十二月三日所切結之願自八十八年十一月二十一日起依新決標金額繳付展期租金並於受通知終止契約後自行將標的房屋騰空遷讓之同意書影本各一份及原告通知被告租約終止應即自行搬遷函文影本二份暨掛號郵件收件回執影本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：本件兩造之間先前固有租賃關係，租期三年至八十八年十一月二十日期滿。期滿後，原告同意繼續出租至原告表示終止之時。而原告也確已於八十九年一月十日通知被告終止租約。但被告因租賃關係仍然繼續占有、使用系爭租賃物，以迄今日，也同屬事實。被告已於八十九年六月三日依原告要求比照新得標者之租金數額，每月三十萬九千九百九十九元之標準，將八十九年二月十一日起至同年四月十日止之租金六十一萬九千九百九十八元，開立支票，以存證信函郵寄交付給原告，原告於收受後，曾於八十九年六月二十七日函覆被告，表示暫提列為補償費。嗣被告於八十九年七月二十五日以同樣方式，將八十九年四月十一日起至同年六月十日止之租金共六十一萬九千九百九十八元交付原告，原告於八十九年八月十四日亦覆函如前。被告又於八十九年九月二十六日以同樣方式，再將八十九年六月十一日起至同年九月十日止之三個月租金共九十二萬九千九百九十七元交付給原告；另又於八十九年十一月十六日亦以同樣方式，將八十九年九月十一日起至同年十二月十日止之三個月租金共九十二萬九千九百九十七元交付原告，原告於八十九年十一月三十日亦覆函被告同前。被告又於九十年一月十二日以同樣方式，將八十九年十二月十一日起至九十年二月十日止之二個月租金共六十一萬九千九百九十八元交付原告，原告於九十年二月七日覆函被告如前。被告再於九十年二月十三日以同樣方式，將九十年二月十一日起至同年三月十日止之租金三十萬九千九百九十九元交付原告，原告於九十年二月二十日亦覆函被告如前。而被告於九十年三月十九日以同樣方式，再將九十年三月十一日起至同年四月十日止的租金三十萬九千九百九十九元交付原告時，原告則於九十年三月二十六日覆函被告表示「因本所與貴公司已無租賃關係，且與貴公司強制執行訴訟刻正進行中，故退回貴公司所交支票」，被告不得已，只有依法為原告提存。是以，自八十九年一月十日原告終止租約之日起，以迄至九十年三月十日止，被告依然給付租金，而原告也照收不誤，而且，總共收取了一年又一個月之租金。而原告收取被告所寄交之租金支票，雖其向被告表示暫提列為補償費（訴訟期間之損害、水電費等），但補償費只是原告之自言自語，仍然無害於其為租金之本質，況被告是以給付租金之名義為給付，原告明知而仍為收受，自係以收受租金之意思而為收受。再者，原告所謂補償費，指的是訴訟期間之損害、水電費云云。但所謂水電費，一向由被告支付，迄今亦然，此有繳費證明收據為憑，可證原告所謂補償費之說不實。而原告於租約終止後，仍繼續收取被告所交付之租金，且長達一年一個月之久，原告之行為，已不只是不為反對之表示而已，等於是明示同意續約，換言之，原告在八十九年一月十日終止租約以後，其照樣收取租金之行為動作，亦如租約終止之前，別無二致。故由原告收取租金長達一年一個月之期間，已足可推知原告有繼續出租之意思，雖原告在覆函中表示「本所與貴公司租賃關係已終止」云云，但此僅為事實觀念之通知，只是在於為強調其不是收取租金，只是為收補償費舖路而已！此從原告於九十年三月二十六日拒收租金一點即可證明，如果原告真的只是收補償費而已，則其對於被告之給付九十年三月十一日至四月十日的一個月租金，大可亦比照辦理，繼續當作補償費予以收受，原告又何必在九十年三月二十六日發函表示不能收？如果，對於被告最後一次之租金給付，原告認為無租賃關係不能收是正確的，是對的，則表示之前原告所收一年一個月之租金，便是不正確的，是錯的。是則，錯在那裏？又為何是錯的？故由原告於契約終止後，仍然繼續收取租金，且長達一年餘之事實行為，已足認兩造間之租賃關係仍然存續中。兩造間之租賃關係既然仍合法存在中，則被告之占有，即非屬無權占有，原告主張被告無權占有，即屬無據，其請求被告遷讓並返還系爭房屋，為無理由。而且，被告之應付租金已經繳至九十年三月十日止，原告卻請求自九十年二月一日起至房屋交還之日止，按月給付原告三十萬九千九百九十九元，顯屬重覆請求，亦有未當。
