臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第三二五號
原 告 丁○○被 告 甲○○○
乙○○○被 告 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 游日正訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○○、乙○○○應各給付原告新台幣伍拾萬元，被告北區房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣叁拾叁萬元，並均自民國九十年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○○、乙○○○應將如附表所示之支票返還原告。
訴訟費用由被告北區房屋仲介股份有限公司負擔十分之一，餘由被告甲○○○、乙○○○負擔。
本判決第一項於原告各以新台幣壹拾捌萬元為被告甲○○○、乙○○○供擔保後，得假執行，以新台幣壹拾壹萬元被告北區房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。
但被告甲○○○、乙○○○如於假執行程序實施前各以新台幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行；被告北區房屋仲介股份有限公司如於假執行程序實施前以新台幣叁拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣伍拾萬元為被告甲○○○、乙○○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○○、乙○○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除供擔保金額外，餘如主文第一項、第二項所示。
貳、陳述：
一、原告於民國（下同）八十九年九月十二日經被告北區房屋仲介股份有限公司（以下簡稱北區房屋）之仲介，向被告甲○○○、乙○○○購買門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號房屋及其座落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地，約定總價為新台幣（下同）一千一百萬元，原告並已依約支付買賣價金一百萬元及如附表一所示之支票予被告甲○○○、乙○○○，並支付仲介費三十三萬元予被告北區房屋。
二、原告於簽約前之洽商階段，即向被告等提出下列之要求①原告購買上開不動產之目的，乃為設立合法補習班，故建物必需全是合法建物。②系爭土地因未連接道路並緊臨新街溪，原告要求需無畸零地及水利用地之困擾。③因原告資金有限，總價中之七百萬元，需以銀行貸款支應。被告等對於原告上開之要求，不僅明瞭，且答應如有違上列情形，契約均可解除，並特別在契約加以註明：如契約第三條批明事項０１．載明「本件買賣標的若無法向（一）地政機關申請保全登記（二）金融機關辦理貸款時，雙方同意解除本契約，乙方所收受之款項無息退還甲方，北區房屋亦同意返還甲方。」批明事項０２載明：「本標的旁五九－一四地號已由政府機關征收為道路用地，若非通路用地雙方亦同意解除本契約，北區房屋服務費及乙所收受款項均無息退還甲方。」
三、雙方於契約進行中，原告發現系爭五九－九四地號早已全為桃園縣政府水利課規劃為新街溪水道治理計劃線範圍，此將導致系爭土地於被政府辦理整治時將被征收，且原告將來對系爭土地之使用，必將受限制，此由桃園縣政府九十年二月六日函示：「中壢市○○段○○○○○○號土地位新街治理用地範圍，依據水利法第七十八條及台灣省排水設施維護管理辦法第九條規定限制使用，該筆土地於本府辦理整治時需協議價購或征收之。」可證。且系爭土地之價值亦受減損，國內金融機構對於水道治理計劃範圍之土地，亦無法提供貸款，此由中華民國銀行公會全國聯合會七十五年十二月二十二日全會業（一）字第二七一八號函台灣省政府財政廳，表示「公共設施保留地不宜作為銀行授信之擔保品。」可知外，亦有聯邦商業銀行九十年七月二十六日聯銀健行字第一五號函所示：「中壢市○○段○○○○○○號現況係屬限制使用地，鑑予其目前流動性不足，將來處分恐將不易，本行目前無法以此為擔保品核發貸款。」明確。再者就系爭土地旁之五九－一四地號面積僅六平方公尺之土地，是屬於住宅區，導致系爭五九－九四地號土地因未面臨建築線，無法單獨使用申請建築，且五九－一四面積僅六平方公尺，屬畸零地，也影響系爭五九－九四之使用。
