臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第二二八四號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百二十萬元，及自民國（下同）九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十九年八月二十八日購買被告所有門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路七之三號九樓建物所有權全部及附連之桃園縣蘆竹市○○段華稠坑小段地號三○四之六應有部分十萬分之二八一之土地所有權暨上開建物地下二層平面停車位乙座，雙方合意之買賣價金為六百六十萬元。原告依約於簽約日即八十九年八月二十八日給付被告第一期價款六十萬元，餘款六百萬元，兩造約定以金融機構之貸款為尾款給付，然就系爭本案之不動產買賣所生稅賦，雙方約定契稅部分依法由原告負擔，土地增值稅則由被告負擔。原告應負擔之契稅四萬八千四百九十二元，業於八十九年九月二十六日繳納期限繳納完畢；惟被告應負擔之土地增值稅，桃園縣稅捐稽徵處核定稅金為二萬七千零九十三元，其最終繳納期限為八十九年十月十四日，被告遲不繳納，進而逾期，而遭稅捐稽徵機關予以註銷。嗣被告為掩飾此行為，竟於八十九年十一月十二日以南港郵局第○○七七○號存證信函，藉詞原告不配合辦理對保及產權過戶手續為由，要求於函達後十日內，依約完成一切過戶手續云云，原告於收達函後，即多次電告被告要求其應儘速完成土地增值稅之補申請及繳納，然被告卻遲不履行，延至九十年二月十三日，原告迫於無奈，乃以台北敦化郵局第五三三號存證信函為解除契約之意思表示，而被告於收達後，委以陳代書連絡原告洽談本件買賣，原告為求和緩，於九十年三月一日以台北敦化郵局第八○二號存證信函請求被告收達後三日內重新申請並報繳土地增值稅，並敘明逾期則逕行解除契約，不再寬容等語，然迄今被告仍置之不理。
（二）按土地稅法第五十一條第一項規定，欠繳土地稅之土地在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。而此所謂之土地稅，依同法第一條係包含土地增值稅，而土地增值稅繳納於土地移轉時係為法定之必要行為之一。茲被告依法、依約應為土地增值稅之負擔，渠對已核定之稅額，未依法定期限繳納，進而逾期，並遭稅捐稽徵單位依法註銷，就此而言，系爭買賣根本無法進行產權移轉。本件被告於渠逾期後，以存證信函要求原告配合辦理產權移轉過戶手續，並稱原告於十日內未配合，即為違約云云，實為荒謬。
（三）被告另陳稱，原告未配合辦理銀行貸款對保云云，實則，因雙方合意約定餘款六百萬元，以原告向銀行貸款後給付，而原告因銀行同意核貸之金額未達原告所需金額，要求中信房屋仲介公司再向銀行協議，儘速核定貸款數額，致未能進行辦理貸款對保程序。就此言之，原告辦理銀行貸款對保之手續與否，按契約第三條第三項第三款之規定，如原告之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅以現金一次補足，對被告而言，並無重大危害或影響，反是原告如銀行貸款對保完畢，被告依法不得為所有權移轉或遲不辦理所有權移轉時，則被告即受有重要危害或影響。因此，被告藉詞原告不配合辦理對保及產權過戶手續之行為云云，乃為掩飾渠未依法繳納土地增值稅，致無法進行所有權移轉之情事，甚為明顯。
（四）就被告之遲延行為，原告除多次以口頭催促渠履行外，並以台北敦化郵局第五三三號及第八○二號存證信函催告，並同時為債務不履行之解除契約意思表示。另按買賣契約書第十一條第一項規定：「若有可歸責乙方（按，即被告，下同），有違反契約之約定者，若經甲方（按，即原告，下同）催告限期履約而乙方仍逾期不履行時，甲方得解除契約。」因此，原告為解除契約之意思表示，依民法第二百五十四條之規定，亦法之所允。另按同法第二百五十九條第一項第一款之規定，被告應返還原告所已給付之價金六十萬元及其利息，並按同法第二百五十條之規定，當事人得約定債務人不履行時應支付違約金，又依系爭契約第十一條第一項之規定，原告除得解除契約外，被告並應將所取之上開價款，加倍返還予原告。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告應履行繳納之義務，並無任何先決條件之限制，亦即，被告須依既定之移轉申報程序繳納。茲被告不依程序繳納，且遭稅捐稽徵機關註銷申報，原告亦為此發函限期請求被告履行繳納義務，但被告仍不履行該義務，顯然被告應負違約之責，是以，原告依兩造契約之約定解約，於法要無不妥。同時，原告應負擔之契稅業經繳清，亦堪見原告有履約之誠意。