三、證據：提出被告分別於八十九年六月三日、七月二十五日、九月二十六日、十一月十六日、九十年一月十二日、二月十三日、三月十九日對原告所發存證信函暨支票影本各一份與本院九十年度存字第一０五五號提存書、被告繳納電費證明收據及原告分別於八十九年六月二十七日、八月十四日、十一月三十日、九十年二月七日、二月二十日、三月二十六日回覆被告之通知函文影本各一份。
丙、原告之參加人方面：
一、陳述：本訴訟原告因系爭建物原租賃契約已到期而公開招標，嗣由參加人已於八十八年十月二十八日以每月三十萬九千九百九十九元得標，原告並收受參加人之押標金，惟原告因系爭建物為本訴訟被告占用中致無法交付予參加人而遲未依據招標須知辦理租賃契約之公證，經參加人依循法律途逕取得執行名義後，已向鈞院民事執行處聲請令原告協同參加人辦理租賃契約公證之強制執行，終於九十一年七月十日至鈞院公證處辦妥原告與參加人之租賃契約公證。惟因本件系爭建物仍然在被告之占有使用中，查依當時原告與被告雙方間之協議，得知被告當時係以因其必需通知廠商辦理退貨、對帳以及拆除貨架、冰箱、冷氣等，需時間處理，而陳情原告酌量其拆遷期限。原告嗣後亦已通知被告應於八十九年一月十日前自行將標的騰空遷讓，豈料，被告竟仍然主張其因租期屆滿仍為繼續使用，而已有不定期限繼續契約之事實，拒不搬遷，被告之行為，實乃影響參加人之權益甚深矣！復查，被告自始至終皆未與原告訂有租賃契約，竟以偽造不實之文書欺騙原告而承續前承租人大溪聯社股份有限公司之租賃契約！參加人為原告公開招標之得標者而為新租賃契約之承租人，若本訴訟懸而不決或原告不幸敗訴，原告自無法將租賃標的建物交付給予參加人；是而，參加人對本訴訟有法律上利害關係，甚為明顯。因參加人按照正常程序得標，與原告已有簽約而且經過法院公證，但是，因為被告拒不搬遷，致使參加人至今仍無法到租賃標的建物之市場內營業。
二、證據：提出桃園縣○○鄉○○○路市場招標須知、第一商業銀行支票存款對帳單、本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第一五七九號民事判決、本院民事執行處九十一年四月十八日執行命令、被告麒聯有限公司於八十八年十二月三日所切結之願自八十八年十一月二十一日起依新決標金額繳付展期租金並於受原告通知終止契約後即自行將標的房屋騰空遷讓之同意書、桃園縣龜山鄉公所九十一年七月二十日通知被告遷讓房屋之函文及大溪聯社股份有限公司於八十八年一月十三日通知原告已變更公司名稱為麒聯有限公司之通知書、大溪聯社股份有限公司於九十一年八月九日通知原告澄清事實及聲請退還履約保證金之說明函、大溪聯社股份有限公司基本資料影本各一份。
理 由
一、按民事訴訟法第五十八條第一項規定：「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」本件參加人齊傳人於本件訴訟進行中，具狀陳明其為原告於八十八年十月二十八日公開招標系爭標的建物承租權之得標者，乃為原告新租賃契約之承租人，對於本件訴訟有法律上之利害關係，因其按照正常程序得標，與原告已有簽約且經法院公證，原告依約應即將系爭房屋交付給參加人使用，惟因被告仍拒不將房屋遷讓，參加人至今不能利用該房屋營業，參加人茲為輔助原告起見，聲請參加本件訴訟等語。經核本件參加人齊傳人其就兩造之訴訟，確實有法律上之利害關係，應許其參加本件訴訟，於此合先敘明。