四、基於前項之事實，原告依下列之請求權，應可向被告如訴之聲明之請求：
（一）民法第三百五十四條規定：「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無減失或減少其價值之瑕疪，亦無減失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疪。」最高法院四十九年台上字第三七六判決意旨：「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地：：：
茲系爭建物在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條，第二百五十九條第一款第二款之所許。」原告向被告購買之系爭土地，既在交付前已被桃園縣政府水利課規劃為新街溪水道治理計劃線範圍，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，依民法上開法條及最高法院判決意旨，原告自得以此項瑕疵為原因，對被告甲○○○、乙○○○解除買賣契約，而依民法第二百五十九條請求返還已付之價款及支票。
（二）民法第九十二條規定：「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」被告對系爭土地為新街溪水道治理計劃線範圍內之事實故意隱瞞，對系爭土地旁五九－一四地號土地非屬公共設施之事實故意隱瞞，對於原告簽約前之要求，為反於事實之陳述，致原告受詐欺，而與被告等簽訂買賣契約，原告自得依民法上開規定撤銷意思表示。而依民法第一百七十九條之規定，請求返還已付之價款及支票。
（三）民法第八十八條規定：「意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。」原告於簽約前即表明系爭土地需無畸零地及水利用地之困擾，顯見原告若知系爭土地為水利用地或有畸零地之困擾，原告即不可能與被告等簽約購買，系爭土地既有上開問題，原告自得依民法上開規定，撤銷錯誤之意思表示，而依民法第一百七十九條之規定請求返還已付之價款及支票。
（四）茲系爭房地因屬新街溪水道治理計劃線範圍內，金融機關拒絕申貸。是依兩造所訂之契約第三條批明事項約定，原告自可解除契約，請求被告等為如訴之聲明之給付。
五、原告曾於八十九年十二月十八日及九十年一月九日寄發存證信函向被告等為撤銷意思或解除契約，請被告等返還已收價款，支票及服務費，被告等收受後，仍拒不返還，原告不得已提起本訴，以為救濟。如上開催告有所不足，原告再以本件起訴狀繕本之送達，為撤銷或解除契約意思表示之通知。
六、被告甲○○○及乙○○○之訴訟代理人於九十年十二月七日之準備程序亦認同，基於卷附聯邦銀行及桃園縣政府之回函所示，契約批明事項所載的情況可能符合解除契約的條件。
七、原告與被告甲○○○、乙○○○所訂之買賣契約既經解除，已如前述，則被告北區房屋收受仲介費用三十三萬元則無法律上之原因，爰依民法不當得利之規定，請求被告北區房屋應返還上開仲介費用。
參、證據：提出契約書影本一份、桃園縣都市計畫土地使用分區證明書影本三份、桃園縣政府九十年二月六日九十府工水字第八三九九號函影本一份、中壢十六支郵局八十九年十二月十八日存證信函第四六二號影本一份、九十年一月八日存證信函第一一號影本一份、中壢郵局八十九年十二月二十六日存證信函第二七七七號影本一份、桃園縣政府九十年二月十三日九十府城都市第一八八五二號函影本一份、土地登記謄本二份為證，並請求向聯邦銀行查詢依系爭房地之現況，能否核發七百萬元之貸款。