（二）被告雖辯稱，原告應於完稅前辦妥開戶事宜云云，實係模糊焦點。蓋被告未繳清土地增值稅前，所謂完稅即遙遙無期，依法原告不可能違約。又兩造約定由原告貸款繳納尾款，本件被告不繳清土地增值稅，致土地所有權不能移轉，則原告永遠無法辦款貸款事宜，茲被告不反求諸己，卻屢屢以原告未開戶責怪原告違約，實係被告早有違約之心，而以之藉口沒收原告之價金爾。另本件之重點乃確保貸款進入被告帳戶，故應開戶者乃被告，而非得隨時辦妥之原告，若貸款核貸後，不直接進入被告帳戶，被告豈不擔心？故原告是否開戶，就本事件而言，實微不足道，被告開戶與否方屬本事件確保貸款交付之重要事件。
（三）眾所周知，於不動產買賣移轉程序中，向貸款銀行辦理對保及開戶程序，其先決要件須貸款銀行就申貸者所申貸之房地貸款金額予以核准，且其同意核貸之金額為申貸者所能滿足，於兩造間就核貸金額及其他條件意思表示一致時，方有接續辦理對申貸人所舉保證人進行對保和買賣雙方當事人共同至貸款銀行辦理存款帳戶開戶，以為核貸金額撥款用途之開戶程序。換言之，如貸款銀行與申貸者之間，就貸款數額之多寡未能達成合意時，即無法接續辦理對保及開戶程序，再者，貸款銀行就是否同意申貸者之申貸金額，又因各銀行間其內部就貸款之房地產標的在鑑價方式之認定上或銀行內部考量之其他標準上而有所不同，非申貸人所得置喙，衡視社會上不動產買賣案，買方就向銀行貸款事宜，亦常因銀行貸款之利率及銀行所同意之核貸金額或其他銀行要求之條件，在數家銀行或壽險公司間作最有利之選擇，系爭本案即屬如此。本件原告因原所申貸銀行就其同意之利率及核貸金額，未能符合原告最有利情事，而欲轉洽其他金融單位，並同時請求原申貸銀行可將利率降低及核貸金額再增加，原告此行為於法要無錯誤，但如按被告所辯，則將使原告僅能向原金融機構申請貸款，祗有該金融機關同意核貸，不問其貸款利率及金額是否符合原告之需求，原告均須接受，不得另為轉洽，若此，豈不存有強人所難情事？
（四）承上所言，被告以「完稅前」等理由為辯，依法難成立外，事實上，被告於房屋出賣後，基於其個人因素，已不願再出賣系爭買賣本案之房地產標的，如被告果有出賣真意，何以不在明知土地增值稅期限將屆滿時，即對原告進行對保、開戶與差額補足之催告？甚且，在桃園縣稅捐稽徵處於九十年二月一日為第一次催繳實仍不予繳納，直至原告於九十一年二月十三日以台北市敦南郵局第五三三號存證信函為解除契約之意思表示後，被告方於同月二十三日委曾大中律師以台北建北郵局（第二十七支局）第一二二五號存證信函，採所謂原告在「完稅前」未完成對保、開戶與其他理由，指摘被告應負遲延違約責任，而為解除契約之意思表示，而在此之前卻不為任何催告行為。雖被告提出台北南港第七七○號存證信函限原告於函到十日內依約完成一切過戶手續，但試問被告根本未繳納增值稅，依法如何完成所有權移轉？況原告為求圓滿，事後且於同年三月一日以台北市敦化郵局第八○二號存證信函，請求被告函達三日內共同重新申報增值稅，如被告確有出賣意願，何以又置此不理？資此，顯見被告所謂「完稅前」云云，僅為被告卸責之詞。
四、證據：提出買賣契約書、契稅稅單暨繳納單、桃園縣稅捐稽徵處九○桃稅財字第九○○○二三三三號函、南港郵局第○○七七○號函、台北敦化郵局第五三三號暨第八○二號存證信函等各乙份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利益之判決，被告願供擔保請准免為宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告為系爭買賣契約之買方，兩造約定就餘款六百萬元部分，賣方同意原告向金融機構貸款為尾款給付，然迄今原告仍未向任何金融機構貸款進行對保程序，以繳付尾款。自簽約日即八十九年八月二十八日至今已年餘，其間適逢房地產大跌，被告又承擔尾款貸款利息，而原告違背誠信，故意毀約，已構成被告損失慘重。茲原告藉詞被告不繳納土地增值稅，造成延遲云云，然本件該稅金僅區區二萬七千餘元，被告豈有故意遲延，而願每月承擔六百萬尾款之鉅額利息負擔之理？
（二）按系爭契約書第三條第一項第三款約定，如原告之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於「完稅前」以現金一次補足。但原告起訴狀中，卻故意將右述「前」字漏列。再按，系爭契約書第六條第二項約定，甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於「完稅前」完成對保、開戶等手續，否則原告應負遲延責任；同條第三項亦約定，甲方如因貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於「完稅前」以現金或銀行本票補足差額，否則甲方應負遲延責任。據此，本件原告應於「完稅前」完成對保開戶等手續或以現金一次補足或以現金或銀行本票補足差額，否則原告應負遲延責任。然原告迄今仍未履行合約完成銀行對保等手續，又不願以現金一次補足，反要求被告應完稅，依約不合。
