臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第二四三二號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣二百二十三萬元及自民國九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：㈠緣被告於民國（下同）八十九年九月二十三日，與原告簽訂不動產買賣契約書，
以總價金新台幣（下同）一千七百萬元向原告購買所有坐落新竹縣○○鎮○○段下三屯小段九九地號及同段九九之一地號土地兩筆，並約定：⑴本約簽定時，甲方（即被告）應給付乙方（原告）九十萬元；⑵第二次於稅單核下三日內交付四十萬元；⑶尾款一千五百七十萬元於權利移轉完畢三日內交付。
㈡原告依上開買賣契約之規定將本案系爭土地兩筆於八十九年十二月二十六日移轉
登記予被告所指定之第三人李明智名下，詎被告竟藉系爭九九之一地號土地有部分流失及雜草叢生為由，拒付餘款二百二十三萬元。經原告多次電話口頭催促及委託律師發函催告被告於九十年十月三十一日前給付二百二十三萬元及申請鑑界，然被告均置不理。
㈢關於被告乙○○所提出八十九年十二月十一日「請求清償塗銷申請書」，形式上
真正不爭執，原告也有簽名的事實，但該文書性質上為被告單方之文書，並非兩造之契約書，既非兩造間之契約書，則其內容並無拘束原告之法律效力；該申請書係被告單獨為申請名義人，其目的在請求關西鎮農會允許被告代位清償原告之貸款債務及辦理撤銷法院之查封事宜，而原告之所以在該申請書上具名，用意僅在同意被告代償貸款債務，並無同意減價一七三萬元的錢，至於該申請書內容記載減價一七三萬元，當初仲介公司是說，這是寫給農會看的，並非兩造間的真正約定。又申請書內容顯示之仲介服務費用五十萬元，亦與實情不符。
㈣上揭九九之一地號土地，並未流失，此有原告於九十一年三月十日所拍攝相片二
張可稽；又本案系爭九九地號及九九之一地號土地之總面積為一九六一點四一坪，與被告所搭建出售廣告之土地面積相當，此有相片可稽，是本案系爭九九之一地號土地並無流失問題，其並未流失，也無滅失登記，依法自無減少買賣價金之問題。竹北地政事務所關於河床之解釋，容易誤導為駁崁之外都是供水流通行之區域，且即便如被告所稱有流失之土地，我們亦有過戶給被告。
㈤另仲介服務費部分應為一千七百萬元買賣價金的百分之二，金額為三十四萬元，
有同意書影本可證，原告已付四萬元，故只有三十萬元，並非如被告所稱須支付五十萬元；且仲介服務費乃付與訴外人天林房屋仲介股份有限公司（下稱天林公司）之居間費用，係兩造各別與仲介者約定，係買賣雙方各付，緣因兩造間發生糾紛，原告並未給付仲介費用，被告亦無權代理原告為給付，原告亦從未授權被告，代為給付仲介服務費。又本件契約書最初九十萬元之款項，其中十萬元是給天林公司之仲介費用，不過等於是簽約金。
㈥因被告拒不付尾款二百二十三萬元，且拒不申請指界點交，乃依法提起本件訴訟
。按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，此民法第三百六十七條定有明文，為此依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，又原告願提出擔保，請准宣告假執行，另被告遲延給付，依法原告可請求併予給付法定遲延利息。
三、證據：提出不動產買賣契約（含底面）影本乙份、支票影本一份、系爭土地登記謄本三份、律師催告函影本二份、回執影本二份、相片三張、戶籍謄本一份、轉帳支出傳票影本六紙、地籍圖謄本影本一份、同意書影本一份為證，並聲請至現場勘驗測量。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述略稱：㈠爰被告於八十九年九月二十三日向原告買受其所有坐落於新竹縣○○鎮○○段下
三屯小段第九九（面積五八二四平方公尺）、九九－一（面積六六○平方公尺）地號土地，雙方訂有買賣契約，其買賣價款於買賣契約書第三條約定「買賣價款總額議定為新台幣壹仟柒佰萬元正。其支付方法填明於左。一本契約成立同時由甲方付與乙方定金玖拾萬元正。即由乙方當面點清蓋章收訖－不另立收據。第壹款：肆拾萬元正，於土地整地、栽種、廢土清運、修復鑑界、農用證明、稅單核下三日內交付。第貳款：壹仟伍佰柒拾萬元正，於產權移轉完畢三日內交付代償關西鎮農會之貸款」。
㈡然因原告曾以系爭土地向關西鎮農會抵押借款，而於當時關西鎮農會已聲請強制