乙、被告何黃六妹、何王圓妹方面：被告二人未於言詞辯論期日到場，惟據其前於準備程序期日之陳述略以：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本件被告甲○○○、乙○○○等二人，雖為土地及建物之所有權人及出賣人，然於本案中關於出賣洽商、查勘現場、能否貸款、能否建築之資料提供，皆係委託被告北區房屋為全權處理，而只於北區房屋告知或成交時，被告二人方派代理人何雲軒於契約中簽名用印，縱連契約中批明事項之簽立，亦是由被告北區房屋代筆作成，故關於買賣契約意思表示之合致，被告等只知依現狀出賣，其餘全由被告北區房屋自行作成意思表示，故原告所言其受詐欺而為意思表示或因錯誤而為意思表示，被告二人於交易過程中皆無此詐欺或引誘錯誤之行為，故原告言其得依此向被告等撤銷意思表示而請求返還已給付之價金及支票，是否已符合民法第九十二條或第八十八條之要件，被告是否確為受意思表示撤銷之主體，亦或是受北區房屋所誘引，原告皆未辨明，且於本件中，被告北區房屋係受雙方委任，故若原告欲依民法第八十八條撤銷錯誤之意思表示，因北區房屋亦係原告其自己之委託人，故於作成契約上，與有過失，而因有同條但書之適用，故依法應不得為撤銷意思表示之舉；而就原告主張受詐欺部分，按若真有詐欺行為，表意人並非被告二人，而係被告北區房屋，故此時亦有民法第九十二條但書及第九十一條適用之餘地，原告亦不能為撤銷意思表示。且被告二人亦得主張沒收已給付之價金，純係因契約規定之時限而原告未履行所致，故若契約並無瑕疵，被告二人沒收已付之價金，自有法律上之理由，而原告所為法律上之主張，只得向被告北區房屋依債務不履行及侵權行為損害賠償之請求，對象應非被告二人。
二、契約中之批明事項，係原告與被告北區房屋間之合意而記載於契約上，被告二人之代理人何雲軒只是依其等指示簽名用印，縱有不能履行之原因，需解除契約回復原狀，此係可歸責於原告與被告北區房屋所造成之債務不履行，被告二人是非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，故縱被告二人沒收已給付之價金，亦可以民法第二百四十七條及第二百四十九條第二款為抗辯事由，拒絕返還。
三、綜上，原告主張依民法第九十二條第一項、第八十八條或依契約批明條款之規定，撤銷訂立系爭土地買賣契約意思表示，然因此時有可歸責於原告自身之原因，且已致信任此意思表示之被告等受有損害，是原告主張請求被告返還已給付之部分價金，及自訴狀繕本送達之翌日按年息百分之五計算之利息，為無理由之處甚明。
參、證據：聲請訊問證人徐錫山、魏美莉。
丙、被告北區房屋方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、原告主張依桃園縣政府九十年二月六日函，系爭土地早已為桃園縣府政府水利課規劃為新街溪水道治理計劃線範圍，若縣府辦理整治時「將」被徵收，將來對該之使用「將」受限制，系爭土地之價值亦受減損，被告對此事實「故意隱暪」，是其得依民法第九十二條撤銷受詐欺之意思表示。惟一者，「水道治理計劃線範圍」並非縣府公告予一般不特定民眾週知之事項，桃園縣政府九十年二月六日函係原告函詢有關機關相互往來公函，被告根本無從得知其事，如何「故意隱暪」？原告所稱受詐欺之說殊難成立。二者，雙方簽約前原告並未提及買賣標的需無畸零地及水利地，否則雙方必將在契約中特別書明，今既未另有此等特別約定，顯可推得其僅係原告於簽約後欲違約拒買之藉口。三者，「水道治理計劃線範圍」並不等同於「水利地」，原告竟強加附會，指鹿為馬。四者，「將被徵收」、「使用將受限制」、「價值減損」等均屬原告對將來之臆測，按任何土地本皆有被徵收之可能，則難道即表示所有土地買賣當事人均能據之而任意主張解約？五者，原告買受系爭不動產乃為設立補習班，僅為一般性之使用，除非其另有特殊甚至違法用途，否則所謂「使用將受限制」究何所指令人難解，委實無法成立為正當解約理由。六者，「價值」乃具市場性、一般性、普遍性之評價，原告僅片面斷言推論系爭土地因屬於水道治理計劃線範圍，會因河川整治而「價值緘損」，則難道該地即無可能同樣因河川整治完成而成為「河岸景觀住宅」使得日後「價值暴漲」？是買賣標的既無滅失或減少其價值或通常效用，原告所持此項解約理由，偏執一隅自難成立，更可明本案與原告所引最高法院四十九年台上字第三七六號判例中買受建地依照都市計畫不得為任何建築之例顯不相當。