二、依民法第四百五十條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」；同法第四百五十五條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；又另依民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、同法第一百八十二條第二項規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」
三、本件原告主張被告麒聯有限公司前向原告承租門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場，言明租金每月二十三萬元，租賃期限自八十五年十一月二十日起至八十八年十一月二十日止，期間共計三年，雙方簽有租賃契約書一份，並經法院公證在案，而上開標的物之出租期限至八十八年十一月二十日已經屆滿，原告已於同年十月二十八日重新招標，且由參加人齊傳仁已經以每月租金三十萬九千九百九十九元得標，惟因被告於同年月十七日具函要求原告於原租期屆滿後而新承租人未確認前暫時延展租賃期間，並切結於受原告通知後，即自行將系爭標的物騰空遷讓返還等情之事實，業據原告提出被告公司名稱變更通知函文、桃園縣○○鄉○○○路零售市場租賃契約書、法院公證書及被告於八十八年十二月三日所切結之願自八十八年十一月二十一日起依新決標金額繳付展期租金並於受原告通知終止契約後即自行將標的房屋騰空遷讓之同意書影本各一份為證，且被告對於原告上述所主張之事實及提出之證據資料，亦均不予爭執，應堪信為真實。至參加人陳稱被告自始至終皆未與原告訂有租賃契約，竟以偽造不實之文書欺騙原告而承續前承租人大溪聯社股份有限公司之租賃契約等語，因核與原告所陳述之事實內容互有牴觸，依民事訴訟法第六十一條但書之規定，參加人此部分之陳述內容應不發生效力。又原告主張其已經分別於八十九年一月十日及同年一月三十一日先後二次發函通知被告終止租約及催請被告遷讓返還租賃物之事實，亦據原告提出其已經通知被告終止租約、被告應即自行搬遷之函文影本二份及掛號郵件收件回執影本一份，且查被告亦自認原告確已於八十九年一月十日通知其終止租約屬實，足堪認兩造間之租賃契約關係，因原告於八十九年一月十日通知被告而於八十九年二月二十九日已經終止（註：終止期參民法第四百五十條第二項規定）。因此，被告如果未依照八十八年十二月三日其所出具之同意書切結內容自行在八十九年二月二十九日以前將本件系爭標的房屋騰空遷讓，則其自八十九年三月一日起對於該標的房屋之占有、使用，即係屬於無權占用，被告因此所受之利益，即係屬於不當得利。
四、被告雖然辯稱其因租賃關係仍繼續占有使用系爭租賃物，以迄至今日，且其已將自八十九年二月十一日起至九十年二月十日止之租金，依原告要求比照新得標者之租金數額每月三十萬九千九百九十九元之標準，開立支票，並以存證信函分數次郵寄交付給原告，因而認為原告於租約終止以後，仍然繼續收取被告所交付之租金，且已長達一年一個月之久，原告之行為，等於是明示同意續約等詞云云。惟按，本件系爭桃園縣○○鄉○○○路零售市場建物之承租權已經早於八十八年十月二十八日即由參加人齊傳仁以每月三十萬九千九百九十九元得標，原告因而已負有應將桃園縣○○鄉○○○路零售市場建物交付給參加人齊傳仁作為營業使用之義務，原告自不能再與被告繼續桃園縣○○鄉○○○路零售市場之租賃契約，且查被告於八十八年十一月十七日具函要求原告於原租期屆滿後而新承租人未確認前暫延展租賃期間時，並切結於受原告通知後，即自行將系爭標的建物騰空遷讓返還，此亦有被告於八十八年十二月三日所切結之同意書影本一份在卷可稽，惟被告於受原告通知終止租約及催請被告遷讓返還租賃物以後，其明知對於該租賃標的建物，已無權占有，猶不依其前所切結之同意書內容將系爭標的物騰空遷讓返還，已違誠信原則。