執行，且欲進行第三次拍賣，而雙方為本件土地買賣能順利進行，先前於被告所欲交付原告之定金九十萬元時，即將其中八十萬元匯入原告於關西鎮農會之帳號以為轉繳逾期利息，事後雙方又於八十九年十二月十一日共同具名向關西鎮農會請求清償塗銷，並於申請書上簽名蓋章，而於申請書明述「‧‧‧今經天林房屋仲介公司介紹，本人乙○○，已於民國八十九年九月向甲○○購得上開二筆農地，價金扣除服務費尚有新台幣壹仟陸佰伍拾萬元正‧‧‧其中一筆九九－一地號土地，因岸地流失，無法點交（地政機關測量成果圖為憑）價金應減少新台幣壹佰柒拾參萬元正，目前只剩殘值新台幣壹仟肆佰柒拾柒萬元正」，有八十九年十二月十一日「請求清償塗銷申請書」影本為證，是本件系爭土地買賣價款雖原為一千七百萬元，除扣除服務費五十萬元（17,000,000－16,500,000＝500,000）外，因其中九九－一地號土地之流失，再減少價金一百七十三萬元，則被告應給付原告之價金為一千四百七十七萬元。
㈢本件雙方既表明以上揭金額向關西鎮農會代償原告之貸款，而請關西鎮農會准予
撤銷查封，以得辦理所有權移轉登記。而關西鎮農會經開會決議，除要求被告先提供五十萬元保證金作為撤回執行之條件，並應於過戶手續完成日起三日內付清尚餘款項，作為代償甲○○在本會所有債務，有決議文影本為證，是被告即依決議辦理，除於八十九年十二月十四日匯入關西鎮農會五十萬元以為關西鎮農會撤銷查封之保證款，再分別於八十九年十二月二十九日及九十年一月五日分別再匯入原告於關西鎮農會之帳號各一百四十萬元及一千二百零七萬元，即本件買賣契約，被告所為給付除扣除應給付仲介之服務費五十萬元外，有關代償原告於關西鎮農會之債務其金額為一千四百七十七萬元整，亦有原告陳報收受價金證明之關西鎮農會轉帳支出傳票可證，即被告業已履行契約完畢。
㈣按兩造既已於八十九年十二月十一日共同具函向關西鎮農會聲請清償塗銷，並於
申請書中明書因系爭九九－一地號土地岸地流失，價金應減少一百七十三萬元，是雙方業就買賣價金有所變更，惟原告竟於被告交付所有價金後，竟又持以原契約書再要求給付莫須有之價金，實與法無據。對於原告所提出關於原告與天林公司間仲介費約定之同意書影本沒意見，但關於「請求清償塗銷申請書」之成立，係兩造與仲介之天林公司三方協商成立的，仲介公司雖然沒有簽名，但有派人來談，是原告自己同意給付仲介公司五十萬元，可能是因為原來仲介公司約定的仲介費不夠，仲介公司又幫原告做了些事情，所以才會將仲介費提高至五十萬元，但這是原告與仲介公司間的事情，與被告無關。
三、證據：提出請求清償塗銷申請書影本一份、決議文影本一份為證。
丙、本院依原告之聲請至現場勘驗，並委請新竹縣竹北地政事務所至現場測量後作成複丈成果圖，並函請新竹縣竹北地政事務所說明複丈成果圖所載河床之意義。
理 由
一、原告起訴意旨、被告答辯意旨與兩造爭執重點：㈠本件原告起訴意旨略以：⑴被告向原告購買系爭土地二筆，總價金一千七百萬元
，原告已依約將系爭土地二筆移轉登記至被告指定之第三人李明智名下，被告卻迄今藉詞拒付餘款二百二十三萬元，故訴請給付買賣價金；⑵八十九年十二月十一日「請求清償塗銷申請書」上雖記載因系爭出售土地有流失情形，原告同意減價一七三萬元，但實際上土地並未流失，未辦滅失登記，原告亦已過戶被告，現場廣告招牌仍以登記面積銷售，該申請書如此記載之原因，當初仲介公司說是寫給農會看的，並非兩造間的真正約定；⑶關於仲介服務費部分，依原告與天林公司所簽立同意書之記載，僅有三十四萬元，扣除原告已付之四萬元，應為三十萬元，緣因兩造間發生糾紛，原告並未給付仲介費用，被告亦無權代理原告為給付，「請求清償塗銷申請書」上雖顯示仲介服務費五十萬元，與實情不符云云。
㈡被告答辯意旨則以：⑴系爭買賣總價金雖最初為一千七百萬元，但根據「請求清
償塗銷申請書」之記載，兩造顯已變更買賣契約之內容，除扣除服務費五十萬元外，另因土地流失減少價金一七三萬元，原告既承認於該申請書上簽名無訛，自無權為本件請求；⑵對於原告與天林公司間曾簽立同意書，約定仲介費為三十四萬元無意見，但既然原告於「請求清償塗銷申請書」上簽名，是原告自己同意給付仲介公司五十萬元，這是原告與仲介公司間的事情，與被告無關等語。
㈢兩造對於下列事實並不爭執：⑴兩造確實簽有系爭不動產買賣契約書，系爭土地
二筆並已過戶於被告指定之第三人李明智名下，而最初買賣總價金為一千七百萬元，被告並已給付一千四百七十七萬元價金；⑵原告於系爭「請求清償塗銷申請書」上簽名，而該申請書顯示總價金應扣除仲介服務費五十萬元，並因土地流失減少價金一七三萬元。兩造爭執之重點在於：⑴應給付天林公司之仲介服務費於多少額度範圍，約定由被告加以承擔，而應自總價金一千七百萬元之金額內扣除此款項？⑵系爭土地是否確有流失，而約定減少價金一七三萬元？或如原告所言，系爭土地並無流失，此係寫給關西鎮農會看的，並非兩造間的真正約定？爰就上揭爭點一一說明如后。