（三）本件原告請求加倍返還定金，其訴有無理由，端繫於原告於本件系爭房地（含停車位）買賣契約中，有無違反兩造於八十九年八月二十八日所簽訂之買賣契約書之約定而定。就原告於系爭買賣契約中有無違約及被告得否沒收原告於八十九年八月二十八日所給付之價金六十萬元作為違約賠償等二爭點，被告以為原告確違反兩造於八十九年八月二十八日所訂立之不動產買賣契約書第三條第三項第三款、第六條第二項及第三項之約定，而應負遲延責任。按依前揭契約書第三條第三項第三款約定「『第三期』尾款本期為尾款新台幣陸佰萬元整。乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款做為尾款，如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前以現金壹次補足。‧‧‧」同契約書第六條貸款約定「第一項約款中甲方於是否須貸款欄中明確勾選『是』」同條第二項及第三項復分別明定「甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保、開戶等手續，否則甲方應負遲延責任。」、「甲方如因貸款條件不符或貸款金額不足時，應於完稅前以現金或銀行本票補足差額，否則甲方應負遲延責任。」經查，本件原告因須申辦貸款作為本件不動產買賣價金之尾款，惟其並未依前揭契約書第六條第二項約定於「完稅前」完成向銀行辦理開戶、對保等手續（如原告主張其業已完成前揭之銀行開戶，對保等手續，則依民事訴訟法第二七七條規定，其即應就已完成開戶，對保等手續乙節負舉證責任），且未依前揭契約書第六條第三項之約定於「完稅前」以現金或銀行本票補足差額。是以，本件原告明顯違反前揭契約書第三條第三項第三款、第六條第二項及第三項之約定，依法應負遲延責任，殆無疑義。
（四）因原告違約在先，故被告依前揭契約書第十一條第二項之約定，於催告原告限期履約後，仍不履行者，自得解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告於八十九年八月二十八日所給付之價款新台幣六十萬元作為違約賠償。蓋按依前揭契約書第十一條第二項約定「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，有全部或一部不履行本契約應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該未履行支付價款千分之一計，算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告限期履約而甲方仍不履行時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。‧‧‧」查本件因被告未於完稅前完成開戶、對保等相關手續，亦未於完稅前以現金或銀行本票補足差額，故其明顯違反前揭契約書第三條第三項第三款、第六條第二項及第三項之約定，依法應負遲延責任，已如前述；嗣被告於八十九年十一月十一日以南港郵局第七七號存證信函函催原告限期履約，惟原告仍未履行，故被告乃於九十年二月二十三日委請律師代發存證信函予原告解除前揭買賣契約並沒收原告所繳交之六十萬元價金作為違約賠償。準此，被告依前揭契約書第十一條第二項之約定，解除本件買賣契約並沒收原告所繳價金六十萬元作為違約賠償，與法並無不符之處。
三、證據：提出南港郵局第七七○號存證信函暨回執、台北建北郵局第一二二五號存證信函暨回執等各乙份為證。
理 由
壹、程序方面：兩造系爭買賣契約第十四條後段約定：「如有爭議致涉訟時，甲、乙雙方合意以賣賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」查系爭之買賣標的物坐落桃園縣蘆竹市○○段華稠坑小段地號三○四之六，故本院有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：其購買被告所有門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路七之三號九樓建物所有權全部及附連之桃園縣蘆竹市○○段華稠坑小段地號三○四之六應有部分十萬分之二八一之土地所有權暨上開建物地下二層平面停車位乙座，約定價金為六百六十萬元，其於簽約日給付被告第一期價款六十萬元，餘款六百萬元，兩造約定以金融機構之貸款為尾款給付，契稅部分由原告負擔，土地增值稅則由被告負擔，原告應負擔之契稅已依法繳納完畢，至土地增值稅因被告遲不繳納，致逾期遭稅捐稽徵機關予以註銷，嗣經原告催告履行無果，其乃依民法第五十四條之規定及買賣契約書第十一條第一項之約定，解決兩造系爭買賣契約，訴請被告給付所收取價款六十萬元加倍返還予原告等語。