況查，本件原告對於被告因無權占用系爭標的物期間所交付之金錢，均函覆被告表示僅提列作為補償費，顯然並無意將之視為租金，亦已表明原告與被告之間無租賃關係存在，被告竟認因其係以給付租金之名義為給付，原告將之收受，等於是明示同意續約，補償費一詞只是原告之自言自語，仍無害於其為租金之本質，兩造間仍有不定期租賃契約關係存在等詞云云，顯然並無視於本件系爭桃園縣○○鄉○○○路零售市場之承租權已經由參加人齊傳仁得標之事實，未慮及原告在法律上之立場，亦漠視被告自己所曾經切結之同意書內容，違反誠信原則，又曲解原告補償費一詞之含意，僅執意其承租權之繼續而拒絕將標的物房屋騰空遷讓返還，被告諸詞所辯，實顯非可採。
五、本件兩造間之租賃關係已經因原告通知被告終止契約而消滅，被告依法應即將系爭標的物房屋騰空遷讓返還原告，因此，原告本其租賃物返還請求權，自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又因被告迄今仍然尚未交還本件系爭房屋，其無權占有、使用，已受有相當於租金之利益，而其妨害原告之使用收益及原告對於參加人齊傳仁之租賃契約履行義務，亦致使原告受有相當於租金之損害，因此，原告亦得依不當得利之規定，請求被告應返還其所受相當於租金之利益，並得請求被告賠償其損害。惟因查，被告主張其已經依原告要求比照新得標者之租金數額每月三十萬九千九百九十九元之標準，將自八十九年二月十一日起至九十年二月十日止之租金，開立支票，以存證信函郵寄方式交付給原告，且原告於收受後，亦均函覆被告表示暫提列為補償費，應認原告已經受有被告自八十九年二月十一日起至九十年二月十日止之相當於租金之損害賠償金；且因被告亦已將九十年三月十一日起至同年四月十日止之相當於租金之三十萬九千九百九十九元，以本院九十年度存字第一０五五號提存事件為原告提存於本院提存所，此亦有原告所提出之本院九十年度存字第一０五五號提存書影本一份在卷可憑，應認被告對於原告所負之自九十年三月十一日起至同年四月十日止之相當於租金之損害賠償責任債務，已因提存而發生債務清償之效力。因此，本件原告依不當得利損害賠償請求權之規定，請求被告賠償其相當於系爭房屋租金額之損害部分，其計算期間，應自九十年四月十一日起算，而非係自九十年二月十日起算。
六、綜據右述，本件原告依據民法租賃契約之法律關係及不當得利損害賠償請求權之規定，於請求被告遷讓返還門牌號碼為桃園縣○○鄉○○街○○○號○○○鄉○○○路零售市場」之房屋，及賠償原告自九十年四月十一日起至交還上開房屋之日止，按月以叁拾萬玖仟玖佰玖拾玖元計算之相當於租金之損害金之範圍內，非屬無據，為有理由，應予准許。惟原告逾上述部分之請求，則屬無理由，不應准許，自應予駁回；原告逾上述部分所為假執行之聲請，亦因已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併予宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰併宣告被告如於假執行程序實施前，以壹佰貳拾貳萬零陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、因本件事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果均不生影響，無予一一審究必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十六條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 呂仲玉右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日~B書 記 官 楊惠如