二、關於書立系爭「請求清償塗銷申請書」之過程，除該申請書上具名之兩造外，仲介之天林公司亦派員參與協商，足見不論原告與天林公司原先約定仲介服務費用之額度如何，後來顯已約定由被告代原告負擔五十萬元，並由總價金中扣除：
㈠根據兩造所不爭執之系爭八十九年九月二十三日不動產買賣契約書第三條約定，
系爭價金之付款方式，所謂「第貳款：新台幣壹仟伍佰柒拾萬元正」，被告本係於產權移轉完畢三日內方有義務支付代償關西農會之貸款；然而實際上根據系爭八十九年十二月十一日「請求清償塗銷申請書」之記載，顯然原告無法覓得資金先行解決其積欠關西鎮農會之貸款，更無法使關西鎮農會撤封，致不能將系爭二筆不動產移轉被告指定之第三人，方會改變原買賣契約約定之付款方式，協商由被告申請關西鎮農會先行撤封，以順利辦理過戶。
㈡本件被告答辯稱，前揭「請求清償塗銷申請書」乃三方面（含兩造及仲介公司）
協商成立的（參見本院九十一年九月三十日言詞辯論筆錄），而原告亦承認仲介公司有介入上揭申請書之擬定過程（原告主張減價一七三萬部分，仲介公司說是寫給農會看的，參見本院九十一年六月十日言詞辯論筆錄），則就此部分之協商解決問題，仲介公司要求增加仲介費用，並非不可想像之事。雖原告提出八十九年九月十三日之同意書，記載仲介費為三十四萬元，但八十九年十二月十一日「請求清償塗銷申請書」既已明示五十萬元仲介服務費用，由被告自總價金範圍內扣除，且原告亦於該申請書上簽名，足見原告已同意增加給付仲介費用，則既已約定由被告負擔五十萬元，並由總價金中扣除，原告仍以被告未給付此部分買賣價金，要求被告給付，自無理由。
㈢附帶說明者，原告雖稱仲介費為三十四萬元，已經付四萬元，所以只有三十萬元
，並非五十萬元（參見本院九十一年六月十日言詞辯論筆錄），且稱被告無權代理原告給付仲介費用（參見原告九十一年六月十日準備理由狀）云云。然查，本件訴訟發生之初，原告本人即曾表示被告所支付之頭期款九十萬元中，包括給天林公司的仲介費用十萬元（參見本院九十一年二月二十日言詞辯論筆錄），足見原告訴訟代理人所稱被告無權代理原告給付仲介費用云云，與事實不符。
三、系爭買賣之土地，經履勘測量確有流失之情形，而上揭申請書中記載因此減價一七三萬元，亦經兩造簽字確認，足見確係兩造同意減價，並非通謀虛偽意思表示寫給關西鎮農會看的：
㈠關於兩造買賣之系爭土地，是否確有流失之情形，經本院現場履勘，並由新竹縣
竹北地政事務所繪製之複丈成果圖顯示，九九之一號土地河床外面積為○點○○五○公頃，九九之一號土地河床內面積為○點○六一○公頃；又所謂河床，係指上開土地九九之一地號土地坍沒部分供水流通行的區域，有新竹縣竹北地政事務所九十一年九月十日北地所測台字第○九一○○○五三二八號函在卷可稽，足見兩造買賣之系爭九九之一地號土地，確實有流失之情形，「請求清償塗銷申請書」上關於土地流失之記載，與事實相符。
㈡本件原告於履行系爭買賣契約之過戶手續上，既有關西鎮農會查封拍賣之問題必
須解決，而所出售之系爭土地，又有流失之情形，則原告要協商由被告向關西鎮農會提出申請先行撤封，被告要求原告就流失之土地減少買賣價金一七三萬元，而原告讓步予以接受，應屬合情合理之事，既然原告白紙黑字在「請求清償塗銷申請書」上簽名確認，即應受此拘束，不應過河拆橋，待被告為原告解決關西鎮農會查封拍賣之問題後，諉稱「請求清償塗銷申請書」乃寫給關西鎮農會看的，從而原告既已同意減價一七三萬元，又起訴請求此筆買賣價金，顯無理由。
㈢附帶說明者，本院於現場履勘時，雖有出售系爭二筆土地之廣告看板，記載之面
積為一九六一坪，與系爭二筆土地登記之面積共六、四八四平方公尺大致相當，然依登記面積而為廣告，未特別於廣告中說明土地有部分流失之狀況，此是否妥適或有廣告引人錯誤之情形，與本件並不相關，更不影響本院履勘之結果，以及實際測量後所顯示土地流失之事實。
四、綜上所述，原告請求被告給付買賣價金餘款二百二十三萬元及利息，其請求為無理由，自不應准許，而應予駁回，又其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 文衍正右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日~B法院書記官 李劍龍