被告則以：原告為系爭買賣契約之買方，兩造約定就餘款六百萬元部分，渠同意原告向金融機構貸款為尾款給付，然原告竟拒向金融機構貸款進行對保程序，以繳付尾款，而依系爭買賣契約書第三條第一項第三款約定，如原告之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前以現金一次補足；又同契約書第六條第二項亦約定，原告如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保、開戶等手續，否則應負遲延責任，同條第三項且約定，原告如因貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於完稅前以現金或銀行本票補足差額，否則甲方應負遲延責任；本件原告違反前揭契約書第三條第三項第三款、第六條第二項及第三項之約定，應負遲延責任，經被告催告後，猶拒不履行，被告乃解除系爭契約，並沒收原告交付之六十萬元作為違約賠償，於法要不合等語置辯。
二、查兩造對於雙方簽訂系爭不動產買賣契約，由原告以價金六百六十萬元購買系爭不動產，並約定契稅由原告負擔，土地增值稅由被告負擔，原告已將契稅完稅，被告則未繳納土地增值稅，惟嗣後被告主張原告違約未辦理貸款之開戶及對保等手續，於催告原告履行無果後，解除系爭買賣契約，且沒收原告交付之第一期價款六十萬元各情，兩造尚無異詞，且有前揭之不動產買賣契約、桃園縣稅捐稽徵處函及存證信函等附卷可稽。
三、按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院十八年上字第一七二七號判例意旨揭示綦明。本件兩造系爭不動產買賣契約，係借用中信房屋之定型化契約，為雙方所不爭執。按消費者保護法第十一條固規定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義者，應為有利於消費者之解釋。」本件兩造為一般買賣契約，僅借用他人之定型化契約，故無何造為企業經營者或消費者可言，是關於其契約之文義，仍應按首開判例意旨究明，應先指明。
四、本件被告係本於系爭契約第十一條第二款「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，有全部或一部不履行本契約應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告期限履約而甲方仍不履行時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償。且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。如標的物已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負擔因此所生之所有費用。」之約定，以台北建北郵局（第二十七支局）存證信函第一二二五號解除兩造買賣契約後沒入原告繳納之第一期款六十萬元。查關於系爭買賣契約之價款支付方式及貸款約定，二造於系爭不動產買賣契約第三條、第六條分別約定「價款支付方式：一、本買賣各次付款除本契約另有約定外，甲、乙雙方同意以現金或即期支票支付，收款人在後附之『收受款記錄表』中簽章，不另立收據。二、本買賣之產權移轉登記、抵押權塗銷及設定、貸款申辦及償還等事，甲、乙雙方同意完全委由中信房屋仲介股份有限公司之特約代書（以下簡稱特約代書）代為辦理。三買賣價款分為三期支付，其方式如下：【第一期：簽約備證】甲方應支付新台幣陸拾萬元整（包含定金）。（下略）【第三期：尾款】本期為尾款新台幣陸佰萬元整。乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款，如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前以現金壹次補足。（下略）」、「貸款約定：一、（略）二、甲方如需申辦貸款作為尾款時，應於完稅前完成對保、開戶等手續，否則甲方應負遲延責任。