二、本案標的建物於六十二年建築完成後即為合法建物，迄未有違章情事，僅因嗣後建築法令修訂，使得建物某部分不符現行法令。被告為履行契約早就建物路分申請中壢地政事務所測量取得成果圖，本欲繼之委由建築師辦理補照，即能依現況為保存登記，然仍因原告違背誠信談不履約而延宕至今，原告對以上步驟知之甚詳，是原告並不具有雙方買賣契約中因「無法向地政機關辦理保存登記」而生之約定解除權。
三、依前述買契約第三條「付款辦法」明顯可知雙方係約定待買方（原告）給付賣方「完稅款」且產權過戶後辦理貸款，而今原告僅給付用印款，甚至其用以給付該次款所簽發之支票亦遭退票不獲兌現，原告遲延拒不給付契約中所定「用印款」、「完稅款」價金，使得契約履行遲遲無法達到向金融機構申辦貸款之階段，竟不思全因可歸責於己之事由所致，反倒果為因妄稱此乃雙方所學定解除權行使之理由。雙方契約書中明明約定以「無法向金融機構辦理貸款」為解除條件，即果無法向台灣銀行申貸，並不表示無法向其他金融機構亦同樣無法申貸。
四、系爭標的旁的五九－十四號土地，被告於八十九年九月十三日、九十年元月八日分別向地政機關申領土地登記謄本及使用分區證明書，由其上記載皆能證得該地號為道路用地無疑，且上述謄本及證明書均早經明示予原告確認無誤，詎原告仍在指稱該地號非道路用地，更以「土地使用分區證明書載明是住宅區，非屬於公共設施用地」、「雖地目登記為道，然在都市○○○○○道路用地」、「即有畸零地之困擾」等似是而非之理由模糊焦點。契約上明白約定解除權發生限定為「該地號非道路用地」，今兩造對同一地號舉證之使用分區證明書竟有不同之記載，被告不得不懷疑原告所呈證明書之真實性。然即便原告亦函認該土地之地目在土地登記謄本上登記為「道」，所有權為國有，故由被告所呈之謄本與證明書之一致性已可證得該號土地目前實為道路用，並不符契約中上述約定解除權發生之情況。
五、綜上所述，原告主張被詐欺、錯誤、瑕疵擔保、契約約定等欲撤銷其意思表示或解除契約，皆無適法正當之理由及請求權基礎存在。原告首次來函藉詞推拖企圖解約並豁免違約責任時，被告於八十九年十二月二十六日、九十年一月三日兩度以存證信函促其依約忠實履行，理性溝通共創雙贏，惟原告毫無誠信心生反覆，僅滿心著眼於如何更能妄事由冀達解約之目的，遲延至今已造成被告所有不動產銷售時機長久延誤之重大損害。
六、按某地號土地究是否為道路用地，並非得以土地使用分區證明書為判斷依據，蓋上述證明書所能判定者僅某地號土地係位於都市計畫所劃定之住宅區、工業區、商業區或其他特定專用區等大面積、大範圍之中，依都市計畫施予不同之建築使用管制。一旦都市計畫有所變更，土地分區亦隨之變動，正確而言，特定地號土地究是否為道路用地，實應以「土地登記謄本」為判斷依據，蓋謄本方為「法定登記要式文件」，其上所載方係「法定登記事項」。本件原告主張其三次申領使用分區證明書且函詢縣府城鄉局獲知其所申領之證明書所載為正確，惟此事證實無關宏旨，與判斷該五九－一四地號土地是否為道路用地係兩回事，二者乃不同之命題勢不能混為一談。無論何種使分區之範圍內皆應有道路之規劃設置，視交通流量動線之需要而定，亦即該五九－一四地號土地所屬之使用分區經劃定為「住宅區」，而就其權利歸屬及單獨使用性質觀之，則依謄本之登記，所有權人為「中華民國」，目為「道」，是其早經徵收為道路用地無疑。前者乃判別其屬於何種建築使用管制範圍，後者乃標明其權利歸屬、使用性質及地目，兩者共存並不生違背衝突。換言之，若逕以「土地使用分區證明書」上所載某地號為「住宅區」，即欲強加認定其必非道路用地，則顯然陷於失焦妄斷，完全枉顧地政專業觀點立場。更何況該地號土地事實上亦自始已徵收道路使用多年，更完全不妨礙原告買受後之通行進出使用，故無論由書面或事實證據均可證得該地號確為道路用，今原告欲以其非道路用地之理由濫行主張解約或錯誤詐欺撤銷意思表示，則交易安全焉在？契約誠信焉在？