三、甲方如貸款條件不符或因貸款金額不足時，應於完稅前以現金或銀行本票補足差額，否則甲方應負遲延責任。四、如甲方承接乙方原有貸款，則其利息負擔方式為房屋點交前乙方負擔，房地點交（含）後由甲方負擔之。五、為確保乙方權益，甲方若承接乙方之貸款，應辦理債務人名義變更。」而稽之前述關於稅金繳付約定，可徵原告係允於被告繳納土地增值稅前，除得以支付現金價金偉款外，尚可以其信用，獲金融機構核貸款項，並辦妥對保、開戶等行為，資為證明其有資力繳付買賣價金購買系爭房地產。否則，兩造毋庸約定如原告貸款額度不足支付尾款時，須先以現金一次補足（系爭契約第三條第三款第三目參見），或於原告貸款條件不符或因貸款金額不足時，以現金或銀行本票補足差額（系爭契約第六條第三款參見）。再考之契約意旨，前述各約款所謂「完稅前」者，關於被告部分自應解為渠依法應繳納土地增值稅之日前，而非以被告是否事實上繳付土地增值稅為條件成就之內涵。蓋若非此解，則繫乎買賣價金尾款之交付，於被告始終不為事實上繳納土地增值稅時，原告雖已支付第一期款予被告，然未給付全部價金，其又不辦理貸款申請，被告亦不可能同意為系爭標的物之物權移轉，將使原告之第一期款平白遭被告扣款，此恐非原告購買取得系爭房地產之本意。至被告倘不依法繳納土地增值稅，充其量祗應依系爭契約第七條第一款「辦理房地產登記所需相關證件及應納稅費，甲、乙雙方應依規定日期、種類、內容及數額提供繳納。如因一方遲延致影響產權登記者，應負遲延責任，其致他方受有損害者，應負擔賠償責任。」之約定，負損害賠償責任而已。
五、第查，桃園縣稅捐稽徵處就系爭買賣應課徵之土地增值稅部分，業於九十年二月一日以該處九○桃稅財字第九○○○二三三三號函通知兩造，其應繳稅額限繳日期為八十九年十月十四日繳納，因未繳納，應於函到十五日內繳納或撤銷原申報案，逾期且將逕行註銷該申報案及查定稅額，有原告提出之該函附卷可佐。因之，縱原告原不知被告應於八十九年十月十四日繳納土地增值稅，至少因該函之告知亦應知悉於上開函文送達後十五日內繳付，況此為兩造所不爭。
六、兩造於契約第十一條第二款前段及中段約定：「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，有全部或一部不履行本契約應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告限期履約而甲方仍不履行時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價金作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。」茲原告未於前揭被告應繳土地增值稅之期日前，覓得且辦妥核貸之金融機構關於系爭價金尾款之貸款對保、開戶手續，復不以現金乙次補足買賣價金尾款款項，業經原告當庭自認在案，被告乃於八十九年十一月十一日以台北南港郵局第○○七七○號存證信函向原告定期催告稱，本件原告於簽訂契約後二月餘仍不配合辦理對保及產權過戶手續，而請其應於十日內依約完成系爭房地產「一切過戶手續」等語，有前開約定可本，且該函確經原告收執無訛。而被告該函所謂「一切過戶手續」，參照函內所敘「台端遲遲不配合辦理『對保』及產權過戶手續」等語，足知應包含原告申貸價金尾款之對保、開戶等手續。本件原告未在右開桃園縣稅捐稽徵處通知文到十五日內或該處撤銷系爭土地增值稅申報案前，成就申貸金融機構之對保及開戶等相關程序之條件，業屬兩造不予爭執之事實，並經被告依約定期催告履行而不履行，準此，被告據首揭約定解除兩造買賣契約，且沒入原告繳納之第一期金六十萬元，於法自屬允當。
七、兩造前述契約於被告合法解除後，原告雖嗣於九十年三月一日復以台北敦南郵局存證信函第八○二號再定期於函到三日內，被告不重新申請繳納土地增值稅，即逕行解除系爭契約云云，已不生解除契約之效力。從而，原告主張基於民法第二百五十四條、第二百五十條、第二百五十九條第一項第一款之規定及系爭契約第十一條第一項約定，請求被告加倍返還給付之價金即一百二十萬元，暨自九十年三月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息云云，乏據可憑，自應予駁回。另其假執行之聲請，因訴之駁回致失附麗，爰併予駁回。
八、本件兩造之其他攻擊防禦方法，核與系爭案件之心證不生影響，不贅予斟酌，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 八 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 八 日~B書 記 官 謝文心