七、原告於前約前由被告北區房屋之人員陪同至標的現場看屋四、五次，私下亦曾自行多次前往，其間對該五九－一四地號土地不置一詞，簽約日當天原告閤家且共同到場對買賣標的及附近再行審視仔細詳認該五九－一四地號現況為道路，竟在簽約時驟然提出欲就並非買賣標的之該五九－一四地號是否為道路用地一事載明其得否行使解除權之特約，自令被告一時不及申領該地號之謄本等予原告觀覽審閱，而原告當時亦不加深究，按土地登記謄本等既屬公開閱覽事項，具公示作用，是時原告當然得主張待上述文件申領後擇日再行簽定買賣契約，自不致有此錯誤。故退萬步言，即使該五九－一四地號土地依「使用分區證明書」應認為為「非道路用地」，仍實係由於原告自己之過失所致，依高等法院八十五年上字第一一二○號判決意旨、民法第八十八條第一項但書之規定，即不得撤銷其買受之意思表示。
八、買賣契約中批明事項第二項之記載，依簽約當時雙方當事人之真意，應係指該五九－一四地號土地所有權人若非中華民國，則雙方同意解約，故雖契約上記載「道路用地」，惟依民法第九十八條之規定，當事人之真意應為「所有權人為中華民國」，且原告亦據以為是否兌現簽約金本票之要件，足見以契約當事人之真意而言，原告於今就此實無解約之理由及權利。
九、按民法第八十八條第二項就物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，必須物之性質，在交易上認為重要，且足以影響物的使用及價值的事實或法律關係而言，而判斷是否重要應以物之本身為基礎，若在交易上非屬重要者，為維持交易安全，即不得撤銷。本件雙方買賣之標的物乃「中壢市○○段○○○○○○號土地及其上建物」，並非該五九－一四號土地甚明，該地號土地即連「從物」之地位亦付之闕如，如何竟能認其在交易上為重要，再原告於起訴狀所述「需無畸零地及水利用地之困擾」，乃其意思表示主觀、內在之動機，其當時既未明白表示於外而與被告等言明，即難認屬「交易上認為重要」，甚至可能原告在本件買賣簽約其時亦無上述意思表示內在動機存在。
十、對於原告主張關於系爭土地規劃為新街溪水道治理計劃線範圍，欲依民法第三百五十四條瑕疵擔保責任及同法第五百五十九條、第二百五十九條請求返還價金，惟原告既未付清價款，被告亦未交付移轉標的物所有權予原告，尚不符民法第三百五十四條第一項前段所定之要件，即使原告買受系爭標的物將來果真被徵收，亦得依縣府徵收補償標準而受補償，並不能視之為所謂「損害」或「瑕疵」，故原告主張此項理由，欲用以之請求減少價金，亦恐難成立。
十一、原告主張依不動產買賣契約第三項批明事項之約定，認被告北區房屋應返還其所收取之服務費部分，惟該不動產買賣契約係原告及被告甲○○○、乙○○○二人訂立，未經被告北區房屋簽認同意，因此該條款不得拘束被告北區房屋。
又依民法第五百六十八條第一項之規求，被告北區房屋之報酬請求權，實因買賣雙方之契約經意思表示合致而成立所生，不因嗣後契約當事人行使解除權，而使居間人即被告北區房屋而負有返還義務，是原告請求返還服務費，自無理由。
參、證據：提出地政事務所測量成果圖影本、支票及退票理由單影本、土地登記謄本影本、土地使用分區證明書、中壢郵局八十九年十二月二十六日存證信函第二七七七號影本、九十年一月三日存證信函第六號影本、桃園縣政府九十年二月十三日九十城都字第一八八五二號函影本一份、照片六幀、同意書影本一份、地籍圖謄本影本一份為證，並聲請訊問證人徐錫山。
丁、本院依職權向桃園縣政府函查系爭五九－一四、五九－九四號土地之使用限制。理 由
壹、程序方面：本件被告何黃六妹、何王圓妹二人經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張，其於八十九年九月十二日經被告北區房屋之仲介，向被告甲○○○、乙○○○購買門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號房屋及其座落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地，約定總價為一千一百萬元，原告並已依約支付買賣價金一百萬元及如附表一所示之支票予被告甲○○○、乙○○○，並支付仲介費三十三萬元予被告北區房屋，並於契約中另行註明批明事項：「本件買賣標的若無法向（一）地政機關申請保全登記（二）金融機關辦理貸款時，雙方同意解除本契約，乙方所收受之款項無息退還甲方，北區房屋亦同意返還甲方。」「本標的旁五九－一四地號已由政府機關征收為道路用地，若非道路用地雙方亦同意解除本契約，北區房屋服務費及乙所收受款項均無息退還甲方。」；惟嗣後得知系爭五九－九四地號土地未連接道路而緊臨新街溪，為水道治理計劃範圍內之土地，日後將有被政府徵收之虞，且無法向金融機關申請核發貸款，另系爭五九－九四所臨之五九－一四地號土地，係屬畸零地，致使系爭五九－九四土地因未面臨建築線無法單獨使用申請建築，因此符合上開契約批明事項所約定之得解除契約之事由，爰依上開契約之約定、民法第三百五十四條、第九十二條、第八十八條等規定，提起本件訴訟。被告甲○○○及乙○○○則以：上開契約之批明事項，係由原告及被告北區房屋二人合意所約定，被告二人僅係依指示用印，故無原告所言有詐欺或誘引錯誤之情形等語，資為置辯。另被告北區房屋辯稱：上開契約係約定於原告與被告甲○○○與乙○○○間，契約批明事項所定：北區房屋服務費應無息退還原告一情，效力應不及被告北區房屋等語。
二、經查，原告主張其於八十九年九月十二日經被告北區房屋之介，與被告甲○○○、乙○○○購買門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號房屋及其座落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地，約定總價為一千一百萬元，並已簽訂買賣契約書，原告並已依約支付買賣價金一百萬元及如附表一所示之支票予被告甲○○○、乙○○○，並支付仲介費三十三萬元予被告北區房屋一情，有原告提出買賣契約書一紙為證，被告三人等此均不爭執，應認原告此部分之主張為真實。又原告主張系爭五九－九四地號土地未連接道路而緊臨新街溪，為水道治理計劃範圍內之土地，日後將有被政府徵收之虞，且無法向金融機關申請核發貸款，另系爭五九－九四所臨之五九－一四地號土地，係屬畸零地，致使系爭五九－九四土地因未面臨建築線無法單獨使用申請建築等情，有原告提出被告所不爭執之桃園縣都市計畫土地使用分區證明書影本三份、桃園縣政府九十年二月六日九十府工水字第八三九九號函影本一份、桃園縣政府九十年二月十三日九十府城都市第一八八五二號函影本一份為證，被告甲○○○、乙○○○辯稱：上開契約之批明事項係原告與被告北區房屋合意約定，被告二人之代理人何雲軒僅依指示用印，故批明事項不能拘束被告二人；被告北區房屋則辯稱：上開契約之批明事項係約定於原告與被告甲○○○與乙○○○二人之間，效力不及於被告北區房屋等語。惟查：
（一）系爭五九－九四地號土地○住○區○○○○○街溪治理用地範圍，依據水利法第七十八條及台灣省排水設施維護管理辦法第九條規定限制使用，雖得依建築法申請建築使用，惟系爭五九－九四地號土地未臨接建築線，依建築法第四十二條之規定，無法單獨使用；另系爭五九－一四地號土地地目：道，現為住宅區用地，雖得依建築法申請建築使用，惟該地之土地面積狹小屬畸零地，此有原告提出桃園縣都市計畫土地使用分區證明書影本三份、桃園縣政府九十年二月六日九十府工水字第八三九九號函影本一份、桃園縣政府九十年二月十三日九十府城都市第一八八五二號函影本一份、土地登記謄本二份為證，另經本院依職權函詢桃園縣政府，有桃園縣政府九十年十月十七日九十府城都字第一四八六六六號函在卷可查。
（二）又經原告聲請向聯邦商業銀行函詢系爭房地可否向銀行申請核發貸款，經其函覆稱：「系爭五九－九四地號土地現況係屬限制使用地，已如前述，鑑於其目前流動性不足，將來處分恐將不易，本行目前無法以此為擔保品核發貸款。」有聯邦商業銀行九十年七月二十六日聯銀健行字第一五號函附卷可參。
（三）綜上所述，系爭五九－九四地號土地既無法向金融機構申請貸款，且其所緊臨之五九－一四地號土地雖地目為道，惟經都市計畫編定為住宅區，此係○住○區○道路使用之地，而非道路用地，是就該買賣標的情形，已符合原告與被告甲○○○與乙○○○之買賣契約書批明事項第一點及第二點之約定解除契約之情形，被告甲○○○與乙○○○對此雖不爭執，然辯稱此係原告與被告北區房屋間之合意，被告二人之代理人僅依指示用印，效力應不及於被告二人等語，惟被告甲○○○與乙○○○就上開買賣契約書上之印章、被告二人代理人何雲軒之簽名、指印之真正均不爭執，亦未主張其係受原告之詐欺或脅迫所訂之買賣契約，再原告與被告甲○○○、乙○○○間成立之買賣契約，總價金高達一千一百萬元，焉有不審究契約全文即遽為簽名用印，是被告甲○○○、乙○○○空言泛稱其係依指示用印之辯解，尚不足採。從而，原告依上開契約約定之批明事項，主張解除契約並請求返還已分別給付被告甲○○○、乙○○○之價金五十萬元，及如附表所示之支票一紙，為有理由，應予准許。原告就被告甲○○○、乙○○○之請求既經准許，則其餘主張即不再予審酌，併此敘明。
三、原告又依上開契約之批明事項第一點及第二點，請求被告北區房屋給付服務費三十三萬元一情，被告北區房屋辯稱上開契約係存在於原告與被告甲○○○與乙○○○間，該契約約定之效力當不及於被告北區房屋；經查，被告甲○○○、乙○○○於本院九十年十二月七日準備程序期日主張「本件詐術及意思表示的作成均不是被告二人及他們的代理人何雲軒所表示的，都是北區房屋作成的。」「：：
：批明事項是何雲軒依據北區房屋的指示而訂立的。」被告北區房屋同日主張：「簽約當時我們公司承辦人員有在場。」是本件買賣契約的內容，最初是被告北區房屋之承辦人與原告洽談，再參以原告提出、兩造所不爭執之買賣契約書，係被告北區房屋之代書，以其之制式契約書所做成，是若被告北區房屋對於批明事項內容不同意，其之代書及承辦人員怎可能將之記入契約書中，是被告北區房屋對於契約書批明事項之內容，即不能委為不知；且原告與被告北區房屋並未簽立任何書面契約，倘非基於上開買賣契約書，被告北區房屋有何請求權向原告請求三十三萬服務費。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文，是當事人間契約之成立，依法係以兩造之意思表示合致為要件，至於當事人間是否簽押，均與契約之成立要件無關，最高法院十八年上字第一五七號判例意旨可資參照。綜上，應認原告與被告北區房屋就兩造間之居間契約報酬即服務費之收取及解除契約之效果，均已意思表示成立，縱被告北區房屋並未於上開買賣契約書簽名，參諸前開判例意旨，亦不影響兩造間意思表示之一致。從而，原告依上開契約約定之批明事項內容，主張解除其與被告北區房屋間之居間契約並請求返還已給付被告北區房屋之三十三萬元之服務費，為有理由，應予准許。
四、從而，原告請求被告甲○○○、乙○○○應各返還原告五十萬元，並將如附表一所示之支票返還原告，請求被告北區房屋應返還原告三十三萬元，並均自起訴狀繕本送達即九十年三月二日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核已無礙本院前述認定，毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 邱瑞祥~B法 官 劉佩宜~B法 官 陳心婷右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 八 日~B法院書記官 黃文琪~F0~T40┌──────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬─────────┬─────────┬───────────┬────────┬────────┬──┤│編│ 發 票 人 │ 付 款 人 │發 票 日│ 票 面 金 額 │ 支 票 號 碼 │備考││號│ │ │ │ （新台幣） │ │ │├─┼─────────┼─────────┼───────────┼────────┼────────┼──┤│１│邱顯陽 │八德市農會 │八十九年九月二十日 │壹佰伍拾萬元 │ＦＡ一一二七三八│ ││ │ │ │ │ │九號 │ │└─┴─────────┴─────────┴───────────┴────────┴────────┴──┘